El Presidente : le guide de l’acheteur pour la communauté-jardin en bord de mer du New Golden Mile

La plupart des acheteurs qui s’intéressent au New Golden Mile commencent par les programmes neufs entre San Pedro et Estepona : balcons vitrés, piscines sur le toit, cinq ans d’âge au plus. El Presidente, c’est l’inverse. Le quartier existe depuis des décennies, il est de faible hauteur, et ses jardins ont eu quarante ans pour pousser.

El Presidente est une grande urbanisation résidentielle côté plage de la route côtière, à l’extrémité est d’Estepona. On y trouve des immeubles d’appartements de deux et trois étages, des maisons mitoyennes et quelques villas, au milieu de jardins tropicaux, de fontaines et de piscines. Depuis la plupart des logements, la mer se rejoint à pied.

Ce guide s’adresse à ceux qui se demandent si El Presidente leur convient. Il décrit l’organisation du quartier, ce que coûtent l’achat et l’entretien, et les questions à poser avant de faire une offre.

Nous ne vous donnerons pas un chiffre unique pour le coût d’un achat ici. Les taxes, les charges de copropriété et les frais courants dépendent du bien et de l’acheteur : les chiffres ci-dessous sont donc des repères, et non un conseil juridique ou fiscal.

El Presidente se situe à l’extrémité est d’Estepona, entre la route côtière et la mer. Sa limite ouest est l’Arroyo de Dos Hermanas, au-delà duquel se trouve Benamara. À l’est, l’Avenida Hacienda del Sol le sépare d’Atalaya et d’Isdabe ; plus à l’est encore se trouvent Casasola et le fleuve Guadalmina.

C’est l’une des communautés qui composent le New Golden Mile, la portion de côte entre San Pedro et Estepona. Dans les terres, de l’autre côté de la route côtière, se trouvent Cancelada, El Paraíso et la vallée du golf.

Cet emplacement convient aux acheteurs dont la vie se partage entre Estepona et San Pedro. Il se trouve à l’ouest des embouteillages de Marbella, ce qui est un atout pour Estepona, Sotogrande ou Gibraltar, mais fait perdre du temps vers Málaga.

El Presidente est avant tout une communauté d’appartements. La plupart des logements se trouvent dans des immeubles bas de deux ou trois étages, avec des appartements en rez-de-jardin, des étages intermédiaires et des penthouses avec toit-terrasse. Autour, on trouve des maisons mitoyennes et, vers la plage, un nombre plus réduit de villas individuelles sur leur propre terrain.

L’urbanisation a été construite par phases à partir des années 1980, dans un style andalou traditionnel : murs blancs, toits en terre cuite, arcs et balcons en bois. Ce qui la distingue, ce sont ses espaces communs. Les jardins sont matures et tropicaux, avec pelouses, palmiers et pins, et une succession de jardins d’eau et de fontaines inspirés de l’Alhambra de Grenade.

Appartements et penthouses à El Presidente

Les appartements sont spacieux selon les normes actuelles : généralement deux ou trois chambres et 110 à 160 m² construits, avec des terrasses couvertes donnant sur les jardins. Beaucoup sont d’origine et datés à l’intérieur. Les meilleurs ont été entièrement rénovés, ce qui explique en grande partie l’écart de prix très important.

Quelques exemples récents donnent une idée de la fourchette :

• Des penthouses de deux chambres non rénovés, de 110 à 144 m², ont été proposés entre 545 000 € et 650 000 €.
• Un appartement de trois chambres non rénové, en étage intermédiaire, de 129 m², était proposé à 675 000 €.
• Notre penthouse rénové de trois chambres, MH9377, 204 m², est proposé à 995 000 €.
• Notre appartement de trois chambres entièrement rénové, MH9425, 130 m² plus une terrasse de 30 m² orientée sud-est sur les jardins, est proposé à 1 550 000 €.
• Notre maison mitoyenne de quatre chambres entièrement rénovée, en front de mer, MH8942, 255 m² sur trois niveaux plus 54 m² de terrasses plein sud avec vue sur la mer, est proposée à 2 100 000 €, contre 2 599 000 € auparavant.

Villas à El Presidente

Les villas sont moins nombreuses et se libèrent rarement. Une villa de cinq chambres en deuxième ligne de plage, de 539 m² construits sur un terrain de 1 260 m², était récemment proposée à 3 950 000 €. À ce niveau de prix, les acheteurs regardent aussi Casasola et Guadalmina Baja.

Il s’agit de prix affichés dans des annonces de 2026, et non de prix de vente effectifs.

La vie à El Presidente est calme, verte et tournée vers les jardins et la plage. Beaucoup de propriétaires y vivent toute l’année, ce qui lui donne davantage une ambiance de quartier que la plupart des résidences de vacances de cette côte.

Les jardins, les piscines et les courts

Les espaces communs sont la raison principale de l’achat. Des allées serpentent entre les immeubles, à travers pelouses, palmiers et vieux pins, le long de bassins et de fontaines. Les résidents disposent de cinq piscines communes, dont une chauffée, ainsi que de courts de tennis et de padel.

La plage

La plage se trouve à environ 5 à 10 minutes à pied de la plupart des immeubles. Elle est plus tranquille que les plages proches de Puerto Banús, avec un sable plus sombre et des galets par endroits, et se prête bien à la baignade et au snorkeling par temps calme. Des chiringuitos le long du rivage et dans le quartier voisin de Saladillo servent déjeuners et boissons.

Golf

El Paraíso, Atalaya et les parcours de la vallée du golf sont à quelques minutes dans les terres, et Guadalmina à une dizaine de minutes à l’est. L’adhésion à un club est indépendante de l’achat d’un logement à proximité. Notre guide consacré à El Paraíso présente la communauté de golf la plus proche.

Écoles

Plusieurs écoles internationales se trouvent à environ 10 à 20 minutes en voiture, à Estepona, El Paraíso, San Pedro et Nueva Andalucía. Frais de scolarité, programmes et listes d’attente sont détaillés dans notre guide des écoles internationales.

Santé

On trouve des cabinets médicaux et des pharmacies à Isdabe, Cancelada et San Pedro. Estepona dispose d’un hôpital public, et les grands hôpitaux privés se trouvent à Marbella et dans ses environs, à environ 20 à 30 minutes. Notre guide sur la santé à Marbella explique comment s’articulent les systèmes public et privé.

Commerces et vie quotidienne

El Presidente est un quartier purement résidentiel. Le supermarché et les cafés les plus proches se trouvent au centre commercial d’Isdabe, à quelques minutes à l’est, et le choix est plus large à Cancelada, San Pedro et Estepona. La plupart des courses se font en voiture.

El Presidente fait partie du secteur Benamara–Atalaya d’Estepona, où les prix affichés atteignaient en moyenne 4 314 € par m² en septembre 2026, en hausse de 9,8 % sur un an. Sur l’ensemble d’Estepona, la moyenne était de 5 021 € par m², en hausse de 17,1 %.

À l’intérieur d’El Presidente, la moyenne cache de grands écarts. Les appartements non rénovés ressortent à environ 3 800 à 5 900 € par m², tandis qu’un appartement entièrement rénové et bien situé peut atteindre 9 000 € par m² ou plus. L’écart tient surtout au coût et à la qualité de la rénovation, ainsi qu’à l’orientation et à la vue sur les jardins.

Les prix affichés ne sont pas des prix de vente. Votre agent peut obtenir les prix réellement pratiqués à partir des données notariales et du registre foncier pour les immeubles qui vous intéressent.

El Presidente est un marché de revente : les acheteurs paient donc l’impôt sur les transmissions et non la TVA.

L’achat d’un bien de revente en Andalousie est soumis à l’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, l’ITP.Le taux est aujourd’hui de 7 %. En septembre 2026, la Junta de Andalucía a annoncé une baisse à 6,75 % à partir de 2027, qui doit encore être approuvée avec le budget régional. Comme ce taux évolue, nous tenons le chiffre à jour sur une seule page : voir la taxe sur l’achat immobilier en Andalousie.

En plus de la taxe, prévoyez les frais de notaire, de registre foncier, d’avocat et, si vous empruntez, les frais bancaires. Un à un et demi pour cent du prix constitue une estimation raisonnable.

Le fisc peut calculer l’ITP sur la valeur cadastrale de référence, le valor de referencia, plutôt que sur le prix payé, si cette valeur est plus élevée : vérifiez-la avant de vous mettre d’accord sur un prix. Les acheteurs qui ne sont pas résidents fiscaux en Espagne doivent se renseigner sur l’impôt sur le revenu des non-résidents, l’IRNR, qui s’applique à une résidence secondaire, qu’elle soit louée ou non.

À El Presidente, vous payez pour les jardins. De vastes espaces verts, plusieurs piscines, des courts et des fontaines coûtent cher à entretenir, et les charges de copropriété en tiennent compte.

Charges de copropriété. Sur nos annonces actuelles, elles vont d’environ 330 € par mois pour un penthouse de trois chambres à 814 € par mois pour une maison mitoyenne en front de mer. Demandez par écrit le montant actuel, ce qu’il couvre, et si la sécurité, les jardins, les piscines et les courts sont tous inclus. Les charges dépendent de la taille de l’appartement et de sa quote-part dans la copropriété.

Derramas. Les immeubles construits dans les années 1980 et 1990 arrivent à l’âge où toitures, façades, canalisations, ascenseurs et installations de piscine demandent de gros investissements. Demandez si un appel de fonds exceptionnel, une derrama, a été voté récemment ou est prévu. Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales vous le diront.

IBI. La taxe foncière municipale est fixée par Estepona. Sur nos annonces actuelles, elle va d’environ 1 070 à 1 300 € par an. Demandez au vendeur l’avis de l’année dernière.

Rénovation. Un appartement d’origine nécessitera une nouvelle cuisine et de nouvelles salles de bains, la climatisation, de nouveaux vitrages et une remise à neuf de l’électricité. Chiffrez ces travaux avant de le comparer à un appartement rénové.

Aucun d’eux n’est une raison d’écarter El Presidente. Tous varient d’un immeuble à l’autre : vérifiez donc le logement, et pas seulement l’urbanisation.

1. Le bruit

La route côtière longe le haut d’El Presidente. Les immeubles les plus proches entendent la circulation, surtout aux heures de pointe et en été ; ceux situés vers la plage et au milieu des jardins sont plus calmes. Venez à huit heures un matin de semaine en juillet et écoutez depuis la terrasse.

2. L’âge du bâtiment

La plupart des immeubles ont 35 à 40 ans. Renseignez-vous sur l’état des toitures, des façades, des canalisations et des ascenseurs, et demandez si la copropriété dispose d’un plan d’entretien. Vérifiez que ce que vous achetez correspond au registre foncier et au cadastre, notamment pour les terrasses fermées et les constructions sur le toit des penthouses.

3. Inondations et littoral

L’Arroyo de Dos Hermanas longe la limite ouest. Demandez à votre avocat de vérifier le bien sur le visualiseur national des zones inondables (SNCZI) et de confirmer qu’il peut être assuré dans des conditions normales. Les logements les plus proches de la plage peuvent aussi se trouver dans les zones de protection de la Ley de Costas, ce qui peut limiter les modifications extérieures autorisées.

4. Ce que vous pouvez rénover

À l’intérieur d’un appartement, une rénovation modeste ne pose généralement pas de difficulté. Tout ce qui modifie l’extérieur, comme les fenêtres, la fermeture d’une terrasse ou des travaux sur un toit-terrasse, nécessite l’accord de la copropriété et doit rester cohérent avec le reste de la résidence. Renseignez-vous avant d’établir votre budget.

On achète surtout à El Presidente pour y vivre, mais le quartier se loue bien sur deux marchés.

La location saisonnière est la plus forte en été, lorsqu’un appartement avec jardin à quelques minutes de la plage, avec piscines et courts, convient aux familles en vacances. Elle nécessite une licence touristique délivrée par la Junta de Andalucía. Depuis le 3 avril 2025, un propriétaire en copropriété doit en général obtenir l’accord préalable de la copropriété pour commencer la location touristique, à la majorité des trois cinquièmes des propriétaires représentant les trois cinquièmes des quotes-parts : vérifiez donc les statuts avant d’acheter.

La location longue durée convient aux familles et aux professionnels qui s’installent sur la côte. La demande pour des appartements bien entretenus entre Estepona et San Pedro est régulière toute l’année.

En net, le rendement reste modeste. Charges de copropriété, IBI, assurance, gestion et périodes de vacance viennent en déduction, et les propriétaires non résidents paient l’impôt espagnol sur leurs revenus locatifs. Un appartement rénové se loue plus vite et à un meilleur loyer qu’un appartement d’origine.

Routes. La route côtière longe le haut d’El Presidente, et l’autoroute à péage AP-7 se trouve à quelques minutes dans les terres. Faites votre trajet habituel à l’heure où vous l’emprunterez avant d’acheter.

Transports en commun. Des bus circulant sur la route côtière s’arrêtent à proximité et desservent Estepona, San Pedro et Marbella. Pour le reste, la voiture est indispensable.

À pied et à vélo. À l’intérieur d’El Presidente et jusqu’à la plage, la marche est facile. Le sentier du littoral d’Estepona longe une grande partie du rivage, ce qui permet de marcher ou de pédaler au bord de la mer.

Internet. La couverture fibre est généralement bonne, mais vérifiez-la pour le logement concerné.

Les acheteurs qui regardent ici s’intéressent généralement aussi à trois voisins du New Golden Mile : Benamara à l’ouest, Casasola à l’est et El Paraíso dans les terres.

À qui s’adresse El Presidente

Le quartier convient aux acheteurs qui veulent un appartement près de la plage dans un cadre verdoyant et établi plutôt que dans un immeuble neuf. Il convient aux familles et aux retraités attachés aux piscines, courts et jardins communs, aux propriétaires de résidence secondaire qui veulent pouvoir fermer et partir, et à tous ceux qui sont prêts à rénover pour obtenir un bon appartement à un prix d’entrée plus bas.

Il ne convient pas aux acheteurs qui veulent un bâtiment neuf aux normes énergétiques actuelles, à ceux qui ont besoin de faire leurs courses à pied, à ceux qui recherchent une plage de sable animée, ni à ceux qui veulent un jardin et une piscine privés au prix d’un appartement.

Les points à établir avant de faire une offre, à peu près dans l’ordre où ils comptent :

1. Dans quel immeuble et quelle copropriété se trouve le logement ? Charges, règles et statuts peuvent différer.
2. Quel est le montant des charges de copropriété, et que couvrent-elles ? Par écrit, avec les chiffres réels de l’année dernière.
3. Une derrama est-elle en cours ? Lisez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales.
4. À quelle distance l’immeuble se trouve-t-il de la route côtière ? Écoutez à huit heures un matin de semaine en juillet.
5. Quelle est l’orientation, et sur quoi donne la terrasse ? Jardins et piscines, ou une route et un parking.
6. Le bien est-il conforme à ce qui est déclaré ? Comparez le registre foncier et le cadastre avec l’existant, notamment pour les terrasses fermées.
7. Combien coûterait la rénovation ? Faites établir un devis par une entreprise si le logement est d’origine.
8. Y a-t-il un ascenseur ? Important pour les étages supérieurs et les penthouses.
9. La copropriété autorise-t-elle la location touristique ? Si cela fait partie de votre projet.
10. Quel est le montant de l’IBI et que dit le certificat énergétique ?
11. À quel prix des biens comparables se sont-ils réellement vendus ? Et non à quel prix ils étaient affichés.

Comparer les prix sans comparer l’état. Un appartement rénové et un appartement d’origine dans le même immeuble peuvent varier du simple au double.

Négliger les finances de la copropriété. Les vieux bâtiments et les grands jardins coûtent cher ; une derrama en attente change le prix réel.

Juger le bruit un jour calme. La circulation sur la route côtière ne s’entend pas de la même façon un jour de semaine en été.

S’attendre à une plage de sable. La plage est ici plus calme et plus caillouteuse que plus à l’est.

Supposer que la terrasse peut être fermée. Les modifications extérieures nécessitent l’accord de la copropriété.

Où se trouve El Presidente ?

À l’extrémité est d’Estepona, entre la route côtière et la mer, entre Benamara à l’ouest et Atalaya à l’est. Le quartier fait partie du New Golden Mile.

El Presidente est-il à Marbella ou à Estepona ?

À Estepona. Marbella commence plus à l’est, de l’autre côté du fleuve Guadalmina.

Quels types de biens y trouve-t-on ?

Surtout des appartements et des penthouses dans des immeubles bas, avec quelques maisons mitoyennes et un petit nombre de villas.

Combien coûte un appartement ?

Les prix affichés récents vont d’environ 545 000 € pour un appartement à rénover à environ 1,55 million d’euros pour un appartement de trois chambres entièrement rénové. Les villas démarrent à environ 3,9 millions d’euros.

Peut-on aller à la plage à pied ?

Oui, depuis la plus grande partie d’El Presidente, en 5 à 10 minutes environ.

La résidence est-elle fermée ?

Les résidences d’appartements et de maisons mitoyennes sont fermées, avec accès contrôlé. Les villas individuelles comptent sur leurs propres murs et leur propre sécurité : vérifiez ce qui s’applique au logement concerné.

Quels sont les équipements ?

Des jardins communs matures avec fontaines, cinq piscines communes dont une chauffée, et des courts de tennis et de padel.

Quelles taxes paierai-je à l’achat ?

L’impôt sur les transmissions (ITP) de 7 % (6,75 % à partir de 2027, sous réserve d’approbation du budget régional), plus environ 1 à 1,5 % de frais de notaire, de registre et d’avocat. Consultez notre page sur la taxe d’achat immobilier pour le taux en vigueur.

Puis-je louer mon appartement à des vacanciers ?

Uniquement avec une licence touristique délivrée par la Junta de Andalucía, et seulement si les statuts de la copropriété l’autorisent. La location longue durée est en général plus simple.

Selon nous, El Presidente est l’une des adresses offrant le meilleur rapport qualité-prix du New Golden Mile pour un appartement au bord de la mer. Ce que vous achetez, ce n’est pas un bâtiment mais un cadre : quarante ans de jardins, de l’espace entre les immeubles, des piscines et des courts, et la plage à quelques minutes.

Le quartier n’est pas neuf, et il ne faut pas l’acheter comme s’il l’était. Beaucoup d’appartements demandent des travaux, et les bâtiments de la copropriété doivent être entretenus. La différence entre un bon achat et un achat moyen tient généralement à trois choses : l’emplacement de l’immeuble, l’état de l’appartement et la santé financière de la copropriété.

Si vous voulez un immeuble neuf avec piscine sur le toit, regardez les programmes récents des environs. Si vous voulez rejoindre la mer à pied à travers les jardins, regardez ici.

À El Presidente, la connaissance du terrain change le résultat. Quels immeubles sont calmes, quelles copropriétés sont bien gérées, et si un prix correspond à un appartement fini ou à un projet : rien de tout cela ne figure dans l’annonce.

Nous vendons des biens sur tout le New Golden Mile et connaissons bien El Presidente. Nous préférons vous dire avant une offre qu’un logement ne vous convient pas plutôt qu’après.

Vous pouvez consulter les biens à vendre à El Presidente actuellement disponibles, dont notre appartement et notre penthouse rénovés. Si vous souhaitez que nous vous fassions découvrir les jardins, quelques immeubles et le chemin jusqu’à la plage, ou que nous vous donnions un avis honnête sur un appartement précis avant de faire une offre, contactez-nous.