Impuesto sobre la compra de vivienda en Andalucía: lo que realmente paga y lo que va a cambiar

Todo comprador en Marbella se plantea tarde o temprano la misma pregunta: ¿cuánto voy a pagar realmente además del precio de compra?

En la adquisición de una vivienda de segunda mano, el principal coste adicional suele ser el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, conocido como ITP. Y a partir de 2027, este tipo impositivo está previsto que cambie.

El 24 de septiembre de 2026, Carolina España, consejera de Economía, Hacienda y Fondos Europeos de la Junta de Andalucía, anunció que el presupuesto autonómico para 2027 contempla una reducción del tipo general del ITP aplicable a las operaciones inmobiliarias, que pasaría del 7 % al 6,75 %. También se anunciaron cambios en los límites de valor que permiten acceder a determinados tipos reducidos.

Hasta que la nueva medida sea aprobada y entre en vigor, el tipo general del ITP aplicable a la vivienda de segunda mano en Andalucía continúa siendo del 7 %.

Esta guía está concebida como una referencia para conocer los costes e impuestos asociados a la compra de una propiedad en Marbella y la Costa del Sol. Actualizaremos las cifras a medida que cambie la normativa. Para una visión completa del proceso de adquisición, consulte nuestra guía para comprar una propiedad en Marbella, que remite a esta página para consultar las cifras fiscales más recientes en lugar de repetir información que podría quedar desactualizada.

Tanto si está pensando en comprar ahora como si está planificando una futura adquisición, aquí encontrará en un único lugar las cifras vigentes y podrá calcular mejor qué costes debe prever además del precio de compra.

En la compra de una vivienda de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP, se aplica actualmente en Andalucía a un tipo general del 7 %. Si se añaden los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y honorarios de abogado, es razonable prever un presupuesto total de aproximadamente entre el 8 % y el 9 % adicional al precio de compra.

En una vivienda de obra nueva adquirida directamente al promotor no se aplica, por regla general, el ITP. La operación está sujeta normalmente a un 10 % de IVA, al que se añade el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD, cuyo tipo general en Andalucía es actualmente del 1,2 %. Esto supone una carga fiscal del 11,2 % del precio de compra. Incluyendo los demás gastos habituales de adquisición, un presupuesto global de aproximadamente entre el 12 % y el 13 % adicional al precio de compra constituye una estimación razonable.

En determinados supuestos existen tipos reducidos de ITP. Puede aplicarse un tipo del 6 % cuando la vivienda se destina a residencia habitual del comprador y su valor no supera los 150.000 euros.

También puede aplicarse un tipo reducido del 3,5 %, sujeto al cumplimiento de determinados requisitos, a compradores menores de 35 años, víctimas de violencia de género o de terrorismo y a determinadas adquisiciones en municipios con problemas de despoblación. En estos casos, la vivienda debe destinarse a residencia habitual y su valor no debe superar los 150.000 euros.

Para personas con un grado de discapacidad reconocido de al menos el 33 % y para miembros de familias numerosas, el tipo del 3,5 % puede aplicarse a la adquisición de una vivienda habitual con un valor de hasta 250.000 euros.

Para 2027 se han anunciado dos cambios principales, aunque solo uno tendrá un impacto directo para la mayoría de los compradores en el mercado inmobiliario de Marbella.

El tipo general del ITP pasará del 7 % al 6,75 %. Para la mayoría de quienes adquieren una vivienda de segunda mano en Marbella, este es el cambio más relevante, ya que el tipo general no está limitado a los inmuebles de menor valor. La Junta de Andalucía también ha anunciado su intención de continuar reduciendo progresivamente este tipo a lo largo de la legislatura, con el objetivo de alcanzar el 6 %.

El segundo cambio afecta a los tipos reducidos aplicables a determinadas adquisiciones de vivienda habitual. El límite de valor para beneficiarse del tipo del 6 % pasará de 150.000 a 200.000 euros. Para el tipo del 3,5 %, aplicable bajo determinadas condiciones a menores de 35 años, víctimas de violencia de género o de terrorismo y a determinadas adquisiciones en municipios con problemas de despoblación, el límite también aumentará de 150.000 a 200.000 euros.

Para personas con discapacidad y familias numerosas, el límite correspondiente pasará de los actuales 250.000 a 300.000 euros.

Según las estimaciones de la Junta de Andalucía, alrededor de 146.500 personas podrían beneficiarse en 2027 de las medidas fiscales anunciadas en materia de vivienda. De ellas, aproximadamente 138.000 se beneficiarían directamente de la reducción del tipo general del ITP.

Para poner esta evolución en contexto, en 2021 Andalucía eliminó el anterior sistema progresivo, que contemplaba tipos generales del 8 %, 9 % y 10 %, y lo sustituyó por un tipo general único del 7 %.

Para un comprador en Marbella que no reúna los requisitos para beneficiarse de alguno de los tipos reducidos, la cifra clave es, por tanto, sencilla: el tipo general del ITP es actualmente del 7 % y está previsto que pase al 6,75 % en 2027.

El cuarto de punto parece poca cosa hasta que se aplica a una operación real.

Que un ahorro de ese orden cambie una decisión es otra cuestión. Para la mayoría de compradores en estos niveles no será determinante, pero es dinero real y debe figurar en el presupuesto.

Las viviendas de segunda mano están sujetas, por regla general, al ITP, mientras que las viviendas de obra nueva adquiridas directamente al promotor tributan por IVA y AJD. Por tanto, una reducción del ITP amplía la diferencia fiscal entre ambas opciones.

Actualmente, el tipo general del ITP para una vivienda de segunda mano en Andalucía es del 7 %. En una vivienda de obra nueva, la combinación del 10 % de IVA y el 1,2 % de AJD supone una carga fiscal del 11,2 % del precio de compra. La diferencia es ya de 4,2 puntos porcentuales.

Si el tipo general del ITP llegara al 6 % y la fiscalidad aplicable a la obra nueva se mantuviera sin cambios, esa diferencia aumentaría hasta los 5,2 puntos porcentuales.

En una compra de 5 millones de euros, el impacto es considerable. Con los tipos actuales, la carga fiscal de una vivienda de obra nueva es 210.000 euros superior a la de una vivienda de segunda mano adquirida por el mismo precio. Con un ITP del 6 %, esa diferencia ascendería a 260.000 euros.

Esto no significa que la obra nueva sea una peor opción. Una mayor eficiencia energética, instalaciones y estándares técnicos actuales, menores necesidades inmediatas de mantenimiento o reforma y las garantías legales aplicables a las viviendas de nueva construcción son factores que también deben tenerse en cuenta.

Sin embargo, al comparar una promoción de obra nueva con una vivienda de segunda mano de precio similar, conviene valorar no solo el precio anunciado, sino también la fiscalidad aplicable a cada operación. Si las reducciones anunciadas del ITP se aplican según lo previsto y la fiscalidad de la obra nueva permanece sin cambios, esta diferencia fiscal seguirá aumentando.

El valor de referencia catastral sigue siendo relevante. En la compra de una vivienda de segunda mano, el ITP se calcula, por regla general, tomando como base el mayor de estos importes: el precio de compra, el valor declarado por las partes o el valor de referencia asignado al inmueble por el Catastro. Por tanto, una propiedad negociada por debajo de su valor de referencia puede seguir tributando sobre este último si es superior.

Esta distinción es importante. Una reducción del tipo del ITP no modifica la base imponible. Antes de formalizar la compra de una vivienda de segunda mano, compradores y abogados deberían comprobar el valor de referencia del inmueble en lugar de asumir que el precio de compra acordado será automáticamente la base utilizada para calcular el impuesto.

La fiscalidad de la obra nueva tampoco cambia como consecuencia de la rebaja anunciada del ITP. El IVA es un impuesto estatal y, por tanto, la medida de la Junta de Andalucía no modifica el tipo aplicable a la compra de vivienda nueva. En la primera entrega de una vivienda nueva por parte del promotor, el tipo aplicable es generalmente del 10 %.

Los demás gastos asociados a la adquisición tampoco se ven afectados. Los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y honorarios de abogado deben seguir presupuestándose por separado. Lo mismo ocurre con los gastos recurrentes de la propiedad, como el IBI, la tasa de basuras, los gastos de comunidad y suministros, el seguro y, cuando corresponda, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Ninguno de ellos se ve alterado por la reducción anunciada del ITP.

Se trata de una medida anunciada en el marco del presupuesto andaluz para 2027 y todavía no de una modificación del tipo actualmente vigente. El presupuesto debe tramitarse y aprobarse en el Parlamento de Andalucía. Según lo anunciado por la Junta, el nuevo tipo del ITP está previsto que entre en vigor en 2027.
Hasta que la medida sea definitivamente aprobada y entre en vigor, el tipo general del ITP continúa siendo del 7 %. Si formaliza la compra de una vivienda de segunda mano antes de que el nuevo tipo sea efectivo, seguirá siendo aplicable el tipo general vigente del 7 %.
Si la firma de su operación está prevista en torno al cambio de año, conviene consultar con su abogado qué tipo resultará aplicable en función de la fecha en la que se produzca el devengo del impuesto. Cada operación tiene sus particularidades, por lo que tanto el tipo aplicable como la base imponible deberían confirmarse siempre con su abogado o asesor fiscal antes de la firma.
A los niveles de precio habituales en Marbella, incluso una diferencia de un cuarto de punto puede representar una cantidad significativa. En una compra de 2 millones de euros equivale a 5.000 euros y, en una de 5 millones, a 12.500 euros.

¿Qué es el ITP?

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el impuesto que se paga al comprar una vivienda usada en España. Es un impuesto autonómico, por lo que el tipo varía según la comunidad autónoma y Andalucía fija el suyo.

¿Cuál es el tipo actual en Andalucía?

El tipo general es del 7 %. Un tipo reducido del 6 % y uno superreducido del 3,5 % se aplican en supuestos concretos, actualmente con un límite de valor de 150.000 euros, que sube a 250.000 euros para compradores con discapacidad y familias numerosas.

¿Cuándo baja el tipo al 6,75 %?

A partir de 2027, dentro del presupuesto autonómico de ese año y sujeto a aprobación parlamentaria.

¿Llegará realmente al 6 %?

Ese es el compromiso anunciado: un cuarto de punto cada año durante el resto de la legislatura. Es una intención política y no un calendario legislado, así que conviene entenderlo como una dirección y no como una certeza.

¿Afecta el cambio a la compra de obra nueva?

No. La obra nueva comprada al promotor tributa al 10 % de IVA más un 1,2 % de AJD, y el IVA se fija a nivel estatal. A medida que baja el ITP, la diferencia de coste entre obra nueva y vivienda usada se amplía.

Voy a comprar por 2 millones de euros. ¿Estoy incluido en los 146.500 beneficiarios?

No. Esa cifra corresponde principalmente a la subida de los límites de valor de los tipos reducido y superreducido. Lo que le afecta a usted es la rebaja de un cuarto de punto del tipo general, que se aplica a cualquier precio.

¿Debería retrasar mi compra hasta 2027?

Esa es una pregunta para su propio asesor y depende por completo de sus circunstancias. Un cuarto de punto son 2.500 euros en una compra de un millón y 12.500 euros en una de cinco. Es dinero real, pero rara vez compensa el riesgo de perder la vivienda que quiere. No aconsejaríamos a nadie aplazar una buena compra por este motivo.

¿Qué más se paga además del precio?

Notaría, registro y honorarios de abogado, en torno a un 1 % o 2 %. Presupueste alrededor de un 8 % o 9 % sobre el precio en vivienda usada y un 12 % o 13 % en obra nueva. Nuestra guía de compra de propiedades en Marbella explica el proceso completo.

Para la mayoría de los compradores en el mercado inmobiliario de Marbella, la parte más relevante del anuncio es clara: el tipo general del ITP está previsto que baje un cuarto de punto en 2027. Los cambios en los tipos reducidos y sus límites de valor afectan principalmente a otros segmentos del mercado residencial andaluz.

Un cuarto de punto puede parecer una diferencia pequeña, pero a los niveles de precio de Marbella puede traducirse en cantidades significativas. Si la reducción anunciada hasta un tipo general del 6 % llega a aplicarse en su totalidad, el impacto será aún mayor. En la compra de una vivienda de segunda mano por 3 millones de euros, un ITP del 6 % supondría pagar 30.000 euros menos en impuestos que con el tipo actual del 7 %.

Al mismo tiempo, aumentaría la diferencia fiscal entre la obra nueva y la vivienda de segunda mano, dando aún más importancia a los gastos de adquisición al comparar ambas opciones.

Nuestro consejo sigue siendo el mismo: calcule desde el principio el coste total de la compra. Los impuestos suelen representar la partida más importante además del precio del inmueble y pueden estimarse antes de tomar una decisión. Quien compare propiedades de 1, 3 o 5 millones de euros debería fijarse no solo en el precio anunciado, sino también en el coste real de adquisición.

Ese es precisamente el objetivo de esta página: mantener las cifras actualizadas, explicar qué significan en la práctica para el comprador y evitar sorpresas cuando llegue el momento de formalizar la operación.

La Junta de Andalucía ha anunciado su intención de continuar reduciendo el tipo general del ITP a lo largo de la legislatura. Revisaremos y actualizaremos esta página a medida que los cambios sean oficialmente aprobados, para que las cifras reflejen siempre la normativa vigente.

La fiscalidad puede cambiar y cada operación inmobiliaria tiene sus propias particularidades. Antes de formalizar una compra, confirme siempre con su abogado o asesor fiscal tanto el tipo aplicable como la base imponible correspondiente.

Para conocer la evolución del sector con mayor detalle, consulte nuestro informe del mercado inmobiliario de Marbella.

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