Acheter un bien sur plan à Marbella : protection juridique, garanties bancaires et droits de l’acheteur

Acheter un bien sur plan à Marbella offre la possibilité d’acquérir un logement avant la fin de sa construction, souvent avec un choix de plans, de finitions et de prestations qui ne sera plus disponible une fois le programme achevé.

Des appartements contemporains de Nueva Andalucía et de Marbella Est aux villas de luxe de Benahavís et aux nouvelles résidences de la Costa del Sol, les biens sur plan représentent une part importante du marché immobilier local.

Acheter un bien encore en construction est cependant fondamentalement différent de l’achat d’un logement existant.

L’acheteur s’engage sur un bien futur et effectue souvent des paiements des mois, voire des années, avant de recevoir les clés. Le logement doit être livré conformément aux spécifications convenues, le promoteur doit respecter les règles d’urbanisme et de construction, et le contrat doit prévoir ce qui se passe si le projet est retardé ou ne peut pas être achevé.

Pour les acheteurs internationaux, il est particulièrement important de comprendre les protections juridiques prévues par le droit espagnol.

L’Espagne dispose d’un cadre destiné à protéger les acquéreurs de certains programmes résidentiels, avec des règles concernant les paiements anticipés, les garanties bancaires ou assurances, les permis de construire et les documents d’achèvement.

Il ne faut toutefois jamais supposer que ces protections s’appliquent automatiquement à chaque paiement ou à chaque type de programme.

Ce guide présente les principaux aspects juridiques et financiers de l’achat d’un bien sur plan à Marbella : les documents à demander, le fonctionnement des garanties de paiement, les conséquences d’un retard de construction et les droits que l’acheteur doit connaître avant de signer.

Même si l’accent est mis sur Marbella, une grande partie de ces informations s’applique aussi aux programmes neufs d’Estepona, Benahavís, Mijas et d’autres secteurs de la Costa del Sol.

Un achat sur plan consiste à s’engager à acheter un bien avant que sa construction ne soit terminée.

Selon l’avancement du projet, l’acheteur peut acquérir un logement qui n’existe que sur les plans de l’architecte, un programme dont les travaux viennent de commencer ou un bien proche de l’achèvement.

L’achat repose généralement sur des documents tels que les plans d’architecte, le descriptif technique, les plans des logements, les descriptions contractuelles et le dossier de projet approuvé du promoteur.

Les images marketing et les visualisations 3D aident à se représenter le projet, mais elles ne remplacent pas la documentation technique juridiquement contraignante.

L’avocat de l’acheteur doit établir précisément quels plans, spécifications et déclarations font partie de l’accord contractuel.

C’est particulièrement important lorsqu’un programme propose différents types de biens, des options ou des modifications en cours de construction.

Les biens sur plan peuvent présenter des avantages, selon le programme et les objectifs de l’acheteur.

Il peut s’agir de plans modernes, de normes de construction actuelles, d’installations économes en énergie et de la possibilité de choisir certaines finitions avant l’achèvement.

Certains promoteurs proposent aussi des échéanciers de paiement échelonnés, permettant de régler une partie du prix pendant la construction plutôt que la totalité immédiatement.

Un paiement échelonné ne doit toutefois pas être confondu avec une garantie de rendement ou de valeur future.

Le coût final de l’achat, le calendrier de livraison, les protections juridiques et les obligations du promoteur doivent être examinés indépendamment de la présentation commerciale.

Un bien neuf peut limiter certains besoins de rénovation immédiats, mais il peut tout de même présenter des défauts, des réserves, des obligations d’entretien et de futures charges de copropriété.

L’objectif est de comprendre à la fois les avantages et les risques avant de s’engager.

Avant de signer un contrat d’achat sur plan, l’avocat de l’acheteur doit vérifier la situation juridique du terrain sur lequel le programme est construit.

Cela commence généralement par une Nota Simple à jour du registre foncier espagnol.

Ce document permet d’identifier le propriétaire inscrit, la description juridique du bien et les éventuelles hypothèques, charges ou restrictions inscrites.

L’avocat doit aussi vérifier si la société qui vend est bien le propriétaire inscrit du terrain ou dispose de l’autorité juridique nécessaire pour réaliser l’opération.

Dans certains programmes, le terrain appartient à une société tandis qu’une autre est chargée de la construction ou de la commercialisation.

Cette structure n’est pas forcément problématique, mais les relations contractuelles et les responsabilités doivent être comprises.

Et le financement du promoteur ?

Les promoteurs financent souvent la construction par un crédit bancaire.

Le terrain ou le programme peut donc être grevé d’une hypothèque inscrite.

L’existence d’un financement de promotion ne rend pas automatiquement l’achat risqué.

L’avocat de l’acheteur doit toutefois établir comment le bien concerné sera libéré de l’hypothèque du promoteur lors de la livraison, sauf si l’acheteur accepte expressément un autre arrangement légal.

L’acheteur ne doit pas supposer que le paiement du prix supprime automatiquement toutes les charges inscrites.

L’une des vérifications les plus importantes d’un achat sur plan concerne le statut du permis de construire, appelé licencia de obras.

L’autorisation municipale applicable établit si la construction prévue a reçu l’approbation requise dans le cadre de l’urbanisme en vigueur.

Pour les programmes à Marbella, l’avocat doit examiner la situation urbanistique et les autorisations au regard de la réglementation municipale applicable, notamment le nouveau PGOM de Marbella.

C’est particulièrement important lorsqu’un projet a été commercialisé avant l’obtention de toutes les autorisations nécessaires.

Un promoteur peut-il vendre avant d’obtenir le permis de construire ?

Les promoteurs peuvent commercialiser des projets et conclure certains accords avant l’octroi de l’autorisation de construire.

Les conséquences juridiques des paiements et des engagements contractuels dépendent toutefois des circonstances.

Les acheteurs doivent être particulièrement prudents avant d’effectuer des paiements importants non remboursables tant que les autorisations requises ne sont pas obtenues.

Le contrat doit indiquer clairement le statut du permis et ce qui se passe si le projet n’est pas approuvé ou ne peut pas se poursuivre.

Un avocat doit vérifier les documents réels plutôt que de se fier à la seule affirmation du promoteur selon laquelle le permis sera bientôt délivré.

Le permis de construire garantit-il l’achèvement ?

Non.

Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme importante, mais il ne garantit ni l’achèvement dans les délais, ni la solvabilité du promoteur, ni le respect de toutes les obligations contractuelles.

D’autres protections sont donc nécessaires.

Les vérifications juridiques préalables sont indispensables lors de l’achat d’un bien non encore achevé.

L’avocat de l’acheteur doit examiner le promoteur, le terrain, la situation urbanistique et les accords contractuels proposés.

Selon le projet, l’analyse peut porter sur :

• La propriété inscrite du terrain du programme.
• Les hypothèques et autres charges inscrites.
• Le permis de construire et les autorisations d’urbanisme pertinentes.
• Les plans d’architecte approuvés et la documentation technique.
• L’identité juridique du promoteur et son pouvoir de contracter.
• Les mécanismes de protection des paiements anticipés.
• Les délais contractuels de construction et d’achèvement.
• Les spécifications du bien et les modifications autorisées.
• L’échéancier de paiement et les coordonnées bancaires.
• Les conditions d’annulation ou de résiliation.
• Les modalités de livraison et d’inscription au registre.
• Les documents de première occupation et les raccordements aux réseaux.

L’étendue exacte dépend de la nature du projet.

Une résidence de nombreux logements peut soulever des questions différentes d’une villa construite sur commande ou d’un achat combinant un terrain et un contrat de construction séparés.

La première étape contractuelle de nombreux achats sur plan est un contrat de réservation.

Ce document identifie généralement le bien choisi, le prix convenu, le montant de la réservation et les étapes suivantes de la transaction.

Il peut aussi prévoir une période pendant laquelle le promoteur s’engage à ne pas proposer le bien à un autre acheteur.

Les contrats de réservation varient toutefois considérablement.

Certains permettent à l’acheteur de récupérer son paiement si certaines conditions ne sont pas remplies.

D’autres contiennent des clauses qui peuvent limiter le remboursement.

Un acheteur ne doit jamais supposer qu’un dépôt de réservation est automatiquement remboursable.

Avant de signer, l’avocat doit confirmer l’effet juridique exact du document : qui reçoit le paiement, s’il est protégé et ce qui se passe si l’acheteur renonce ou si les vérifications révèlent un problème.

Après la réservation, les parties signent généralement un contrat de vente privé.

C’est l’un des documents les plus importants de la transaction.

Il doit définir les droits et obligations de l’acheteur et du promoteur, notamment le bien acheté, le prix total, l’échéancier, les obligations de construction et les modalités de livraison.

Le contrat doit aussi traiter des conséquences d’un retard, d’un non-achèvement et d’un manquement contractuel.

Les clauses à examiner attentivement

Une attention particulière doit être portée à :

• L’identification du bien et de ses annexes.
• Le prix convenu et les taxes applicables.
• Le dépôt et les paiements échelonnés.
• Les garanties des paiements anticipés.
• La date contractuelle d’achèvement.
• Les conditions permettant des prolongations.
• Les modifications autorisées des plans ou des spécifications.
• Les obligations du promoteur concernant les permis et les documents d’achèvement.
• Les conséquences d’une livraison tardive ou d’un non-achèvement.
• Les procédures de signalement des défauts.
• Les conditions de signature de l’acte authentique.
• La répartition des frais et la radiation des charges inscrites.

Le nom donné à un contrat ne détermine pas à lui seul toutes ses conséquences juridiques.

Ses clauses effectives doivent être examinées.

Un acheteur ne doit pas se fier uniquement à une explication verbale ni supposer que les contrats types des promoteurs ne sont pas négociables.

L’une des protections juridiques les plus importantes dans les achats résidentiels sur plan concerne les paiements effectués avant l’achèvement du bien.

Le droit espagnol prévoit des garanties pour les paiements anticipés perçus par les promoteurs, dans les conditions légales applicables.

Le cadre actuel figure principalement dans la première disposition additionnelle de la loi espagnole sur la construction, la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, telle que modifiée par la loi 20/2015.

Pour les programmes résidentiels concernés, les promoteurs doivent garantir le remboursement des paiements anticipés reçus des acheteurs, intérêts légaux compris, au moyen d’une garantie bancaire ou d’une assurance-caution appropriée.

Cette obligation légale est liée aux conditions prévues par la loi, notamment l’octroi du permis de construire.

Qu’est-ce qu’une garantie bancaire individuelle ?

Une garantie bancaire individuelle est l’engagement d’un établissement financier de répondre des montants garantis selon les termes de la garantie et la loi applicable.

Elle vise à protéger l’acheteur si le promoteur ne commence pas ou n’achève pas la construction dans le cadre contractuel prévu.

Qu’est-ce que l’assurance-caution ?

L’assurance-caution, appelée seguro de caución, est un autre mécanisme légalement reconnu de protection des paiements anticipés.

L’assureur assume l’obligation correspondante selon la police et le cadre légal.

Pourquoi exiger des preuves écrites ?

L’affirmation d’un promoteur selon laquelle les paiements sont garantis ne remplace pas l’examen des documents de garantie eux-mêmes.

Les acheteurs doivent demander à leur avocat de vérifier l’identité du garant ou de l’assureur, le bénéficiaire, le bien concerné, les montants couverts et les conditions de mise en jeu.

Le traitement juridique d’une garantie collective, d’un certificat individuel et de la protection légale sous-jacente peut varier selon les circonstances.

L’avocat de l’acheteur doit déterminer si la protection satisfait aux exigences applicables.

La législation espagnole exige que les paiements anticipés concernés soient reçus selon les modalités financières prévues, notamment sur un compte spécial répondant aux exigences légales.

Le promoteur doit respecter les règles applicables à la réception et à la protection de ces fonds.

Les acheteurs doivent vérifier les instructions de paiement de manière indépendante et conserver une preuve de chaque virement.

C’est particulièrement important lorsque les coordonnées bancaires sont communiquées par e-mail.

Avant de virer des sommes importantes, l’acheteur ou son avocat doit confirmer que le compte destinataire appartient à la bonne entité et que le paiement est couvert par les protections convenues.

Échéanciers de paiement typiques sur plan

Un programme peut prévoir un paiement de réservation, un montant supplémentaire à la signature du contrat privé, un ou plusieurs versements pendant la construction et le solde à la livraison.

Il n’existe pas d’échéancier unique applicable à tous les programmes de Marbella.

Les montants et le calendrier relèvent du contrat, sous réserve des exigences légales.

Les acheteurs doivent s’assurer que chaque paiement est clairement documenté et que la protection requise est en place.

L’insolvabilité du promoteur est l’un des principaux risques d’un achat sur plan.

Si le promoteur devient insolvable, les options de l’acheteur dépendent des accords contractuels, de l’avancement des travaux, de la protection des paiements anticipés et des règles d’insolvabilité applicables.

Lorsqu’une garantie ou une assurance-caution valable s’applique, l’acheteur peut avoir droit au remboursement dans les conditions légales.

La récupération des fonds n’est toutefois pas nécessairement automatique.

Les réclamations peuvent exiger des justificatifs, des mises en demeure et le respect de règles de procédure.

Si le promoteur fait l’objet d’une procédure collective, d’autres questions juridiques peuvent se poser.

Les acheteurs doivent contacter rapidement leur avocat plutôt que d’attendre des assurances informelles sur la reprise des travaux.

Les retards de construction peuvent avoir de nombreuses causes : procédures administratives, problèmes d’approvisionnement, manque de main-d’œuvre ou difficultés techniques.

Un retard ne permet toutefois pas automatiquement à tout acheteur de résilier le contrat et de récupérer tous ses paiements.

La situation juridique dépend du contrat, de la nature et de la gravité du retard, des conditions d’achèvement convenues et du droit applicable.

Dates contractuelles d’achèvement

Les acheteurs doivent distinguer une date de livraison estimée dans les supports commerciaux des dispositions contractuelles d’achèvement juridiquement contraignantes.

Une mention telle que « livraison prévue au quatrième trimestre » n’a pas forcément la même portée juridique qu’un délai contractuel précis.

Le contrat doit fixer clairement le calendrier applicable et les éventuelles conditions de prolongation.

Le promoteur peut-il prolonger le délai ?

Certains contrats prévoient des prolongations dans des circonstances définies.

La validité et l’effet de ces clauses dépendent de leur rédaction et du droit de la consommation applicable.

Un promoteur ne peut pas nécessairement invoquer un droit illimité de reporter indéfiniment l’achèvement.

L’acheteur peut-il annuler en raison d’un retard ?

La résiliation et le remboursement peuvent être possibles lorsque les conditions légales et contractuelles sont réunies.

Tout retard ne constitue cependant pas un manquement suffisamment grave.

Avant de refuser la livraison ou d’exiger un remboursement, l’acheteur doit obtenir un conseil juridique sur ses droits et la procédure à suivre.

Les acheteurs sur plan prennent généralement leur décision sur la base de plans d’architecte, de descriptifs et d’informations commerciales.

Le bien livré peut toutefois différer sur certains points de la présentation initiale.

Certaines modifications résultent d’exigences techniques, de conditions réglementaires ou de la disponibilité des matériaux.

Le contrat doit préciser quelles modifications sont autorisées et leurs conséquences sur les droits de l’acheteur.

Le promoteur peut-il modifier le bien sans consentement ?

Toutes les modifications n’ont pas la même portée juridique.

Des substitutions techniques mineures peuvent être traitées différemment de modifications importantes affectant la surface, la distribution, la qualité ou les caractéristiques essentielles du bien.

Une clause autorisant le promoteur à apporter des modifications ne valide pas automatiquement toute modification.

Le droit de la consommation et les circonstances de la transaction peuvent limiter la marge de manœuvre contractuelle du promoteur.

Les acheteurs doivent veiller à ce que les caractéristiques importantes soient clairement intégrées au contrat.

Par exemple, si l’achat comprend une terrasse précise, une place de parking, un débarras ou une distribution convenue, ces éléments doivent être correctement identifiés.

La vue mer peut être un critère majeur lors d’un achat à Marbella.

Les acheteurs doivent toutefois distinguer une vue présentée dans les supports promotionnels d’un engagement contractuel.

Les images de synthèse peuvent représenter l’aspect prévu d’un programme plutôt que la vue exacte depuis un appartement donné.

L’orientation, l’étage, les bâtiments environnants et l’urbanisme approuvé doivent être examinés attentivement.

Si une vue particulière est déterminante, l’acheteur doit demander ce qui peut être vérifié et si certaines déclarations peuvent être intégrées aux documents contractuels.

Aucun promoteur ne peut nécessairement garantir que les terrains voisins resteront indéfiniment non construits.

C’est pourquoi les acheteurs doivent se renseigner sur les parcelles voisines et l’urbanisme applicable lorsque la vue future est particulièrement importante.

La fiscalité d’un bien neuf diffère de celle d’un achat dans l’ancien.

Pour une première livraison de logement par un promoteur en Espagne continentale, la TVA, appelée IVA, est généralement de 10 %.

Certaines catégories de biens peuvent être soumises à un traitement différent.

En Andalousie, un achat dans le neuf soumis à la TVA supporte aussi généralement le droit de timbre, appelé Actos Jurídicos Documentados (AJD). Notre guide sur la fiscalité de l’achat immobilier en Andalousie explique en quoi ces taxes diffèrent de celles d’un achat dans l’ancien.

Le taux général de l’AJD en Andalousie est de 1,2 %, sous réserve de la législation applicable et d’éventuels taux réduits ou exonérations.

Exemple : achat d’un appartement neuf à 1 000 000 €

Prix d’achat : 1 000 000 €

TVA à 10 % : 100 000 €

AJD à 1,2 % : 12 000 €

Prix total incluant ces taxes : 1 112 000 €

Cet exemple n’inclut pas les honoraires d’avocat, les frais d’inscription ni les autres frais de transaction.

Il suppose l’application des taux ordinaires de TVA et d’AJD.

Quand la TVA est-elle payée ?

La TVA est généralement due sur les paiements anticipés lorsqu’ils deviennent imposables selon les règles applicables.

Le promoteur doit émettre les factures correspondantes.

Les acheteurs doivent vérifier si les échéances annoncées incluent la TVA ou si celle-ci s’ajoute.

Le contrat doit distinguer clairement le prix net, les taxes et les autres frais.

Les étrangers peuvent demander un financement hypothécaire pour acheter un bien neuf en Espagne.

L’obtention d’un prêt n’est toutefois pas garantie.

Les banques évaluent notamment les revenus, les engagements financiers, la solvabilité, la résidence fiscale et la valeur du bien.

Pour un achat sur plan, le prêt est généralement mis en place peu avant la livraison, même si l’acheteur peut étudier sa capacité de financement plus tôt.

Cela soulève un point important.

Un acheteur peut signer un contrat privé et verser des acomptes importants bien avant que la banque n’accorde l’accord définitif du prêt.

Que se passe-t-il si le prêt est refusé ?

Les conséquences dépendent du contrat de vente.

L’acheteur ne doit pas supposer qu’un refus de financement lui permet automatiquement d’annuler et de récupérer son acompte.

Si le financement est indispensable, l’acheteur doit envisager une protection contractuelle adaptée avant de signer.

Les acheteurs doivent aussi tenir compte de l’écart entre le prix d’achat et l’évaluation de la banque, qui peut réduire le montant empruntable.

La licence de première occupation, appelée Licencia de Primera Ocupación ou LPO, est un document important dans de nombreuses ventes de biens neufs.

Elle vise à confirmer qu’un bâtiment achevé remplit les conditions d’occupation prévues par le cadre administratif applicable.

Les documents exacts requis peuvent toutefois dépendre de la commune, du type de programme et de l’évolution de la législation urbanistique andalouse.

Dans certains cas, une déclaration responsable, appelée declaración responsable, peut s’appliquer dans le cadre de l’occupation.

Les acheteurs ne doivent donc pas supposer que chaque programme neuf doit produire un document portant exactement le même nom.

Pourquoi les documents d’occupation sont-ils importants ?

Des documents d’achèvement et d’occupation en règle peuvent être déterminants pour l’usage légal du bien, les raccordements, le financement hypothécaire et la revente future.

Avant de signer l’acte définitif, l’avocat de l’acheteur doit vérifier quels documents sont légalement requis et si le promoteur a respecté les procédures applicables.

Le permis de construire ne prouve pas à lui seul que toutes les exigences d’achèvement et d’occupation sont remplies.

Avant la livraison d’un bien neuf, les professionnels techniques compétents doivent établir les documents exigés par le cadre applicable en matière de construction et d’urbanisme.

Un document important est le Certificado Final de Obra, ou certificat de fin de travaux.

Ce certificat atteste l’achèvement des travaux conformément aux exigences techniques et réglementaires.

Selon le programme, d’autres documents peuvent s’ajouter : documents d’occupation, certificat énergétique, dossier de l’ouvrage et pièces nécessaires à l’inscription de la construction achevée.

L’avocat de l’acheteur doit établir quels documents sont nécessaires pour le bien concerné.

L’annonce par le promoteur de la fin des travaux ne signifie pas nécessairement que le bien est juridiquement prêt à être livré.

Une inspection de réception est un contrôle pratique de l’état du bien avant ou au moment de la remise des clés.

Elle permet d’identifier des défauts, des travaux inachevés ou des écarts entre le bien livré et les spécifications convenues.

Les points habituels comprennent :

• Portes et fenêtres.
• Sols et revêtements muraux.
• Salles de bains et sanitaires.
• Cuisine et électroménager.
• Installations électriques.
• Climatisation et ventilation.
• Plomberie et évacuations.
• Terrasses et étanchéité.
• Finitions extérieures.
• Places de parking et débarras.

Les acheteurs peuvent faire appel à un architecte, un expert ou un technicien indépendant pour les assister.

Les problèmes constatés doivent être consignés clairement et signalés selon la procédure prévue.

Faut-il refuser la livraison en cas de défauts ?

Pas nécessairement.

La portée juridique des défauts dépend de leur nature et de leur gravité, des conditions contractuelles et du droit applicable.

De petites finitions ne justifient pas forcément la même réaction que des défauts majeurs affectant l’habitabilité ou des exigences contractuelles essentielles.

L’acheteur doit obtenir un conseil juridique avant de retenir un paiement ou de refuser de signer.

La législation espagnole sur la construction prévoit certaines durées de responsabilité pour les défauts de construction.

Selon la loi sur la construction, les durées généralement citées sont :

• Un an pour certains défauts de finition ou d’exécution.
• Trois ans pour les défauts affectant les conditions d’habitabilité.
• Dix ans pour certains défauts structurels affectant la résistance mécanique et la stabilité du bâtiment.

Ces durées concernent différentes catégories de défauts et de responsabilités légales.

Elles ne doivent pas être comprises comme une garantie universelle couvrant tout problème pendant dix ans.

Les conditions applicables, les responsables et les délais de prescription des actions doivent également être pris en compte.

Qu’est-ce que l’assurance décennale ?

Pour les programmes résidentiels concernés, le droit espagnol impose en général une assurance décennale contre les dommages structurels, appelée seguro decenal, sauf exceptions légales.

Cette assurance couvre certains risques de dommages structurels.

Elle n’est pas la même chose qu’une garantie bancaire protégeant les paiements anticipés de l’acheteur pendant la construction.

Ces deux mécanismes couvrent des risques différents à des stades différents du programme.

L’achat définitif est normalement formalisé par un acte authentique signé devant un notaire espagnol.

Avant la signature, l’avocat de l’acheteur doit vérifier que les conditions contractuelles sont remplies et que le bien peut être transféré selon les termes convenus.

Cela comprend la vérification du prix final, des paiements déjà effectués, du solde restant, des documents d’achèvement et de la situation des charges inscrites.

En cas de prêt hypothécaire, les exigences de la banque doivent aussi être coordonnées.

Lors de la signature, les parties signent l’acte authentique et le solde du prix est réglé selon les modalités convenues.

L’acheteur doit recevoir les clés et les documents du bien conformément au contrat.

Après la signature, l’acquisition est normalement présentée au registre foncier espagnol pour inscription.

Acheter un bien neuf implique aussi de comprendre les frais qui apparaissent après la livraison.

Pour les appartements et villas en résidence, le promoteur ou le syndic peut fournir un budget de fonctionnement estimé.

Il peut inclure les jardins communs, les piscines, la sécurité, les ascenseurs, le nettoyage et d’autres services partagés.

Les budgets initiaux de copropriété peuvent toutefois être des estimations plutôt qu’une indication des dépenses réelles à long terme.

Une fois la résidence occupée et son fonctionnement établi, les charges peuvent évoluer.

Les acheteurs doivent demander des informations sur la structure de la copropriété, les équipements et les quotes-parts.

Pour les programmes haut de gamme dotés de nombreux équipements, les frais courants peuvent être un élément important.

Les propriétaires doivent aussi prévoir l’IBI, les taxes municipales, l’assurance, les charges courantes et l’entretien.

Certains acheteurs internationaux envisagent d’acheter via une société plutôt qu’en nom propre.

Cela peut répondre à des objectifs d’investissement, d’organisation de la propriété ou de transmission.

La détention par une société n’apporte toutefois pas automatiquement un avantage fiscal.

Elle peut impliquer l’impôt sur les sociétés, la TVA, le financement, des obligations déclaratives et les règles relatives à l’usage personnel de biens appartenant à une société.

Pour les biens de grande valeur, les structures internationales peuvent aussi entraîner des obligations de conformité supplémentaires.

La bonne approche dépend de la résidence, des objectifs et de la situation financière globale de l’acheteur.

Il convient d’obtenir un conseil juridique et fiscal avant de choisir l’entité acheteuse, idéalement avant de signer un contrat de réservation.

De nombreux risques de l’achat sur plan apparaissent lorsque l’acheteur se fie trop aux informations commerciales ou signe sans conseil juridique indépendant.

Les erreurs fréquentes sont notamment :

• Verser un dépôt de réservation important sans comprendre les conditions de remboursement.
• Ne pas vérifier le permis de construire.
• Supposer que chaque paiement anticipé est automatiquement garanti.
• Ne pas obtenir ou vérifier la garantie bancaire ou l’assurance.
• Se fier aux dates de livraison estimées sans examiner le contrat.
• Ne pas établir les conséquences des retards de construction.
• Supposer que toutes les images promotionnelles sont contractuelles.
• Négliger le statut juridique des places de parking et des débarras.
• Ne pas prévoir la TVA, l’AJD et les autres frais d’achat.
• Supposer que le prêt sera accordé à la livraison.
• Confondre fin des travaux et aptitude juridique à l’occupation.
• Ne pas organiser d’inspection de réception adaptée.
• Ne pas vérifier les modalités de radiation de l’hypothèque du promoteur.
• Supposer qu’un bien neuf ne peut pas avoir de défauts.

Ces risques ne signifient pas qu’il faut éviter l’achat sur plan.

Ils montrent pourquoi la structure juridique et les documents de l’achat comptent autant que le bien lui-même.

La check-list suivante reprend les principaux points à examiner avec votre avocat.

• Vérifier l’identité et le pouvoir juridique du promoteur.
• Obtenir un extrait à jour du registre foncier.
• Confirmer la propriété du terrain du programme.
• Examiner les hypothèques et charges inscrites.
• Vérifier le permis de construire et la situation urbanistique.
• Examiner les plans approuvés et les spécifications du bien.
• Confirmer le bien exact ainsi que les places de parking et débarras attribués.
• Examiner le contrat de réservation avant de payer.
• Établir les conditions de remboursement de la réservation.
• Vérifier la protection des paiements anticipés.
• Obtenir et vérifier la garantie bancaire ou l’assurance lorsque requise.
• Confirmer le compte sur lequel les paiements doivent être effectués.
• Examiner l’échéancier de paiement et la TVA applicable.
• Vérifier la date contractuelle d’achèvement et les clauses de prolongation.
• Établir les recours en cas de retard ou de non-achèvement.
• Confirmer la procédure en cas de modification des plans ou des spécifications.
• Examiner le financement hypothécaire si nécessaire.
• Établir les documents requis pour une livraison et une occupation légales.
• Organiser une inspection de réception indépendante si nécessaire.
• Examiner les protections légales contre les défauts.
• Obtenir une estimation des charges de copropriété et des frais courants.
• Confirmer les modalités de signature notariée et d’inscription.

Acheter un bien sur plan à Marbella est-il sûr ?

Les achats sur plan bénéficient de protections juridiques importantes, mais chaque programme doit être évalué individuellement.

Des vérifications indépendantes, des clauses contractuelles adaptées et le contrôle des garanties des paiements anticipés sont indispensables.

Les garanties bancaires sont-elles obligatoires pour un achat sur plan en Espagne ?

Le droit espagnol impose la protection des paiements anticipés dans les conditions légales, généralement par garantie bancaire ou assurance-caution.

Les exigences exactes dépendent de la nature de la transaction et du cadre juridique applicable.

Un dépôt de réservation doit-il être remboursable ?

Pas automatiquement.

Les conséquences juridiques dépendent du contrat, des circonstances et des éventuelles protections impératives applicables.

Puis-je acheter avant que le promoteur n’obtienne le permis de construire ?

Certains accords contractuels peuvent être possibles avant l’octroi du permis, mais l’acheteur doit en comprendre les risques et obtenir un conseil juridique avant tout paiement.

Que se passe-t-il en cas de retard de construction ?

Les droits de l’acheteur dépendent du contrat, de la nature du retard et du droit applicable.

Un retard ne produit pas automatiquement le même recours dans tous les cas.

Puis-je récupérer mon acompte si le programme n’est jamais achevé ?

Le remboursement peut être possible en vertu du contrat et des règles de protection des paiements anticipés.

Le recours et la procédure exacts dépendent des circonstances.

Le promoteur peut-il modifier le plan du logement ?

Certaines modifications peuvent être autorisées, mais des changements importants peuvent soulever des questions contractuelles et de droit de la consommation.

Les acheteurs doivent s’assurer que les caractéristiques essentielles du bien sont correctement documentées.

La TVA est-elle incluse dans le prix annoncé ?

Pas nécessairement.

Les acheteurs doivent vérifier si le prix annoncé inclut la TVA et les autres taxes.

Pour un logement neuf, la TVA est généralement de 10 %, l’AJD étant dû séparément.

Les non-résidents peuvent-ils obtenir un prêt pour un bien neuf ?

Oui, sous réserve de l’analyse et des conditions de financement de la banque.

L’accord de prêt ne doit pas être considéré comme acquis avant que la banque n’ait terminé son instruction.

Une licence de première occupation est-elle toujours exigée ?

Les documents d’achèvement et d’occupation applicables dépendent du programme et du cadre administratif en vigueur.

Un avocat doit vérifier les documents requis pour le bien concerné.

Que se passe-t-il si des défauts sont découverts à la livraison ?

L’acheteur doit documenter les défauts et obtenir un conseil juridique et technique adapté.

Les recours disponibles dépendent de la nature des défauts et des protections contractuelles et légales applicables.

Un bien neuf bénéficie-t-il d’une garantie de dix ans ?

Le droit espagnol de la construction prévoit une responsabilité de dix ans pour certains défauts structurels, ainsi que d’autres durées pour d’autres catégories de défauts.

Il ne s’agit pas d’une garantie décennale générale couvrant tous les aspects du bien.

Acheter un bien sur plan à Marbella peut donner accès à des logements neufs, une architecture moderne et des résidences conçues pour un mode de vie contemporain.

La décision doit toutefois reposer sur plus que des plans, des finitions et des dates de livraison estimées.

La situation juridique du promoteur, le permis de construire, la protection des paiements, les obligations contractuelles et les documents d’achèvement sont au cœur de la transaction.

Les acheteurs doivent aussi comprendre les conséquences des retards, les conditions des paiements anticipés et la différence entre une livraison estimée et un achèvement conforme à la loi.

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Que vous envisagiez une petite résidence exclusive, un projet de villas contemporaines ou une résidence plus importante, comprendre le cadre juridique est essentiel pour décider en connaissance de cause.

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Un achat sur plan réussi commence par une compréhension précise de ce que vous achetez, de la date de livraison prévue et de la manière dont vos paiements et vos droits contractuels sont protégés.

Note de la rédaction : ce guide fournit des informations générales sur l’achat de biens résidentiels sur plan à Marbella et sur la Costa del Sol. Il ne constitue pas un conseil juridique, financier ou fiscal individuel. La législation espagnole, les règles d’urbanisme municipales et les droits contractuels peuvent évoluer ou varier selon les circonstances. Les acheteurs doivent mandater un avocat espagnol indépendant spécialisé en immobilier pour examiner le programme, les documents et le contrat d’achat avant tout engagement ou transfert de fonds.