Droits de mutation en Andalousie : ce que vous payez réellement et ce qui va changer

Tout acheteur à Marbella se pose très tôt la même question : combien vais-je réellement payer en plus du prix d’achat ?

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier existant, le principal coût supplémentaire est généralement l’impôt andalou sur les transmissions patrimoniales, l’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ou ITP. Et à partir de 2027, ce taux devrait changer.

Le 24 septembre 2026, Carolina España, vice présidente de la Junta de Andalucía et ministre de l’Économie, des Finances et des Fonds européens, a annoncé que le budget régional pour 2027 prévoirait une réduction du taux général de l’ITP applicable aux transactions immobilières, qui passerait de 7 % à 6,75 %. Des modifications des plafonds de valeur donnant accès à certains taux réduits ont également été annoncées.

Jusqu’à l’entrée en vigueur de cette nouvelle mesure, le taux général de l’ITP applicable aux biens immobiliers existants en Andalousie reste fixé à 7 %.

Ce guide a été conçu comme une référence pour connaître les coûts et les taxes liés à l’achat d’un bien immobilier à Marbella et sur la Costa del Sol. Nous mettrons les chiffres à jour dès que les règles évolueront. Pour une vue d’ensemble du processus d’acquisition, consultez notre guide de l’achat immobilier à Marbella, qui renvoie à cette page pour les données fiscales les plus récentes plutôt que de reproduire des chiffres susceptibles de devenir obsolètes.

Que vous envisagiez d’acheter maintenant ou que vous prépariez un futur projet immobilier, vous trouverez ainsi au même endroit les chiffres à jour et pourrez mieux anticiper les coûts à prévoir en plus du prix d’achat.

Pour l’achat d’un bien immobilier existant, l’impôt andalou sur les transmissions patrimoniales, l’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ou ITP, est actuellement fixé au taux général de 7 %. En ajoutant les frais de notaire, de registre foncier et d’avocat, il est raisonnable de prévoir un budget global d’environ 8 % à 9 % en plus du prix d’achat.

Pour un bien neuf acheté directement auprès d’un promoteur, l’ITP ne s’applique généralement pas. L’acquisition est en principe soumise à 10 % de TVA, IVA en espagnol, auxquels s’ajoute l’Actos Jurídicos Documentados, ou AJD, dont le taux général est actuellement de 1,2 % en Andalousie. La fiscalité représente donc 11,2 % du prix d’achat. En tenant compte des autres frais habituels liés à l’acquisition, un budget global d’environ 12 % à 13 % en plus du prix d’achat constitue une estimation réaliste.

Des taux réduits d’ITP sont prévus dans certaines situations. Un taux de 6 % peut s’appliquer lorsque le bien est destiné à devenir la résidence principale de l’acheteur et que sa valeur ne dépasse pas 150 000 euros.

Un taux réduit de 3,5 % peut s’appliquer, sous certaines conditions, aux acheteurs de moins de 35 ans, aux victimes de violences de genre ou du terrorisme ainsi qu’aux acquisitions réalisées dans des communes confrontées à un problème de dépeuplement. Le bien doit en principe constituer la résidence principale de l’acheteur et sa valeur ne doit pas dépasser 150 000 euros.

Pour les personnes présentant un degré de handicap reconnu d’au moins 33 % ainsi que pour les membres de familles nombreuses, le taux de 3,5 % peut s’appliquer à l’acquisition d’une résidence principale d’une valeur maximale de 250 000 euros.

Deux changements principaux ont été annoncés pour 2027, mais un seul devrait concerner directement la majorité des acheteurs sur le marché immobilier de Marbella.

Le taux général de l’ITP doit passer de 7 % à 6,75 %. Pour la plupart des acquéreurs de biens immobiliers existants à Marbella, il s’agit du changement le plus important, puisque le taux général s’applique indépendamment du prix d’achat lorsque les conditions permettant de bénéficier d’un taux réduit ne sont pas remplies. Le gouvernement andalou a également annoncé son intention de poursuivre progressivement cette réduction au cours de la législature, avec l’objectif d’atteindre un taux général de 6 %.

Le second changement concerne les taux réduits applicables à certaines acquisitions de résidence principale. Le plafond de valeur permettant de bénéficier du taux de 6 % doit passer de 150 000 à 200 000 euros. Pour le taux de 3,5 %, applicable sous certaines conditions notamment aux acheteurs de moins de 35 ans, aux victimes de violences de genre ou du terrorisme ainsi qu’à certaines acquisitions dans des communes confrontées au dépeuplement, le plafond doit également passer de 150 000 à 200 000 euros.

Pour les personnes en situation de handicap et les familles nombreuses, le plafond correspondant doit passer de 250 000 à 300 000 euros.

Selon les estimations de la Junta de Andalucía, environ 146 500 personnes pourraient bénéficier en 2027 des mesures fiscales annoncées dans le domaine du logement. Parmi elles, environ 138 000 bénéficieraient directement de la réduction du taux général de l’ITP.

Pour replacer cette évolution dans son contexte, elle fait suite à la réforme de 2021, lorsque l’Andalousie a supprimé l’ancien barème progressif comprenant des taux généraux de 8 %, 9 % et 10 % pour instaurer un taux général unique de 7 %.

Pour un acheteur à Marbella qui ne remplit pas les conditions permettant de bénéficier d’un taux réduit, le chiffre essentiel à retenir est donc simple : le taux général de l’ITP est actuellement de 7 % et doit passer à 6,75 % en 2027.

Le quart de point paraît modeste jusqu'à ce qu'on l'applique à une opération réelle.

Qu'une économie de cet ordre modifie une décision est une autre question. Pour la plupart des acheteurs à ces niveaux, elle ne sera pas déterminante, mais c'est de l'argent réel et cela a sa place dans le budget.

Les biens immobiliers existants sont généralement soumis à l’ITP, tandis que les logements neufs achetés directement auprès d’un promoteur sont soumis à la TVA et à l’AJD. Une baisse du taux de l’ITP creuse donc l’écart fiscal entre les deux.

Aujourd’hui, le taux général de l’ITP applicable à un bien existant en Andalousie est de 7 %. Pour un logement neuf, la combinaison de 10 % de TVA et de 1,2 % d’AJD porte la fiscalité à 11,2 % du prix d’achat. L’écart est donc déjà de 4,2 points de pourcentage.

Si le taux général de l’ITP atteint 6 %, tandis que la fiscalité applicable aux logements neufs reste inchangée, cet écart passerait à 5,2 points.

Sur une acquisition de 5 millions d’euros, la différence devient particulièrement significative. Aux taux actuels, l’achat d’un logement neuf entraîne une charge fiscale supérieure de 210 000 euros à celle d’un bien existant au même prix. Avec un taux d’ITP de 6 %, cette différence atteindrait 260 000 euros.

Cela ne signifie pas pour autant qu’un logement neuf constitue un moins bon choix. Une meilleure efficacité énergétique, des équipements et des normes techniques actuels, des besoins immédiats d’entretien ou de rénovation généralement plus limités ainsi que les garanties légales applicables aux constructions neuves sont autant d’éléments à prendre en compte.

En revanche, lorsqu’un acheteur compare un programme neuf et un bien existant proposés à des prix similaires, il est important de ne pas considérer uniquement le prix affiché, mais également la fiscalité applicable à chaque acquisition. Si les réductions annoncées de l’ITP sont mises en œuvre comme prévu et que la fiscalité du neuf reste inchangée, cet écart fiscal continuera à se creuser.

La valeur de référence cadastrale, la valor de referencia, reste applicable. Pour un bien immobilier existant, l’ITP est en principe calculé sur la base du montant le plus élevé entre le prix d’achat, la valeur déclarée par les parties et la valeur de référence attribuée au bien par le Catastro espagnol. Une acquisition négociée à un prix inférieur à cette valeur peut donc malgré tout être imposée sur la base de la valeur de référence, si celle ci est plus élevée.

Cette distinction est importante. Une baisse du taux de l’ITP ne modifie pas la base imposable. Avant de finaliser l’achat d’un bien existant, les acquéreurs et leurs avocats doivent donc vérifier la valeur de référence cadastrale plutôt que de supposer que le prix d’achat convenu servira automatiquement de base au calcul de l’impôt.

Le traitement fiscal des logements neufs reste également inchangé. La TVA étant un impôt national, la baisse annoncée de l’ITP par le gouvernement andalou ne modifie pas le taux de TVA applicable à l’achat d’un logement neuf. Lors de la première livraison d’un logement neuf par un promoteur, le taux applicable est généralement de 10 %.

Les autres frais liés à l’acquisition ne sont pas davantage concernés. Les frais de notaire, de registre foncier et d’avocat doivent toujours être prévus séparément. Il en va de même pour les coûts récurrents liés à la propriété, notamment l’IBI, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les charges de copropriété et de consommation, l’assurance ainsi que, le cas échéant, l’impôt sur le revenu des non résidents. Ces dépenses ne sont pas affectées par la baisse annoncée de l’ITP.

Il s’agit d’une mesure annoncée dans le cadre du budget andalou pour 2027 et non encore d’une modification du taux actuellement en vigueur. Le budget doit d’abord être examiné et approuvé par le Parlement andalou. Selon les annonces de la Junta, le nouveau taux de l’ITP doit entrer en vigueur en 2027.

Tant que la mesure n’a pas été définitivement approuvée et n’est pas entrée en vigueur, le taux général de l’ITP reste fixé à 7 %. Si vous finalisez l’achat d’un bien immobilier existant avant l’entrée en vigueur du nouveau taux, le taux général actuellement applicable reste donc de 7 %.

Si la signature de votre acquisition est prévue autour du changement d’année, il est conseillé de vérifier avec votre avocat quel taux sera applicable en fonction de la date à laquelle l’impôt devient exigible. Chaque acquisition ayant ses particularités, le taux et la base imposable doivent toujours être confirmés avec votre avocat ou votre conseiller fiscal avant la signature.

Aux niveaux de prix pratiqués à Marbella, même une différence d’un quart de point peut représenter une somme significative. Sur un achat de 2 millions d’euros, cela correspond à 5 000 euros et, sur un achat de 5 millions d’euros, à 12 500 euros.

Qu'est-ce que l'ITP ?

L'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, l'impôt dû lors de l'achat d'un bien ancien en Espagne. C'est un impôt régional : le taux varie donc selon la communauté autonome, et l'Andalousie fixe le sien.

Quel est le taux actuel en Andalousie ?

Le taux général est de 7 %. Un taux réduit de 6 % et un taux super réduit de 3,5 % s'appliquent dans des cas précis, actuellement sous un plafond de valeur de 150 000 euros, porté à 250 000 euros pour les acheteurs en situation de handicap et les familles nombreuses.

Quand le taux passe-t-il à 6,75 % ?

À partir de 2027, dans le cadre du budget régional de cette année-là, sous réserve de l'approbation parlementaire.

Atteindra-t-il réellement 6 % ?

C'est l'engagement annoncé : un quart de point par an pour le reste de la législature. Il s'agit d'une intention politique et non d'un calendrier inscrit dans la loi, à considérer donc comme une orientation plutôt que comme une certitude.

Le changement concerne-t-il les achats dans le neuf ?

Non. Un bien neuf acheté auprès d'un promoteur supporte 10 % de TVA plus 1,2 % de droit de timbre, et la TVA est fixée au niveau national. À mesure que l'ITP baisse, l'écart de coût entre le neuf et l'ancien se creuse.

J'achète à 2 millions d'euros. Suis-je compris dans les 146 500 bénéficiaires ?

Non. Ce chiffre correspond principalement au relèvement des plafonds de valeur pour les taux réduits et super réduits. La partie qui vous concerne est la baisse d'un quart de point du taux général, qui s'applique à tous les prix.

Dois-je reporter mon achat à 2027 ?

C'est une question pour votre propre conseiller et cela dépend entièrement de votre situation. Un quart de point représente 2 500 euros sur une acquisition d'un million et 12 500 euros sur cinq millions : c'est réel, mais rarement décisif face au risque de perdre le bien que vous voulez. Nous ne conseillerions à personne de différer un bon achat pour cette raison.

Que paie-t-on d'autre en plus du prix ?

Les frais de notaire, de registre foncier et d'avocat, soit environ 1 % à 2 %. Prévoyez environ 8 % à 9 % au-dessus du prix dans l'ancien et 12 % à 13 % dans le neuf. Notre guide de l'achat immobilier à Marbella détaille l'ensemble du processus.

Pour la plupart des acheteurs sur le marché immobilier de Marbella, l’élément le plus pertinent de l’annonce est simple : le taux général de l’ITP doit baisser d’un quart de point en 2027. Les modifications concernant les taux réduits et leurs plafonds s’adressent à un autre segment du marché immobilier andalou.

Un quart de point peut sembler relativement faible, mais aux niveaux de prix pratiqués à Marbella, la différence devient rapidement significative. Si la trajectoire annoncée vers un taux général de 6 % est pleinement mise en œuvre, l’impact sera encore plus visible. Sur l’achat d’un bien existant à 3 millions d’euros, un ITP de 6 % représenterait une économie fiscale de 30 000 euros par rapport au taux actuel de 7 %.

Cette évolution accentuerait également l’écart fiscal entre le neuf et l’existant, donnant encore davantage d’importance aux frais d’acquisition lorsqu’un acheteur compare les deux options.

Notre conseil reste le même : calculez dès le départ le coût total de votre acquisition. La fiscalité représente généralement le poste le plus important en plus du prix d’achat et peut être anticipée avant même de faire une offre. Un acquéreur qui compare des biens à 1, 3 ou 5 millions d’euros devrait donc regarder non seulement leur prix affiché, mais aussi leur coût réel d’acquisition.

C’est précisément l’objectif de cette page : maintenir les chiffres à jour, expliquer concrètement ce qu’ils représentent pour un acheteur et éviter les mauvaises surprises au moment de finaliser l’acquisition.

Le gouvernement andalou a annoncé son intention de poursuivre la réduction du taux général de l’ITP au cours de la législature. Nous réexaminerons et mettrons à jour cette page à mesure que les changements seront officiellement approuvés, afin que les chiffres présentés ici reflètent toujours la situation en vigueur.

Les règles fiscales peuvent évoluer et chaque acquisition immobilière est différente. Avant de finaliser un achat, faites toujours confirmer le taux applicable et la base imposable par votre avocat ou votre conseiller fiscal.

Pour une vision plus large de l’évolution du marché, consultez notre rapport sur le marché immobilier de Marbella.

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