Wenn Sie mit dem Verkauf oder Kauf eines Hauses in Spanien nicht vertraut sind, mag Ihnen das Verfahren entmutigend und komplex erscheinen. Wie bei allen Rechtsgeschäften kann es jedoch sehr hilfreich sein, von Anfang an so gut wie möglich informiert zu sein, um den Prozess zu entmystifizieren.
1. Rechtliche Unterlagen
Das wichtigste rechtliche Dokument, das Sie als Ausländer beim Kauf eines Hauses in Spanien benötigen, ist die NIE (Número de Identificación del extranjero). Diese Nummer, die für jede Person einmalig ist, ist für die Abwicklung aller Rechtsgeschäfte unerlässlich. Die NIE muss auf jedem von Ihnen unterzeichneten Rechtsdokument angegeben werden. Daher ist es ratsam, sich diese Nummer zu besorgen, bevor Sie mit der Suche nach einer Immobilie beginnen, für den Fall, dass Sie eine Immobilie finden, die Ihnen gefällt und die Sie schnell reservieren möchten.
Die Beschaffung der NIE ist nicht kompliziert, kann aber zeitaufwändig sein; bitten Sie Ihren Rechtsvertreter um Hilfe bei der Beschaffung der NIE, um den Prozess so weit wie möglich zu beschleunigen.
2. Bankkonto
Ein Bankkonto in Spanien ist zwar nicht obligatorisch, erleichtert aber alle Formalitäten, beschleunigt die Zahlungen und spart wahrscheinlich Provisionen.
3. Nicht in Spanien ansässiger Steuervertreter
Schließlich sollten Sie daran denken, dass Sie, sobald Sie Eigentümer einer Immobilie in Spanien sind, einen Steuervertreter bestellen müssen, wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind.
Wir können Ihnen mit vertrauenswürdigen Beratern sowohl bei der rechtlichen Vertretung als auch bei der Bankberatung helfen, falls Sie dies wünschen.
Auch wenn jeder Kaufprozess anders abläuft, bestehen die Schritte, die bei einem Immobiliengeschäft zu beachten sind, im Allgemeinen aus den folgenden:
Steuer- und Budgetplanung
Die Kosten für den Erwerb eines Hauses werden hauptsächlich vom Käufer getragen und variieren von Region zu Region. Zu den vom Käufer zu zahlenden Steuern und sonstigen Gebühren gehören:
– Grunderwerbssteuer 7% (bestehende Immobilien) / Mehrwertsteuer (oder IVA) zu 10% (neue Immobilien);
– Notarkosten, Grundbuchsteuer und Grundbucheintragungsgebühr 1-2,5%;
– Rechtsberatungskosten 1-2% (einschließlich Mehrwertsteuer).
Wenn Sie sich entschieden haben, welche Art von Immobilie Sie suchen, in welcher Gegend Sie kaufen möchten und natürlich, dass Sie sich sowohl die Wohnung als auch die damit verbundenen Gebühren leisten können, ist der Ablauf bei den meisten Käufen ähnlich.
1. Beauftragen Sie einen Immobilienmakler
Die meisten Immobilienmakler werden Ihnen raten, einen Immobilienmakler zu finden, den Sie mögen und dem Sie vertrauen können, und der sich in dem Gebiet, das Sie untersuchen, am besten auskennt. Denn an der Costa del Sol können die meisten Makler die meisten Immobilien besichtigen, und Sie wollen keine Zeit damit verschwenden, dieselbe Immobilie zweimal zu sehen. Die angesehenen und gut etablierten Makler haben jedoch ihre eigenen Angebote, die sie nicht mit anderen Maklern teilen. Wir hoffen natürlich, dass Sie sich für uns entscheiden!
2. Einen Anwalt beauftragen
Wir haben vertrauenswürdige Rechtsvertreter, mit denen wir seit vielen Jahren zusammenarbeiten und die wir Ihnen gerne empfehlen.
3. Vergewissern Sie sich, dass eine ausreichende Baugenehmigung vorliegt
Ihr Rechtsvertreter wird Recherchen durchführen und sicherstellen, dass es keine Anomalien im Grundbuch (Registro de la Propriedad) gibt.
4. Es gibt keine ausstehenden Verpflichtungen auf der Immobilie
Ihr Anwalt prüft, ob auf Ihrer Immobilie eine Restschuld oder ein Pfandrecht besteht.
5. Vergewissern Sie sich, dass die Struktur der Immobilie in Ordnung ist
Lassen Sie ein Gutachten erstellen, das entweder von einem Sachverständigen oder einem Architekten erstellt werden kann.
Möglicherweise werden Sie beim Kauf eines Hauses auf das Registro Catastral stoßen. Dabei handelt es sich um das spanische Grundbuchamt, eine staatliche Datenbank, in der die Eigentumsverhältnisse in Spanien erfasst werden. Es sollte jedes Mal aktualisiert werden, wenn eine Immobilie verkauft und übertragen wird, um die Eigentumsrechte zu sichern und zu verhindern, dass eine Immobilie erneut verkauft wird. Auch hier wird Ihr Anwalt dafür sorgen, dass alles mit dem Registro Catastral geregelt wird.
Wie geht es weiter?
Reservierungsvereinbarung und Absichtserklärung
Wenn ein Käufer eine Gebühr zahlt und sich das Recht vorbehält, eine Immobilie in Spanien für einen bestimmten Zeitraum (die Reservierungsfrist) zu erwerben, spricht man von einer Reservierungsvereinbarung. Während der Reservierungsfrist erklärt der Bauträger, dass die Immobilie nicht an eine andere Partei verkauft wird.
Darüber hinaus kann eine Partei einer anderen Partei eine Absichtserklärung vorlegen, über die dann vor der Ausführung (oder Unterzeichnung) verhandelt wird.
In diesem Dokument legen Käufer und Verkäufer die Bedingungen und Fristen für die Zahlungen fest.
Arras-Vertrag
Der Arras-Vertrag, auch bekannt als Contrato de Arras, ist ein weit verbreitetes Rechtsinstrument bei Immobilientransaktionen. Er ist zwar nicht obligatorisch, bekräftigt aber die Verpflichtung des Käufers, die Immobilie zu kaufen, und die Verpflichtung des Verkäufers, sie zu verkaufen. In der Regel zahlt der Käufer eine Anzahlung, in der Regel einen Prozentsatz des Gesamtkaufpreises, als Zeichen des guten Willens und zur Absicherung der Immobilie. Wenn der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, kann er die Anzahlung verlieren, während der Verkäufer im Falle eines Rücktritts unter Umständen das Doppelte der Anzahlung an den Käufer zurückzahlen muss. Der Arras-Vertrag bietet somit beiden Parteien Sicherheit und Rechtsschutz und sorgt für einen reibungsloseren und sichereren Ablauf der Transaktion.
Escritura
Die Escritura ist ein wichtiger Schritt im spanischen Immobilienprozess, bei dem eine öffentliche Urkunde unterzeichnet wird, die den Eigentumsübergang formalisiert. Dabei erscheinen der Käufer und der Verkäufer oder ihre Vertreter vor einem Notar, um das rechtsverbindliche Dokument zu unterzeichnen. Die Escritura enthält wesentliche Angaben wie die Beschreibung der Immobilie, den Kaufpreis und eventuelle Zusatzvereinbarungen. Nach der Unterzeichnung trägt der Notar die Urkunde in das amtliche Grundbuch ein, um eine sichere und dokumentierte Eigentumsübertragung zu gewährleisten.
Dies ist der letzte Schritt beim Kauf Ihres neuen Hauses – nach der Unterzeichnung vor dem Notar gehört die Immobilie nun Ihnen, herzlichen Glückwunsch!
FAQs
DÜRFEN AUSLÄNDER IN SPANIEN IMMOBILIEN KAUFEN?
Ja, natürlich! Es gibt keine Beschränkungen für den Kauf von Immobilien in Spanien, egal ob es sich um Gewerbe- oder Wohnimmobilien oder um ein Grundstück handelt. Spanien fördert sogar Investitionen von Ausländern, sowohl von Inländern als auch von Nichtinländern. Denken Sie auch daran, dass Sie, wenn Sie ein Haus im Wert von mehr als 500.000 € kaufen, ein Goldenes Visum beantragen können, das schließlich zu einem Aufenthaltsstatus führen kann.
WELCHE STEUERN MUSS ICH ZAHLEN, WENN ICH EIN HAUS KAUFE?
Alle Immobilienbesitzer in Spanien müssen Einkommenssteuer, einschließlich Kapitalertragssteuer, und die IBI (Immobiliensteuer) zahlen. Als Gebietsansässiger unterliegen Sie der Einkommenssteuer (einschließlich der Kapitalertragssteuer) und der Immobiliensteuer (IBI).
– Steuer auf Immobilienkäufe für Nichtansässige
Einkommenssteuer (einschließlich Kapitalertragssteuer)
Die Einkommenssteuer für Gebietsfremde berücksichtigt nur Einkünfte aus Immobilien, da Einkünfte aus Löhnen und Gehältern im Land Ihres Wohnsitzes erklärt werden müssen. Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, müssen Sie einen bestimmten Prozentsatz Ihres Vermögens zahlen; wenn Sie die Immobilie vermieten, müssen Sie den Betrag angeben, den Sie als Miete erhalten.
– Jährliche spanische Grundsteuer
Diese Grundsteuer basiert auf dem Katasterwert und kann für dieselbe Art von Immobilie von Stadt zu Stadt stark variieren, da es sich um eine Gemeindesteuer handelt. Diese Immobiliensteuer heißt IBI, „Impuesto sobre Bienes Inmuebles“. Die Steuer wird jedes Jahr in Abhängigkeit von der Inflation erhöht.
WIE BEZAHLT MAN?
Für Nichtansässige ist die beste Lösung, die Steuer per Lastschrift zu zahlen. Die Bank stellt Ihnen ein Formular zur Verfügung, mit dem Sie die Bank ermächtigen, die Steuern in Ihrem Namen zu zahlen, und eine Kopie des Formulars wird bei der Gemeindeverwaltung hinterlegt. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die Steuern genau wie andere Rechnungen für Versorgungsleistungen, die Ihnen gehören, zum richtigen Zeitpunkt bezahlt werden.
Neben dem geschätzten Wert Ihrer Immobilie (Katasterwert) berücksichtigt die IBI auch Ihre Katasternummer, mit der Ihre Immobilie beim Katasteramt identifiziert wird. Dies kann beim Kauf und Verkauf von Immobilien wichtig sein, da die physische Beschreibung manchmal nicht mit der Beschreibung in der Eigentumsurkunde übereinstimmt.
Diese Steuern können nicht vermieden werden, da die spanische Steuerbehörde (Hacienda) zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie eine Buchprüfung durchführen wird. Auf den gesamten Verkaufspreis wird eine Kaution in Höhe von 3 % erhoben, die als Garantie für die Einkommens- und Vermögenssteuer der letzten vier Jahre sowie für Ihre Steuerschuld auf Kapitalerträge dient. Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags werden Sie außerdem aufgefordert, die aktuelle Immobiliensteuerbescheinigung (IBI) vorzulegen.
SPANISCHE EINKOMMENSTEUER
Die spanische Einkommenssteuer gilt nicht für den Hauptwohnsitz eines ansässigen Eigentümers. Sie gilt jedoch für einen Zweitwohnsitz. Da diese Immobilie nicht als Hauptwohnsitz betrachtet wird, muss die Steuer jährlich gezahlt werden, wenn der Eigentümer nicht in Spanien ansässig ist. Die zu zahlende Steuer beträgt 2 % des Katasterwerts der Immobilie als fiktive Mieteinnahmen.
Sie kann auf 1,1 % gesenkt werden, wenn der Katasterwert seit 1994 erhöht wurde – was in vielen Fällen der Fall war. Für Gebietsansässige wird diese Steuer wie ein Gewinn gezahlt. Für niedrige Einkommen beträgt der zu zahlende Prozentsatz 15 % und für hohe Einkommen 30 % oder sogar 40 %. Ein Nicht-Resident wird immer mit einem festen Satz von 24 % auf alle in Spanien erzielten Einkünfte besteuert. Diese 24%ige Einkommenssteuer ist nicht zu verwechseln mit der 21%igen Kapitalertragssteuer auf Gewinne aus dem Verkauf von Vermögenswerten, wie z.B. einem Haus oder Aktien eines Unternehmens.
Wie Sie vielleicht wissen, sind die meisten Hausverkäufe zwar unkompliziert, aber es ist immer ratsam, auf Nummer sicher zu gehen und sicherzustellen, dass Sie von Ihrem Immobilienmakler und einem vertrauenswürdigen Anwalt eine aktuelle und gut informierte Beratung erhalten.
Wir von Marbella Hills Homes haben jahrelange Erfahrung in der Begleitung unserer Kunden beim Kauf und Verkauf von Immobilien und verfügen über ein professionelles Netzwerk von Rechtsspezialisten, die Sie zuverlässig und aktuell beraten. Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, ein Haus an der Costa del Sol zu kaufen, zögern Sie nicht, uns anzurufen und mit einem unserer Immobilienexperten zu sprechen, um weitere Informationen zu erhalten.