La plusvalía municipal en Marbella: cómo funciona tras la reforma

La plusvalía es un impuesto municipal sobre el incremento de valor del suelo de un inmueble, que se paga cada vez que cambia de manos: en una venta, una donación o una herencia. Tras una sentencia del Tribunal Constitucional en 2021, el sistema se reescribió: ahora solo se paga si de verdad hay ganancia, y se puede elegir el más barato de dos métodos de cálculo.

En octubre de 2021 el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el antiguo método de cálculo, porque obligaba a pagar incluso cuando se vendía con pérdidas. El Gobierno reformó el impuesto mediante el Real Decreto-ley 26/2021 en noviembre de 2021. La plusvalía no desapareció: se corrigió.

Si vende por menos de lo que pagó (comparando los precios de las escrituras de compra y venta, o los valores fiscales si son mayores), no hay plusvalía que pagar. Debe declarar la transmisión y acreditar la pérdida con ambas escrituras.

• Método objetivo: el valor catastral del suelo en el momento de la venta, multiplicado por un coeficiente según los años de propiedad. Los coeficientes los fija el Gobierno central y se revisan periódicamente.
• Método de la ganancia real: la ganancia efectiva entre compra y venta, aplicada solo a la parte del suelo (en la misma proporción que el suelo representa en el valor catastral).
• El ayuntamiento aplica su tipo impositivo al resultado, con un máximo legal del 30 %.
• También tributan los inmuebles vendidos antes de un año desde la compra, lo que antes no siempre ocurría.

Para quien compró hace poco o vende con una ganancia moderada, el método real suele salir más barato. En inmuebles con muchos años de propiedad, el método objetivo suele ser menor. Su abogado o gestor puede calcular ambos.

• En una venta: paga el vendedor. Si el vendedor es una persona física no residente, el comprador pasa a ser el responsable legal del impuesto, por lo que el importe se retiene normalmente del precio en la notaría.
• En una herencia o donación: paga el heredero o quien recibe la donación.
• Plazo: 30 días hábiles tras una venta o donación, y seis meses tras un fallecimiento (prorrogables hasta un año a solicitud).

Pida una estimación de la plusvalía antes de fijar el precio, junto con el 19 % de ganancia patrimonial para no residentes o el IRPF para residentes. Forma parte de los gastos del vendedor, junto con los honorarios de agencia y la cancelación de hipoteca, si la hay. Marbella Hills Homes puede ponerle en contacto con un abogado de confianza en la zona que calcule lo que recibirá tras impuestos y gastos.

Este artículo es información general, actualizada en octubre de 2026. Las normas fiscales cambian y cada caso es distinto: confirme siempre su situación con un asesor fiscal o abogado en España antes de tomar decisiones.