Si no está familiarizado con el proceso de venta o compra de una casa en España, puede parecer un procedimiento desalentador y complejo. Sin embargo, como ocurre con todas las transacciones legales, estar lo más informado posible desde el principio puede desmitificar en gran medida el proceso.
1. Documentación legal
El documento legal más importante que necesitará como extranjero que compra una casa en España es el NIE (Número de Identificación del extranjero). Este número, que es único para cada persona, es esencial para llevar a cabo todas las transacciones legales. El NIE deberá figurar en todos los documentos legales que firme, por lo que es aconsejable obtenerlo antes incluso de iniciar el proceso de búsqueda de una vivienda, por si encuentra una que le guste y necesita actuar con rapidez para reservarla.
El NIE no es complicado de obtener, pero puede llevar tiempo; pida ayuda a su representante legal para obtener el NIE con el fin de acelerar el proceso todo lo posible.
2. Cuenta bancaria
Además, aunque no es obligatorio, tener una cuenta bancaria en España facilitará todos los trámites, ya que agilizará los pagos y probablemente ahorrará en comisiones.
3. Representante fiscal no residente
Por último, recuerde que una vez sea propietario de un inmueble en España, deberá nombrar un representante fiscal si no es residente en España.
Podemos ofrecerle ayuda con asesores de confianza tanto en representación legal como en asesoramiento bancario si lo necesita.
Aunque cada proceso de compra puede diferir, en general, los pasos que se encuentran en cualquier operación inmobiliaria consistirían en lo siguiente:
Planificación fiscal y presupuestaria
Los gastos de adquisición de una vivienda corren principalmente a cargo del comprador y varían de una región a otra. Los impuestos y otras tasas que paga el comprador incluyen:
– Impuesto de transmisiones patrimoniales 7% (propiedades existentes) / IVA al 10% (propiedades nuevas);
– Gastos de notaría, impuesto de escritura y tasa de registro de la propiedad 1-2,5%;
– Honorarios legales 1-2% (IVA incluido).
Una vez que haya decidido el tipo de propiedad que busca, la zona en la que le gustaría comprar y, por supuesto, que puede permitirse tanto la vivienda como los gastos asociados, el proceso es prácticamente el mismo para la mayoría de las compras.
1. Contrate a un agente inmobiliario
La mayoría de los agentes inmobiliarios le aconsejarán que busque un agente inmobiliario que le guste y en el que sienta que puede confiar, así como el que mejor conozca la zona que está investigando. Esto se debe a que en la Costa del Sol, la mayoría de los agentes pueden realizar visitas a la mayoría de las propiedades y usted no querrá perder el tiempo viendo la misma propiedad dos veces. Sin embargo, los agentes más respetados y bien establecidos tendrán sus propios listados que no comparten con otros agentes. Por supuesto, ¡esperamos que nos elija a nosotros!
2. Contratar a un abogado
Contamos con representantes legales de confianza con los que trabajamos desde hace muchos años y que estaremos encantados de recomendarle.
3. Asegurarse de que existe una aprobación urbanística adecuada
Su representante legal realizará búsquedas y se asegurará de que no haya anomalías según el Registro de la Propiedad.Su representante legal llevará a cabo búsquedas y se asegurará de que no haya anomalías según el Registro de la Propiedad.
4. No hay obligaciones pendientes sobre la propiedad
Su abogado comprobará que no queda ninguna deuda pendiente, o «carga», sobre su propiedad.
5. Compruebe que la estructura de la propiedad es sólida
Pida que se realice un estudio, ya sea a un perito o a un arquitecto.
Es posible que en el proceso de compra de una vivienda se mencione el Registro Catastral. Se trata del Registro de la Propiedad español y es una base de datos gubernamental que lleva la cuenta de quién posee qué en España. Debe actualizarse cada vez que se vende y transfiere una propiedad, con el fin de salvaguardar los derechos de propiedad y evitar que una propiedad se venda de nuevo. Una vez más, su abogado se asegurará de que todo esté regularizado en el Registro Catastral.
Es posible que en el proceso de compra de una vivienda se le mencione el Registro Catastral. Se trata del Registro de la Propiedad español y es una base de datos gubernamental que lleva la cuenta de quién es propietario de qué en España. Debe actualizarse cada vez que se vende y transfiere una propiedad, con el fin de salvaguardar los derechos de propiedad y evitar que una propiedad se venda de nuevo. Una vez más, su abogado se asegurará de que todo esté regularizado con el Registro Catastral.
¿Y después?
Acuerdo de reserva y carta de intenciones
Cuando un comprador paga una tasa y se reserva el derecho a adquirir una propiedad en España durante un periodo de tiempo determinado (el plazo de reserva), se conoce como contrato de reserva. Durante el periodo de reserva, el constructor o promotor declara que la propiedad no se venderá a otra parte.
Además, una parte puede presentar a otra una carta de intenciones y negociarla posteriormente antes de su ejecución (o firma).
En este documento, el comprador y el vendedor establecen las condiciones y el calendario de pagos.
Contrato de arras
El contrato de arras, conocido como Contrato de Arras, es un instrumento jurídico muy utilizado en las transacciones inmobiliarias. Aunque no es obligatorio, consolida el compromiso del comprador de comprar la propiedad y el compromiso del vendedor de venderla. Normalmente, el comprador paga un depósito, que suele ser un porcentaje del precio total de compra, como señal de buena fe y para asegurar la propiedad. Si el comprador incumple sus obligaciones, puede perder la señal, mientras que si el vendedor se echa atrás, puede verse obligado a devolver el doble de la señal al comprador. De este modo, el contrato de arras ofrece garantía y protección jurídica a ambas partes, garantizando un proceso de transacción más fluido y seguro.
Escritura
La escritura es un paso vital en el proceso inmobiliario español, que implica la firma de una escritura pública que formaliza la transferencia de la propiedad. Durante este proceso, el comprador y el vendedor, o sus representantes, comparecen ante un notario para firmar el documento legalmente vinculante. La escritura incluye detalles esenciales como la descripción de la propiedad, el precio de compra y cualquier acuerdo adicional. Una vez firmada, el notario inscribe la escritura en el registro oficial de la propiedad, garantizando una transferencia de propiedad segura y documentada.
Esta es la etapa final de la compra de su nueva vivienda: una vez firmada ante notario, la propiedad ya es suya, ¡enhorabuena!
Preguntas frequentes
¿PUEDEN LOS EXTRANJEROS COMPRAR PROPIEDADES EN ESPAÑA?
Por supuesto. No hay restricciones para comprar una propiedad en España, ya sea comercial, residencial o un terreno. De hecho, España fomenta la inversión de extranjeros, tanto residentes como no residentes. Recuerde también que si compra una casa por valor de más de 500.000 euros puede solicitar un Visado de Oro que, con el tiempo, puede conducir a la condición de residente.
¿CUÁLES SON LOS IMPUESTOS QUE DEBO PAGAR AL COMPRAR UNA CASA?
Todos los propietarios de una vivienda en España están obligados a pagar el impuesto sobre la renta, incluidas las plusvalías, y el IBI, o impuesto sobre bienes inmuebles. Si usted es residente, está sujeto al Impuesto sobre la Renta (incluido el Impuesto sobre Plusvalías) y al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles para no residentes:
– Impuesto sobre la Renta (incluido el Impuesto sobre Plusvalías)
El Impuesto sobre la Renta para no residentes sólo tiene en cuenta los ingresos procedentes de bienes inmuebles, ya que los ingresos procedentes de salarios deben declararse en su país de residencia. Si la propiedad es para uso propio, debe pagar un determinado porcentaje de su propiedad; si alquila la propiedad, debe declarar la cantidad que recibe como alquiler.
– Impuesto anual sobre bienes inmuebles en España
Este impuesto sobre bienes inmuebles se basa en el valor catastral y para el mismo tipo de propiedad puede variar mucho de una ciudad a otra, ya que es un impuesto municipal. Este impuesto sobre bienes inmuebles se denomina IBI. El impuesto aumenta cada año en función de la inflación.
¿CÓMO SE PAGA?
Para un no residente, la mejor solución es domiciliar el pago del impuesto. El banco le proporcionará un impreso autorizando al banco a pagar los impuestos en su nombre y una copia del impreso se depositará en el ayuntamiento. Esto garantizará que los impuestos se paguen en el momento oportuno, al igual que otras facturas de servicios públicos de su propiedad.
Además del valor de tasación de su propiedad (valor catastral), el IBI también tiene en cuenta su número catastral de referencia, que identifica su propiedad en la oficina catastral. Esto puede ser importante en la compraventa de propiedades, porque a veces la descripción física no coincide con la descripción que figura en el título de propiedad.
Estos impuestos no pueden evitarse, ya que la Agencia Tributaria española (Hacienda) auditará las cuentas en el momento de la venta de la propiedad. Se efectuará un depósito del 3% sobre el precio total de la venta, que constituye una garantía contra el Impuesto sobre la Renta y el Impuesto sobre el Patrimonio de los cuatro años anteriores, así como una garantía contra su deuda tributaria en concepto de Plusvalía. En el momento de la firma del contrato de compraventa, también se le pedirá que presente el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el IBI, en vigor.
IMPUESTO SOBRE LA RENTA ESPAÑOL
El impuesto sobre la renta español no se aplica a la vivienda principal de un propietario residente. Sin embargo, sí se aplica a una segunda residencia. En el caso de un no residente, al no considerarse esta propiedad como residencia principal, el impuesto debe pagarse anualmente. El impuesto a pagar es el 2% del valor catastral del inmueble en concepto de renta ficticia de alquiler.
Puede reducirse al 1,1% si el valor catastral se ha incrementado desde 1994 – y en muchos casos así ha sido. Para los residentes, este impuesto se paga como si fuera un beneficio. Para las rentas bajas, el porcentaje a pagar es del 15% y para las rentas altas, del 30% o incluso del 40%. Un no residente tributa siempre a un tipo fijo del 24% sobre cualquier renta obtenida en España. Este impuesto del 24% sobre la renta no debe confundirse con el impuesto del 21% sobre las plusvalías obtenidas por la venta de activos, como una casa o acciones de una empresa.
Como puede darse cuenta, aunque la mayoría de las ventas de casas son sencillas, siempre es prudente pecar de precavido y asegurarse de que está recibiendo asesoramiento actualizado y bien informado de su agente inmobiliario, así como de un abogado de confianza.
En Marbella Hills Homes, tenemos años de experiencia acompañando a nuestros clientes en sus viajes de compra y venta, así como una red profesional de especialistas legales en los que se puede confiar para un asesoramiento actualizado. Si está pensando en comprar una casa en la Costa del Sol, no dude en llamar para hablar con uno de nuestros expertos inmobiliarios y obtener más información.