Acheter une propriété à Marbella : Les aspects juridiques essentiels que tout acheteur doit connaître

Acheter une propriété à Marbella est une étape passionnante, que ce soit pour une résidence secondaire, un investissement ou une résidence principale. Cependant, il est essentiel de bien comprendre le processus juridique en Espagne afin d’assurer une transaction fluide et sécurisée.

Chez Marbella Hills Homes, nous travaillons en étroite collaboration avec des avocats et des notaires de premier plan afin de protéger les intérêts de nos clients à chaque étape.

Ce guide présente les principaux aspects juridiques que les acheteurs doivent connaître lors de l’acquisition d’un bien immobilier à Marbella ou ailleurs sur la Costa del Sol.

1. Obtention du NIE (Numéro d’Identification d’Étranger)

Avant d’acheter une propriété, tous les acheteurs étrangers doivent obtenir un NIE, un numéro d’identification fiscale délivré par les autorités espagnoles. Il est nécessaire pour signer l’acte de vente, payer les impôts et ouvrir un compte bancaire en Espagne. Votre avocat ou l’équipe de Marbella Hills Homes peut vous assister dans cette démarche.

2. Le rôle de l’avocat

Faire appel à un avocat indépendant spécialisé en droit immobilier espagnol est essentiel. L’avocat se charge de vérifier que :

• Le bien dispose d’un titre de propriété clair et sans dettes.
• Il est correctement inscrit au Registre de la Propriété.
• Toutes les autorisations d’urbanisme, certificats d’habitabilité et raccordements aux services publics sont en règle.

L’avocat gère également la signature des contrats, le paiement des taxes et la coordination avec le notaire, garantissant ainsi la conformité légale de la transaction.

3. Contrat privé d’achat (Contrato de Arras)

Une fois l’offre acceptée, les deux parties signent généralement un contrat préliminaire appelé Contrato de Arras. Ce document précise le prix d’achat, les modalités de paiement et la date de signature finale. À ce stade, l’acheteur verse généralement un acompte de 10 %, perdu en cas de désistement sans motif valable, ou remboursé au double si le vendeur se rétracte.

4. Le notaire et l’acte public de vente (Escritura Pública)

L’étape finale consiste à signer l’acte public de vente (Escritura Pública) devant un notaire espagnol. Le notaire vérifie l’identité des parties, s’assure que toutes les conditions légales sont respectées et officialise la transaction. Une fois signé, l’acte est enregistré au Registre de la Propriété, et le bien appartient légalement à l’acheteur.

5. Impôts et frais supplémentaires

L’acheteur doit prévoir environ 10 à 13 % du prix d’achat pour couvrir les frais additionnels suivants :

• Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) – pour les reventes,  7 % .
• TVA (IVA) et Droits d’Actes Juridiques (AJD) – pour les biens neufs, généralement 10 % + 1,2 %.
• Frais de notaire et d’enregistrement – environ 1 %.
• Honoraires d’avocat – généralement 1 % du prix d’achat.

6. Financement et change de devises

Les acheteurs étrangers peuvent obtenir un prêt hypothécaire en Espagne couvrant jusqu’à 60–70 % de la valeur du bien. Il est recommandé de demander une pré-approbation de prêt dès le début du processus. Faire appel à un spécialiste du change peut également aider à réduire les coûts de conversion sur des montants importants.

7. Options de résidence pour les non-Européens (après la suppression du Golden Visa)

L’Espagne a officiellement supprimé en avril 2025 le programme de Golden Visa basé sur l’investissement immobilier. Les nouveaux demandeurs ne peuvent plus obtenir de résidence en achetant un bien, même pour un montant supérieur à 500 000 euros.

Les acheteurs non européens souhaitant résider en Espagne disposent de plusieurs alternatives selon leur situation :

• Visa Nomade Digital (pour les travailleurs à distance et freelances).
• Visa de Résidence Non Lucrative (pour les personnes disposant de ressources financières suffisantes pour vivre sans travailler en Espagne).
• Visa d’Entrepreneur (pour les investisseurs souhaitant créer une entreprise innovante).

Votre avocat ou conseiller en relocalisation peut vous aider à choisir l’option la plus adaptée et à gérer la demande en parallèle de votre achat immobilier.

8. Obligations liées à la propriété

Après l’achat, les propriétaires doivent s’acquitter des frais suivants :

• IBI (Impôt foncier), annuel.
• Charges de copropriété, pour les résidences ou urbanisations.
• Impôt sur le revenu des non-résidents, pour les propriétaires non résidents fiscaux en Espagne.

Les gestionnaires immobiliers recommandés par Marbella Hills Homes peuvent s’occuper de ces obligations en votre nom.

9. Comment Marbella Hills Homes vous accompagne

Chez Marbella Hills Homes, nous accompagnons chaque acheteur tout au long du processus avec transparence et expertise juridique. Notre réseau d’avocats, de notaires et de conseillers fiscaux multilingues garantit une transaction sécurisée, conforme et sans stress.

Que vous achetiez votre première maison ou un bien d’investissement, nous veillons à ce que votre acquisition à Marbella soit gérée avec professionnalisme et soin.

Conclusion

Acheter une propriété en Espagne est simple lorsqu’on s’entoure des bons professionnels. Comprendre les aspects juridiques, de l’obtention du NIE à la signature devant notaire, permet de prendre des décisions éclairées et en toute confiance.

Si vous envisagez d’acheter une villa ou un appartement à Marbella, contactez Marbella Hills Homes dès aujourd’hui. Notre équipe vous guidera à chaque étape, juridique et pratique, pour concrétiser votre projet immobilier sur la Costa del Sol.