Off-Plan-Immobilien in Marbella kaufen: Rechtsschutz, Bankbürgschaften und Käuferrechte

Der Kauf einer Off-Plan-Immobilie in Marbella, also einer Immobilie, die noch nicht fertiggestellt ist, bietet die Möglichkeit, ein Zuhause vor Abschluss der Bauarbeiten zu erwerben, oft mit einer Auswahl an Grundrissen, Ausstattungen und Spezifikationen, die nach Fertigstellung des Projekts nicht mehr verfügbar sind.

Von modernen Apartments in Nueva Andalucía und Marbella Ost bis zu Luxusvillen in Benahavís und neuen Wohnanlagen entlang der Costa del Sol: Off-Plan-Immobilien sind ein wichtiger Teil des lokalen Immobilienmarkts.

Der Kauf einer Immobilie, die sich noch im Bau befindet, unterscheidet sich jedoch grundlegend vom Kauf einer Bestandsimmobilie.

Der Käufer verpflichtet sich zu einer künftigen Immobilie und leistet häufig Zahlungen Monate oder sogar Jahre, bevor er die Schlüssel erhält. Die fertige Immobilie muss gemäß den vereinbarten Spezifikationen übergeben werden, der Bauträger muss die planungs- und baurechtlichen Vorgaben einhalten, und der Vertrag muss regeln, was geschieht, wenn sich das Projekt verzögert oder nicht fertiggestellt werden kann.

Für internationale Käufer ist es besonders wichtig, den rechtlichen Schutz zu kennen, den das spanische Recht bietet.

Spanien verfügt über einen Rechtsrahmen zum Schutz von Käufern bestimmter Wohnbauprojekte, einschließlich Vorschriften zu Anzahlungen, Bankbürgschaften oder Versicherungen, Baugenehmigungen und Fertigstellungsunterlagen.

Dennoch sollte man nie davon ausgehen, dass dieser Schutz automatisch für jede Zahlung oder jede Art von Projekt gilt.

Dieser Leitfaden erläutert die wichtigsten rechtlichen und finanziellen Aspekte beim Kauf einer Off-Plan-Immobilie in Marbella, darunter die anzufordernden Unterlagen, die Funktionsweise von Zahlungsgarantien, die Folgen von Bauverzögerungen und die Rechte, die Käufer vor der Vertragsunterzeichnung kennen sollten.

Auch wenn der Schwerpunkt auf Marbella liegt, gilt vieles davon ebenso für Neubauprojekte in Estepona, Benahavís, Mijas und anderen Teilen der Costa del Sol.

Bei einem Off-Plan-Kauf verpflichtet sich der Käufer zum Erwerb einer Immobilie, bevor deren Bau abgeschlossen ist.

Je nach Projektphase kauft der Käufer ein Zuhause, das nur in Architektenplänen existiert, ein Projekt, dessen Bau gerade begonnen hat, oder eine Immobilie kurz vor der Fertigstellung.

Grundlage des Kaufs sind in der Regel Unterlagen wie Architektenpläne, Baubeschreibungen, Grundrisse, vertragliche Beschreibungen und die genehmigte Projektdokumentation des Bauträgers.

Marketingbilder und computergenerierte Visualisierungen helfen, sich das geplante Design vorzustellen, ersetzen aber nicht die rechtlich verbindliche technische Dokumentation.

Der Anwalt des Käufers sollte genau klären, welche Pläne, Spezifikationen und Zusicherungen Bestandteil der vertraglichen Vereinbarung sind.

Das ist besonders wichtig, wenn ein Projekt verschiedene Immobilientypen, optionale Upgrades oder Änderungen während der Bauphase anbietet.

Off-Plan-Immobilien können je nach Projekt und Zielen des Käufers Vorteile bieten.

Dazu gehören moderne Grundrisse, zeitgemäße Baustandards, energieeffiziente Installationen und die Möglichkeit, bestimmte Ausstattungen vor der Fertigstellung auszuwählen.

Manche Bauträger bieten zudem gestaffelte Zahlungspläne an, sodass Käufer einen Teil des Kaufpreises während der Bauphase zahlen, statt den vollen Preis sofort zu begleichen.

Ein gestaffelter Zahlungsplan darf jedoch nicht mit einer Garantie für Rendite oder künftigen Wert der Immobilie verwechselt werden.

Die tatsächlichen Gesamtkosten, der Übergabezeitplan, der rechtliche Schutz und die Pflichten des Bauträgers sollten unabhängig von der Marketingpräsentation geprüft werden.

Eine neue Immobilie kann unmittelbaren Renovierungsbedarf verringern, kann aber dennoch Mängel, Nacharbeiten, Instandhaltungspflichten und künftige Gemeinschaftskosten mit sich bringen.

Ziel sollte es sein, vor der Verpflichtung sowohl die Vorteile als auch die Risiken zu verstehen.

Vor der Unterzeichnung eines Off-Plan-Kaufvertrags sollte der Anwalt des Käufers die rechtliche Situation des Grundstücks prüfen, auf dem das Projekt gebaut wird.

Dies beginnt in der Regel mit einer aktuellen Nota Simple aus dem spanischen Grundbuch.

Das Dokument gibt Aufschluss über den eingetragenen Eigentümer, die rechtliche Beschreibung der Immobilie sowie eingetragene Hypotheken, Belastungen oder Beschränkungen.

Der Anwalt sollte außerdem feststellen, ob das verkaufende Unternehmen der eingetragene Grundstückseigentümer ist oder die erforderliche rechtliche Befugnis für das Geschäft besitzt.

Bei manchen Projekten gehört das Grundstück einer Gesellschaft, während eine andere für Bau oder Vermarktung verantwortlich ist.

Eine solche Struktur ist nicht unbedingt problematisch, aber die vertraglichen Beziehungen und Zuständigkeiten müssen klar sein.

Was ist mit der Finanzierung des Bauträgers?

Bauträger finanzieren den Bau häufig über Bankkredite.

Grundstück oder Projekt können daher mit einer eingetragenen Hypothek belastet sein.

Eine Projektfinanzierung macht den Kauf nicht automatisch unsicher.

Der Anwalt des Käufers sollte jedoch klären, wie die betreffende Immobilie bei der Übergabe von der Hypothek des Bauträgers befreit wird, sofern der Käufer nicht ausdrücklich einer anderen rechtmäßigen Regelung zustimmt.

Der Käufer sollte nicht davon ausgehen, dass mit der Zahlung des Kaufpreises automatisch jede eingetragene Belastung gelöscht wird.

Eine der wichtigsten Prüfungen beim Off-Plan-Kauf betrifft den Status der Baugenehmigung, der sogenannten licencia de obras.

Die jeweilige kommunale Genehmigung legt fest, ob das geplante Bauvorhaben nach dem maßgeblichen Planungsrecht genehmigt wurde.

Bei Projekten in Marbella sollte der Anwalt die Planungs- und Genehmigungslage anhand der geltenden Vorschriften der Gemeinde prüfen, einschließlich des neuen PGOM von Marbella.

Das ist besonders wichtig, wenn ein Projekt vermarktet wurde, bevor alle erforderlichen Genehmigungen vorlagen.

Darf ein Bauträger vor Erteilung der Baugenehmigung verkaufen?

Bauträger dürfen Projekte vermarkten und bestimmte Vereinbarungen treffen, bevor die Baugenehmigung erteilt ist.

Die rechtlichen Folgen von Zahlungen und vertraglichen Verpflichtungen hängen jedoch von den Umständen ab.

Käufer sollten besonders vorsichtig sein, bevor sie erhebliche, nicht erstattungsfähige Zahlungen leisten, solange die erforderlichen Genehmigungen nicht vorliegen.

Der Vertrag sollte den Stand der Genehmigung klar darlegen und regeln, was geschieht, wenn das Projekt nicht genehmigt wird oder nicht fortgeführt werden kann.

Ein Anwalt sollte die tatsächlichen Unterlagen prüfen, statt sich allein auf die Aussage des Bauträgers zu verlassen, die Genehmigung werde in Kürze erteilt.

Garantiert eine Baugenehmigung die Fertigstellung?

Nein.

Eine Baugenehmigung ist eine wichtige planungsrechtliche Erlaubnis, garantiert aber weder die fristgerechte Fertigstellung noch die Zahlungsfähigkeit des Bauträgers oder die Erfüllung aller vertraglichen Pflichten.

Deshalb sind weitere Schutzmechanismen notwendig.

Beim Kauf einer noch nicht fertiggestellten Immobilie ist eine rechtliche Due-Diligence-Prüfung unerlässlich.

Der Anwalt des Käufers sollte den Bauträger, das Grundstück, den Planungsstatus und die vorgesehenen vertraglichen Regelungen prüfen.

Je nach Projekt kann die Prüfung Folgendes umfassen:

• Eingetragenes Eigentum am Baugrundstück.
• Bestehende Hypotheken und sonstige eingetragene Belastungen.
• Baugenehmigung und maßgebliche planungsrechtliche Genehmigungen.
• Genehmigte Architektenpläne und technische Unterlagen.
• Rechtliche Identität und Vertretungsbefugnis des Bauträgers.
• Absicherung von Anzahlungen.
• Vertragliche Bau- und Fertigstellungsfristen.
• Spezifikationen der Immobilie und zulässige Änderungen.
• Zahlungsplan und Bankverbindung.
• Bedingungen für Rücktritt oder Kündigung.
• Regelungen zu Übergabe und Grundbucheintragung.
• Unterlagen zur Erstbezugsgenehmigung und Versorgungsanschlüsse.

Der genaue Umfang hängt von der Art des Projekts ab.

Eine Wohnanlage mit vielen Einheiten kann andere Fragen aufwerfen als eine individuell in Auftrag gegebene Villa oder ein Kauf mit separatem Grundstücks- und Bauvertrag.

Der erste vertragliche Schritt bei vielen Off-Plan-Käufen ist eine Reservierungsvereinbarung.

Dieses Dokument benennt in der Regel die gewählte Immobilie, den vereinbarten Preis, die Reservierungszahlung und die nächsten Schritte der Transaktion.

Es kann außerdem einen Zeitraum festlegen, in dem der Bauträger die Immobilie keinem anderen Käufer anbietet.

Reservierungsvereinbarungen unterscheiden sich jedoch erheblich.

Manche erlauben dem Käufer, die Zahlung zurückzuerhalten, wenn bestimmte Bedingungen nicht erfüllt sind.

Andere enthalten Bestimmungen, die eine Rückzahlung einschränken können.

Ein Käufer sollte niemals davon ausgehen, dass eine Reservierungsanzahlung automatisch erstattet wird.

Vor der Unterzeichnung sollte der Anwalt die genaue rechtliche Wirkung des Dokuments klären: wer die Zahlung erhält, ob sie abgesichert ist und was geschieht, wenn der Käufer nicht fortfahren möchte oder die rechtliche Prüfung ein Problem aufdeckt.

Nach der Reservierung unterzeichnen die Parteien üblicherweise einen privaten Kaufvertrag.

Er ist eines der wichtigsten Dokumente der Transaktion.

Er sollte die Rechte und Pflichten von Käufer und Bauträger festlegen, einschließlich der gekauften Immobilie, des Gesamtpreises, des Zahlungsplans, der Bauverpflichtungen und der Übergaberegelungen.

Der Vertrag sollte außerdem die Folgen von Verzögerung, Nichtfertigstellung und Vertragsverletzung regeln.

Klauseln, die Käufer sorgfältig prüfen sollten

Besondere Aufmerksamkeit verdienen:

• Bezeichnung der Immobilie und ihrer Nebenflächen.
• Vereinbarter Kaufpreis und anfallende Steuern.
• Anzahlung und gestaffelte Zahlungsverpflichtungen.
• Garantien für Anzahlungen.
• Vertraglicher Fertigstellungstermin.
• Bedingungen für Fristverlängerungen.
• Zulässige Änderungen an Plänen oder Spezifikationen.
• Pflichten des Bauträgers bezüglich Genehmigungen und Fertigstellungsunterlagen.
• Folgen verspäteter Übergabe oder ausbleibender Fertigstellung.
• Verfahren zur Mängelanzeige.
• Bedingungen für die Unterzeichnung der notariellen Urkunde.
• Kostenverteilung und Löschung eingetragener Belastungen.

Die Bezeichnung eines Vertrags bestimmt nicht alle seine rechtlichen Folgen.

Entscheidend sind die tatsächlichen Klauseln, die geprüft werden müssen.

Ein Käufer sollte sich nicht allein auf eine mündliche Erläuterung verlassen oder annehmen, dass Standardverträge von Bauträgern nicht verhandelbar sind.

Einer der wichtigsten rechtlichen Schutzmechanismen bei Off-Plan-Wohnungskäufen betrifft Zahlungen, die vor der Fertigstellung geleistet werden.

Das spanische Recht sieht unter den gesetzlichen Voraussetzungen Schutzmaßnahmen für Anzahlungen vor, die Bauträger erhalten.

Der aktuelle Rahmen ist im Wesentlichen in der ersten Zusatzbestimmung des spanischen Baugesetzes, Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, in der durch das Gesetz 20/2015 geänderten Fassung enthalten.

Bei den betroffenen Wohnbauprojekten müssen Bauträger die Rückzahlung der von Käufern erhaltenen Anzahlungen einschließlich der gesetzlichen Zinsen durch eine geeignete Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung absichern.

Die gesetzliche Pflicht ist an die gesetzlichen Voraussetzungen geknüpft, einschließlich der Erteilung der Baugenehmigung.

Was ist eine individuelle Bankbürgschaft?

Eine individuelle Bankbürgschaft ist die Verpflichtung eines Kreditinstituts, für die abgesicherten Beträge nach den Bedingungen der Bürgschaft und dem geltenden Recht einzustehen.

Sie soll den Käufer schützen, wenn der Bauträger den Bau im vertraglichen Rahmen nicht beginnt oder nicht fertigstellt.

Was ist eine Kautionsversicherung?

Die Kautionsversicherung, der sogenannte seguro de caución, ist ein weiterer gesetzlich anerkannter Mechanismus zum Schutz von Anzahlungen.

Der Versicherer übernimmt die entsprechende Verpflichtung gemäß Police und gesetzlichem Rahmen.

Warum sollten Käufer schriftliche Nachweise verlangen?

Die Aussage eines Bauträgers, die Zahlungen seien abgesichert, ersetzt nicht die Prüfung der tatsächlichen Garantieunterlagen.

Käufer sollten ihren Anwalt bitten, Bürgen oder Versicherer, den begünstigten Käufer, die betreffende Immobilie, die abgedeckten Beträge und die Voraussetzungen für eine Inanspruchnahme zu prüfen.

Die rechtliche Behandlung einer Sammelbürgschaft, eines individuellen Zertifikats und des zugrunde liegenden gesetzlichen Schutzes kann je nach Umständen unterschiedlich sein.

Der Anwalt des Käufers sollte feststellen, ob der Schutz den geltenden Anforderungen entspricht.

Das spanische Recht verlangt, dass betroffene Anzahlungen über die vorgesehenen Finanzregelungen eingehen, einschließlich eines Sonderkontos, das die gesetzlichen Anforderungen erfüllt.

Der Bauträger muss die geltenden Vorschriften für den Empfang und die Absicherung dieser Gelder einhalten.

Käufer sollten Zahlungsanweisungen unabhängig überprüfen und für jede Überweisung einen Nachweis aufbewahren.

Das ist besonders wichtig, wenn Bankverbindungen per E-Mail mitgeteilt werden.

Vor der Überweisung größerer Beträge sollten Käufer oder Anwalt bestätigen, dass das Empfängerkonto dem richtigen Unternehmen gehört und die Zahlung durch den vereinbarten rechtlichen Schutz abgedeckt ist.

Typische Zahlungspläne bei Off-Plan-Käufen

Ein Projekt kann eine Reservierungszahlung, einen weiteren Betrag bei Unterzeichnung des privaten Vertrags, eine oder mehrere Raten während der Bauphase und den Restbetrag bei Übergabe vorsehen.

Es gibt keinen einheitlichen Zahlungsplan für alle Projekte in Marbella.

Höhe und Zeitpunkt der Zahlungen sind vertragliche Fragen, vorbehaltlich der gesetzlichen Anforderungen.

Käufer sollten sicherstellen, dass jede Zahlung klar dokumentiert ist und der erforderliche Schutz besteht.

Die Insolvenz des Bauträgers ist eines der Hauptrisiken beim Off-Plan-Kauf.

Wird der Bauträger zahlungsunfähig, hängen die Möglichkeiten des Käufers von den vertraglichen Regelungen, dem Baufortschritt, der Absicherung der Anzahlungen und den geltenden Insolvenzvorschriften ab.

Besteht eine gültige Bürgschaft oder Kautionsversicherung, kann der Käufer unter den gesetzlichen Voraussetzungen Anspruch auf Rückzahlung haben.

Die Rückerlangung der Gelder erfolgt jedoch nicht unbedingt automatisch.

Ansprüche können Nachweise, förmliche Aufforderungen und die Einhaltung von Verfahrensvorschriften erfordern.

Wird ein Insolvenzverfahren über den Bauträger eröffnet, können weitere rechtliche Fragen hinzukommen.

Käufer sollten umgehend ihren Anwalt kontaktieren, statt auf informelle Zusicherungen zu warten, dass der Bau weitergeht.

Bauverzögerungen können viele Ursachen haben, etwa Verwaltungsverfahren, Lieferprobleme, Personalmangel oder technische Schwierigkeiten.

Eine Verzögerung berechtigt jedoch nicht automatisch jeden Käufer, vom Vertrag zurückzutreten und alle Zahlungen zurückzufordern.

Die Rechtslage hängt vom Vertrag, von Art und Schwere der Verzögerung, den vereinbarten Fertigstellungsbedingungen und dem geltenden Recht ab.

Vertragliche Fertigstellungstermine

Käufer sollten zwischen einem voraussichtlichen Übergabetermin in Werbematerialien und den rechtlich verbindlichen Fertigstellungsbestimmungen des Vertrags unterscheiden.

Eine Aussage wie „Fertigstellung voraussichtlich im vierten Quartal“ hat möglicherweise nicht dieselbe rechtliche Wirkung wie eine präzise vertragliche Frist.

Der Vertrag sollte den maßgeblichen Zeitplan und etwaige Bedingungen für Verlängerungen klar festlegen.

Darf der Bauträger die Frist verlängern?

Manche Verträge enthalten Bestimmungen, die unter festgelegten Umständen Verlängerungen erlauben.

Gültigkeit und Wirkung solcher Klauseln hängen von ihrem Wortlaut und dem geltenden Verbraucherschutzrecht ab.

Ein Bauträger kann sich nicht ohne Weiteres auf ein unbeschränktes Recht berufen, die Fertigstellung auf unbestimmte Zeit zu verschieben.

Kann der Käufer wegen Verzögerung zurücktreten?

Rücktritt und Rückzahlung können möglich sein, wenn die rechtlichen und vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Nicht jede Verzögerung stellt jedoch eine ausreichend schwerwiegende Vertragsverletzung dar.

Bevor Käufer die Übergabe verweigern oder eine Rückzahlung verlangen, sollten sie sich rechtlich über ihre Rechte und das richtige Vorgehen beraten lassen.

Off-Plan-Käufer treffen ihre Entscheidung in der Regel auf Grundlage von Architektenplänen, Baubeschreibungen und Marketinginformationen.

Die fertige Immobilie kann jedoch in bestimmten Punkten von der ursprünglichen Präsentation abweichen.

Manche Änderungen ergeben sich aus technischen Anforderungen, behördlichen Auflagen oder der Verfügbarkeit von Materialien.

Der Vertrag sollte festlegen, welche Änderungen zulässig sind und wie sie sich auf die Rechte des Käufers auswirken.

Darf der Bauträger die Immobilie ohne Zustimmung ändern?

Nicht jede Änderung ist rechtlich gleich zu bewerten.

Kleinere technische Ersetzungen können anders behandelt werden als wesentliche Änderungen, die Größe, Grundriss, Qualität oder wesentliche Merkmale der Immobilie betreffen.

Eine Klausel, die dem Bauträger Änderungen erlaubt, macht nicht automatisch jede Änderung zulässig.

Verbraucherschutzrecht und die Umstände der Transaktion können den vertraglichen Spielraum des Bauträgers einschränken.

Käufer sollten sicherstellen, dass wichtige Merkmale klar im Vertrag festgehalten sind.

Umfasst der Kauf beispielsweise eine bestimmte Terrasse, einen Stellplatz, einen Abstellraum oder einen vereinbarten Grundriss, sollten diese Elemente genau bezeichnet werden.

Meerblick kann beim Immobilienkauf in Marbella ein entscheidender Faktor sein.

Käufer sollten jedoch zwischen einem Ausblick in Werbematerialien und einer vertraglichen Zusage unterscheiden.

Computergenerierte Bilder zeigen möglicherweise das geplante Erscheinungsbild eines Projekts, nicht den genauen Ausblick aus einer bestimmten Wohnung.

Ausrichtung, Etage, umliegende Gebäude und genehmigte Planungen sollten sorgfältig geprüft werden.

Ist ein bestimmter Ausblick für die Kaufentscheidung wesentlich, sollte der Käufer fragen, was überprüft werden kann und ob entsprechende Zusicherungen in die Vertragsunterlagen aufgenommen werden können.

Kein Bauträger kann garantieren, dass umliegende Grundstücke dauerhaft unbebaut bleiben.

Deshalb sollten Käufer benachbarte Grundstücke und die maßgeblichen Planungsinformationen prüfen, wenn der künftige Ausblick besonders wichtig ist.

Die steuerliche Behandlung eines Neubaus unterscheidet sich von der eines typischen Wiederverkaufs.

Bei der ersten Übertragung einer Wohnimmobilie durch einen Bauträger auf dem spanischen Festland wird in der Regel eine Mehrwertsteuer (IVA) von 10 % erhoben.

Für bestimmte Immobilienkategorien kann eine andere Mehrwertsteuerbehandlung gelten.

In Andalusien fällt bei einem mehrwertsteuerpflichtigen Neubaukauf in der Regel zusätzlich die Stempelsteuer an, die sogenannten Actos Jurídicos Documentados (AJD). Unser Leitfaden zur Grunderwerbsteuer in Andalusien erklärt, wie sich diese Steuern von einem Wiederverkauf unterscheiden.

Der allgemeine AJD-Satz in Andalusien beträgt 1,2 %, vorbehaltlich der geltenden Gesetzgebung und etwaiger ermäßigter Sätze oder Befreiungen.

Beispiel: Kauf einer Neubauwohnung für 1.000.000 €

Kaufpreis: 1.000.000 €

Mehrwertsteuer 10 %: 100.000 €

AJD 1,2 %: 12.000 €

Gesamtpreis einschließlich dieser Steuern: 1.112.000 €

Dieses Beispiel enthält keine Anwaltskosten, Eintragungsgebühren oder sonstigen Transaktionskosten.

Es geht von den regulären Sätzen für Mehrwertsteuer und AJD aus.

Wann wird die Mehrwertsteuer gezahlt?

Die Mehrwertsteuer wird in der Regel auf Anzahlungen erhoben, sobald diese nach den geltenden Vorschriften steuerpflichtig werden.

Der Bauträger sollte die entsprechenden Rechnungen ausstellen.

Käufer sollten klären, ob angegebene Raten die Mehrwertsteuer enthalten oder ob diese zusätzlich zu zahlen ist.

Der Vertrag sollte klar zwischen Nettokaufpreis, Steuern und sonstigen Kosten unterscheiden.

Ausländer können in Spanien eine Hypothekenfinanzierung für den Kauf eines Neubaus beantragen.

Eine Hypothek ist jedoch nicht garantiert.

Banken prüfen Faktoren wie Einkommen, finanzielle Verpflichtungen, Bonität, steuerliche Ansässigkeit und den Wert der Immobilie.

Bei Off-Plan-Käufen wird die Hypothek üblicherweise erst kurz vor der Übergabe abgeschlossen, auch wenn Käufer ihre Finanzierungsmöglichkeiten früher besprechen können.

Daraus ergibt sich ein wichtiger Punkt.

Ein Käufer kann einen privaten Kaufvertrag unterzeichnen und erhebliche Anzahlungen leisten, lange bevor die Bank eine endgültige Hypothekenzusage erteilt.

Was passiert, wenn die Hypothek abgelehnt wird?

Die Folgen hängen vom Kaufvertrag ab.

Ein Käufer sollte nicht davon ausgehen, dass er bei fehlender Finanzierung automatisch zurücktreten und die Anzahlung zurückerhalten kann.

Ist eine Hypothekenfinanzierung unverzichtbar, sollte der Käufer vor der Unterzeichnung einen geeigneten vertraglichen Schutz besprechen.

Käufer sollten zudem den Unterschied zwischen Kaufpreis und Bankbewertung berücksichtigen, da dieser den möglichen Darlehensbetrag beeinflussen kann.

Die Erstbezugsgenehmigung, allgemein bekannt als Licencia de Primera Ocupación oder LPO, ist bei vielen Neubaukäufen ein wichtiges Dokument.

Sie dient dazu zu bestätigen, dass ein fertiggestelltes Gebäude die Voraussetzungen für die Nutzung nach dem geltenden Verwaltungsrecht erfüllt.

Welche Unterlagen genau erforderlich sind, kann jedoch von der Gemeinde, der Art des Projekts und Änderungen im andalusischen Planungsrecht abhängen.

Unter bestimmten Umständen kann eine Eigenerklärung, die sogenannte declaración responsable, im Rahmen der geltenden Nutzungsvorschriften genügen.

Käufer sollten daher nicht davon ausgehen, dass jedes Neubauprojekt ein Dokument mit genau derselben Bezeichnung vorlegen muss.

Warum sind die Nutzungsunterlagen wichtig?

Ordnungsgemäße Fertigstellungs- und Nutzungsunterlagen können für die rechtmäßige Nutzung der Immobilie, Versorgungsanschlüsse, Hypothekenfinanzierung und einen späteren Weiterverkauf von Bedeutung sein.

Vor Unterzeichnung der Kaufurkunde sollte der Anwalt des Käufers prüfen, welche Unterlagen gesetzlich erforderlich sind und ob der Bauträger die geltenden Verfahren eingehalten hat.

Eine Baugenehmigung allein belegt nicht, dass alle Fertigstellungs- und Nutzungsanforderungen erfüllt sind.

Bevor eine neu gebaute Immobilie übergeben wird, müssen die zuständigen technischen Fachleute die nach dem geltenden Bau- und Planungsrecht erforderlichen Unterlagen erstellen.

Ein wichtiges Dokument ist das Certificado Final de Obra, die Bauabschlussbescheinigung.

Diese Bescheinigung bezieht sich auf den Abschluss der Arbeiten gemäß den maßgeblichen technischen und rechtlichen Anforderungen.

Je nach Projekt können weitere Unterlagen hinzukommen, etwa Nutzungsunterlagen, Energieausweis, Gebäudedokumentation und Unterlagen für die Eintragung des fertiggestellten Baus.

Der Anwalt des Käufers sollte klären, welche Unterlagen für die jeweilige Immobilie erforderlich sind.

Die Mitteilung eines Bauträgers, der Bau sei abgeschlossen, bedeutet nicht unbedingt, dass die Immobilie rechtlich übergabebereit ist.

Eine Mängelabnahme (Snagging) ist eine praktische Prüfung des Zustands der Immobilie vor oder bei der Übergabe.

Sie hilft, Mängel, unfertige Arbeiten oder Abweichungen zwischen der übergebenen Immobilie und den vereinbarten Spezifikationen festzustellen.

Typische Punkte sind:

• Türen und Fenster.
• Bodenbeläge und Wandoberflächen.
• Bäder und Sanitärinstallationen.
• Kücheneinbauten und Geräte.
• Elektroinstallationen.
• Klimaanlage und Lüftung.
• Wasserleitungen und Abwasser.
• Terrassen und Abdichtung.
• Außenflächen.
• Stellplätze und Abstellräume.

Käufer können einen unabhängigen Architekten, Gutachter oder technischen Sachverständigen mit der Abnahme beauftragen.

Festgestellte Mängel sollten klar dokumentiert und auf dem vorgesehenen Weg mitgeteilt werden.

Sollten Käufer die Übergabe bei Mängeln verweigern?

Nicht unbedingt.

Die rechtliche Bedeutung von Mängeln hängt von ihrer Art und Schwere, den vertraglichen Bedingungen und dem geltenden Recht ab.

Kleinere Nacharbeiten rechtfertigen nicht unbedingt dieselbe Reaktion wie schwerwiegende Mängel, die die Bewohnbarkeit oder wesentliche vertragliche Anforderungen betreffen.

Der Käufer sollte sich rechtlich beraten lassen, bevor er Zahlungen zurückhält oder die Unterzeichnung verweigert.

Das spanische Baurecht legt bestimmte Haftungsfristen für Baumängel fest.

Nach dem Baugesetz gelten üblicherweise folgende Fristen:

• Ein Jahr für bestimmte Mängel an Ausbau und Verarbeitung.
• Drei Jahre für Mängel, die die Bewohnbarkeit betreffen.
• Zehn Jahre für bestimmte strukturelle Mängel, die Tragfähigkeit und Stabilität des Gebäudes betreffen.

Diese Fristen beziehen sich auf unterschiedliche Mängelkategorien und gesetzliche Verantwortlichkeiten.

Sie sind nicht als allgemeine zehnjährige Garantie für jedes mögliche Problem zu verstehen.

Auch die jeweiligen Voraussetzungen, die verantwortlichen Parteien und die Verjährungsfristen für die Geltendmachung von Ansprüchen sind zu berücksichtigen.

Was ist die zehnjährige Bauversicherung?

Für Wohnbauprojekte schreibt das spanische Recht grundsätzlich eine zehnjährige Versicherung gegen Bauschäden vor, den sogenannten seguro decenal, mit gesetzlichen Ausnahmen.

Diese Versicherung deckt bestimmte strukturelle Schadensrisiken ab.

Sie ist nicht dasselbe wie eine Bankbürgschaft, die die Anzahlungen des Käufers während der Bauphase absichert.

Beide Mechanismen decken unterschiedliche Risiken in unterschiedlichen Projektphasen ab.

Der endgültige Kauf wird in der Regel durch eine öffentliche Urkunde vor einem spanischen Notar vollzogen.

Vor der Übergabe sollte der Anwalt des Käufers prüfen, ob die vertraglichen Bedingungen erfüllt sind und die Immobilie zu den vereinbarten Bedingungen übertragen werden kann.

Dazu gehört die Prüfung des endgültigen Kaufpreises, der bereits geleisteten Zahlungen, des Restbetrags, der Fertigstellungsunterlagen und des Status eingetragener Belastungen.

Bei einer Hypothek müssen auch die Anforderungen der Bank abgestimmt werden.

Bei der Übergabe unterzeichnen die Parteien die öffentliche Urkunde, und der restliche Kaufpreis wird gemäß den Vereinbarungen gezahlt.

Der Käufer sollte die Schlüssel und die maßgeblichen Unterlagen zur Immobilie gemäß Vertrag erhalten.

Nach der Übergabe wird der Erwerb in der Regel beim spanischen Grundbuch zur Eintragung eingereicht.

Beim Kauf eines Neubaus sollte man auch die Kosten kennen, die nach der Übergabe anfallen.

Bei Wohnungen und Villen in Wohnanlagen kann der Bauträger oder Verwalter ein voraussichtliches Betriebsbudget vorlegen.

Dazu können Gemeinschaftsgärten, Pools, Sicherheitsdienst, Aufzüge, Reinigung und andere gemeinsame Leistungen gehören.

Anfängliche Gemeinschaftsbudgets sind jedoch oft Schätzungen und kein verlässlicher Hinweis auf die langfristigen tatsächlichen Kosten.

Sobald eine Anlage bewohnt ist und der Betrieb feststeht, können sich die Gemeinschaftskosten ändern.

Käufer sollten Informationen zur geplanten Struktur der Eigentümergemeinschaft, zu den Einrichtungen und zu den Miteigentumsanteilen anfordern.

Bei hochwertigen Projekten mit umfangreichen Annehmlichkeiten können die laufenden Kosten ein wichtiger Faktor sein.

Eigentümer müssen außerdem IBI, kommunale Abgaben, Versicherung, Versorgungskosten und Instandhaltung einplanen.

Manche internationalen Käufer erwägen, eine Immobilie über eine Gesellschaft statt im eigenen Namen zu kaufen.

Gründe können Investitionsplanung, Eigentumsregelungen oder Nachfolgeplanung sein.

Eigentum über eine Gesellschaft bringt jedoch nicht automatisch einen Steuervorteil.

Zu berücksichtigen sind unter anderem Körperschaftsteuer, Mehrwertsteuer, Finanzierung, Meldepflichten und die Regeln zur privaten Nutzung von Gesellschaftsvermögen.

Bei hochwertigen Immobilien können internationale Eigentumsstrukturen zusätzliche Compliance-Anforderungen mit sich bringen.

Der richtige Ansatz hängt von Wohnsitz, Zielen und finanzieller Gesamtsituation des Käufers ab.

Rechtliche und steuerliche Beratung sollte vor der Wahl des Erwerbers eingeholt werden, idealerweise vor Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung.

Viele Risiken beim Off-Plan-Kauf entstehen, wenn Käufer sich zu sehr auf Marketinginformationen verlassen oder Verträge ohne unabhängige Rechtsberatung unterschreiben.

Häufige Fehler sind:

• Eine hohe Reservierungsanzahlung leisten, ohne die Erstattungsbedingungen zu kennen.
• Die Baugenehmigung nicht prüfen.
• Annehmen, dass jede Anzahlung automatisch abgesichert ist.
• Die Bankbürgschaft oder Versicherungsunterlagen nicht anfordern oder prüfen.
• Sich auf voraussichtliche Fertigstellungstermine verlassen, ohne den Vertrag zu prüfen.
• Die Folgen von Bauverzögerungen nicht klären.
• Annehmen, dass alle Werbebilder vertraglich bindend sind.
• Den rechtlichen Status von Stellplätzen und Abstellräumen übersehen.
• Mehrwertsteuer, AJD und sonstige Kaufnebenkosten nicht einplanen.
• Annehmen, dass die Hypothek bei der Übergabe genehmigt wird.
• Bauliche Fertigstellung mit rechtlicher Bezugsfertigkeit verwechseln.
• Keine angemessene Mängelabnahme veranlassen.
• Die Regelungen zur Löschung der Hypothek des Bauträgers nicht prüfen.
• Annehmen, dass eine neue Immobilie keine Mängel haben kann.

Diese Risiken bedeuten nicht, dass man Off-Plan-Immobilien meiden sollte.

Sie zeigen, warum die rechtliche Struktur und die Unterlagen des Kaufs ebenso wichtig sind wie die Immobilie selbst.

Die folgende Checkliste umfasst die wichtigsten Punkte, die Käufer mit ihrem Anwalt prüfen sollten.

• Identität und Vertretungsbefugnis des Bauträgers prüfen.
• Einen aktuellen Grundbuchauszug einholen.
• Das Eigentum am Baugrundstück bestätigen.
• Eingetragene Hypotheken und Belastungen prüfen.
• Baugenehmigung und Planungsstatus prüfen.
• Genehmigte Pläne und Spezifikationen der Immobilie prüfen.
• Die genaue Immobilie sowie zugeordnete Stellplätze und Abstellräume bestätigen.
• Die Reservierungsvereinbarung vor der Zahlung prüfen.
• Die Erstattungsbedingungen für Reservierungszahlungen klären.
• Die Absicherung der Anzahlungen prüfen.
• Unterlagen zu Bankbürgschaft oder Versicherung, wo erforderlich, einholen und prüfen.
• Das Konto bestätigen, auf das Zahlungen zu leisten sind.
• Zahlungsplan und anfallende Mehrwertsteuer prüfen.
• Vertraglichen Fertigstellungstermin und Verlängerungsregelungen prüfen.
• Rechtsbehelfe bei Verzögerung oder Nichtfertigstellung klären.
• Das Verfahren bei Änderungen an Plänen oder Spezifikationen bestätigen.
• Die Hypothekenfinanzierung prüfen, falls erforderlich.
• Die für eine rechtmäßige Übergabe und Nutzung erforderlichen Unterlagen klären.
• Gegebenenfalls eine unabhängige Mängelabnahme veranlassen.
• Den gesetzlichen Mängelschutz prüfen.
• Eine Schätzung der Gemeinschaftskosten und laufenden Kosten einholen.
• Die Regelungen zu notarieller Übergabe und Grundbucheintragung bestätigen.

Ist der Kauf einer Off-Plan-Immobilie in Marbella sicher?

Off-Plan-Käufe unterliegen wichtigen rechtlichen Schutzmechanismen, aber jedes Projekt sollte einzeln geprüft werden.

Unabhängige Due Diligence, angemessene Vertragsbedingungen und die Prüfung der Garantien für Anzahlungen sind unerlässlich.

Sind Bankbürgschaften beim Off-Plan-Kauf in Spanien Pflicht?

Das spanische Recht verlangt unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Absicherung von Anzahlungen, in der Regel durch Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung.

Die genauen Anforderungen hängen von der Art der Transaktion und dem maßgeblichen Rechtsrahmen ab.

Muss eine Reservierungsanzahlung erstattungsfähig sein?

Nicht automatisch.

Die rechtlichen Folgen hängen von der Vereinbarung, den Umständen und etwaigen zwingenden Schutzvorschriften ab.

Kann ich kaufen, bevor der Bauträger eine Baugenehmigung hat?

Bestimmte vertragliche Vereinbarungen können vor Erteilung der Genehmigung möglich sein, aber Käufer sollten die Risiken kennen und sich vor Zahlungen rechtlich beraten lassen.

Was passiert bei einer Bauverzögerung?

Die Rechte des Käufers hängen vom Vertrag, der Art der Verzögerung und dem geltenden Recht ab.

Eine Verzögerung führt nicht in jedem Fall automatisch zu demselben Rechtsbehelf.

Bekomme ich meine Anzahlung zurück, wenn das Projekt nie fertiggestellt wird?

Eine Rückforderung kann nach dem Vertrag und den geltenden Vorschriften zum Schutz von Anzahlungen möglich sein.

Der genaue Rechtsbehelf und das Verfahren hängen von den Umständen ab.

Darf der Bauträger den Grundriss ändern?

Manche Änderungen können zulässig sein, wesentliche Änderungen können jedoch vertrags- und verbraucherschutzrechtliche Fragen aufwerfen.

Käufer sollten sicherstellen, dass die wesentlichen Merkmale der Immobilie ordnungsgemäß dokumentiert sind.

Ist die Mehrwertsteuer im angegebenen Kaufpreis enthalten?

Nicht unbedingt.

Käufer sollten klären, ob der angegebene Preis Mehrwertsteuer und sonstige Steuern enthält.

Für neue Wohnimmobilien beträgt die Mehrwertsteuer in der Regel 10 %, die AJD wird gesondert fällig.

Können Nichtresidenten eine Hypothek für einen Neubau erhalten?

Ja, vorbehaltlich der Prüfung und Finanzierungsanforderungen der Bank.

Von einer Hypothekenzusage sollte man nicht ausgehen, bevor die Bank ihre Prüfung abgeschlossen hat.

Ist immer eine Erstbezugsgenehmigung erforderlich?

Welche Fertigstellungs- und Nutzungsunterlagen gelten, hängt vom Projekt und dem aktuellen Verwaltungsrecht ab.

Ein Anwalt sollte die für die jeweilige Immobilie erforderlichen Unterlagen prüfen.

Was passiert, wenn bei der Übergabe Mängel festgestellt werden?

Der Käufer sollte die Mängel dokumentieren und sich rechtlich und technisch beraten lassen.

Die verfügbaren Rechtsbehelfe hängen von der Art der Mängel und den geltenden vertraglichen und gesetzlichen Schutzvorschriften ab.

Hat ein Neubau eine zehnjährige Garantie?

Das spanische Baurecht sieht für bestimmte strukturelle Mängel eine zehnjährige Haftung vor, daneben andere Fristen für andere Mängelkategorien.

Das ist keine pauschale zehnjährige Garantie für jeden Aspekt der Immobilie.

Der Kauf einer Off-Plan-Immobilie in Marbella kann den Zugang zu neu gebauten Häusern, moderner Architektur und Wohnanlagen bieten, die auf zeitgemäße Wohnansprüche ausgerichtet sind.

Die Entscheidung sollte sich jedoch nicht nur auf Grundrisse, Ausstattung und voraussichtliche Übergabetermine stützen.

Die rechtliche Stellung des Bauträgers, die Baugenehmigung, der Zahlungsschutz, die vertraglichen Pflichten und die Fertigstellungsunterlagen stehen im Mittelpunkt der Transaktion.

Käufer sollten auch die Folgen von Bauverzögerungen, die Bedingungen für Anzahlungen und den Unterschied zwischen voraussichtlicher Übergabe und rechtskonformer Fertigstellung kennen.

Bei Marbella Hills Homes begleiten wir internationale Käufer, die Neubauwohnungen, Penthäuser, Reihenhäuser und Villen in Marbella, Benahavís, Estepona und an der gesamten Costa del Sol suchen.

Dank unserer Kenntnis der lokalen Projekte helfen wir Kunden, Lagen, Immobilientypen, Spezifikationen und Kaufbedingungen zu vergleichen, und arbeiten dabei mit den unabhängigen Anwälten zusammen, die die Transaktion prüfen.

Ob Sie eine kleine exklusive Wohnanlage, ein modernes Villenprojekt oder eine größere Wohnanlage in Betracht ziehen: Das Verständnis des rechtlichen Rahmens ist ein wichtiger Teil einer fundierten Entscheidung.

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Ein erfolgreicher Off-Plan-Kauf beginnt damit, genau zu verstehen, was Sie kaufen, wann es übergeben werden soll und wie Ihre Zahlungen und vertraglichen Rechte geschützt sind.

Redaktioneller Hinweis: Dieser Leitfaden bietet allgemeine Informationen zum Kauf von Off-Plan-Wohnimmobilien in Marbella und an der Costa del Sol. Er stellt keine individuelle Rechts-, Finanz- oder Steuerberatung dar. Spanische Gesetze, kommunale Planungsvorschriften und vertragliche Rechte können sich ändern oder je nach Umständen unterschiedlich sein. Käufer sollten einen unabhängigen spanischen Immobilienanwalt beauftragen, der das konkrete Projekt, die Unterlagen und den Kaufvertrag prüft, bevor sie verbindliche Verpflichtungen eingehen oder Geld überweisen.