El Presidente: guía del comprador de la urbanización con jardines junto al mar de la Nueva Milla de Oro

La mayoría de los compradores que miran la Nueva Milla de Oro empiezan por las promociones nuevas de apartamentos entre San Pedro y Estepona: balcones de cristal, piscinas en la azotea, cinco años de antigüedad o menos. El Presidente es lo contrario. Lleva décadas ahí, es de baja altura y sus jardines han tenido cuarenta años para crecer.

El Presidente es una gran urbanización residencial situada en el lado de la playa de la carretera de la costa, en el extremo este de Estepona. Es un conjunto de bloques de apartamentos de dos y tres plantas, casas adosadas y algunas villas, entre jardines tropicales, fuentes y piscinas. Desde casi cualquier punto se puede ir andando al mar.

Esta guía es para quien está decidiendo si El Presidente le conviene. Eso significa explicar cómo está organizada la urbanización, cuánto cuesta comprar y mantener una vivienda y qué preguntas conviene hacer antes de presentar una oferta.

No le daremos una cifra única de lo que cuesta comprar aquí. Los impuestos, los gastos de comunidad y los costes de mantenimiento dependen del inmueble y del comprador, así que las cifras que siguen son orientativas y no constituyen asesoramiento jurídico ni fiscal.

El Presidente se encuentra en el extremo este de Estepona, entre la carretera de la costa y el mar. Su límite oeste es el Arroyo de Dos Hermanas, y al otro lado está Benamara. Al este, la Avenida Hacienda del Sol la separa de Atalaya e Isdabe, y más al este todavía están Casasola y el río Guadalmina.

Es una de las zonas que forman la Nueva Milla de Oro, el tramo de costa entre San Pedro y Estepona. Hacia el interior, al otro lado de la carretera de la costa, están Cancelada, El Paraíso y el valle del golf.

La ubicación conviene a compradores cuya vida transcurre entre Estepona y San Pedro. Queda al oeste del tráfico de Marbella, lo que es una ventaja para ir a Estepona, Sotogrande o Gibraltar y supone más tiempo para ir a Málaga.

El Presidente es, ante todo, una comunidad de apartamentos. La mayoría de las viviendas están en bloques bajos de dos o tres plantas, con apartamentos en planta baja con jardín, plantas intermedias y áticos con terraza en la azotea. A su alrededor hay casas adosadas y, hacia la playa, un número menor de villas independientes en parcela propia.

La urbanización se construyó por fases desde los años ochenta, en un estilo andaluz tradicional: paredes blancas, tejados de terracota, arcos y balcones de madera. Lo que la distingue son las zonas comunes. Los jardines son maduros y tropicales, con césped, palmeras y pinos, y una sucesión de jardines de agua y fuentes inspirados en la Alhambra de Granada.

Apartamentos y áticos en El Presidente

Los apartamentos son amplios para los estándares actuales: normalmente de dos o tres dormitorios y de 110 a 160 m² construidos, con terrazas cubiertas orientadas a los jardines. Muchos conservan el interior original y están anticuados. Los mejores se han reformado por completo, y esa es la razón principal de la enorme horquilla de precios.

Algunos ejemplos recientes dan idea de esa horquilla:

• Áticos de dos dormitorios sin reformar, de 110 a 144 m², con precios de oferta de 545.000 € a 650.000 €.
• Un apartamento de tres dormitorios sin reformar en planta intermedia, de 129 m², ofertado a 675.000 €.
• Nuestro ático reformado de tres dormitorios, MH9377, de 204 m², a la venta por 995.000 €.
• Nuestro apartamento de tres dormitorios totalmente reformado, MH9425, de 130 m² más una terraza de 30 m² orientada al sureste sobre los jardines, a la venta por 1.550.000 €.
• Nuestra casa adosada en primera línea de playa, de cuatro dormitorios y totalmente reformada, MH8942, de 255 m² en tres niveles más 54 m² de terrazas orientadas al sur con vistas al mar, a la venta por 2.100.000 €, rebajada desde 2.599.000 €.

Villas en El Presidente

Las villas son menos numerosas y rara vez salen al mercado. Una villa de cinco dormitorios en segunda línea de playa, con 539 m² construidos en una parcela de 1.260 m², se ofertaba hace poco por 3.950.000 €. En ese nivel de precio, los compradores también miran Casasola y Guadalmina Baja.

Son precios de oferta de inmuebles anunciados en 2026, no precios de venta cerrados.

La vida en El Presidente es tranquila y verde, y gira en torno a los jardines y la playa. Muchos propietarios viven aquí todo el año, lo que le da más ambiente de barrio que a la mayoría de las urbanizaciones vacacionales de esta costa.

Los jardines, las piscinas y las pistas

Las zonas comunes son el motivo por el que compra la mayoría. Los caminos discurren entre los bloques por céspedes, palmeras y pinos viejos, junto a estanques y fuentes. Hay cinco piscinas comunitarias, una de ellas climatizada, y pistas de tenis y pádel para los residentes.

La playa

La playa está a unos 5 a 10 minutos a pie desde la mayoría de los bloques. Es más tranquila que las playas cercanas a Puerto Banús, con arena más oscura y piedras en algunas zonas, y es buena para nadar y hacer esnórquel los días de calma. Los chiringuitos de la orilla y del vecino Saladillo sirven comidas y bebidas.

Golf

El Paraíso, Atalaya y los campos del valle del golf están a pocos minutos hacia el interior, y Guadalmina queda a unos diez minutos al este. Ser socio de un club es independiente de tener una vivienda cerca. Nuestra guía de El Paraíso trata la urbanización de golf más próxima.

Colegios

Hay varios colegios internacionales a unos 10 a 20 minutos en coche, en Estepona, El Paraíso, San Pedro y Nueva Andalucía. Las tasas, los planes de estudio y las listas de espera se explican en nuestra guía de colegios internacionales.

Sanidad

Hay centros médicos y farmacias en Isdabe, Cancelada y San Pedro. Estepona tiene un hospital público, y los grandes hospitales privados están en Marbella y sus alrededores, a unos 20 a 30 minutos. Nuestra guía de la sanidad en Marbella explica cómo encajan el sistema público y el privado.

Tiendas y día a día

El Presidente es una zona exclusivamente residencial. El supermercado y las cafeterías más cercanos están en el centro comercial de Isdabe, a pocos minutos al este, y hay más oferta en Cancelada, San Pedro y Estepona. Para la mayoría de los recados hace falta el coche.

El Presidente se encuentra en el distrito Benamara–Atalaya de Estepona, donde el precio medio de oferta fue de 4.314 € por m² en septiembre de 2026, un 9,8 % más que un año antes. El conjunto de Estepona tuvo una media de 5.021 € por m², un 17,1 % más.

Dentro de El Presidente, la media esconde una gran dispersión. Los apartamentos sin reformar salen aproximadamente a entre 3.800 € y 5.900 € por m², mientras que un apartamento totalmente reformado y bien situado puede alcanzar 9.000 € por m² o más. La diferencia se debe sobre todo al coste y la calidad de la reforma, además de la orientación y las vistas a los jardines.

Los precios de oferta no son precios de venta. Su agente puede obtener los precios de venta reales de los datos notariales y registrales de los bloques que le interesan.

El Presidente es un mercado de segunda mano, así que el comprador paga el impuesto de transmisiones y no el IVA.

La compra de vivienda de segunda mano en Andalucía tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP.El tipo es hoy del 7 %. En septiembre de 2026 la Junta de Andalucía anunció una bajada al 6,75 % a partir de 2027, que aún debe aprobarse con el presupuesto autonómico. Como el tipo está cambiando, mantenemos la cifra vigente en una sola página: consulte el impuesto de compra de vivienda en Andalucía.

Además del impuesto, cuente con la notaría, el registro de la propiedad, su abogado y, si pide financiación, los gastos del banco. Entre el uno y el uno y medio por ciento del precio es una cifra razonable para calcular.

Hacienda puede liquidar el ITP sobre el valor de referencia catastral en lugar del precio pagado, si el valor de referencia es más alto, así que compruébelo antes de acordar un precio. Los compradores que no son residentes fiscales en España deben asesorarse sobre el impuesto sobre la renta de no residentes, IRNR, que se aplica a una segunda vivienda tanto si se alquila como si no.

En El Presidente se pagan los jardines. Unas zonas comunes amplias, varias piscinas, pistas y fuentes son caras de mantener, y los gastos de comunidad lo reflejan.

Gastos de comunidad. En nuestros inmuebles actuales van desde unos 330 € al mes para un ático de tres dormitorios hasta 814 € al mes para un adosado en primera línea. Pida por escrito la cuota actual, qué incluye y si la seguridad, los jardines, las piscinas y las pistas están todos incluidos. La cuota depende del tamaño del apartamento y de su cuota de participación en la comunidad.

Derramas. Los bloques construidos en los años ochenta y noventa llegan a un punto en que tejados, fachadas, tuberías, ascensores e instalaciones de las piscinas requieren inversiones importantes. Pregunte si se ha aprobado recientemente o se prevé una derrama. Las actas de las tres últimas juntas generales se lo dirán.

IBI. El impuesto municipal sobre bienes inmuebles lo fija Estepona. En nuestros inmuebles actuales va de unos 1.070 € a 1.300 € al año. Pida al vendedor el recibo del año pasado.

Reforma. Un apartamento original necesitará cocina y baños nuevos, aire acondicionado, ventanas y electricidad. Presupueste esa obra antes de compararlo con uno ya reformado.

Ninguno de ellos es motivo para descartar El Presidente. Todos varían de un bloque a otro, así que compruebe la vivienda, no la urbanización.

1. El ruido

La carretera de la costa discurre por la parte alta de El Presidente. Los bloques más cercanos oyen el tráfico, sobre todo en hora punta y en verano; los que están hacia la playa y en el centro de los jardines son más tranquilos. Vaya a las ocho de la mañana de un día laborable de julio y escuche desde la terraza.

2. La antigüedad del edificio

La mayoría de los bloques tienen entre 35 y 40 años. Pregunte por el estado de tejados, fachadas, tuberías y ascensores, y si la comunidad tiene un plan de mantenimiento. Compruebe que lo que compra coincide con el Registro de la Propiedad y el Catastro, sobre todo las terrazas cerradas y las construcciones en las azoteas de los áticos.

3. Inundaciones y costa

El Arroyo de Dos Hermanas discurre por el límite oeste. Pida a su abogado que compruebe el inmueble concreto en el visor nacional de zonas inundables (SNCZI) y que confirme que se puede asegurar en condiciones normales. Las viviendas más cercanas a la playa también pueden estar dentro de las zonas de protección de la Ley de Costas, lo que puede limitar los cambios que se pueden hacer en el exterior.

4. Qué se puede reformar

Dentro de un apartamento, una reforma moderada suele ser sencilla. Cualquier cambio en el exterior, como ventanas, cerrar una terraza u obras en una terraza de azotea, necesita la aprobación de la comunidad y debe ser coherente con el resto de la urbanización. Pregunte antes de hacer el presupuesto.

En El Presidente se compra sobre todo para vivir, pero se alquila bien en dos mercados.

El alquiler vacacional funciona mejor en verano, cuando un apartamento con jardín a un paseo de la playa, con piscinas y pistas, es ideal para familias de vacaciones. Requiere una licencia turística de la Junta de Andalucía. Desde el 3 de abril de 2025, un propietario en una comunidad necesita, por lo general, la aprobación previa de la comunidad para iniciar el alquiler turístico, por tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación, así que revise los estatutos antes de comprar.

El alquiler de larga temporada conviene a familias y profesionales que se trasladan a la costa. La demanda de apartamentos bien cuidados entre Estepona y San Pedro es constante todo el año.

En términos netos, la rentabilidad es moderada. Hay que descontar gastos de comunidad, IBI, seguro, gestión y periodos vacíos, y los propietarios no residentes pagan impuestos en España por los ingresos del alquiler. Un apartamento reformado se alquila antes y a mejor precio que uno original.

Carreteras. La carretera de la costa discurre por la parte alta de El Presidente, y la autopista de peaje AP-7 está a pocos minutos hacia el interior. Antes de comprar, haga su trayecto habitual a la hora a la que lo vaya a hacer.

Transporte público. Los autobuses de la carretera de la costa paran cerca y van a Estepona, San Pedro y Marbella. Por lo demás, es una zona para moverse en coche.

A pie y en bicicleta. Dentro de El Presidente y hasta la playa, es fácil ir andando. La senda litoral de Estepona recorre buena parte de la orilla, así que se puede caminar o ir en bicicleta junto al mar.

Internet. La cobertura de fibra suele ser buena, pero confírmela para la vivienda concreta.

Quienes buscan aquí suelen mirar también tres zonas vecinas de la Nueva Milla de Oro: Benamara al oeste, Casasola al este y El Paraíso hacia el interior.

A quién le conviene El Presidente

Conviene a compradores que quieren un apartamento junto a la playa en un entorno maduro y verde, en lugar de un bloque nuevo. Conviene a familias y jubilados que valoran las piscinas, pistas y jardines comunitarios, a propietarios de segunda residencia que quieren cerrar e irse, y a quien esté dispuesto a reformar para conseguir un buen apartamento a un precio de entrada más bajo.

No conviene a quien busca un edificio nuevo con estándares energéticos modernos, a quien necesita ir andando a las tiendas, a quien quiere una playa de arena y animada, ni a quien quiere jardín y piscina privados a precio de apartamento.

Lo que conviene aclarar antes de presentar una oferta, más o menos en el orden en que suele importar:

1. ¿En qué bloque y comunidad está la vivienda? Las cuotas, las normas y los estatutos pueden ser distintos.
2. ¿Cuáles son los gastos de comunidad y qué incluyen? Por escrito, con las cifras reales del año pasado.
3. ¿Hay alguna derrama pendiente? Lea las actas de las tres últimas juntas generales.
4. ¿A qué distancia está el bloque de la carretera de la costa? Escuche a las ocho de la mañana de un día laborable de julio.
5. ¿Qué orientación tiene y a qué da la terraza? A jardines y piscinas, o a una carretera y un aparcamiento.
6. ¿Está legalizado tal como está construido? Compare el Registro y el Catastro con lo que hay realmente, sobre todo las terrazas cerradas.
7. ¿Cuánto costaría la reforma? Pida presupuesto a un constructor si la vivienda es original.
8. ¿Tiene ascensor? Importante en plantas altas y áticos.
9. ¿Permite la comunidad el alquiler turístico? Si forma parte de sus planes, aunque sea en parte.
10. ¿Cuál es el IBI y cuál es el certificado energético?
11. ¿Por cuánto se vendieron realmente viviendas comparables? No lo que pedían por ellas.

Comparar precios sin comparar el estado. Un apartamento reformado y uno original en el mismo bloque pueden costar el doble uno que otro.

Ignorar las finanzas de la comunidad. Los edificios antiguos y los jardines grandes cuestan dinero; una derrama pendiente cambia el precio real.

Valorar el ruido en un día tranquilo. El tráfico de la carretera de la costa suena distinto un día laborable de verano.

Esperar una playa de arena. La playa aquí es más tranquila y tiene más piedras que más al este.

Dar por hecho que se puede cerrar la terraza. Los cambios exteriores necesitan la aprobación de la comunidad.

¿Dónde está El Presidente?

En el extremo este de Estepona, entre la carretera de la costa y el mar, entre Benamara al oeste y Atalaya al este. Forma parte de la Nueva Milla de Oro.

¿El Presidente está en Marbella o en Estepona?

En Estepona. Marbella empieza más al este, al otro lado del río Guadalmina.

¿Qué tipos de inmuebles hay?

Sobre todo apartamentos y áticos en bloques bajos, con algunas casas adosadas y un pequeño número de villas.

¿Cuánto cuesta un apartamento?

Los precios de oferta recientes han ido desde unos 545.000 € por un apartamento para reformar hasta unos 1,55 millones de euros por un apartamento de tres dormitorios totalmente reformado. Las villas empiezan en unos 3,9 millones de euros.

¿Se puede ir andando a la playa?

Sí, desde casi todo El Presidente, en unos 5 a 10 minutos a pie.

¿Es una urbanización cerrada?

Las comunidades de apartamentos y adosados están cerradas, con acceso controlado. Las villas independientes dependen de sus propios muros y sistemas de seguridad, así que compruebe qué se aplica a la vivienda concreta.

¿Qué instalaciones hay?

Jardines comunitarios maduros con fuentes, cinco piscinas comunitarias, una de ellas climatizada, y pistas de tenis y pádel.

¿Qué impuestos pagaré al comprar?

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), del 7 % (6,75 % a partir de 2027 si se aprueba con el presupuesto autonómico), más aproximadamente entre el 1 % y el 1,5 % en gastos de notaría, registro y abogado. Consulte nuestra página sobre el impuesto de compra de vivienda para conocer el tipo vigente.

¿Puedo alquilar mi apartamento a turistas?

Solo con una licencia turística de la Junta de Andalucía, y solo si los estatutos de la comunidad lo permiten. El alquiler de larga temporada suele ser más sencillo.

En nuestra opinión, El Presidente es una de las direcciones con mejor relación calidad-precio de la Nueva Milla de Oro para un apartamento junto al mar. Lo que se compra no es un edificio, sino un entorno: cuarenta años de jardines, espacio entre los bloques, piscinas y pistas, y la playa a pocos minutos.

No es nuevo, y no debe comprarse como si lo fuera. Muchos apartamentos necesitan obras, y los edificios de la comunidad necesitan mantenimiento. La diferencia entre una buena compra y una corriente suele reducirse a tres cosas: la ubicación del bloque, el estado del apartamento y la salud de las finanzas de la comunidad.

Si quiere un edificio nuevo con piscina en la azotea, mire las promociones más recientes de la zona. Si quiere llegar al mar paseando entre jardines, mire aquí.

El Presidente es un lugar donde conocer la zona cambia el resultado. Qué bloques son tranquilos, qué comunidades están bien gestionadas y si un precio corresponde a un apartamento reformado o a un proyecto son cosas que no aparecen en el anuncio.

Vendemos inmuebles en toda la Nueva Milla de Oro y conocemos bien El Presidente. Preferimos decirle antes de una oferta que una vivienda no es para usted que hacerlo después.

Puede consultar las propiedades en venta en El Presidente, entre ellas nuestro apartamento y nuestro ático reformados. Si quiere que le enseñemos los jardines, algunos bloques y el paseo hasta la playa, o que le demos una opinión sincera sobre un apartamento concreto antes de presentar una oferta, contacte con nosotros.