El Presidente: Käuferleitfaden für die Gartenanlage am Meer an der Neuen Goldenen Meile

Die meisten Käufer, die sich an der Neuen Goldenen Meile umsehen, beginnen mit den neuen Apartmentanlagen zwischen San Pedro und Estepona: Glasbalkone, Pools auf dem Dach, höchstens fünf Jahre alt. El Presidente ist das Gegenteil. Die Anlage besteht seit Jahrzehnten, sie ist niedrig gebaut, und ihre Gärten hatten vierzig Jahre Zeit zu wachsen.

El Presidente ist eine große Wohnanlage auf der Strandseite der Küstenstraße, am östlichen Ende von Estepona. Hier stehen Apartmenthäuser mit zwei und drei Etagen, Reihenhäuser und einige Villen, umgeben von tropischen Gärten, Brunnen und Pools. Von den meisten Stellen aus erreichen Sie das Meer zu Fuß.

Dieser Leitfaden richtet sich an alle, die entscheiden möchten, ob El Presidente zu ihnen passt. Er zeigt, wie die Anlage aufgebaut ist, was Kauf und Unterhalt kosten und welche Fragen Sie vor einem Angebot stellen sollten.

Eine einzige Zahl für die Kaufkosten nennen wir Ihnen nicht. Steuern, Gemeinschaftskosten und laufende Kosten hängen von der Immobilie und vom Käufer ab. Die folgenden Zahlen dienen daher der Orientierung und sind keine Rechts- oder Steuerberatung.

El Presidente liegt am östlichen Ende von Estepona, zwischen der Küstenstraße und dem Meer. Die Westgrenze bildet der Arroyo de Dos Hermanas, dahinter liegt Benamara. Im Osten trennt die Avenida Hacienda del Sol die Anlage von Atalaya und Isdabe, noch weiter östlich folgen Casasola und der Fluss Guadalmina.

Die Anlage gehört zu den Wohngebieten der Neuen Goldenen Meile, dem Küstenabschnitt zwischen San Pedro und Estepona. Landeinwärts, auf der anderen Seite der Küstenstraße, liegen Cancelada, El Paraíso und das Golftal.

Die Lage passt zu Käufern, deren Alltag sich zwischen Estepona und San Pedro abspielt. Sie liegt westlich des Verkehrs von Marbella. Das ist ein Vorteil für Estepona, Sotogrande oder Gibraltar und kostet Zeit in Richtung Málaga.

El Presidente ist vor allem eine Apartmentanlage. Die meisten Wohnungen liegen in niedrigen Blöcken mit zwei oder drei Etagen: Gartenwohnungen im Erdgeschoss, Wohnungen in den mittleren Etagen und Penthäuser mit Dachterrassen. Dazwischen stehen Reihenhäuser und, zum Strand hin, eine kleinere Zahl freistehender Villen auf eigenen Grundstücken.

Die Anlage wurde ab den 1980er-Jahren in Bauabschnitten im traditionellen andalusischen Stil errichtet: weiße Wände, Terrakottadächer, Bögen und Holzbalkone. Besonders ist das Gemeinschaftsgelände. Die Gärten sind gewachsen und tropisch, mit Rasenflächen, Palmen und Pinien, dazu eine Folge von Wassergärten und Brunnen nach dem Vorbild der Alhambra in Granada.

Apartments und Penthäuser in El Presidente

Die Apartments sind nach heutigen Maßstäben großzügig, meist mit zwei oder drei Schlafzimmern und 110 bis 160 m² Wohnfläche, mit überdachten Terrassen zu den Gärten. Viele sind im Originalzustand und innen veraltet. Die besten wurden komplett renoviert. Das ist der Hauptgrund für die sehr große Preisspanne.

Aktuelle Beispiele zeigen die Spanne:

• Unrenovierte Penthäuser mit zwei Schlafzimmern und 110 bis 144 m² wurden für 545.000 € bis 650.000 € angeboten.
• Ein unrenoviertes Apartment mit drei Schlafzimmern in mittlerer Etage und 129 m² wurde für 675.000 € angeboten.
• Unser renoviertes Penthouse mit drei Schlafzimmern, MH9377, 204 m², wird für 995.000 € angeboten.
• Unser komplett renoviertes Apartment mit drei Schlafzimmern, MH9425, 130 m² plus 30 m² Terrasse nach Südosten über den Gärten, wird für 1.550.000 € angeboten.
• Unser komplett renoviertes Reihenhaus in erster Strandlinie mit vier Schlafzimmern, MH8942, 255 m² auf drei Ebenen plus 54 m² Südterrassen mit Meerblick, wird für 2.100.000 € angeboten, reduziert von 2.599.000 €.

Villen in El Presidente

Villen gibt es weniger, und sie kommen selten auf den Markt. Eine Villa mit fünf Schlafzimmern in zweiter Strandlinie, 539 m² Wohnfläche auf einem Grundstück von 1.260 m², wurde kürzlich für 3.950.000 € angeboten. In dieser Preisklasse sehen sich Käufer auch Casasola und Guadalmina Baja an.

Dies sind Angebotspreise aus Inseraten des Jahres 2026, keine tatsächlichen Verkaufspreise.

Das Leben in El Presidente ist ruhig und grün und dreht sich um die Gärten und den Strand. Viele Eigentümer wohnen das ganze Jahr hier. Dadurch wirkt die Anlage mehr wie ein Wohnviertel als die meisten Ferienanlagen an dieser Küste.

Gärten, Pools und Plätze

Das Gemeinschaftsgelände ist der Grund, warum die meisten hier kaufen. Wege führen zwischen den Blöcken durch Rasenflächen, Palmen und alte Pinien, vorbei an Teichen und Brunnen. Es gibt fünf Gemeinschaftspools, einer davon beheizt, sowie Tennis- und Padelplätze für die Bewohner.

Der Strand

Der Strand ist von den meisten Blöcken etwa 5 bis 10 Minuten zu Fuß entfernt. Er ist ruhiger als die Strände näher an Puerto Banús, mit dunklerem Sand und stellenweise Steinen. An ruhigen Tagen eignet er sich gut zum Schwimmen und Schnorcheln. Strandbars am Ufer und im benachbarten Saladillo bieten Mittagessen und Getränke.

Golf

El Paraíso, Atalaya und die Plätze des Golftals liegen wenige Minuten landeinwärts, Guadalmina etwa zehn Minuten östlich. Die Clubmitgliedschaft ist unabhängig vom Besitz einer Immobilie in der Nähe. Unser Leitfaden zu El Paraíso beschreibt die nächstgelegene Golfgemeinde.

Schulen

Mehrere internationale Schulen liegen etwa 10 bis 20 Autominuten entfernt, in Estepona, El Paraíso, San Pedro und Nueva Andalucía. Gebühren, Lehrpläne und Wartelisten behandelt unser Leitfaden zu internationalen Schulen.

Gesundheitsversorgung

Arztpraxen und Apotheken gibt es in Isdabe, Cancelada und San Pedro. Estepona hat ein öffentliches Krankenhaus, die größeren Privatkliniken liegen in und um Marbella, etwa 20 bis 30 Minuten entfernt. Unser Leitfaden zur Gesundheitsversorgung in Marbella erklärt, wie öffentliches und privates System zusammenwirken.

Einkaufen und Alltag

El Presidente selbst ist ein reines Wohngebiet. Der nächste Supermarkt und Cafés befinden sich im Einkaufszentrum von Isdabe, wenige Minuten östlich. Mehr Auswahl gibt es in Cancelada, San Pedro und Estepona. Für die meisten Erledigungen brauchen Sie das Auto.

El Presidente gehört zum Bezirk Benamara–Atalaya in Estepona. Dort lagen die Angebotspreise im September 2026 im Durchschnitt bei 4.314 € pro m², 9,8 % mehr als im Vorjahr. Estepona insgesamt lag bei durchschnittlich 5.021 € pro m², ein Plus von 17,1 %.

Innerhalb von El Presidente verbirgt der Durchschnitt eine große Spanne. Unrenovierte Apartments liegen bei etwa 3.800 € bis 5.900 € pro m², ein komplett renoviertes Apartment in guter Lage kann 9.000 € pro m² oder mehr erreichen. Der Unterschied ergibt sich vor allem aus Kosten und Qualität der Renovierung, dazu aus Ausrichtung und Blick über die Gärten.

Angebotspreise sind keine Verkaufspreise. Ihr Makler kann die tatsächlichen Preise für die Blöcke, die Sie interessieren, aus Notar- und Grundbuchdaten ermitteln.

El Presidente ist ein Wiederverkaufsmarkt. Käufer zahlen daher Grunderwerbsteuer statt Mehrwertsteuer.

Auf Bestandsimmobilien in Andalusien fällt die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales an, die ITP.Der Satz beträgt derzeit 7 %. Im September 2026 hat die Junta de Andalucía eine Senkung auf 6,75 % ab 2027 angekündigt, die noch mit dem Landeshaushalt beschlossen werden muss. Da sich der Satz ändert, führen wir den aktuellen Wert auf einer eigenen Seite: siehe Grunderwerbsteuer in Andalusien.

Zusätzlich zur Steuer sollten Sie Notar, Grundbuch, Ihren Anwalt und bei einer Finanzierung die Kosten der Bank einplanen. Ein bis eineinhalb Prozent des Kaufpreises sind ein vernünftiger Richtwert.

Das Finanzamt kann die ITP auf Basis des katastermäßigen valor de referencia statt des gezahlten Preises festsetzen, wenn der Referenzwert höher ist. Prüfen Sie ihn daher, bevor Sie einen Preis vereinbaren. Käufer, die in Spanien nicht steuerlich ansässig sind, sollten sich zur Einkommensteuer für Nichtresidenten, der IRNR, beraten lassen. Sie gilt für eine Zweitimmobilie, unabhängig davon, ob Sie sie vermieten.

In El Presidente bezahlen Sie für die Gärten. Ein großes Gelände, mehrere Pools, Plätze und Brunnen sind teuer im Unterhalt, und das spiegelt sich in den Gemeinschaftskosten wider.

Gemeinschaftskosten. Bei unseren aktuellen Angeboten reichen sie von etwa 330 € im Monat für ein Penthouse mit drei Schlafzimmern bis 814 € im Monat für ein Reihenhaus in erster Linie. Lassen Sie sich den aktuellen Betrag schriftlich geben, dazu, was er abdeckt und ob Sicherheitsdienst, Gärten, Pools und Plätze enthalten sind. Die Kosten richten sich nach der Größe der Wohnung und ihrem Anteil an der Gemeinschaft.

Derramas. Bei Gebäuden aus den 1980er- und 1990er-Jahren stehen Investitionen in Dächer, Fassaden, Leitungen, Aufzüge und Pooltechnik an. Fragen Sie, ob kürzlich eine Sonderumlage, eine derrama, beschlossen wurde oder geplant ist. Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen geben Auskunft.

IBI. Die kommunale Grundsteuer legt Estepona fest. Bei unseren aktuellen Angeboten liegt sie bei etwa 1.070 € bis 1.300 € pro Jahr. Lassen Sie sich vom Verkäufer den Beleg des Vorjahres zeigen.

Renovierung. Ein Apartment im Originalzustand braucht eine neue Küche und neue Bäder, Klimaanlage, Verglasung und Elektrik. Kalkulieren Sie diese Arbeiten, bevor Sie es mit einem fertig renovierten vergleichen.

Keines davon ist ein Grund, El Presidente zu meiden. Alle unterscheiden sich von Block zu Block. Prüfen Sie also die Immobilie, nicht die Anlage.

1. Lärm

Die Küstenstraße verläuft am oberen Rand von El Presidente. In den Blöcken direkt daneben hört man den Verkehr, vor allem im Berufsverkehr und im Sommer. Die Blöcke zum Strand hin und in der Mitte der Gärten sind ruhiger. Kommen Sie an einem Werktag im Juli um acht Uhr morgens und hören Sie von der Terrasse aus.

2. Das Alter des Gebäudes

Die meisten Blöcke sind 35 bis 40 Jahre alt. Fragen Sie nach dem Zustand von Dächern, Fassaden, Leitungen und Aufzügen und ob die Gemeinschaft einen Instandhaltungsplan hat. Prüfen Sie, ob das, was Sie kaufen, mit Grundbuch und Kataster übereinstimmt, vor allem bei geschlossenen Terrassen und Dachaufbauten von Penthäusern.

3. Hochwasser und Küste

Der Arroyo de Dos Hermanas verläuft entlang der Westgrenze. Lassen Sie Ihren Anwalt die konkrete Immobilie im nationalen Hochwasserzonen-Viewer Spaniens (SNCZI) prüfen und bestätigen, dass sie zu normalen Bedingungen versicherbar ist. Immobilien nahe am Strand können außerdem in den Schutzzonen der Ley de Costas liegen. Das kann einschränken, was Sie außen verändern dürfen.

4. Was Sie renovieren dürfen

Eine moderate Renovierung innerhalb eines Apartments ist meist unkompliziert. Alles, was das Äußere verändert, etwa Fenster, das Schließen einer Terrasse oder Arbeiten auf einer Dachterrasse, braucht die Zustimmung der Gemeinschaft und muss zum Rest der Anlage passen. Fragen Sie nach, bevor Sie kalkulieren.

In El Presidente wird vor allem zum Selbstnutzen gekauft, die Anlage lässt sich aber in zwei Märkten gut vermieten.

Die Ferienvermietung ist im Sommer am stärksten. Dann passt eine Gartenwohnung nahe am Strand, mit Pools und Plätzen, gut zu Familien auf Urlaub. Sie braucht eine touristische Lizenz der Junta de Andalucía. Seit dem 3. April 2025 benötigt ein Eigentümer in einer Gemeinschaft für den Beginn der Ferienvermietung in der Regel die vorherige Zustimmung der Gemeinschaft, und zwar von drei Fünfteln der Eigentümer, die drei Fünftel der Miteigentumsanteile vertreten. Prüfen Sie daher die Statuten vor dem Kauf.

Die Langzeitvermietung eignet sich für Familien und Berufstätige, die an die Küste ziehen. Die Nachfrage nach gepflegten Apartments zwischen Estepona und San Pedro ist das ganze Jahr über stabil.

Netto ist die Rendite bescheiden. Gemeinschaftskosten, IBI, Versicherung, Verwaltung und Leerstand gehen ab, und Eigentümer ohne Wohnsitz in Spanien zahlen spanische Steuer auf Mieteinnahmen. Ein renoviertes Apartment vermietet sich schneller und zu einer besseren Miete als eines im Originalzustand.

Straßen. Die Küstenstraße verläuft am oberen Rand von El Presidente, die mautpflichtige AP-7 liegt wenige Minuten landeinwärts. Fahren Sie Ihre übliche Strecke zu der Uhrzeit, zu der Sie sie nutzen werden, bevor Sie kaufen.

Öffentliche Verkehrsmittel. Busse entlang der Küstenstraße halten in der Nähe und fahren nach Estepona, San Pedro und Marbella. Ansonsten ist dies eine Gegend fürs Auto.

Zu Fuß und mit dem Rad. Innerhalb von El Presidente und hinunter zum Strand geht man bequem zu Fuß. Der Küstenweg von Estepona verläuft an weiten Teilen des Ufers, sodass Sie am Meer entlang spazieren oder Rad fahren können.

Internet. Die Glasfaserversorgung ist im Allgemeinen gut, lassen Sie sie aber für die konkrete Immobilie bestätigen.

Wer sich hier umsieht, betrachtet meist auch drei Nachbarn an der Neuen Goldenen Meile: Benamara im Westen, Casasola im Osten und El Paraíso im Hinterland.

Für wen El Presidente geeignet ist

Die Anlage passt zu Käufern, die ein Apartment am Strand in gewachsener, grüner Umgebung suchen statt in einem Neubau. Sie passt zu Familien und Ruheständlern, die Gemeinschaftspools, Plätze und Gärten schätzen, zu Zweitwohnungsbesitzern, die abschließen und abreisen möchten, und zu allen, die gern renovieren, um ein gutes Apartment zu einem niedrigeren Einstiegspreis zu bekommen.

Nicht geeignet ist sie für Käufer, die einen Neubau mit modernen Energiestandards wollen, für alle, die zu Fuß einkaufen müssen, für Käufer, die einen belebten Sandstrand suchen, und für alle, die einen privaten Garten mit Pool zu Apartmentpreisen erwarten.

Was Sie vor einem Angebot klären sollten, ungefähr in der Reihenfolge ihrer Bedeutung:

1. In welchem Block und welcher Gemeinschaft liegt die Immobilie? Kosten, Regeln und Statuten können sich unterscheiden.
2. Wie hoch sind die Gemeinschaftskosten, und was decken sie ab? Schriftlich, mit den tatsächlichen Zahlen des Vorjahres.
3. Steht eine derrama an? Lesen Sie die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen.
4. Wie nah liegt der Block an der Küstenstraße? Hören Sie an einem Werktag im Juli um acht Uhr morgens hin.
5. Wohin ist die Wohnung ausgerichtet, und worauf blickt die Terrasse? Auf Gärten und Pools oder auf Straße und Parkplatz.
6. Entspricht der Bestand der Rechtslage? Vergleichen Sie Grundbuch und Kataster mit dem Gebauten, vor allem bei geschlossenen Terrassen.
7. Was würde eine Renovierung kosten? Holen Sie ein Angebot eines Bauunternehmers ein, wenn die Immobilie im Originalzustand ist.
8. Gibt es einen Aufzug? Wichtig für obere Etagen und Penthäuser.
9. Erlaubt die Gemeinschaft Ferienvermietung? Falls das in irgendeiner Form zu Ihren Plänen gehört.
10. Wie hoch ist die IBI, und wie sieht der Energieausweis aus?
11. Zu welchem Preis wurden vergleichbare Immobilien tatsächlich verkauft? Nicht, wofür sie angeboten wurden.

Preise vergleichen, ohne den Zustand zu vergleichen. Ein renoviertes und ein unrenoviertes Apartment im selben Block können im Preis um das Doppelte auseinanderliegen.

Die Finanzen der Gemeinschaft ignorieren. Alte Gebäude und große Gärten kosten Geld; eine anstehende derrama verändert den tatsächlichen Preis.

Den Lärm an einem ruhigen Tag beurteilen. Der Verkehr auf der Küstenstraße klingt an einem Werktag im Sommer anders.

Einen Sandstrand erwarten. Der Strand ist hier ruhiger und steiniger als weiter östlich.

Annehmen, dass die Terrasse geschlossen werden darf. Änderungen am Äußeren brauchen die Zustimmung der Gemeinschaft.

Wo liegt El Presidente?

Am östlichen Ende von Estepona, zwischen der Küstenstraße und dem Meer, zwischen Benamara im Westen und Atalaya im Osten. Die Anlage gehört zur Neuen Goldenen Meile.

Liegt El Presidente in Marbella oder in Estepona?

In Estepona. Marbella beginnt weiter östlich, jenseits des Flusses Guadalmina.

Welche Immobilientypen gibt es?

Überwiegend Apartments und Penthäuser in niedrigen Blöcken, dazu einige Reihenhäuser und eine kleine Zahl von Villen.

Was kostet ein Apartment?

Die aktuellen Angebotspreise reichten von etwa 545.000 € für ein Apartment zum Renovieren bis etwa 1,55 Mio. € für ein komplett renoviertes Apartment mit drei Schlafzimmern. Villen beginnen bei etwa 3,9 Mio. €.

Kann man zu Fuß zum Strand gehen?

Ja, von den meisten Teilen von El Presidente aus in etwa 5 bis 10 Minuten.

Ist die Anlage umzäunt?

Die Apartment- und Reihenhausanlagen sind umzäunt und haben eine Zugangskontrolle. Freistehende Villen sind auf eigene Mauern und Sicherheitsmaßnahmen angewiesen. Prüfen Sie also, was für die konkrete Immobilie gilt.

Welche Einrichtungen gibt es?

Gewachsene Gemeinschaftsgärten mit Brunnen, fünf Gemeinschaftspools, darunter ein beheizter, sowie Tennis- und Padelplätze.

Welche Steuern zahle ich beim Kauf?

Grunderwerbsteuer (ITP) von 7 % (6,75 % ab 2027, sofern mit dem Landeshaushalt beschlossen), dazu etwa 1 bis 1,5 % für Notar, Grundbuch und Anwalt. Den aktuellen Satz finden Sie auf unserer Seite zur Grunderwerbsteuer.

Kann ich mein Apartment an Urlauber vermieten?

Nur mit einer touristischen Lizenz der Junta de Andalucía und nur, wenn die Statuten der Gemeinschaft es erlauben. Die Langzeitvermietung ist in der Regel einfacher.

Aus unserer Sicht ist El Presidente eine der Adressen mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis an der Neuen Goldenen Meile für ein Apartment am Meer. Sie kaufen hier kein Gebäude, sondern eine Umgebung: vierzig Jahre gewachsene Gärten, Raum zwischen den Blöcken, Pools und Plätze und den Strand wenige Minuten entfernt.

Die Anlage ist nicht neu, und man sollte sie auch nicht so kaufen, als wäre sie es. Viele Apartments müssen renoviert werden, und die Gebäude der Gemeinschaft brauchen Pflege. Der Unterschied zwischen einem guten und einem durchschnittlichen Kauf hängt meist an drei Dingen: der Lage des Blocks, dem Zustand des Apartments und der finanziellen Lage der Gemeinschaft.

Wenn Sie einen Neubau mit Pool auf dem Dach suchen, sehen Sie sich die neueren Anlagen in der Nähe an. Wenn Sie durch Gärten zum Meer gehen möchten, sehen Sie sich hier um.

In El Presidente macht Ortskenntnis den Unterschied. Welche Blöcke ruhig sind, welche Gemeinschaften gut geführt werden und ob ein Preis ein fertiges Apartment oder ein Projekt widerspiegelt, steht nicht im Inserat.

Wir verkaufen Immobilien an der gesamten Neuen Goldenen Meile und kennen El Presidente gut. Wir sagen Ihnen lieber vor einem Angebot, dass eine Immobilie nicht zu Ihnen passt, als danach.

Sehen Sie sich die aktuellen Immobilien zum Verkauf in El Presidente an, darunter unser renoviertes Apartment und Penthouse. Wenn wir Ihnen die Gärten, einige Blöcke und den Weg zum Strand zeigen sollen oder Sie vor einem Angebot eine ehrliche Meinung zu einem bestimmten Apartment wünschen, kontaktieren Sie uns.