Comprar una propiedad en Marbella: la guía completa del comprador, del proceso a la financiación y los costes

Comprar una vivienda en Marbella debería ser una de las decisiones más agradables que tome, ya sea como base para las vacaciones, como inversión o como traslado permanente a la Costa del Sol. El proceso español es sencillo una vez que se entiende, pero funciona de forma distinta al del Reino Unido, Estados Unidos o el norte de Europa, y es en los detalles relativos a impuestos, contratos y financiación donde los compradores más se benefician de un buen asesoramiento. Esta guía expone con exactitud qué esperar, cuánto cuesta cada cosa y las decisiones que deberá tomar por el camino. Si prefiere comentarlo directamente, siempre puede ponerse en contacto con nuestro equipo.

La compra avanza en una secuencia clara. Comprender cada fase de antemano es la mejor forma de mantener la operación tranquila y previsible.

1. Encontrar la propiedad y acordar un precio. Usted visita, elige y hace una oferta a través del agente. Una vez que el vendedor acepta el precio y las condiciones generales, la propiedad avanza hacia la reserva. En las zonas más solicitadas las mejores viviendas se venden rápido, así que conviene tener la financiación y el abogado listos antes de empezar a visitar en serio. Puede comenzar su búsqueda en nuestras propiedades en venta y obras nuevas.

2. Firmar el contrato de reserva y pagar una señal. Con ello la propiedad se retira del mercado mientras comienza el papeleo. La señal de reserva suele situarse entre unos 6.000 euros y un 1 % del precio, y se custodia en la cuenta de cliente o depósito de su abogado o agente, en lugar de pagarse directamente al vendedor.

3. Firmar el contrato privado de compraventa (el contrato de arras). Normalmente en unos diez días, ambas partes firman el contrato privado, que fija el precio, las condiciones de pago y la fecha de la firma definitiva. En este momento el comprador suele entregar un depósito de alrededor del 10 % del precio de compra. La cláusula de arras es importante: si el comprador se retira sin causa, pierde la señal, y si el vendedor se retira, debe devolver el doble. Durante este período su abogado completa las comprobaciones y la due diligence que se describen más abajo. Si surge un problema legal que impida la venta, se le devuelve la señal.

4. Firmar la escritura pública ante notario. Es la firma definitiva. Ante un notario español, ambas partes confirman su identidad, el notario comprueba que se cumplen las condiciones legales, se paga el importe restante y los impuestos de la compra, y se firma la escritura. En ese instante la propiedad es legalmente suya.

5. La inscripción en el Registro de la Propiedad. El notario comunica la operación al Registro de la Propiedad y la escritura se inscribe a su nombre. La inscripción definitiva del título puede tardar de varias semanas a unos meses, lo cual es completamente normal y no afecta a su propiedad desde el día de la firma.

Comprar una vivienda totalmente nueva funciona de forma algo distinta, sobre todo sobre plano. En lugar de un único pago en la firma, usted paga a plazos a medida que avanza la construcción, con una reserva seguida de una serie de pagos vinculados a los hitos de obra y un saldo final en la entrega. La protección esencial aquí es que el promotor debe aportar avales bancarios para cada pago a cuenta, de modo que su dinero queda garantizado si el proyecto no se completa según lo acordado.

Comprar nueva, o sobre plano, tiene ventajas reales. A menudo puede fijar el precio de hoy con pagos escalonados, elegir o personalizar los acabados y mudarse a una vivienda construida con los estándares actuales y una eficiencia energética moderna. La obra nueva española cuenta además con garantías estructurales, lo que añade tranquilidad. Las contrapartidas son la espera hasta la entrega y la necesidad de comprobar con cuidado las licencias y la trayectoria del promotor, que es exactamente para lo que está su abogado. Si compra sobre plano, trate solo con un promotor con licencia, exija avales bancarios para sus pagos y encargue a un abogado independiente que verifique las credenciales del promotor.

Ambas vías son habituales en Marbella, y la correcta depende de sus circunstancias más que de una regla fija.

Con una hipoteca española. Los compradores extranjeros pueden obtener hipoteca en España. Como orientación general, los no residentes suelen poder financiar hasta alrededor de un 60 a 70 % del valor de la propiedad, aportando el resto y los gastos con recursos propios. Merece mucho la pena obtener una aprobación previa de la hipoteca pronto, para conocer su presupuesto y poder actuar con rapidez cuando aparezca la vivienda adecuada. Una ventaja discreta de la hipoteca es que el banco realiza sus propias comprobaciones sobre la propiedad antes de liberar los fondos, lo que añade un segundo nivel de control. Aun así, debe nombrar a su propio abogado independiente, porque el banco protege el interés del banco, no el suyo. Los costes de una hipoteca son menores de lo que sugieren las guías antiguas. Con la ley hipotecaria española de 2019, el banco asume ahora el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y los gastos de notaría y registro de la propia escritura de hipoteca, de modo que el prestatario suele pagar únicamente la tasación de la propiedad, además de una posible comisión de apertura del prestamista, la comisión del intermediario y el seguro de vida o de hogar que el banco exija. Presupueste para esto una cantidad modesta en lugar de una elevada, y confirme las cifras exactas con su prestamista.

Al contado, sin hipoteca. Pagar al contado hace el proceso más sencillo y rápido, y puede reforzar su posición en una negociación competitiva. Lo importante es que, sin un prestamista que realice comprobaciones en paralelo, toda la due diligence recae en usted y en su abogado, por lo que un trabajo jurídico riguroso resulta aún más importante. Para las transferencias internacionales grandes, un especialista en cambio de divisas puede reducir de forma notable el coste de convertir los fondos a euros frente a una transferencia bancaria convencional.

Unas pocas gestiones prácticas hacen que toda la compra funcione sin sobresaltos, y conviene ponerlas en marcha pronto.

El poder notarial. La mayoría de los compradores extranjeros otorgan un poder notarial a su abogado para que la reserva, el contrato e incluso la firma definitiva puedan realizarse sin necesidad de volar para cada firma. Es algo totalmente habitual en España, evita que se retrasen los plazos y puede firmarse ante notario en su país o en España.

Una cuenta bancaria española. La necesitará para pagar los impuestos de la compra, atender una hipoteca si la tiene y domiciliar los suministros, el IBI y los gastos de comunidad. Ábrala pronto, ya que las comprobaciones de cumplimiento sobre los fondos extranjeros entrantes pueden llevar tiempo.

Divisa y calendario. Para las transferencias grandes, un bróker de divisas especializado suele mejorar el tipo de una banca tradicional, y un contrato a plazo puede fijar el tipo de cambio de hoy para que una oscilación de la divisa entre la oferta y la firma no altere en silencio su presupuesto.

Más allá del gusto personal, las dos vías difieren en coste, calendario y en lo que hay que comprobar.

Una segunda mano le permite ver la vivienda real, la comunidad y las vistas, y mudarse sin esperar. Soporta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en lugar del IVA. Las comprobaciones legales clave son que cualquier reforma o ampliación anterior estuviera debidamente licenciada y coincida con lo registrado, que la comunidad no imponga restricciones inconvenientes y que la propiedad esté libre de deudas.

Una obra nueva ofrece diseño moderno, garantías y la opción de personalizar, normalmente a cambio de una espera si es sobre plano. El tratamiento fiscal es distinto, con IVA más AJD en lugar del ITP, y las protecciones centrales son las licencias del promotor y los avales bancarios sobre los pagos a cuenta.

La cifra clave que hay que recordar es que el precio del anuncio no es el total. Prevea los impuestos y gastos de la compra por encima, y después los costes anuales una vez que sea propietario.

Impuestos y gastos de la compra. Son los costes puntuales de adquirir la propiedad, que se pagan en torno a la firma.

Como regla práctica, prevea alrededor de un 10 a 12 % por encima del precio en una segunda mano y en torno a un 12 a 14 % en una obra nueva. Si contrata una hipoteca española, añada una cantidad modesta para la tasación y las posibles comisiones del prestamista o del intermediario, tal como se explica en el apartado de la hipoteca. Son cifras indicativas que varían según la propiedad y la estructura de la compra, así que solicite siempre un desglose exacto antes de comprometerse, y considere cualquier número aquí como una orientación y no como asesoramiento fiscal o legal formal.

Costes recurrentes de la propiedad. Una vez que la vivienda es suya, presupueste los costes recurrentes para que la propiedad siga siendo un placer y no una sorpresa:

• El IBI, el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles.
• Los gastos de comunidad, si la propiedad se encuentra en una promoción o urbanización compartida.
• El Impuesto sobre la Renta de No Residentes, si no es residente fiscal en España.
• El mantenimiento, la jardinería y el cuidado de la piscina, que pesan más en villas con terreno y piscina privada.
• El seguro de hogar.

Un buen administrador de fincas puede encargarse de todo esto en su nombre, algo que muchos propietarios extranjeros consideran útil.

Los compradores suelen centrarse en los impuestos de la compra y olvidan los que llegan después. Planificarlos desde el principio evita sorpresas.

Mientras es propietario. Si es no residente y no alquila la propiedad, aun así paga un pequeño Impuesto sobre la Renta de No Residentes anual, calculado sobre un valor de alquiler teórico de la vivienda. Si la alquila, tributan en su lugar los ingresos por alquiler. Andalucía ha eliminado de hecho su impuesto autonómico sobre el patrimonio, pero un impuesto de solidaridad de ámbito estatal puede aplicarse a los patrimonios netos muy grandes, lo que merece asesoramiento específico en compras de valor elevado.

Cuando vende. Cuente con el impuesto sobre la ganancia patrimonial por cualquier beneficio, y con la plusvalía municipal sobre el incremento del valor del suelo, que suele correr a cargo del vendedor. Si vende como no residente, el comprador está obligado a retener un 3 % del precio y a ingresarlo en Hacienda como anticipo de su tributación por la ganancia patrimonial, que después regulariza.

Residencia y tributación mundial. Pasar más de 183 días al año en España le convierte por lo general en residente fiscal español, tributando por la renta mundial y no solo por la española. Si se traslada por trabajo, el régimen especial para desplazados, a menudo llamado Ley Beckham, puede ser muy favorable en los primeros años, así que asesórese antes de mudarse.

Impuesto sobre sucesiones. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) español lo paga el beneficiario que hereda, no la herencia, y se calcula para cada heredero según su relación con el fallecido y su propio patrimonio previo. Lo que convierte a Andalucía en una de las regiones más favorables de España es la bonificación para la familia cercana. Para los Grupos I y II, es decir, cónyuges, parejas de hecho registradas, hijos, nietos y padres, cada heredero recibe una reducción de hasta 1.000.000 de euros sobre la base imponible y una bonificación del 99 % sobre el impuesto calculado por encima de esa cifra, de modo que la factura efectiva, incluso en una herencia importante a favor de la familia cercana, ronda a menudo el 1 %. Si la vivienda heredada era la vivienda habitual del fallecido, puede aplicarse una reducción adicional de hasta el 99 % de su valor, sujeta a un plazo de mantenimiento. A modo de ejemplo, una villa en Marbella valorada en 1,5 millones de euros que pasa a un hijo puede caer de una factura de seis cifras con las normas antiguas a solo unos miles de euros hoy.

La bonificación se reduce con fuerza fuera de la familia más cercana. El Grupo III, que abarca hermanos, sobrinos, tíos y parientes por afinidad, recibe solo una pequeña reducción de unos 10.000 euros por heredero y se enfrenta a la escala nacional del 7,65 al 34 % antes de coeficientes, y el Grupo IV, es decir, primos, parientes más lejanos, amigos y parejas no registradas, no recibe ninguna reducción autonómica. Por eso importa tanto la situación legal de la pareja. Una pareja de hecho registrada recibe el trato de cónyuge dentro del Grupo II, mientras que una pareja no registrada tributa como un extraño dentro del Grupo IV, lo que puede marcar la diferencia entre pagar casi nada y una factura lo bastante grande como para forzar una venta. Registrar la pareja, o planificar el testamento en consecuencia, puede llevar a un heredero del Grupo IV al Grupo II.

Dos puntos importan para los compradores extranjeros. Los no residentes ya pueden aplicar las bonificaciones autonómicas andaluzas sobre los bienes situados en España, a raíz de resoluciones judiciales europeas y españolas que las extienden a los no comunitarios, incluidos los compradores británicos tras el Brexit. Y la declaración del impuesto sobre sucesiones debe presentarse en el plazo de seis meses desde el fallecimiento, con una prórroga adicional de seis meses posible si se solicita dentro de los primeros cinco, necesitando los herederos un NIE para presentarla. Como también puede existir impuesto sobre sucesiones en el país de origen del fallecido, y España no tiene convenio en esta materia con algunos países como el Reino Unido, son las familias transfronterizas las que más ganan planificando con antelación.

Sucesión y un testamento español. Un testamento español que cubra sus bienes en España simplifica notablemente la sucesión para su familia, y las normas de la UE permiten a muchos ciudadanos no españoles elegir la ley de su propio país para regir la sucesión. Como las normas españolas del impuesto sobre sucesiones difieren de las de su país, conviene decidir cómo se ostenta la titularidad, por ejemplo de forma conjunta o a través de una estructura, antes de comprar y no después.

Todo lo de este apartado es general y cambia con las normas y con las circunstancias personales, así que trátelo como orientación y obtenga asesoramiento a medida de un abogado y un asesor fiscal españoles.

España no impone restricciones a la propiedad extranjera, por lo que comprar como no residente es realmente sencillo. Unos pocos elementos esenciales se aplican a todos.

El NIE. Todo comprador extranjero necesita un Número de Identificación de Extranjero, el número de identificación fiscal español. Lo necesitará para firmar la escritura, pagar impuestos y abrir una cuenta bancaria española. Su abogado puede tramitarlo por usted.

Un abogado independiente. Es la salvaguarda más importante de todo el proceso, y se aplica tanto si paga al contado como con hipoteca. El sistema español de registros de la propiedad es propio del país, y un buen abogado local se maneja en él con rapidez y sabe qué significa cada documento. Espere que su abogado:

• Obtenga una nota simple actualizada, el extracto del Registro de la Propiedad que confirma la titularidad, la descripción registrada y cualquier deuda o carga. Este único documento detecta la mayoría de los problemas.
• Verifique la escritura y confirme que el vendedor es el propietario legal con derecho a vender.
• Compruebe el Registro de la Propiedad y el Catastro, y contraste la superficie registrada con la real para que no se cuele ninguna ampliación no declarada.
• Consulte los registros del ayuntamiento por deudas pendientes sobre la propiedad y por planes futuros que afecten a la zona.
• Confirme que la propiedad está libre de deudas y cargas, y que no hay ninguna herencia ni ningún tercero que impugne la venta.
• Confirme que las licencias urbanísticas, la licencia de primera ocupación y las acometidas de suministros son todas válidas, y que el vendedor aporta un certificado de eficiencia energética vigente.
• Revise los estatutos de la comunidad por si hay restricciones.
• Gestione los contratos, los pagos de impuestos y la cita ante notario.

Intentar ahorrar este coste prescindiendo de abogado es una falsa economía que puede crear problemas mucho mayores más adelante. El honorario inicial protege su interés a largo plazo en la propiedad.

Comprobaciones adicionales que detectan problemas. Conviene mencionar algunas comprobaciones más, porque es ahí donde tienden a esconderse las sorpresas. Pida el acta de la última junta de la comunidad y confirme que el vendedor está al corriente de pago, con un certificado de estar libre de deudas con la comunidad en la firma, y compruebe si se avecina alguna derrama para obras importantes como el tejado, el ascensor o la piscina. En villas más antiguas, plantéese un informe técnico, que no es habitual en España pero sí sensato, que cubra estructura, humedades, cubierta, piscina y fontanería. Y cuando una vivienda se venda amueblada o parcialmente amueblada, acuerde un inventario de mobiliario por escrito para que quede claro exactamente qué se incluye.

Residencia y Golden Visa. El Golden Visa de residencia por inversión inmobiliaria se suprimió en abril de 2025, de modo que comprar una vivienda, incluso por encima de 500.000 euros, ya no otorga la residencia. Los compradores no comunitarios que deseen vivir en España aún tienen alternativas según su situación, habitualmente el visado de nómada digital para quienes trabajan en remoto, el visado de residencia no lucrativa para quienes pueden mantenerse sin trabajar y el visado de emprendedor para quienes crean una empresa. Un abogado o asesor de reubicación puede alinear la vía adecuada con su compra.

Marbella tiene una historia urbanística más compleja que la mayor parte de la costa, y esta es una de las razones por las que un abogado local independiente importa aquí más que casi en ningún otro sitio. El plan general de ordenación urbana de la ciudad de 2010 fue posteriormente anulado por los tribunales, y algunas propiedades, en especial construcciones más antiguas, ampliaciones y viviendas semirrurales, pueden arrastrar irregularidades de licencia o estar bajo un estatus especial para construcciones que se toleran pero no se ajustan plenamente al planeamiento, a veces gestionado mediante una declaración de asimilado a fuera de ordenación como un AFO o un DAFO. Nada de esto debería disuadirle de una vivienda bien comprobada, pero sí significa que confirmar que una propiedad es plenamente legal y está correctamente clasificada no es opcional. Su abogado lo establecerá antes de que usted se comprometa.

Muchos compradores tienen intención de alquilar su propiedad, sobre todo cerca de la playa o de Puerto Banús. Antes de comprar, confirme tres cosas: si el alquiler de corta duración está permitido, si se requiere una licencia turística y si la comunidad de propietarios restringe los alquileres vacacionales. No todas las promociones permiten los alquileres de corta duración, y los complejos de apartamentos de lujo en particular a veces los prohíben. Aclararlo de antemano protege sus expectativas de inversión.

Una vez firmada la escritura, una breve lista de tareas le deja instalado. Cambie a su nombre los suministros, el IBI y los gastos de comunidad y domicílielos en su cuenta española. Contrate un seguro de hogar, que en cualquier caso exigirá el prestamista si hay hipoteca. Comunique cualquier cambio de datos a la comunidad de propietarios. Y si la vivienda va a quedar vacía parte del año, plantéese un administrador para el mantenimiento, las facturas y la seguridad durante su ausencia. Su abogado y su agente pueden orientarle hacia proveedores locales de confianza para cada uno de estos puntos.

Incluso en un mercado maduro, los mismos errores evitables aparecen una y otra vez:

1. Saltarse una due diligence jurídica en condiciones. Verifique siempre la inscripción, las deudas, las licencias de cualquier obra y las normas de la comunidad antes de comprometerse.
2. Subestimar el coste total. Mire más allá del precio de venta y presupueste el 8 a 14 % completo de impuestos y gastos.
3. Dudar en las zonas más solicitadas. Las villas llave en mano, las viviendas en primera línea de golf y los apartamentos frente al mar en zonas como la Milla de Oro, Sierra Blanca, Nueva Andalucía y La Zagaleta se venden rápido cuando tienen un buen precio. Estar preparado financiera y jurídicamente le permite actuar con confianza.
4. Ignorar las normas de alquiler. Compruebe los requisitos de licencia turística y las restricciones de la comunidad antes de contar con ingresos por alquiler.
5. Pasar por alto los costes recurrentes. Los gastos de comunidad, el IBI, el mantenimiento, el cuidado de la piscina y el seguro suman.
6. Anteponer el diseño a la ubicación. Las vistas al mar, la cercanía a la playa, la seguridad, la privacidad y el acceso a colegios y golf determinan el valor a largo plazo mucho más que un interior de moda en una ubicación más débil.
7. Perder las oportunidades fuera de mercado. Una gran parte de las viviendas de prestigio, sobre todo en el segmento más alto, se venden de forma discreta y nunca aparecen públicamente. Una agencia bien conectada le da acceso a ellas antes de una difusión más amplia.

Desde la aceptación de la oferta hasta la firma de la escritura pública, la compra de una vivienda de segunda mano suele completarse en un plazo de entre cuatro y ocho semanas, aunque puede prolongarse en función de la rapidez con la que se realicen las comprobaciones legales, la obtención de financiación o la coordinación entre las partes.

En el caso de una vivienda sobre plano, el proceso sigue el calendario de construcción de la promoción. Los pagos se realizan de forma escalonada durante la ejecución de la obra y la escritura se firma una vez finalizada la construcción y obtenidas las licencias correspondientes, por lo que el plazo puede extenderse durante meses o incluso años.

Tras la firma ante notario, la escritura se presenta para su liquidación de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad. Este último trámite se realiza en las semanas posteriores y, aunque suele gestionarlo el abogado o la gestoría, no impide que el comprador tome posesión de la vivienda desde el momento de la firma.

Comprar en Marbella es un proceso ágil y gratificante cuando concurren tres cosas: claridad jurídica de la mano de un abogado independiente, preparación financiera que incluya su NIE y, si es necesario, una aprobación previa de hipoteca, y una comprensión clara del coste completo de comprar y de ser propietario. Ponga esas tres en orden y el resto es la parte agradable.

Si está considerando una compra, nuestro equipo guía a los compradores en cada paso, desde los anuncios públicos hasta las oportunidades discretas fuera de mercado en Marbella y la Costa del Sol. Explore nuestras propiedades en venta y obras nuevas, conozca más sobre comprar con nosotros, o simplemente contacte con Marbella Hills Homes para un asesoramiento experto y confidencial.