Immobilienkauf in Marbella: Der komplette Leitfaden für Käufer, von Ablauf und Finanzierung bis zu den Kosten

Rechtliche Inhalte geprüft von Francisco Sánchez Jiménez, AbogadosMarbella, Immobilienanwalt in Marbella und Mitglied der Rechtsanwaltskammer Málaga (colegiado Nr. 4806), am 29. September 2026. Praxisinhalte von Evelin Bentz, Executive Director, Marbella Hills Homes. Letzte Aktualisierung: Oktober 2026.

Der Kauf einer Immobilie in Marbella sollte zu den schönsten Entscheidungen Ihres Lebens gehören, ob als Feriendomizil, als Investition oder als dauerhafter Umzug an die Costa del Sol. Das spanische Verfahren ist unkompliziert, sobald man es verstanden hat, funktioniert aber anders als im Vereinigten Königreich, in den USA oder in Nordeuropa, und gerade bei den Details zu Verträgen, Due Diligence, Steuern und Finanzierung profitieren Käufer am meisten von guter Beratung.

Dieser Leitfaden zeigt genau, was Sie erwartet, was alles kostet und welche Entscheidungen Sie auf dem Weg treffen müssen. Er beruht auf zwei Grundlagen: unserer täglichen Erfahrung in der Begleitung internationaler Käufer und einem aufgezeichneten Gespräch zwischen Evelin Bentz und Francisco Sánchez Jiménez von AbogadosMarbella, einem Immobilienanwalt in Marbella mit mehr als 25 Jahren Erfahrung in der Abwicklung von Immobilienkäufen. Sie können sich das vollständige Gespräch oben ansehen oder weiterlesen: Der Leitfaden ist so angelegt, dass er auch ohne das Video vollständig ist. Wenn Sie die Fragen lieber direkt besprechen möchten, können Sie jederzeit Kontakt mit unserem Team aufnehmen.

Der Kauf durchläuft eine klare Abfolge. Jede Etappe im Voraus zu verstehen ist der beste Weg, die Transaktion ruhig und vorhersehbar zu gestalten. Käufer fühlen sich in der Regel deutlich wohler, wenn ihnen der Ablauf erklärt wird, bevor sie sich finanziell binden; jeden Schritt erst dann zu entdecken, wenn er ansteht, und das unter Termindruck, erzeugt einen Stress, der sich weitgehend vermeiden lässt.

1. Immobilie finden und Preis vereinbaren. Sie besichtigen, wählen aus und geben über den Makler ein Angebot ab. Sobald der Verkäufer den Preis und die wesentlichen Bedingungen akzeptiert, geht die Immobilie in Richtung Reservierung. In den gefragtesten Lagen sind die besten Objekte schnell vergeben, daher ist es hilfreich, Ihre Finanzierung und Ihren Anwalt bereitzuhaben, bevor Sie ernsthaft mit Besichtigungen beginnen. Sie können Ihre Suche bei unseren Immobilien zum Verkauf und Neubauprojekten beginnen.

2. Reservierungsvertrag unterzeichnen und Anzahlung leisten. Damit wird die Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum vom Markt genommen, während Ihr Anwalt die Unterlagen anfordert und mit der Due Diligence beginnt. Die Höhe hängt von der Immobilie und vom Verkäufer ab: Es kann sich um einen Prozentsatz des Preises handeln, insbesondere bei Villen, oder um einen festen Betrag, typischerweise 6.000 €, 10.000 € oder mehr bei höherwertigen Immobilien. Dies entspricht der Marktpraxis und ist keine gesetzliche Vorschrift.

3. Privaten Kaufvertrag (den contrato de arras) unterzeichnen. Sind die Prüfungen und etwaige vereinbarte Bedingungen zufriedenstellend, unterzeichnen beide Parteien den privaten Vertrag, der den Preis, die Zahlungsbedingungen, den Beurkundungstermin und die Folgen einer Vertragsverletzung festlegt. Zu diesem Zeitpunkt zahlt der Käufer üblicherweise rund 10 % des Kaufpreises, abzüglich des bereits bei der Reservierung gezahlten Betrags.

4. Kaufurkunde (escritura pública) vor einem Notar unterzeichnen. Dies ist der Vollzug des Kaufs. Beide Parteien bestätigen ihre Identität, der Notar prüft, ob die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, der Restbetrag wird gezahlt und die Urkunde unterzeichnet. Bei einem gewöhnlichen Kauf geht das Eigentum durch die öffentliche Urkunde und die Übergabe auf Sie über.

5. Eintragung im Grundbuch. Der Notar übermittelt eine elektronische Abschrift an das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad), und sobald die anfallende Steuer erklärt wurde, wird die Urkunde auf Ihren Namen eingetragen. Die Eintragung ist grundsätzlich nicht verpflichtend, aber dringend zu empfehlen: Mit der Eintragung ist Ihr Eigentum gegen einen späteren Verkauf derselben Immobilie durch den Verkäufer an einen Dritten geschützt. In der Praxis dauert der Ablauf nach der Beurkundung meist einige Wochen.

Diese Abfolge ist üblich, aber weder automatisch noch bei jeder Transaktion identisch. Neubauprojekte, Käufe über Gesellschaften, geerbte Immobilien, Immobilien mit bestehender Finanzierung, ländliche Grundstücke, planungsrechtliche Abweichungen und Transaktionen mit Vollmachten können zusätzliche Schritte erfordern.

Der Reservierungsvertrag ist in der Regel die erste schriftliche Verpflichtung nach der Annahme eines Angebots und verdient mehr Aufmerksamkeit, als ihm oft geschenkt wird. Bevor Sie irgendetwas überweisen, sollte Ihr eigener Anwalt ihn geprüft haben, und er sollte Folgendes klar regeln:

• Die vollständige Identität von Käufer und Verkäufer oder der für sie unterzeichnenden Vertreter.
• Die reservierte Immobilie, mit ausreichenden Grundbuch- oder Katasterangaben, um Unklarheiten auszuschließen.
• Der Preis, der Reservierungsbetrag, wohin er gezahlt wird und ob er auf den Kaufpreis angerechnet wird.
• Der Zeitraum, in dem die Immobilie vom Markt genommen wird.
• Die Due-Diligence-Bedingung und die Frist für deren Abschluss.
• Jede Hypotheken-, Finanzierungs-, Ferienvermietungs- oder Planungsbedingung, auf die sich der Käufer stützt.
• Die Umstände, unter denen die Reservierungsanzahlung erstattet wird, nicht erstattet wird oder in die spätere Anzahlung übergeht.
• Das vorgesehene Datum und die wesentlichen Bedingungen des privaten Vertrags und der Beurkundung.

Die rechtliche Sicht von Francisco. Der Zeitraum zwischen Reservierung und privatem Vertrag ist das entscheidende Zeitfenster, um die Immobilie zu prüfen. Ein Käufer sollte sich nicht auf eine pauschale Zusicherung verlassen, dass eine Anzahlung erstattungsfähig ist: Über das Ergebnis entscheiden der Vertragswortlaut und die Umstände der konkreten Transaktion.

Drei Fragen, die Sie stellen sollten: Hat mein eigener Anwalt dieses Dokument geprüft, bevor ich etwas überweise? Steht der Kauf ausdrücklich unter dem Vorbehalt einer zufriedenstellenden Due Diligence? Unter welchen Umständen genau erhalte ich mein Geld zurück?

Nach der Due Diligence unterzeichnen die Parteien einen privaten Kaufvertrag, in Marbella häufig contrato de arras genannt. Er hält den vollständigen Preis fest, die bereits geleistete Anzahlung, den bei der Beurkundung fälligen Restbetrag, den Beurkundungstermin, den Zustand der Immobilie, das mitverkaufte Inventar, die Kostenverteilung, den Umgang mit Hypotheken oder sonstigen Belastungen, die Folgen einer Vertragsverletzung sowie etwaige noch offene Bedingungen.

Die rechtliche Sicht von Francisco. Die Bezeichnung des Dokuments ist weit weniger wichtig als das, was die Klauseln tatsächlich besagen. Zwei Verträge, die beide mit „arras“ überschrieben sind, können zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Vollzieht eine Partei den Kauf nicht, hängt die Folge vom Vertrag, von der Art der Anzahlung, vom Grund für den Nichtvollzug und davon ab, ob eine vereinbarte Bedingung nicht eingetreten ist. Ein Käufer, der es sich schlicht anders überlegt, steht vor einem ganz anderen Ergebnis als ein Käufer, der zurücktritt, weil eine vertraglich abgesicherte Hypothekenbedingung nicht eingetreten ist. Haben die Parteien ausdrücklich Rücktritts-Arras nach Artikel 1454 des Zivilgesetzbuchs vereinbart, kann der Käufer unter Verfall der Anzahlung und der Verkäufer unter Rückzahlung des doppelten Betrags zurücktreten. Andere Verträge können stattdessen vorsehen, dass eine Partei Erfüllung verlangen, Schadensersatz fordern, eine Vertragsstrafe geltend machen oder auf ein anderes vereinbartes Rechtsmittel zurückgreifen kann.

Der Zeitpunkt ist entscheidend. Wenn ein Anwalt einem Käufer wegen eines gravierenden Problems mit der Immobilie raten wird, vom Kauf abzusehen, ist der sicherste Moment vor dem Abschluss des bindenden Vertrags, solange der Käufer noch einen ausdrücklichen vertraglichen Weg hat, das Reservierungsgeld zurückzuerhalten. Dies muss anhand der tatsächlichen Dokumente und Fristen beurteilt werden, niemals nach einer allgemeinen Regel.

Offizielle Quelle: Spanisches Zivilgesetzbuch, Artikel 1454

Due Diligence ist eine professionelle Prüfung der rechtlichen, grundbuchrechtlichen, planungsrechtlichen und steuerlichen Risiken, der Risiken in Bezug auf die Eigentümergemeinschaft sowie der vertraglichen Risiken vor der Beurkundung. Sie ist keine Garantie dafür, dass eine Immobilie makellos ist. Sie soll Risiken erkennen, bevor Sie sich binden, damit diese behoben oder verhandelt werden können oder Sie, falls nötig, vom Kauf Abstand nehmen.

Die rechtliche Sicht von Francisco. Die Due Diligence ist eine umfassende Untersuchung der rechtlichen Situation der Immobilie, die Sie erwerben möchten, so etwas wie ein vollständiges Röntgenbild. Durch die Prüfung unter anderem der Grundbuch-, Kataster- und Planungssituation soll sichergestellt werden, dass der Käufer eine Immobilie erwirbt, die vollständig legal ist, bei der alle Zahlungen und Steuern beglichen sind und die keine Pfändungen oder Belastungen aufweist, die der Käufer andernfalls nach dem Kauf übernehmen müsste.

Die praktische Sicht von Evelin. Internationale Käufer sind oft überrascht, dass Grundbuch, Kataster und die Immobilie in ihrem tatsächlichen Zustand nicht immer vollkommen übereinstimmen, insbesondere bei älteren Villen. Ein vor Jahren hinzugefügter Pool, eine geschlossene Terrasse oder ein früherer Anbau erklären diese Abweichungen häufig. Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass ein Problem besteht, ist aber genau die Art von Punkt, deren Überprüfung Aufgabe der Due Diligence ist.

Von Ihrem Anwalt können Sie Folgendes erwarten:

• Er holt eine aktuelle nota simple ein und prüft die Eigentumsurkunden, um zu bestätigen, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer mit dem Recht zum Verkauf ist und dass alle Personen mit einem rechtlichen Interesse unterzeichnen.
• Er gleicht Grundbuch, Kataster, kommunale Unterlagen und die tatsächliche Immobilie ab, damit kein nicht deklarierter Anbau unbemerkt bleibt.
• Er bestätigt, dass die Immobilie frei von Schulden und Belastungen ist und dass keine Erbschafts- oder Drittansprüche den Verkauf anfechten.
• Er prüft die Bau- und Nutzungsunterlagen, den planungsrechtlichen Status und etwaige baurechtliche Ordnungsverfahren.
• Er bestätigt, dass IBI, Müllgebühren und Gemeinschaftsbeiträge bezahlt sind, und prüft die Statuten der Gemeinschaft und die jüngsten Protokolle auf Beschränkungen oder Sonderumlagen.
• Er kümmert sich um die Verträge, die Steuerzahlungen und den Notartermin.

Jedes Dokument beantwortet eine andere Frage, und keines allein vermittelt das vollständige Bild.

Nota simple. Ein informativer Grundbuchauszug, der die eingetragene Immobilie, den Eigentümer oder die Rechteinhaber sowie Art und Umfang der eingetragenen Belastungen ausweist. Er ist für die Due Diligence nützlich, hat jedoch informativen und keinen Beweischarakter; eine Grundbuchbescheinigung ist das förmliche Dokument, das den Inhalt des Grundbuchs nachweist. Eine aktuelle Abfrage ist wichtig, da sich die Rechtslage ändern kann. Offizielle Quelle: Grundbuchamt.

Katasterbescheinigung und Katasterreferenz. Das Kataster ist ein Verwaltungsregister mit beschreibenden, kartografischen und Bewertungsdaten. Es ersetzt nicht das Grundbuch und beweist für sich allein kein Eigentum. Abweichungen zwischen Kataster-, Grundbuch- und tatsächlichen Daten müssen analysiert werden und dürfen nicht als harmlos unterstellt werden. Offizielle Quelle: Elektronisches Portal des spanischen Katasters.

Öffentliche Kaufurkunde (escritura pública). Sie dokumentiert die Transaktion vor einem Notar, bezeichnet Parteien und Immobilie, legt Preis und Zahlungsweise fest und stellt das Instrument dar, das für die Eintragung Ihres Eigentums erforderlich ist. Der Notar ist ein Amtsträger, der die Rechtmäßigkeit kontrolliert und unparteiisch handelt, nicht als Ihr privater Anwalt. Offizielle Quelle: Spanisches Notariat.

Bescheinigung und Protokolle der Gemeinschaft. Bei Immobilien in einer Eigentümergemeinschaft prüft Ihr Anwalt, ob der Verkäufer mit den Beiträgen auf dem neuesten Stand ist und ob außerordentliche Umlagen oder größere Arbeiten beschlossen oder erörtert wurden. Verlangen Sie das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung und zur Beurkundung eine Bescheinigung, dass keine Schulden gegenüber der Gemeinschaft bestehen, und prüfen Sie, ob eine Sonderumlage, eine sogenannte derrama, für größere Arbeiten wie Dach, Aufzug oder Pool ansteht.

Steuer- und Gemeindeunterlagen. IBI-Belege, Nachweise über die Müllgebühr, Katasterdaten und kommunale Planungsunterlagen, je nach Immobilie und Gemeinde.

Bau-, Nutzungs- und Planungsunterlagen. Baugenehmigung, Erstbezugsgenehmigung oder gleichwertige historische Unterlagen, Neubauerklärungen, planungsrechtliche Bescheinigungen, Nachweise über Bauarbeiten oder Nutzungsänderungen. Ein einzelnes Dokument beantwortet selten alle planungsrechtlichen Fragen.

Bescheinigung über das Nichtvorliegen planungsrechtlicher Verstöße (certificado de no infracción urbanística). Diese vom Rathaus ausgestellte Bescheinigung bestätigt, ob die Immobilie Gegenstand eines Verfahrens wegen planungsrechtlicher Verstöße ist. Francisco Sánchez Jiménez hält sie für ein grundlegendes Dokument, insbesondere in einem sensiblen Gebiet wie Marbella. Ihr Gewicht hängt von der Art der Immobilie, ihrem Baujahr und ihrer Lage ab, sie sollte jedoch stets bei der Gemeinde angefordert werden.

Energieausweis. Für die Transaktion grundsätzlich erforderlich, vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen. Vergewissern Sie sich, dass sich der Ausweis auf die verkaufte Immobilie bezieht und noch gültig ist.

Das Fehlen einer licencia de primera ocupación bedeutet nicht für jede Immobilie dasselbe. Baujahr, planungsrechtliche Vorgeschichte, Baugenehmigung, durchgeführte Arbeiten, kommunale Unterlagen, aktuelle Nutzung und der Grund für das Fehlen spielen alle eine Rolle.

Die praktische Sicht von Evelin. Das Fehlen eines Dokuments ist weder ein Grund zur Panik noch etwas, das man ignorieren kann. Es ist eine Frage, die methodisch verstanden, geprüft und gelöst werden muss, und genau dafür ist eine gute Due Diligence da.

Die rechtliche Sicht von Francisco. Der Anwalt klärt, was das Fehlen rechtlich für diese konkrete Immobilie bedeutet, einschließlich der Auswirkungen auf Beurkundung, Versorgungsanschlüsse, Finanzierung, Renovierung, Weiterverkauf und beabsichtigte Nutzung. Zwei Fragen, die Sie stellen sollten: Warum fehlt dieses Dokument? Was bedeutet das für Finanzierung, Renovierung und Weiterverkauf?

Marbella hat eine kompliziertere planungsrechtliche Geschichte als die meisten Orte an der Küste, und das ist ein Grund, warum ein unabhängiger lokaler Anwalt hier wichtiger ist als fast überall sonst. Der allgemeine Bebauungsplan der Stadt von 2010 wurde von den Gerichten aufgehoben, und manche Immobilien, insbesondere ältere Bauten, Anbauten und halbländliche Häuser, können Genehmigungsmängel aufweisen oder einem Sonderstatus für Bauten unterliegen, die geduldet werden, aber nicht vollständig mit dem Planungsrecht übereinstimmen, was mitunter über eine Erklärung außerhalb der Planungsordnung wie eine AFO geregelt wird.

Das offizielle Planungsportal von Marbella stellt den neuen Rahmen inzwischen über zwei getrennte Instrumente dar: den Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) und den Plan de Ordenación Urbana (POU). Stand 29. September 2026 hatte das Portal einen endgültigen PGOM-Entwurf mit zugehöriger Umweltdokumentation veröffentlicht, daneben gesonderte Unterlagen zum POU. Wir verfolgen dies aufmerksam in unserem Artikel über den neuen PGOM von Marbella.

Ein stadtweites Planungsinstrument ersetzt niemals die Prüfung der Einstufung, der Genehmigungen, der eingetragenen Bebauung und etwaiger Ordnungsverfahren bei der einzelnen Immobilie. Käufer sollten nicht davon ausgehen, dass ein künftiger oder neu genehmigter Plan eine bestehende Abweichung automatisch legalisiert. Ihr Anwalt sollte Ihnen den Stand des Plans zum Zeitpunkt der Beratung erläutern und wie sich die derzeit geltenden Vorschriften auf Ihre Immobilie auswirken.

Offizielle Quellen: Stadtplanungsamt Marbella · Neues Planungsportal von Marbella

Es ist nicht zutreffend, dass jede Schuld des Verkäufers automatisch auf den Käufer übergeht, doch manche Verbindlichkeiten können die Immobilie betreffen oder den Käufer einem Risiko aussetzen, wenn sie nicht ordnungsgemäß geprüft und beglichen werden. Eine gut geführte Transaktion erkennt sie und regelt sie vor oder bei der Beurkundung.

Üblicherweise geprüft werden:

• Eingetragene Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Nießbrauchsrechte und sonstige Lasten.
• IBI und kommunale Müllgebühren, mit Zahlungsnachweis.
• Gemeinschaftsbeiträge und beschlossene außerordentliche Umlagen.
• Beträge, die zur wirtschaftlichen und grundbuchlichen Löschung einer Hypothek des Verkäufers erforderlich sind.
• Gesetzlich vorgeschriebene Einbehalte, einschließlich des Einbehalts von 3 % durch den Käufer, wenn der Verkäufer für spanische Steuerzwecke nicht ansässig ist.
• Vertragliche Aufteilung von Steuern, Gebühren und Versorgungskosten.

Bleibt ein Betrag offen, können die Parteien vereinbaren, bei der Beurkundung Geld einzubehalten oder abzuziehen. Der Mechanismus sollte in der Urkunde oder in der Abrechnung zur Beurkundung dokumentiert werden.

Offizielle Quelle: Spanische Steuerbehörde: Einbehalt von 3 % beim Kauf von einem nicht ansässigen Verkäufer

Jede Transaktion kann ihr eigenes Problem mit sich bringen. Wiederkehrende Beispiele sind eine Hypothek, deren Rückzahlung erwartet wurde, die aber nicht erfolgt ist, eine zurückgezahlte, aber noch eingetragene Hypothek und eine Dienstbarkeit, die einen Weg über einen Teil des Grundstücks erlaubt. Eine weitere wiederkehrende Kategorie ist eine Abweichung zwischen der Immobilie im gebauten Zustand und ihren Grundbuch-, Kataster- oder Planungsunterlagen. Die Tragweite reicht von einer korrigierbaren verwaltungstechnischen Abweichung bis zu einem Problem, das schwer genug wiegt, um neu zu verhandeln, die Beurkundung zu verschieben oder dem Käufer vom Kauf abzuraten.

Fallbeispiel von Evelin Bentz (reale, von Marbella Hills Homes begleitete Transaktion, anonymisiert)

Wir haben kürzlich den Erwerb einer Villa begleitet, die errichtet wurde, bevor sich der planungsrechtliche Rahmen in Marbella vollständig gefestigt hatte. Während der Due Diligence stellte der Anwalt des Käufers fest, dass die Immobilie keine Erstbezugsgenehmigung hatte, eine Entdeckung, die einen mit dem lokalen Markt nicht vertrauten Käufer hätte beunruhigen können.

Anstatt die Transaktion aufzugeben, arbeitete das Team mit dem Verkäufer, dessen Anwalt und den zuständigen Behörden zusammen, um die genaue rechtliche Situation der Immobilie zu klären. Es stellte sich heraus, dass die Immobilie die Voraussetzungen für eine AFO-Erklärung (Asimilado Fuera de Ordenación) erfüllte, die vor der Unterzeichnung eingeholt wurde.

Das Ergebnis war ein rechtssicherer Erwerb mit Unterlagen, die der tatsächlichen Situation der Immobilie entsprachen. Ohne diese vorherige Prüfung hätte der Käufer das Problem höchstwahrscheinlich erst nach der vertraglichen Bindung entdeckt, was zu weitaus komplexeren Verhandlungen geführt hätte. Bestimmte Details wurden zum Schutz des Kunden weggelassen.

Der Kauf einer neuen Immobilie funktioniert etwas anders, insbesondere beim Kauf vom Reißbrett. Statt einer einzigen Zahlung bei der Beurkundung zahlen Sie in gestaffelten Raten entsprechend dem Baufortschritt: Auf eine Reservierung folgt eine Reihe von Zahlungen nach Bauabschnitten, und bei der Übergabe wird ein Restbetrag fällig. Der wesentliche Schutz besteht darin, dass der Bauträger für jede Ratenzahlung Bankgarantien stellen muss, sodass Ihr Geld gesichert ist, falls das Projekt nicht wie vereinbart fertiggestellt wird.

Ein Neubaukauf hat echte Vorteile. Häufig können Sie den heutigen Preis bei gestaffelten Zahlungen festschreiben, Ausstattungen wählen oder individuell gestalten und in ein Haus einziehen, das nach aktuellen Standards und mit moderner Energieeffizienz gebaut ist. Spanische Neubauten sind außerdem mit Gewährleistungen für die Bausubstanz ausgestattet. Die Kehrseite sind die Wartezeit bis zur Fertigstellung und die Notwendigkeit, die Genehmigungen und die bisherige Erfolgsbilanz des Bauträgers sorgfältig zu prüfen, und genau dafür ist Ihr Anwalt da. Arbeiten Sie nur mit einem zugelassenen Bauträger, bestehen Sie auf Bankgarantien für Ihre Zahlungen und lassen Sie die Referenzen des Bauträgers von einem unabhängigen Anwalt prüfen.

Über den persönlichen Geschmack hinaus unterscheiden sich Bestandsimmobilie und Neubau bei Kosten, Zeitrahmen und Prüfbedarf. Eine Bestandsimmobilie ermöglicht es Ihnen, das tatsächliche Haus, die Gemeinschaft und die Aussicht zu sehen und ohne Wartezeit einzuziehen. Steuerlich fällt Grunderwerbsteuer (ITP) statt Mehrwertsteuer an. Bei den wichtigsten rechtlichen Prüfungen geht es darum, dass frühere Renovierungen oder Anbauten ordnungsgemäß genehmigt wurden und mit den eingetragenen Angaben übereinstimmen, dass die Gemeinschaft keine unerwünschten Beschränkungen auferlegt und dass die Immobilie schuldenfrei ist. Ein Neubauprojekt bietet modernes Design, Gewährleistungen und die Möglichkeit zur individuellen Gestaltung, in der Regel um den Preis einer Wartezeit. Steuerlich fallen Mehrwertsteuer und Stempelsteuer an, und die zentralen Schutzmechanismen sind die Genehmigungen des Bauträgers und die Bankgarantien für die Ratenzahlungen.

Beide Wege sind in Marbella üblich, und welcher der richtige ist, hängt von Ihrer Situation ab, nicht von einer festen Regel.

Mit einer spanischen Hypothek. Ausländische Käufer können in Spanien eine Hypothek erhalten. Als allgemeine Orientierung können Nichtresidenten typischerweise bis zu etwa 60 bis 70 Prozent des Immobilienwerts finanzieren; der Rest und die Nebenkosten werden aus Eigenmitteln bestritten. Es lohnt sich, frühzeitig eine Vorabzusage für die Hypothek einzuholen, damit Sie Ihr Budget kennen und schnell handeln können, wenn die richtige Immobilie auftaucht.

Ein Kauf mit Hypothek erfordert eine Abstimmung zwischen der Immobilientransaktion und dem Darlehen. Die Bank fordert zunächst die Unterlagen zur Immobilie an und beauftragt eine Bewertung (tasación). Ohne Bewertung gibt es kein Hypothekenangebot, daher sollte dieser Schritt so früh wie möglich eingeleitet werden. Nach dem spanischen Gesetz über Immobilienkreditverträge (Gesetz 5/2019) muss der Kreditgeber die erforderlichen Unterlagen mindestens zehn Kalendertage vor Unterzeichnung des Darlehens bereitstellen, darunter das Europäische Standardisierte Merkblatt (FEIN) und das Merkblatt mit den standardisierten Warnhinweisen (FiAE). Anschließend sucht der Darlehensnehmer einen Notar seiner Wahl für die vorvertragliche Transparenzurkunde auf, gemeinhin acta previa genannt, die abgeschlossen sein muss, bevor die Hypothekenurkunde beurkundet werden kann. Planen Sie für jeden Schritt ausreichend Zeit ein.

Die rechtliche Sicht von Francisco. Der Reservierungsvertrag sollte unter die Bedingung gestellt werden, dass die Hypothek gewährt wird, und der private Vertrag sollte eine Verschiebung des Unterzeichnungstermins ermöglichen, falls der Zeitplan der Bank dies erfordert. Vereinbart ein Käufer die Hypothek direkt mit der Bank, ohne Einbeziehung seines Anwalts, können die mit dem Kauf befassten Fachleute nicht für Fristen oder Bedingungen verantwortlich gemacht werden, die vor der acta previa mit der Bank vereinbart wurden.

Die Hypothekenkosten sind niedriger, als ältere Ratgeber vermuten lassen. Nach dem Gesetz von 2019 trägt die Bank die Stempelsteuer sowie die Notar- und Grundbuchkosten für die Hypothekenurkunde selbst, sodass der Darlehensnehmer in der Regel nur die Bewertung der Immobilie sowie etwaige Bearbeitungsgebühren des Kreditgebers, Vermittlergebühren und die von der Bank verlangten Versicherungen bezahlt. Ein unauffälliger Vorteil einer Hypothek besteht darin, dass der Kreditgeber vor der Auszahlung eigene Prüfungen der Immobilie durchführt. Dennoch sollten Sie Ihren eigenen unabhängigen Anwalt beauftragen, denn die Bank schützt die Interessen der Bank, nicht Ihre.

Barkauf ohne Hypothek. Eine Barzahlung macht den Ablauf einfacher und schneller und kann Ihre Position in einer umkämpften Verhandlung stärken. Ohne einen Kreditgeber, der parallel eigene Prüfungen durchführt, liegt die gesamte Due Diligence bei Ihnen und Ihrem Anwalt, sodass gründliche juristische Arbeit noch wichtiger wird. Bei großen internationalen Überweisungen kann ein auf Devisen spezialisierter Anbieter die Kosten für den Umtausch in Euro spürbar senken.

Offizielle Quelle: Gesetz 5/2019 über Immobilienkreditverträge

Die NIE. Die Número de Identidad de Extranjero ist die persönliche Identifikationsnummer, die jedem ausländischen Staatsangehörigen mit wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Beziehungen zu Spanien zugeteilt wird. Sie ist keine Aufenthaltserlaubnis. Sie können sie persönlich in Spanien beantragen, über einen bevollmächtigten Vertreter, sofern die Vollmacht ausreicht, oder über die zuständige spanische Konsularvertretung im Ausland. In manchen Fällen kann ein Barkäufer vor Erhalt der NIE unterzeichnen, sie wird jedoch für die Zahlung der Steuern und die Eintragung des Kaufs benötigt, und ein Hypothekengeber verlangt sie bereits vorher. Dies sollte nicht als Strategie verstanden werden: Besorgen Sie sich Ihre NIE so früh wie möglich und lassen Sie sich von Ihrem Anwalt, dem Notar, der Bank und Ihrem Steuerberater die Anforderungen für Ihre Transaktion bestätigen. Offizielle Quelle: Spanisches Innenministerium: NIE.

Vollmacht. Die meisten Käufer aus dem Ausland erteilen ihrem Anwalt eine Vollmacht, damit Reservierung, Vertrag und sogar die Beurkundung ablaufen können, ohne dass sie für jede Unterschrift anreisen müssen. Das ist in Spanien völlig üblich, verhindert, dass Fristen verstreichen, und die Vollmacht kann bei einem Notar im Heimatland oder in Spanien unterzeichnet werden. Achten Sie darauf, dass die Befugnisse weder zu weit noch zu eng gefasst sind, um die erforderlichen Handlungen abzudecken.

Ein spanisches Bankkonto. Sie benötigen es, um die Kaufsteuern zu zahlen, gegebenenfalls eine Hypothek zu bedienen und Lastschriften für Versorgungsleistungen, IBI und Gemeinschaftsbeiträge einzurichten. Eröffnen Sie es frühzeitig, da Compliance-Prüfungen bei eingehenden Geldern aus dem Ausland Zeit in Anspruch nehmen können.

Währung und Timing. Bei großen Überweisungen bietet ein spezialisierter Devisenmakler in der Regel einen besseren Kurs als eine gewöhnliche Hausbank, und mit einem Devisentermingeschäft lässt sich der heutige Wechselkurs festschreiben, sodass eine Währungsschwankung zwischen Angebot und Beurkundung Ihr Budget nicht unbemerkt verändert.

Wurden Verträge, Due Diligence, Finanzierung und Zahlung ordnungsgemäß vorbereitet, ist der Tag der Beurkundung der formelle Abschluss bereits geleisteter Arbeit und nicht der Moment, in dem größere Probleme zutage treten. Was normalerweise geschieht:

• Die Urkunde wird durchgesehen, und die Parteien oder ihre Vertreter erscheinen.
• Der Notar prüft Identität, Geschäftsfähigkeit, Vertretungsbefugnis, die erforderlichen Unterlagen und die angegebene Zahlungsweise.
• Der Restbetrag wird auf die im Voraus vereinbarte Weise gezahlt.
• Vereinbarte Einbehalte, Beträge zur Löschung von Hypotheken oder Steuereinbehalte werden festgehalten und abgewickelt.
• Die Parteien unterzeichnen die öffentliche Urkunde.
• Besitz und Schlüssel werden wie im Vertrag und in der Urkunde vereinbart übergeben.
• Der Notar übermittelt eine elektronische Abschrift an das Grundbuchamt.

Zwei Fragen, die Sie stellen sollten: Wann genau gehen Besitz, Schlüssel und Gefahr auf mich über? Was wird bei der Beurkundung einbehalten, und warum?

Offizielle Quelle: Spanisches Notariat: Kauf einer Wohnimmobilie

Rechnen Sie je nach Finanzierung, Due Diligence und Beteiligten mit zwei bis vier Monaten vom angenommenen Angebot bis zur Beurkundung. Ein Barkauf dauert vom angenommenen Angebot bis zum Notartermin in der Regel etwa zwei bis drei Monate, ein Kauf mit Bankfinanzierung je nach Hypothekenangebot und Bank etwa zwei bis vier Monate. Käufe vom Reißbrett folgen dem Bauzeitplan, wobei die Zahlungen über Monate oder Jahre bis zur Übergabe gestaffelt sind.

Dies sind Planungsspannen, keine Zusagen. Reservierungs- und Privatverträge sollten realistische Fristen vorsehen, die sich an der Objektakte, den Unterlagen des Käufers, dem Ablauf bei der Bank und der Verfügbarkeit aller Beteiligten orientieren.

Merken Sie sich vor allem eines: Der Preis im Exposé ist nicht der Gesamtbetrag. Planen Sie zusätzlich die Kaufsteuern und Gebühren ein und nach dem Erwerb die laufenden jährlichen Kosten.

Kaufsteuern und Gebühren. Bei einer Bestandsimmobilie zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer (ITP), die von der Regionalregierung erhoben wird. Bei einer direkt vom Bauträger erworbenen Neubauimmobilie zahlt der Käufer die Mehrwertsteuer zusammen mit dem Preis an den Verkäufer und gesondert die Stempelsteuer (AJD), um die Urkunde eintragen zu lassen. Die Sätze werden von der Region festgelegt, in der sich die Immobilie befindet, und können sich ändern; sie müssen daher zum Zeitpunkt des Kaufs anhand offizieller Quellen überprüft werden. Die nachstehenden Sätze wurden am 29. September 2026 überprüft; siehe auch unseren Artikel zur Grunderwerbsteuer in Andalusien.

Als grobe Planungsgröße sollten Sie bei einer Bestandsimmobilie rund 9 bis 10 % und bei einem Neubauprojekt rund 13 bis 14 % zusätzlich zum Preis einplanen; damit sind die wichtigsten Steuern sowie Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten abgedeckt. Es handelt sich um Richtwerte, die von den jeweils für die einzelnen Honorare getroffenen Annahmen abhängen. Wenn Sie eine spanische Hypothek aufnehmen, kommt ein moderater Betrag für die Bewertung und etwaige Gebühren des Kreditgebers oder Vermittlers hinzu. Lassen Sie sich immer eine genaue Aufstellung geben, bevor Sie sich verpflichten.

Kosten auf Verkäuferseite, die die Beurkundung beeinflussen können. Auch wenn dies ein Leitfaden für Käufer ist, erklärt ein Verständnis der Verkäuferseite, was bei der Beurkundung einbehalten werden kann: die plusvalía municipal (kommunale Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke, in der Regel vom Verkäufer getragen), die Steuer auf den Veräußerungsgewinn des Verkäufers, der Einbehalt von 3 %, den der Käufer vornehmen und mit dem Formular 211 abführen muss, wenn der Verkäufer nicht ansässig ist, die Maklerprovision (in diesem Markt üblicherweise vom Verkäufer gezahlt, eine Frage des Vertrags und keine gesetzliche Regel) sowie Kosten für die Löschung von Hypotheken und Grundbuchkosten, wenn eine Belastung des Verkäufers beseitigt werden muss.

Laufende Eigentümerkosten. Sobald die Immobilie Ihnen gehört, sollten Sie Folgendes einplanen: die IBI, die jährliche kommunale Grundsteuer; Gemeinschaftsbeiträge, wenn sich die Immobilie in einer Wohnanlage mit Gemeinschaftseigentum befindet; die Einkommensteuer für Nichtresidenten, wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind; Instandhaltung, Gartenpflege und Poolwartung, die bei Villen mit Grundstück stärker ins Gewicht fallen; sowie die Hausversicherung. Ein guter Hausverwalter kann all dies für Sie übernehmen.

Offizielle Quellen: Spanische Steuerbehörde (Mehrwertsteuer oder ITP beim Wohnungskauf) · Junta de Andalucía (allgemeine Sätze für ITP und AJD)

Während Sie Eigentümer sind. Wenn Sie Nichtresident sind und die Immobilie nicht vermieten, zahlen Sie dennoch eine geringe jährliche Einkommensteuer für Nichtresidenten auf ein fiktives Einkommen, berechnet auf Basis eines angenommenen Mietwerts der Immobilie. Vermieten Sie sie, sind stattdessen die Mieteinnahmen steuerpflichtig. Andalusien hat seine regionale Vermögensteuer faktisch abgeschafft, doch auf sehr große Nettovermögen kann eine staatliche Solidaritätssteuer anfallen, wozu sich bei höherwertigen Käufen eine gezielte Beratung lohnt.

Beim Verkauf. Rechnen Sie mit einer Steuer auf den Veräußerungsgewinn und mit der kommunalen plusvalía auf den Wertzuwachs des Grundstücks. Verkaufen Sie als Nichtresident, ist der Käufer verpflichtet, 3 % des Preises einzubehalten und als Vorauszahlung auf Ihre Steuer auf den Veräußerungsgewinn an das Finanzamt abzuführen; diese Vorauszahlung rechnen Sie später ab.

Der Kauf einer Immobilie macht Sie nicht steuerlich ansässig. Immobilieneigentum, die Anmeldung im Padrón und die steuerliche Ansässigkeit sind drei verschiedene Dinge. Nach spanischem innerstaatlichem Recht kann eine natürliche Person steuerlich ansässig sein, wenn sie sich im Kalenderjahr mehr als 183 Tage in Spanien aufhält oder wenn Spanien der Hauptmittelpunkt oder die Basis ihrer wirtschaftlichen Interessen ist. Auch Doppelbesteuerungsabkommen und familienbezogene Vermutungen können zur Anwendung kommen. Die Anmeldung im kommunalen Padrón dokumentiert den Wohnsitz in der Gemeinde, entscheidet aber für sich allein nicht über die steuerliche Ansässigkeit. Wenn Sie aus beruflichen Gründen umziehen, kann die Sonderregelung für Expatriates, oft Beckham-Gesetz genannt, in den ersten Jahren sehr vorteilhaft sein. Käufer, die beabsichtigen, viel Zeit in Spanien zu verbringen, sollten sich steuerlich und aufenthaltsrechtlich beraten lassen, bevor sie sich auf eine einfache Zählung der Tage verlassen.

Offizielle Quelle: Spanische Steuerbehörde: Ansässigkeit natürlicher Personen

Die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist regional geregelt und hängt vom Verwandtschaftsverhältnis, von Ansässigkeitsregeln, vom Vermögenswert und von weiteren Umständen ab. Die spanische Erbschaft- und Schenkungsteuer (ISD) wird beim Begünstigten erhoben, der erbt, nicht beim Nachlass, und für jeden Erben nach seinem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser und seinem eigenen Vorvermögen berechnet.

Was Andalusien zu einer der günstigsten Regionen Spaniens macht, ist die Entlastung für nahe Angehörige. Für die Gruppen I und II, also Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Enkelkinder und Eltern, sieht Andalusien derzeit bei begünstigten Erwerben, vorbehaltlich bestimmter Voraussetzungen, eine Steuergutschrift von 99 % vor, zusätzlich zu einer erheblichen Minderung der Bemessungsgrundlage. War die geerbte Immobilie der gewöhnliche Wohnsitz des Erblassers, kann eine weitere Minderung gelten, vorbehaltlich einer Haltefrist.

Wichtige Differenzierung. Eine Gutschrift von 99 % bedeutet nicht, dass jede Erbschaft oder Schenkung steuerfrei ist. Die Bemessungsgrundlage, die Verwandtschaftsgruppe, die Unterlagen, die angegebenen Werte und das Vorvermögen können das Ergebnis beeinflussen. Die Schenkung einer Immobilie kann beim Schenkenden einkommensteuerlich einen Veräußerungsgewinn auslösen, selbst wenn der Beschenkte von der Entlastung bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer profitiert. Der steuerliche Wert der Immobilie und die Erwerbshistorie des Schenkenden sollten vor der Unterzeichnung einer Schenkung geprüft werden. Bei einer Erbschaft kann sich ein anderes Ergebnis ergeben.

Außerhalb der engsten Familie fällt die Entlastung deutlich geringer aus. Gruppe III (Geschwister, Nichten und Neffen, Tanten und Onkel, Verschwägerte) erhält nur eine geringe Minderung und unterliegt dem staatlichen Tarif vor Anwendung der Multiplikatoren, und Gruppe IV (Cousins und Cousinen, entferntere Verwandte, Freunde und nicht eingetragene Partner) erhält überhaupt keine regionale Minderung. Deshalb ist der rechtliche Status eines Partners so wichtig: Eine eingetragene pareja de hecho wird in Gruppe II wie ein Ehegatte behandelt, während ein nicht eingetragener Partner in Gruppe IV wie ein Fremder besteuert wird.

Für ausländische Käufer sind zwei Punkte wichtig. Nichtresidenten können die andalusischen regionalen Vergünstigungen für spanisches Vermögen in Anspruch nehmen, infolge von Urteilen europäischer und spanischer Gerichte, die dies auch auf Nicht-EU-Bürger ausdehnen. Zudem muss die Erbschaftsteuererklärung innerhalb von sechs Monaten nach dem Todesfall eingereicht werden, wobei eine Verlängerung um weitere sechs Monate möglich ist, wenn sie innerhalb der ersten fünf Monate beantragt wird; Erben benötigen für die Einreichung eine NIE. Da im Heimatland des Erblassers ebenfalls Erbschaftsteuer anfallen kann, profitieren grenzüberschreitende Familien am meisten von einer vorausschauenden Planung.

Erbfolge und spanisches Testament. Ein spanisches Testament über Ihr spanisches Vermögen erleichtert Ihrer Familie die Abwicklung des Erbes erheblich, und nach EU-Recht können viele Nicht-Spanier das Recht ihres eigenen Landes als für die Erbfolge maßgeblich wählen. Es lohnt sich, vor dem Kauf und nicht erst danach zu entscheiden, wie das Eigentum gehalten wird, zum Beispiel gemeinsam oder über eine Struktur.

Alle Angaben in diesem Abschnitt sind allgemeiner Natur und ändern sich mit den Vorschriften und den persönlichen Umständen; verstehen Sie sie daher als Orientierung und lassen Sie sich individuell von einem spanischen Anwalt und Steuerberater beraten.

Offizielle Quelle: Junta de Andalucía

Spanien sieht keine Beschränkungen für Immobilieneigentum durch Ausländer vor, daher ist der Kauf als Nichtresident wirklich unkompliziert. Die wichtigste Absicherung im gesamten Prozess, ob Sie bar zahlen oder eine Hypothek aufnehmen, ist ein unabhängiger Anwalt.

Notar und Anwalt erfüllen unterschiedliche Aufgaben. Der Notar ist unparteiisch, kontrolliert die Rechtmäßigkeit und errichtet die Urkunde. Ihr Anwalt prüft die Immobilie, verhandelt Schutzklauseln und sagt Ihnen, ob die Transaktion Ihren Zielen entspricht. Nur Ihr Anwalt vertritt Ihre Interessen.

Die rechtliche Sicht von Francisco. Internationale Käufer kommen mitunter aus Rechtssystemen, in denen ein anderer Berufsträger einen größeren Teil der Prüfungen vor dem Vollzug übernimmt. In Spanien sollte ein Käufer nicht davon ausgehen, dass die Rolle des Notars eine unabhängige Due Diligence ersetzt.

Warum die Sprache wichtig ist. Rechtliches Verständnis ist mehr als die Übersetzung einzelner Wörter: Sie müssen verstehen, wie spanische Rechtsbegriffe, Fristen und Dokumente in der Praxis funktionieren. Ein Anwalt, der Ihnen die Transaktion in Ihrer eigenen Sprache erklären kann oder mit qualifizierten Übersetzungen arbeitet, verringert das Risiko, dass Sie etwas unterschreiben, das Sie nicht vollständig verstehen. Verträge und Urkunden können auf Spanisch oder zweisprachig erstellt werden; der Vertrag sollte festlegen, welche Fassung bei Abweichungen maßgeblich ist.

Zusätzliche Prüfungen, die Probleme aufdecken. Bei älteren Villen empfiehlt sich ein Baugutachten, das in Spanien nicht üblich, aber sinnvoll ist und Bausubstanz, Feuchtigkeit, Dach, Pool und Leitungen umfasst. Wird eine Immobilie möbliert oder teilmöbliert verkauft, vereinbaren Sie ein schriftliches Inventarverzeichnis, damit genau klar ist, was enthalten ist. Der Versuch, durch den Verzicht auf einen Anwalt Geld zu sparen, ist eine Scheinersparnis, die später weitaus größere Probleme verursachen kann.

Ein offenes Wort, da wir selbst Makler sind. Die meisten etablierten Agenturen in Marbella arbeiten über gemeinsame Listing-Systeme und langjährige berufliche Beziehungen mit weitgehend demselben Bestand an öffentlich angebotenen Immobilien. Behauptungen über ein vollkommen einzigartiges Portfolio sollten Sie daher mit einer gewissen Skepsis betrachten, unseres eingeschlossen.

Zwei Dinge unterscheiden sich tatsächlich. Das erste ist der Zugang zu Immobilien, die nie auf den Portalen erscheinen, was im oberen Segment dieses Marktes ein echter Unterschied ist. Das zweite, und für die meisten Käufer das wichtigere, ist das Urteilsvermögen: was Ihr Makler bemerkt, was er Ihnen sagt und wovon er Ihnen gelegentlich abrät.

Ein guter Makler weist Sie darauf hin, dass der Katasterreferenzwert über Ihrem vereinbarten Preis liegt, bevor dies bei der Besteuerung zu einer unangenehmen Überraschung wird, erkennt, wann eine planungsrechtliche Frage einen Anwalt mit spezifischer lokaler Erfahrung erfordert, weiß, welche Fragen zur Gemeinschaft und zum Gebäude zu stellen sind, und ist bereit, Ihnen offen zu sagen, wenn eine Immobilie nicht zu Ihnen passt. Letzteres kostet den Makler eine Provision, und genau deshalb ist es etwas wert. Beurteilen Sie eine Agentur danach und nicht nach der Größe ihres Portfolios.

Viele Käufer möchten ihre Immobilie vermieten, insbesondere in Strandnähe oder bei Puerto Banús. Klären Sie vor dem Kauf drei Dinge: ob Kurzzeitvermietung überhaupt erlaubt ist, ob eine touristische Lizenz erforderlich ist und ob die Eigentümergemeinschaft Ferienvermietungen einschränkt. Nicht jede Wohnanlage erlaubt Kurzzeitvermietung, und insbesondere luxuriöse Apartmentanlagen verbieten sie mitunter. Eine vorherige Klärung schützt die Erwartungen an Ihre Investition.

Die Arbeit des Anwalts endet nicht mit der Urkunde. Nach der Unterzeichnung:

• Zahlen bzw. erklären Sie die anfallenden Kaufsteuern innerhalb der gesetzlichen Frist. In Andalusien beträgt die allgemeine Erklärungsfrist für ITP und AJD zwei Monate ab dem Tag nach dem steuerpflichtigen Vorgang.
• Verfolgen Sie die Eintragung der Urkunde im Grundbuch, beheben Sie etwaige Mängel und lassen Sie sich Ihre Eintragung als Eigentümer nachweisen.
• Übertragen Sie Strom, Wasser, Gas, die IBI und die Gemeinschaftsbeiträge auf Ihren Namen und richten Sie dafür Lastschriften von Ihrem spanischen Konto ein.
• Schließen Sie eine Gebäude- und Hausratversicherung ab oder aktualisieren Sie diese; ein Hypothekengeber verlangt sie ohnehin.
• Teilen Sie der Eigentümergemeinschaft Ihre Daten mit.
• Planen Sie die jährliche IBI, Gemeinschaftsbeiträge, Müllgebühren sowie Ihre steuerlichen Pflichten als Resident oder Nichtresident ein.
• Bewahren Sie Urkunde, Steuererklärungen, Grundbuchbestätigung, Rechnungen und den Due-Diligence-Bericht sicher auf.
• Lassen Sie sich gesondert beraten, bevor Sie vermieten, renovieren, die Nutzung ändern oder Resident werden.

Wenn die Immobilie einen Teil des Jahres leer steht, sollten Sie einen Hausverwalter in Betracht ziehen, der sich während Ihrer Abwesenheit um Instandhaltung, Rechnungen und Sicherheit kümmert. Ihr Anwalt und Ihr Makler können Ihnen vertrauenswürdige lokale Dienstleister empfehlen.

Aufenthalt. Das Golden Visa für Immobilieninvestitionen wurde im April 2025 abgeschafft, sodass der Kauf einer Immobilie keine Aufenthaltsberechtigung mehr verschafft. Käufer aus Nicht-EU-Staaten, die in Spanien leben möchten, haben je nach Situation weiterhin Alternativen, üblicherweise das Visum für digitale Nomaden, das Visum für einen Aufenthalt ohne Erwerbstätigkeit und das Unternehmervisum. Ein Anwalt oder Relocation-Berater kann den passenden Weg auf Ihren Kauf abstimmen.

1. Auf eine sorgfältige rechtliche Due Diligence verzichten. Prüfen Sie vor jeder Verpflichtung stets Eintragung, Schulden, Genehmigungen für etwaige Bauarbeiten, planungsrechtlichen Status und die Regeln der Gemeinschaft.
2. Eine Reservierungsanzahlung überweisen, bevor Ihr Anwalt den Vertrag gelesen hat oder bevor anhand einer nota simple überprüft wurde, dass die unterzeichnende Person tatsächlich der Eigentümer ist.
3. Die Gesamtkosten unterschätzen. Planen Sie bei einer Bestandsimmobilie rund 9 bis 10 % und bei einem Neubau 13 bis 14 % ein, zuzüglich der laufenden Eigentümerkosten.
4. In Toplagen zögern. Bezugsfertige Villen, Häuser in erster Golflinie und Strandapartments in Lagen wie der Goldenen Meile, Sierra Blanca, Nueva Andalucía und La Zagaleta sind bei angemessener Preisgestaltung schnell verkauft. Wer finanziell und rechtlich vorbereitet ist, kann mit Zuversicht handeln.
5. Vermietungsvorschriften ignorieren. Prüfen Sie die Anforderungen an eine touristische Lizenz und die Beschränkungen der Gemeinschaft, bevor Sie mit Mieteinnahmen rechnen.
6. Den Zeitbedarf für die Hypothek unterschätzen. Bewertung, FEIN, FiAE und acta previa brauchen Zeit; berücksichtigen Sie dies bei den Vertragsfristen.
7. Design über Lage stellen. Meerblick, Strandnähe, Sicherheit, Privatsphäre sowie die Nähe zu Schulen und Golfplätzen bestimmen den langfristigen Wert weit mehr als ein modisches Interieur in einer schwächeren Lage.
8. Off-Market-Gelegenheiten verpassen. Ein großer Teil der Spitzenimmobilien, insbesondere im obersten Preissegment, wird diskret verkauft und erscheint nie öffentlich.

Nutzen Sie diese als Ausgangspunkt für das Gespräch mit Ihrem Anwalt, nicht als Checkliste, die vor der Unterzeichnung abzuarbeiten ist.

Vor der Reservierung

• Haben Sie den genauen rechtlichen Eigentümer und die reservierte Immobilie identifiziert?
• Hat Ihr eigener Anwalt den Reservierungsvertrag vor der Zahlung geprüft?
• Ist darin festgelegt, wann die Immobilie vom Markt genommen wird?
• Sind die Bedingungen für Rückerstattung und Rücktritt klar formuliert?
• Steht der Kauf unter dem Vorbehalt einer zufriedenstellenden Due Diligence?
• Benötigen Sie eine Hypothekenzusage, eine NIE oder eine Vollmacht?
• Ist Ihre beabsichtigte Nutzung, etwa Renovierung oder Ferienvermietung, für die Entscheidung wichtig?
• Verstehen Sie die voraussichtliche steuerliche Behandlung und den gesamten Liquiditätsbedarf?
• Ist die Frist bis zur Beurkundung für die Bank und die Unterlagen realistisch?
• Haben Sie vereinbart, was enthalten ist und wann der Besitz übergeht?

Während der Due Diligence

• Wer ist als Eigentümer eingetragen, und unterzeichnen alle Personen mit einem rechtlichen Interesse?
• Welche Hypotheken, Pfändungen oder Dienstbarkeiten sind im Grundbuch eingetragen?
• Stimmen Grundbuch, Kataster, kommunale Unterlagen und die tatsächliche Immobilie überein?
• Sind Pool, Terrassen, Anbauten und Nutzungsänderungen korrekt dokumentiert?
• Welche Bau- und Nutzungsunterlagen liegen vor, und was fehlt?
• Gibt es ein kommunales Ordnungsverfahren oder ein planungsrechtliches Problem?
• Sind IBI, Müllgebühren und Gemeinschaftsbeiträge auf dem aktuellen Stand?
• Hat die Gemeinschaft Sonderumlagen oder größere Arbeiten beschlossen?
• Wird die Immobilie bei der Beurkundung leer und frei von Bewohnern sein?
• Was muss beim Notar einbehalten, gelöscht oder bezahlt werden?

Nota simple. Ein informativer Grundbuchauszug, der den eingetragenen Eigentümer und die auf der Immobilie eingetragenen Belastungen ausweist. Verlangen Sie immer eine aktuelle Fassung. Häufiger Fehler: sie als Nachweis für alles anzusehen; über die planungsrechtliche Legalität sagt sie nichts aus.

Registro de la Propiedad. Das öffentliche Eigentumsregister. Nach der Beurkundung wird Ihre Urkunde hier eingereicht; die Eintragung schützt Sie vor einem späteren Verkauf derselben Immobilie durch den Verkäufer. Häufiger Fehler: anzunehmen, dass die Eintragung automatisch oder sofort erfolgt.

Catastro. Ein Verwaltungsregister über Flächen, Grenzen und Werte, das für kommunale Steuern verwendet wird. Es ist nicht immer mit dem Grundbuch abgeglichen. Häufiger Fehler: eine Abweichung als Beweis für illegale Bauarbeiten zu werten; sie muss analysiert werden und darf nicht einfach angenommen werden.

Referencia catastral. Die eindeutige Kennung einer Immobilie im Kataster, die in der Urkunde und in Steuererklärungen verwendet wird. Häufiger Fehler: nicht zu prüfen, ob sie mit der tatsächlich besichtigten Immobilie übereinstimmt.

Contrato de reserva. Die erste schriftliche Verpflichtung nach Annahme eines Angebots. Häufiger Fehler: Geld zu überweisen, bevor beide Parteien unterzeichnet haben und bevor überprüft wurde, dass der Unterzeichnende tatsächlich der Eigentümer ist.

Contrato de arras. Der detaillierte private Vertrag, der nach der Due Diligence und vor der notariellen Urkunde unterzeichnet wird. Häufiger Fehler: anzunehmen, dass die Überschrift des Dokuments seine rechtliche Wirkung bestimmt; maßgeblich sind die Klauseln.

Escritura pública. Die notarielle Urkunde, mit der die Eigentumsübertragung formalisiert wird. Der Notar kontrolliert unparteiisch die Rechtmäßigkeit; er ist nicht Ihr Berater.

Poder notarial. Eine Vollmacht, die es einer anderen Person erlaubt, in Ihrem Namen zu handeln. Häufiger Fehler: zu weit gefasste Befugnisse zu erteilen oder solche, die zu eng sind, um die erforderlichen Handlungen abzudecken.

Cargas y gravámenes. Auf der Immobilie eingetragene Belastungen: Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Nießbrauchsrechte. Manche haften an der Immobilie, nicht am Verkäufer.

Certificado de deuda de la comunidad. Eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, die bestätigt, ob der Verkäufer mit seinen Beiträgen auf dem neuesten Stand ist. Häufiger Fehler: eine derrama zu übersehen, eine bereits beschlossene außerordentliche Umlage für größere Arbeiten.

Retención del 3%. Der Einbehalt, den ein Käufer vornehmen muss, wenn er von einem Verkäufer kauft, der für spanische Steuerzwecke nicht ansässig ist. Häufiger Fehler: die steuerliche Ansässigkeit des Verkäufers nicht früh genug zu klären.

ITP. Die Grunderwerbsteuer, die der Käufer bei einer Bestandsimmobilie zahlt. Die Sätze hängen von der Region ab.

IVA und AJD. Bei einem Neubauprojekt wird die Mehrwertsteuer mit dem Preis an den Verkäufer gezahlt und die Stempelsteuer gesondert, um die Urkunde eintragen zu lassen.

Valor de referencia. Ein amtlicher Referenzwert, den das Kataster für jede Immobilie festlegt. Ihr Anwalt prüft, ob der vereinbarte Preis darüber oder darunter liegt, da dies die steuerliche Situation beeinflussen kann.

IBI. Die jährliche kommunale Grundsteuer. Rückstände werden im Rahmen der Due Diligence geprüft.

Plusvalía municipal. Die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke bei der Übertragung, in der Regel vom Verkäufer getragen.

Licencia de primera ocupación. Die kommunale Bescheinigung, dass ein fertiggestelltes Gebäude bezugsfertig ist. Ihr Fehlen ist nicht automatisch ein Problem: Jeder Fall muss einzeln geprüft werden.

Certificado energético. Der Energieausweis, der in den meisten Fällen für die Transaktion erforderlich ist.

FEIN, FiAE und acta previa. Das verbindliche Hypotheken-Informationsblatt, das Merkblatt mit den standardisierten Warnhinweisen und die notarielle Transparenzurkunde, die mindestens zehn Tage vor Unterzeichnung des Darlehens erfolgen muss. Häufiger Fehler: diese Wartezeit zu unterschätzen.

NIE. Die Identifikationsnummer für ausländische Staatsangehörige im Verkehr mit der spanischen Verwaltung. Keine Aufenthaltserlaubnis.

Comunidad de propietarios. Die rechtliche Körperschaft der Eigentümer in einer Wohnanlage mit Gemeinschaftseigentum, die Regeln festlegt und Beiträge erhebt. Häufiger Fehler: vor dem Kauf die Statuten und die jüngsten Protokolle nicht zu lesen, insbesondere wenn eine Vermietung geplant ist.

Residencia fiscal. Ihr Status für spanische Steuerzwecke, der sich nach den geltenden Vorschriften bestimmt, nicht nach dem Besitz einer Immobilie oder der Anmeldung im Padrón.

Ein Kauf in Marbella ist ein reibungsloser und lohnender Prozess, wenn drei Dinge gegeben sind: rechtliche Klarheit durch einen unabhängigen Anwalt, finanzielle Vorbereitung einschließlich Ihrer NIE und gegebenenfalls einer Vorabzusage für die Hypothek sowie ein nüchternes Verständnis der Gesamtkosten für Kauf und Besitz. Stimmen diese Punkte, ist der Rest der angenehme Teil.

Wenn Sie einen Kauf in Erwägung ziehen, begleitet unser Team Käufer bei jedem Schritt, von öffentlich angebotenen Immobilien bis zu diskreten Off-Market-Gelegenheiten in Marbella und an der gesamten Costa del Sol. Entdecken Sie unsere Immobilien zum Verkauf und Neubauprojekte, erfahren Sie mehr über den Immobilienkauf mit uns oder kontaktieren Sie Marbella Hills Homes einfach für ein persönliches, unverbindliches Gespräch.

Dieser Leitfaden verbindet die praktische Erfahrung von Marbella Hills Homes mit einem aufgezeichneten Gespräch zwischen Evelin Bentz, Executive Director von Marbella Hills Homes, und Francisco Sánchez Jiménez, Immobilienanwalt in Marbella bei AbogadosMarbella. Die redaktionelle Fassung wurde um offizielle öffentliche Quellen und die praktischen Fragen ergänzt, die internationale Käufer am häufigsten stellen. Alle rechtlichen Abschnitte wurden am 29. September 2026 von Francisco Sánchez Jiménez geprüft. Steuer- und Planungsinformationen wurden am 29. September 2026 anhand der Angaben der zuständigen Behörden überprüft.

Dieser Leitfaden dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanz-, Einwanderungs- oder Anlageberatung dar. Immobilienunterlagen, Vertragsbedingungen, steuerliche Behandlung und planungsrechtlicher Status unterscheiden sich von Transaktion zu Transaktion und können sich ändern. Käufer sollten sich vor der Unterzeichnung von Dokumenten oder der Überweisung von Geldern auf Grundlage ihrer persönlichen Umstände unabhängig beraten lassen.