Immobilienkauf in Marbella: Wichtige rechtliche Aspekte, die jeder Käufer kennen sollte

Der Kauf einer Immobilie in Marbella ist ein spannender Schritt – sei es als Ferienhaus, Investition oder als dauerhafter Wohnsitz. Dennoch ist es wichtig, den rechtlichen Ablauf in Spanien genau zu verstehen, um eine reibungslose und sichere Transaktion zu gewährleisten.

Marbella Hills Homes arbeitet eng mit erfahrenen Anwälten und Notaren zusammen, um die Interessen unserer Kunden in jeder Phase des Kaufprozesses zu schützen.

Dieser Leitfaden fasst die wichtigsten rechtlichen Punkte zusammen, die Käufer beim Erwerb einer Immobilie in Marbella oder an der gesamten Costa del Sol beachten sollten.

1. Beantragung der NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Vor dem Immobilienkauf müssen alle ausländischen Käufer eine NIE-Nummer beantragen – eine spanische Steueridentifikationsnummer, die von den Behörden vergeben wird.
Sie ist erforderlich, um die Kaufurkunde zu unterzeichnen, Steuern zu zahlen und ein spanisches Bankkonto zu eröffnen. Ihr Anwalt oder das Team von Marbella Hills Homes kann Sie bei der Beantragung unterstützen.

2. Die Rolle des Anwalts

Die Beauftragung eines unabhängigen spanischen Immobilienanwalts ist entscheidend.
Der Anwalt führt eine umfassende Due-Diligence-Prüfung durch, um sicherzustellen, dass:

• Die Immobilie über einen klaren Eigentumstitel verfügt und keine offenen Schulden bestehen.
• Sie korrekt im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen ist.
• Alle Baugenehmigungen, Bewohnbarkeitsbescheinigungen und Versorgungsanschlüsse gültig sind.

Darüber hinaus übernimmt der Anwalt die Vertragsunterzeichnung, Steuerzahlungen und die Terminvereinbarung beim Notar – und sorgt so für vollständige rechtliche Sicherheit.

3. Vorvertrag (Contrato de Arras)

Sobald ein Angebot angenommen wurde, schließen beide Parteien in der Regel einen Vorvertrag, den sogenannten Contrato de Arras.
Dieser Vertrag legt den Kaufpreis, die Zahlungsbedingungen und den Fertigstellungstermin fest.
In diesem Stadium zahlt der Käufer üblicherweise eine Anzahlung von 10 %, die verfällt, wenn der Käufer ohne berechtigten Grund zurücktritt, oder doppelt erstattet wird, wenn der Verkäufer nicht erfüllt.

4. Der Notar und die Eigentumsurkunde (Escritura Pública)

Der letzte Schritt ist die Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde (Escritura Pública) vor einem spanischen Notar.
Der Notar überprüft die Identität beider Parteien, stellt sicher, dass alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, und beurkundet den Kauf offiziell.
Nach der Unterzeichnung wird die Urkunde im Grundbuch eingetragen, und das Eigentum geht rechtlich auf den Käufer über.

5. Steuern und zusätzliche Kosten

Käufer sollten etwa 10–13 % des Kaufpreises für zusätzliche Kosten einkalkulieren, darunter:

• Grunderwerbsteuer (ITP) – bei Bestandsimmobilien ist es 7%.
• Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer (AJD) – bei Neubauten in der Regel 10 % + 1,2 %.
• Notar- und Grundbuchgebühren – etwa 1 %.
• Anwaltskosten – üblicherweise 1 % des Kaufpreises.

6. Finanzierung und Währungsumrechnung

Ausländische Käufer können in Spanien Hypotheken in Höhe von bis zu 60–70 % des Immobilienwertes aufnehmen.
Es wird empfohlen, frühzeitig eine Finanzierungszusage einzuholen.
Die Zusammenarbeit mit einem Währungsspezialisten kann helfen, Wechselkurskosten bei größeren Transaktionen zu minimieren.

7. Aufenthaltsoptionen für Nicht-EU-Bürger (nach Abschaffung des Golden Visa)

Spanien hat das auf Immobilieninvestitionen basierende Golden-Visa-Programm im April 2025 offiziell abgeschafft.
Neue Antragsteller können keinen Aufenthaltsstatus mehr durch den Kauf einer Immobilie erlangen – auch nicht bei Investitionen über 500.000 Euro.

Nicht-EU-Käufer, die in Spanien leben möchten, haben jedoch verschiedene Alternativen, je nach persönlicher Situation:

• Digital Nomad Visa (für Remote-Worker und Selbstständige).
• Nicht-Lukratives Visum (für Personen mit ausreichenden finanziellen Mitteln, um in Spanien ohne Erwerbstätigkeit zu leben).
• Unternehmer-Visum (für Investoren, die innovative Unternehmen in Spanien gründen möchten).

Ihr Anwalt oder Relocation-Berater kann Ihnen helfen, die passende Aufenthaltsoption zu wählen und den Antrag parallel zum Immobilienkauf vorzubereiten.

8. Laufende Eigentumsverpflichtungen

Nach dem Kauf müssen Eigentümer folgende laufende Kosten berücksichtigen:

• Grundsteuer (IBI), jährlich.
• Gemeinschaftskosten, falls Teil einer Wohnanlage.
• Einkommensteuer für Nicht-Residenten, falls der Eigentümer steuerlich nicht in Spanien ansässig ist.

Professionelle Hausverwaltungen, die von Marbella Hills Homes empfohlen werden, können diese Verpflichtungen zuverlässig übernehmen.

9. Wie Marbella Hills Homes Sie unterstützt

Marbella Hills Homes begleitet jeden Käufer während des gesamten Kaufprozesses mit Transparenz und juristischer Fachkompetenz.
Unser Netzwerk aus mehrsprachigen Anwälten, Notaren und Steuerberatern gewährleistet, dass jede Transaktion sicher, gesetzeskonform und stressfrei verläuft.

Ob Erstkäufer oder erfahrener Investor – wir stellen sicher, dass Ihr Immobilienkauf in Marbella mit größter Professionalität und Sorgfalt abgewickelt wird.

Fazit

Der Immobilienkauf in Spanien ist unkompliziert, wenn Sie von erfahrenen Fachleuten begleitet werden.
Ein Verständnis der rechtlichen Schritte – von der NIE-Beantragung bis zur notariellen Beurkundung – ermöglicht Ihnen, fundierte und sichere Entscheidungen zu treffen.

Wenn Sie den Kauf einer Villa oder eines Apartments in Marbella in Erwägung ziehen, kontaktieren Sie Marbella Hills Homes noch heute.
Unser Team begleitet Sie bei jedem rechtlichen und praktischen Schritt auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie an der Costa del Sol.