La Alzambra et Vasari : guide de l’acheteur pour une adresse aux multiples noms

Demandez à dix personnes à Marbella ce qu’est La Alzambra et vous obtiendrez plusieurs réponses différentes, toutes en partie justes. Certains désignent l’ensemble du quartier officiel situé derrière le port, y compris des résidences voisines plus anciennes que les portails classent sous le nom de La Alzambra et qui offrent parmi les meilleurs rapports qualité-prix à distance de marche de Puerto Banús. D’autres pensent à l’urbanisation fermée de Vasari, avec ses villas, ses maisons mitoyennes et sa sécurité privée. D’autres encore pensent au complexe touristique qui y est exploité. Et certains parlent de La Alzambra Hill Club, une résidence fermée entièrement différente, plus haut sur la colline.

Cette confusion n’est pas anodine. Les annonces emploient ces noms indifféremment, les prix affichés sous ce nom vont d’environ 430 000 € dans le quartier élargi à plus de 2,5 millions d’euros, et un acheteur qui compare deux biens sous la même appellation compare peut-être un appartement ancien dans une résidence voisine avec une villa de 2019.

Ce guide fait le tri. Il explique ce qu’est réellement chacune de ces communautés, où elles se situent par rapport à Puerto Banús, à quoi ressemblent les biens, ce qu’ils coûtent à l’achat et à l’entretien, et ce qu’il faut vérifier avant de s’engager. Si vous ne devez retenir qu’une chose, retenez celle-ci : établissez à quelle communauté appartient un bien avant de vous faire une opinion sur le caractère raisonnable de son prix.

La Alzambra est un quartier résidentiel de Nueva Andalucía, juste à l’intérieur des terres derrière Puerto Banús, dans la zone officiellement désignée La Dama de Noche-La Alzambra. Il se trouve derrière le port plutôt que sur la côte, près du golf de La Dama de Noche, et à distance de marche de Puerto Banús.

Ce quartier regroupe plusieurs communautés distinctes.

Les résidences voisines. Le quartier officiel, La Dama de Noche-La Alzambra, englobe aussi des résidences d’appartements plus anciennes qui ne font pas partie de La Alzambra proprement dite, comme La Dama de Noche et Los Naranjos de Marbella. Les portails les classent sous le nom du quartier, et c’est là que commence une grande partie de la confusion. Elles constituent l’entrée de gamme du marché et expliquent la réputation de bon rapport qualité-prix de l’adresse : vous pouvez posséder un appartement à distance de marche de l’un des ports les plus chers d’Europe pour une fraction du prix d’une adresse en front de mer. Sachez simplement que vous n’achetez pas à La Alzambra.

La Alzambra-Vasari. Une urbanisation fermée développée à partir de 1998 par Grupo Vasari, composée de villas, de villas jumelées, de maisons mitoyennes et d’appartements, avec sécurité privée et jardins tropicaux. Ce fut le premier grand projet du groupe, qui y a toujours son siège.

Vasari Vacation Resort. Un ensemble de 57 appartements répartis dans sept bâtiments au sein de l’urbanisation Vasari, construit entre 2001 et 2003 et exploité comme résidence de vacances, ce qui signifie que certains appartements y sont détenus comme investissements plutôt que comme résidences.

La Alzambra Hill Club. Une résidence fermée distincte, construite vers 2007, plus haut vers la Vallée du Golf, avec jardins tropicaux, cascades, piscine commune et sécurité 24h/24. Des penthouses en duplex s’y sont vendus à 1,5 million d’euros et plus.

Bureaux et locaux commerciaux. Un point utile et rarement évoqué : la description que le promoteur fait lui-même de La Alzambra-Vasari mentionne des villas, des appartements, des bureaux et des locaux, et le siège du groupe s’y trouve. C’est aussi là qu’est installée l’École suédoise, ce qui ajoute la circulation liée aux trajets scolaires aux heures d’entrée et de sortie. Une partie de l’urbanisation est donc commerciale plutôt que purement résidentielle, ce qui influe sur la circulation, le stationnement et les allées et venues au fil de la journée. Ce n’est pas un inconvénient, et pour certains acheteurs la présence de services professionnels sur place est même un avantage, mais un acheteur doit savoir si un bien donné se trouve près de cette partie commerciale ou à l’écart.

Ce que nous expliquons le plus souvent à propos de cette adresse, c’est précisément cette liste. Les acheteurs arrivent après avoir vu une annonce présentée comme La Alzambra, se font une idée du niveau des prix, puis trouvent une seconde annonce sous le même nom au double du prix. Les deux sont décrites correctement. Il s’agit simplement de communautés différentes qui partagent un quartier et un nom.

La Alzambra se situe à l’intérieur des terres derrière Puerto Banús, entre le port et la Vallée du Golf, le long du Camino del Ángel et de la Calle Vasari. La route côtière et le port s’étendent en contrebas au sud, Nueva Andalucía et les parcours de golf s’élèvent derrière au nord, et San Pedro de Alcántara est à quelques minutes à l’ouest.

Temps de trajet approximatifs :

• Le port de Puerto Banús, ses restaurants et ses boutiques : environ dix à quinze minutes à pied, ou un très court trajet en voiture
• La plage : environ un à deux kilomètres selon la partie du quartier
• El Corte Inglés et Marina Banús : quelques minutes en voiture
• Centro Plaza et les services de Nueva Andalucía : environ cinq minutes
• Les parcours de la Vallée du Golf, Las Brisas, Los Naranjos et Aloha : cinq à dix minutes
• Le centre de Marbella : environ quinze minutes
• San Pedro de Alcántara : environ dix minutes
• L’aéroport de Málaga : environ 45 à 55 minutes par l’AP-7

La situation est tout l’argument de cette adresse, et il est bien précis. Vous êtes assez près de Puerto Banús pour y aller dîner à pied, et assez en retrait pour ne pas vivre dedans. En août, quand le port et les rues alentour sont à leur plus intense, cette distance vaut beaucoup. En février, quand Banús est calme, vous êtes toujours à cinq minutes de tout.

La réserve honnête, c’est qu’il ne s’agit pas d’une adresse en front de mer et qu’il ne faut ni la payer ni l’imaginer comme telle. La mer est à un kilomètre ou plus selon l’endroit exact, et si la descente est facile, la remontée l’est moins avec des courses en plein mois d’août. La plupart des résidents prennent la voiture pour aller à la plage.

La seconde réserve, c’est que « à distance de marche de Puerto Banús » recouvre des réalités différentes. La lisière sud du quartier est vraiment proche. Les parties qui montent vers la Vallée du Golf sont à quinze minutes de marche ou plus, ce qui, en pratique, signifie prendre la voiture. Mesurez la distance réelle pour le bien qui vous intéresse plutôt que de vous fier à la formule.

La partie fermée de cette adresse a une histoire claire, qui explique une grande partie de sa qualité.

Grupo Vasari a lancé l’urbanisation La Alzambra-Vasari en 1998, et ce fut le premier grand projet du groupe. Il l’a établi sur la Costa del Sol et abrite toujours son siège, ce qui en dit long sur l’attachement du groupe à cette adresse.

Le développement s’est fait par phases.

1998 à 2001, les villas. Vingt villas individuelles et dix-huit villas jumelées, toutes avec grands jardins et piscines privées, dans un périmètre fermé doté d’une sécurité privée. Elles ont été conçues par l’architecte andalou Manuel Burgos, dans ce que le promoteur décrit comme un mélange de styles méditerranéen et italien, et construites par Vasari lui-même.

1999 à 2002, Colinas del Puerto. Trente-deux maisons mitoyennes avec jardins et piscines communs, construites dans la même urbanisation. Chacune dispose d’un jardin privé et d’un garage fermé, et les façades alternent couleurs et finitions au lieu de se répéter, ce qui explique pourquoi l’ensemble se lit comme une rue plutôt que comme un bloc.

2001 à 2003, Vasari Vacation Resort. Cinquante-sept appartements répartis dans sept bâtiments, là encore signés Manuel Burgos, construits pour un usage touristique et exploités sous la catégorie touristique la plus élevée. Des appartements d’une, deux et trois chambres.

2016 à 2021, Villas de Vasari. Sept villas individuelles de cinq chambres, d’architecture et de design contemporains, une génération après les premières et construites selon les normes actuelles.

Cette chronologie est utile à l’acheteur, car elle lui dit ce qu’il a sous les yeux. Une villa ici peut dater de 1999, de style méditerranéen avec un jardin mature, ou de 2019, de style contemporain avec tout neuf. Les deux sont des Vasari. Ce sont des produits entièrement différents.

La variété de l’offre à La Alzambra et à Vasari est inhabituellement large, et c’est pourquoi le quartier convient à des acheteurs si différents.

Appartements dans le quartier élargi. Dans les résidences voisines, les appartements de deux chambres d’environ 85 à 100 m² sont actuellement proposés à partir d’environ 430 000 € à 500 000 €. À La Alzambra proprement dite, les appartements commencent autour de 750 000 €, et cet écart est la première chose à comprendre à propos de cette adresse.

Appartements à Vasari. Une proposition différente au sein de l’urbanisation fermée, avec sécurité 24h/24, jardins tropicaux et une piscine digne d’un complexe hôtelier. Parmi les prix demandés récemment figurent un appartement de deux chambres de 100 m² à 825 000 €, soit environ 8 250 € le m², et un rez-de-jardin de trois chambres de 217 m² entièrement rénové, avec une terrasse de 51 m², à 2 200 000 €, soit environ 10 138 € le m². Les appartements rénovés de trois chambres d’environ 190 m² avec de belles terrasses se situent entre ces deux niveaux.

Penthouses en duplex. Présents dans plusieurs de ces communautés, ils constituent généralement le haut du marché des appartements ici. À La Alzambra Hill Club, des penthouses en duplex ont été proposés à 1 500 000 € pour 346 m² et à 1 900 000 € pour un trois-chambres avec vue sur la montagne.

Maisons mitoyennes. Principalement à Colinas del Puerto, avec jardins privés et garages fermés au sein de l’urbanisation fermée.

Villas et villas jumelées. Les villas Vasari, avec piscines et jardins privés à l’intérieur du périmètre fermé. Une villa jumelée de six chambres de 402 m² sur une parcelle de 614 m² a été proposée à 2 495 000 €, avec des charges de copropriété de 141 € par mois et un IBI de 3 245 € par an. Une villa de cinq chambres de 462 m² au sein de l’urbanisation Vasari a été proposée à 2 575 000 €.

L’écart entre environ 430 000 € dans les résidences voisines et plus de 2,5 millions d’euros pour les villas Vasari, le tout annoncé sous un même nom de quartier, est la chose la plus importante à saisir ici. Ce n’est pas un marché inefficace. Ce sont plusieurs marchés qui partagent un nom.

Au-delà des quatre communautés présentées ci-dessus, les appellations descendent d’un niveau supplémentaire, et c’est là que les annonces deviennent vraiment peu fiables.

Les annonces font aussi référence à La Alzambra par phase, avec des mentions de La Alzambra Phase III sur des annonces d’appartements et des agents qui présentent une phase comme meilleure qu’une autre, ce qui indique que les phases ont été construites à des époques différentes et selon des standards différents. Au sein de l’urbanisation fermée de Vasari, les sous-ensembles ont eux aussi leur propre nom : Colinas del Puerto pour les maisons mitoyennes, Villas de Vasari pour les villas contemporaines, Vasari Vacation Resort pour les appartements de vacances. Un bien peut tout à fait être annoncé sous n’importe lequel de ces noms, ou simplement sous celui de La Alzambra.

Conséquence pratique : deux annonces sous la même appellation peuvent se trouver dans des phases différentes, construites à dix ans d’écart ou plus, avec des plans, des prestations, des structures de copropriété et des charges différents. Avant toute comparaison, établissez la phase ou le sous-ensemble, et pas seulement le quartier.

C’est aussi là que la question de la fermeture se règle. L’urbanisation Vasari et La Alzambra Hill Club sont fermées, avec sécurité 24h/24 et accès contrôlé. Dans les résidences voisines du quartier élargi, certaines sont fermées et d’autres non, et la question de savoir si les parties fermées partagent un même périmètre ou ont des entrées séparées varie. Posez la question précisément : ce bien est-il derrière une barrière, cette barrière est-elle gardée, et qui d’autre y a accès ?

Nous pouvons vous dire dans quelle phase se trouve un bien donné et ce que cela implique concrètement, une information que les portails ne fournissent pas de manière fiable.

Ici, la vie quotidienne se définit par la proximité sans l’immersion, et elle convient très bien à un certain type d’acheteur.

À l’intérieur des parties fermées, l’environnement est calme, verdoyant et sûr, avec jardins tropicaux, piscines et sécurité privée. Il n’y a pas de circulation de transit. L’urbanisation Vasari en particulier a des airs de complexe hôtelier plutôt que de rue, ce qui n’a rien d’étonnant puisqu’un complexe de vacances y est exploité.

Hors des portails, tout est proche. Puerto Banús, avec ses restaurants, ses bars, ses boutiques et son port, est à quelques pas ou à un très court trajet en voiture. Centro Plaza, les supermarchés et les services du quotidien de Nueva Andalucía sont à cinq minutes. La Vallée du Golf est à cinq ou dix minutes. El Corte Inglés et Marina Banús sont à quelques minutes en voiture.

Le rythme que prennent la plupart des résidents en découle. Les matinées à la maison ou à la piscine, les courses à Nueva Andalucía, le déjeuner ou le dîner à Banús ou dans l’un des restaurants de la Vallée du Golf, et la voiture plutôt que la marche pour aller à la plage.

Le contraste saisonnier compte moins ici que sur le port lui-même. Comme vous êtes en retrait, août est chargé sur les routes mais pas devant votre porte, et février est calme sans être désert, car une bonne partie du quartier est occupée toute l’année plutôt que de façon saisonnière. Pour les acheteurs qui veulent l’accès à Banús sans son intensité, c’est précisément l’attrait. Pour une vue d’ensemble de la vie quotidienne sur cette côte, consultez notre guide vivre à Marbella.

La communauté à La Alzambra

Le caractère varie considérablement d’une communauté à l’autre au sein du quartier, une raison de plus d’établir dans laquelle vous achetez.

Les résidences voisines plus anciennes du quartier élargi ont une population résidente stable, internationale et présente toute l’année, mêlant propriétaires et locataires de longue durée, ce qui maintient un marché locatif actif.

L’urbanisation fermée de Vasari est plus calme et plus privée, avec une plus forte proportion de résidences secondaires.

Elle abrite aussi un complexe de vacances en activité, et cela mérite d’être dit clairement plutôt qu’éludé, car cela joue dans les deux sens. Cinquante-sept appartements loués à des vacanciers au sein d’une urbanisation résidentielle, cela signifie une rotation estivale visible : arrivées et départs, valises, voitures de location, et des hôtes présents pour une semaine plutôt que pour dix ans. Pour un propriétaire qui souhaite une communauté résidentielle stable douze mois par an, c’est un vrai critère, à comprendre avant d’acheter plutôt qu’à découvrir en juillet.

Pour un investisseur, ce même fait est un atout. Un complexe touristique agréé exploité sur place démontre que l’emplacement fonctionne commercialement, soutient les loyers dans toute l’urbanisation et rend bien plus facile la location d’un appartement privé ici que dans une communauté sans culture locative. Laquelle de ces deux lectures compte le plus dépend entièrement de la raison pour laquelle vous achetez.

La Alzambra Hill Club, plus récente et plus petite, a encore une autre atmosphère : plus contemporaine, plus fermée, avec jardins tropicaux et cascades, et un niveau de prix en conséquence plus élevé.

Aucune n’est meilleure que les autres. Elles sont différentes, et un acheteur doit savoir laquelle il choisit.

Jardins, piscines et sécurité à La Alzambra

Dans les communautés fermées, l’aménagement paysager est l’un des vrais points forts. Jardins tropicaux, végétation mature, piscines communes décrites dans les annonces comme dignes d’un complexe hôtelier et, à La Alzambra Hill Club, des cascades dans le domaine.

La sécurité est complète dans les parties fermées, avec gardiennage 24h/24 et accès contrôlé. Les résidences voisines du quartier élargi varient, certaines sont fermées et d’autres non, c’est donc une question à poser précisément plutôt qu’une évidence.

Comme toujours, l’état des jardins le jour de votre visite est le meilleur indicateur disponible de la qualité de gestion d’une communauté et du réalisme de son financement. Parcourez-les avant de visiter un bien. Notre guide pour bien évaluer une résidence à Marbella détaille ce qu’il faut observer d’autre.

Golf et sport près de La Alzambra

La Vallée du Golf est à deux pas, l’un des avantages discrets d’une adresse en retrait de Banús. Las Brisas, Los Naranjos et Aloha sont tous à cinq ou dix minutes, et La Dama de Noche, le parcours de neuf trous éclairé qui permet de jouer après la tombée de la nuit, jouxte directement le quartier. En juillet et en août, quand une partie à midi est impensable, ce dernier vaut plus qu’il n’y paraît.

Les clubs de padel et de tennis sont répartis dans tout Nueva Andalucía, et la promenade de Puerto Banús se prête à la course à pied et au vélo.

Nous présentons le versant résidentiel plus calme de la Vallée du Golf dans notre guide de La Cerquilla, la comparaison naturelle pour les acheteurs qui hésitent entre une adresse en retrait de Banús et une adresse dans la Vallée du Golf.

Écoles, santé et vie quotidienne à La Alzambra

La situation est excellente pour les familles, et une école se trouve au sein même de l’urbanisation. Svenska Skolan Marbella, l’École suédoise, est installée à La Alzambra-Vasari, dans le centre commercial Vasari. Fondée en 2003, elle enseigne le programme suédois de la maternelle à la 6e année sur place, accompagne les élèves plus âgés par un enseignement suédois à distance encadré, et a ajouté un programme international en anglais fondé sur le parcours Cambridge à partir de la 8e année. C’est l’une des grandes raisons de la forte présence scandinave dans le quartier. Au-delà, Aloha College à Nueva Andalucía est à environ cinq à dix minutes, Laude San Pedro International College à une dizaine de minutes, et d’autres options existent vers Marbella. Notre guide des écoles internationales de la Costa del Sol couvre programmes, frais de scolarité, admissions et listes d’attente. Faites le trajet scolaire à huit heures et demie avant de vous engager : les routes autour de Banús à cette heure-là ne sont pas celles de onze heures.

Côté santé, Quirónsalud Marbella est à une quinzaine de minutes et les cliniques privées de Nueva Andalucía et de Puerto Banús sont plus proches. Notre guide de la santé à Marbella explique le fonctionnement des systèmes public et privé pour les résidents internationaux.

Pour le quotidien, Nueva Andalucía est très bien équipé, et le marché du samedi aux arènes est à cinq minutes. Nous passons en revue la scène gastronomique quartier par quartier, y compris ce qui reste ouvert hors saison, dans notre guide des restaurants de Marbella.

Les villas, maisons mitoyennes et appartements d’origine de La Alzambra-Vasari datent de 1998 à 2003, et certains n’ont guère été touchés depuis. Comme dans toutes les adresses établies de cette côte, l’écart entre un bien resté dans son jus et un bien bien rénové est l’endroit où une grande partie de la valeur a été créée.

Le calcul peut fonctionner, car l’emplacement de fond est solide. Un appartement acheté dans le bas de la fourchette de Vasari, autour de 750 000 € à 900 000 €, et correctement repensé se trouve dans une urbanisation où des appartements entièrement rénovés ont été proposés entre 8 250 € et plus de 10 000 € le m². Cet écart est suffisamment large pour que l’opération en vaille la peine, à condition que le budget soit réaliste et que la copropriété autorise ce que vous prévoyez.

Trois points à vérifier avant de choisir cette voie.

Ce que la copropriété autorise. La reconfiguration intérieure relève généralement de vous tant que vous ne touchez pas à la structure, mais tout ce qui est visible de l’extérieur, y compris les fermetures de terrasse, les vitrages, les stores et les unités extérieures de climatisation, relève de la copropriété. Dans les communautés au langage architectural andalou cohérent, c’est pris au sérieux. Obtenez-le par écrit avant d’acheter, pas après avoir fait dessiner les plans.

Quand vous pouvez faire des travaux. Les communautés de ce type restreignent couramment les travaux bruyants en haute saison. Dans un quartier qui abrite un complexe de vacances en activité, attendez-vous à ce que ces restrictions soient appliquées. Vérifiez-le, car un chantier de quatre mois commencé en avril peut devenir un chantier de neuf mois s’il se heurte à un arrêt estival.

Ce qu’il y a derrière les finitions. Des installations qui ont désormais vingt-cinq ans ou plus, avec la plomberie, l’électricité et l’étanchéité de leur époque. Faites réaliser une véritable expertise plutôt que de vous fier à ce que vous voyez, et prévoyez une marge pour imprévus.

Acheter un bien déjà rénové évite tout cela et coûte plus cher. La voie qui convient dépend du budget, du calendrier et de l’envie plutôt que de l’une qui serait plus astucieuse que l’autre.

Les prix dans le quartier couvrent une large fourchette précisément parce que le quartier recouvre plusieurs communautés. Tous les chiffres ci-dessous sont des prix demandés en octobre 2026, et le marché évolue : considérez-les comme un repère plutôt que comme une estimation.

• Résidences voisines du quartier élargi : appartements de deux chambres d’environ 430 000 € à 500 000 €, selon la résidence, la surface et l’état. Annoncés sous le nom du quartier, mais pas à La Alzambra proprement dite
• Appartements à Vasari : à partir d’environ 750 000 €, avec un deux-chambres de 100 m² à 825 000 € et un rez-de-jardin rénové de 217 m² à 2 200 000 €
• Penthouses en duplex à La Alzambra Hill Club : environ 1 500 000 € à 1 900 000 €
• Villas et villas jumelées à Vasari : de l’ordre de 2 495 000 € à 2 575 000 € et au-delà

Au mètre carré, les appartements de l’urbanisation fermée de Vasari ont été proposés entre environ 8 250 € et 10 138 €, tandis que ceux des résidences voisines se situent bien en dessous, plus près de 5 000 €. Cet écart illustre on ne peut plus clairement pourquoi la communauté compte davantage que le nom du quartier.

Pour les frais d’acquisition, une revente supporte l’impôt andalou sur les transmissions de 7 % (qui devrait passer à 6,75 % en 2027, sous réserve d’approbation), plus environ 1 % à 2 % de frais de notaire, d’enregistrement et d’avocat : prévoyez donc environ 8 % à 9 % en plus du prix. Notre guide du processus d’achat à Marbella présente l’ensemble du sujet, y compris la question de la valeur cadastrale de référence qui surprend souvent les acheteurs.

Les charges varient autant que les prix, et pour la même raison.

Un exemple publié utile : une villa jumelée de six chambres de 402 m² sur une parcelle de 614 m² à La Alzambra, annoncée avec des charges de copropriété de 141 € par mois et un IBI de 3 245 € par an. C’est une charge modeste pour une adresse fermée, ce qui reflète le fait que la villa a son propre jardin et sa propre piscine au lieu de les partager.

Les appartements des communautés fermées paient davantage, car les charges financent jardins tropicaux, piscines et sécurité 24h/24 partagés entre un nombre plus restreint de lots. Demandez le montant exact et actuel pour le bien concerné, ce qu’il couvre, et si une derrama (appel de fonds exceptionnel) a été votée ou est en discussion.

Au-delà, prévoyez l’IBI, la taxe d’ordures ménagères, les consommations, l’assurance et, pour les propriétaires non résidents, l’impôt annuel sur le revenu des non-résidents, dû que le bien soit loué ou non. Pour une villa, ajoutez le jardinage et l’entretien de la piscine, qui sur une parcelle de 600 m² sous ce climat représentent un vrai poste annuel et non un détail.

Ce quartier affiche des performances locatives inhabituellement bonnes, et pour des raisons précises plutôt que génériques.

Le marché de la location longue durée est réellement actif, porté par une importante population résidente à l’année et par le fait que les prix ici permettent aux locataires de vivre à distance de marche de Puerto Banús pour des loyers que les adresses du port n’offrent pas. Parmi les locations longue durée publiées figurent des appartements de deux chambres entre environ 1 400 € et 2 000 € par mois, et un penthouse en duplex au Vasari Resort à 3 800 € par mois.

Le marché de la location courte durée est tout aussi réel, compte tenu de la situation, et le Vasari Resort fonctionne comme un complexe touristique agréé au sein de l’urbanisation. Certains appartements y disposent de licences touristiques et d’un historique locatif établi. D’autres non.

Comme toujours, vérifiez la situation du bien concerné. La location touristique de courte durée en Andalousie exige un enregistrement sous le régime VFT, et les statuts de la copropriété peuvent la restreindre. Deux évolutions nationales s’y ajoutent. Depuis avril 2025, démarrer une nouvelle location touristique dans un bien situé en copropriété exige l’accord exprès de la communauté à la majorité des trois cinquièmes ; un bien sans licence aujourd’hui ne peut donc pas simplement supposer qu’il en obtiendra une. Et les règles nationales sur la location de courte durée ne sont pas encore stabilisées : un registre national unique des locations est entré en vigueur en juillet 2025, mais le Tribunal suprême l’a annulé en mai 2026 pour empiètement sur les compétences régionales, tout en maintenant le système numérique par lequel les plateformes déclarent leurs données. Vérifiez la situation actuelle avec votre avocat avant de compter sur un projet locatif. Un appartement doté d’une licence et d’un historique locatif vaut nettement plus qu’un appartement qui n’en a pas, et cette différence doit se refléter dans le prix que vous payez.

Pour une vue d’ensemble, consultez notre rapport sur le marché immobilier de Marbella.

Prix demandés indicatifs en octobre 2026. Au sein de chaque communauté, la position et l’état font bien plus varier le prix que la comparaison entre communautés.

En résumé, et en toute honnêteté, La Alzambra et Vasari répondent à une question à laquelle les adresses en front de mer ne peuvent pas répondre : comment être à portée de Puerto Banús, avec un jardin ou une piscine et un véritable espace, sans payer les prix du front de mer ni vivre dans l’intensité estivale du port. Ce à quoi vous renoncez, c’est la mer au bout de la rue.

• Quelle communauté, exactement. Appartements de La Alzambra, La Alzambra-Vasari, Vasari Resort ou La Alzambra Hill Club. C’est la première question, et elle détermine presque tout le reste.
• Quelle phase ou quel sous-ensemble. Une villa de 1999 et une villa de 2019 sont toutes deux des Vasari et constituent des propositions entièrement différentes, et La Alzambra elle-même compte au moins trois phases.
• Si le bien se trouve près de la partie commerciale, puisqu’une partie de l’urbanisation est constituée de bureaux et de locaux plutôt que de logements.
• Sa proximité avec le complexe de vacances, si une communauté stable à l’année compte pour vous.
• La distance réelle à pied jusqu’à Puerto Banús, mesurée en la parcourant, et non d’après la description de l’annonce.
• Si la communauté concernée est fermée et sécurisée, puisque certaines parties du quartier le sont et d’autres non.
• Les comptes de la copropriété. Charges actuelles, ce qu’elles couvrent, procès-verbaux récents et toute derrama votée ou en attente.
• La situation locative, notamment si le bien dispose d’une licence VFT et si la copropriété a approuvé la location touristique, si la location fait partie de votre projet.
• L’état derrière les finitions, en particulier pour les biens d’origine non rénovés des premières phases, où une véritable expertise vaut son coût.
• Votre propre avocat indépendant, agissant pour vous seul et non présenté par le vendeur.

Cela convient aux acheteurs qui veulent Puerto Banús à portée de main mais pas sur le pas de leur porte, un groupe important et mal servi. Cela convient aux familles, compte tenu des écoles, de l’espace et de la sécurité des parties fermées du quartier. Cela convient aux acheteurs qui veulent une villa avec piscine privée à un prix que le front de mer et la Golden Mile n’offrent pas. Et cela convient aux investisseurs, grâce à un marché locatif longue durée actif et à un véritable marché de courte durée lorsque la licence existe.

Cela convient moins aux acheteurs qui veulent aller à la plage à pied, puisqu’il s’agit d’une situation en retrait et que la mer est un trajet en voiture pour la plupart des résidents. Cela convient moins à ceux qui veulent une communauté unique et cohérente, avec un seul standard et un seul niveau de prix, car c’est précisément ce que ce quartier n’est pas. Et cela convient moins aux acheteurs qui veulent une architecture entièrement contemporaine, puisqu’une grande partie du parc est de style andalou et de son époque.

La Alzambra, est-ce la même chose que Vasari ?

Pas exactement. La Alzambra est le quartier résidentiel plus large situé en retrait de Puerto Banús. La Alzambra-Vasari est une urbanisation fermée en son sein, développée par Grupo Vasari à partir de 1998. Il existe aussi La Alzambra Hill Club, une résidence fermée distincte, et le Vasari Vacation Resort, un complexe de vacances au sein de l’urbanisation Vasari. Les annonces emploient ces noms de manière approximative : établissez donc à quelle entité appartient un bien.

Qui a construit La Alzambra-Vasari ?

Grupo Vasari, dont ce fut le premier grand projet et qui y a toujours son siège. Les villas et les appartements du complexe de vacances ont été conçus par l’architecte andalou Manuel Burgos.

Quand a-t-elle été construite ?

Par phases. Les villas entre 1998 et 2001, les maisons mitoyennes de Colinas del Puerto entre 1999 et 2002, les appartements du Vasari Vacation Resort entre 2001 et 2003, et les Villas de Vasari entre 2016 et 2021. La Alzambra Hill Club date d’environ 2007, et certaines résidences voisines du quartier élargi sont plus anciennes encore.

Peut-on aller à pied à Puerto Banús ?

Depuis une grande partie du quartier, oui, en dix à quinze minutes environ. Depuis les parties situées plus haut vers la Vallée du Golf, il faut prendre la voiture. Vérifiez la distance réelle pour le bien concerné.

Peut-on aller à pied à la plage ?

Pas confortablement. La mer est à environ un à deux kilomètres selon l’endroit, et la plupart des résidents y vont en voiture.

Combien coûtent les biens ?

À La Alzambra proprement dite, les appartements vont d’environ 750 000 € à 2,2 millions d’euros, les penthouses en duplex du Hill Club de 1,5 à 1,9 million d’euros, et les villas se situent autour de 2,5 millions d’euros et plus. Les appartements des résidences voisines que les portails classent sous le nom du quartier commencent autour de 430 000 €.

Est-ce une résidence fermée ?

En partie. L’urbanisation Vasari et La Alzambra Hill Club sont fermées, avec sécurité 24h/24 et accès contrôlé. Les résidences voisines du quartier élargi varient, et au sein de La Alzambra, le fait que les phases fermées partagent un même périmètre ou aient des entrées séparées diffère. Vérifiez pour le bien concerné et demandez si la barrière est gardée.

Y a-t-il des bureaux et des commerces dans l’urbanisation ?

Oui. La description que le promoteur fait de La Alzambra-Vasari mentionne des villas, des appartements, des bureaux et des locaux, et le siège de Grupo Vasari s’y trouve. Vérifiez si un bien donné se situe près de cette partie commerciale.

Y a-t-il un complexe de vacances dans l’urbanisation ?

Oui. Le Vasari Vacation Resort, cinquante-sept appartements répartis dans sept bâtiments, est exploité au sein de l’urbanisation fermée. Il soutient les loyers et démontre que l’emplacement fonctionne commercialement, mais il implique aussi une rotation estivale visible. Que ce soit un avantage ou un inconvénient dépend de la raison pour laquelle vous achetez.

Est-ce un bon investissement locatif ?

Le marché longue durée est actif, porté par une population résidente à l’année, et le marché de courte durée est solide compte tenu de la situation. Vérifiez la licence VFT et la position de la copropriété pour le bien concerné avant de compter sur des revenus, puisqu’une nouvelle location touristique exige désormais l’accord de la copropriété.

Y a-t-il des écoles à La Alzambra ?

Oui. L’École suédoise, Svenska Skolan Marbella, est installée à La Alzambra-Vasari et enseigne sur place de la maternelle à la 6e année, avec un enseignement à distance encadré et un programme international en anglais pour les élèves plus âgés. Aloha College et Laude San Pedro International College sont tous deux à une dizaine de minutes en voiture.

Ce que nous apprécions dans cette adresse, c’est qu’elle résout un problème que beaucoup d’acheteurs ont sans parvenir à le formuler. Ils veulent Puerto Banús, mais pas en août, et pas aux prix du front de mer. La Alzambra et Vasari vous offrent le port à distance de marche, un jardin ou une piscine, une résidence fermée si vous le souhaitez, la Vallée du Golf à cinq minutes, et un budget nettement inférieur à celui de tout bien les pieds dans le sable.

La partie Vasari en particulier est mieux construite que son prix ne le laisse penser. Un promoteur qui installe son propre siège dans son premier projet et qui y construit encore vingt ans plus tard a tout intérêt à ce qu’il vieillisse bien, et cela se voit dans les jardins et l’entretien.

Notre mise en garde est celle autour de laquelle tout cet article est construit. N’achetez pas un nom. Établissez quelle communauté, quelle phase, si elle est fermée, quelles sont les charges et ce que représente réellement la marche jusqu’à Banús. Sur l’ensemble des biens annoncés sous ce nom, l’écart de prix est d’environ un à six, et au sein même de La Alzambra il reste de plus d’un à trois, et le nom sur l’annonce ne vous dira pas où vous vous situez dans cette fourchette.

Si vous envisagez sérieusement cette adresse, la conversation utile porte sur la communauté qui vous convient et sur les biens qui, en son sein, méritent d’être visités.

Nous connaissons la différence entre La Alzambra et les résidences voisines qui empruntent son nom, entre les phases fermées de Vasari, quelles villas appartiennent à quelle génération, quels biens disposent de licences locatives, et ce que représente vraiment la marche jusqu’à Banús depuis chaque partie du quartier.

Parcourez les propriétés à vendre à Nueva Andalucía et notre sélection à Puerto Banús, lisez notre guide du processus d’achat à Marbella et, quand vous êtes prêt, contactez-nous en nous disant ce que vous recherchez réellement.