La plusvalía municipale à Marbella : comment elle fonctionne depuis la réforme

La plusvalía est un impôt municipal sur l'augmentation de valeur du terrain d'un bien, dû à chaque changement de propriétaire : vente, donation ou succession. Après une décision du Tribunal constitutionnel en 2021, le système a été réécrit : on ne paie désormais que s'il y a réellement un gain, et l'on peut choisir la moins chère de deux méthodes de calcul.

En octobre 2021, le Tribunal constitutionnel espagnol a déclaré l'ancienne méthode de calcul inconstitutionnelle, car elle obligeait à payer même en cas de vente à perte. Le gouvernement a réformé l'impôt par le décret-loi royal 26/2021 en novembre 2021. La plusvalía n'a pas disparu : elle a été corrigée.

Si vous vendez moins cher que vous n'avez acheté (en comparant les prix des actes d'achat et de vente, ou les valeurs fiscales si elles sont supérieures), aucune plusvalía n'est due. Vous devez déclarer la vente et prouver la perte avec les deux actes.

• Méthode objective : la valeur cadastrale du terrain au moment de la vente, multipliée par un coefficient qui dépend du nombre d'années de détention. Les coefficients sont fixés par l'État et révisés périodiquement.
• Méthode du gain réel : le gain effectif entre l'achat et la vente, appliqué à la seule part du terrain (dans la même proportion que le terrain dans la valeur cadastrale).
• La mairie applique son taux au résultat, dans la limite légale de 30 %.
• Les biens revendus moins d'un an après l'achat sont également imposés, ce qui n'était pas toujours le cas auparavant.

Pour un achat récent ou une plus-value modérée, la méthode réelle est souvent plus avantageuse. Pour un bien détenu depuis longtemps, la méthode objective est souvent plus basse. Votre avocat ou gestor peut calculer les deux.

• En cas de vente : le vendeur paie. Si le vendeur est une personne physique non-résidente, l'acheteur devient légalement redevable de l'impôt ; le montant est donc normalement retenu sur le prix chez le notaire.
• En cas de succession ou de donation : l'héritier ou le donataire paie.
• Délai : 30 jours ouvrables après une vente ou une donation, et six mois après un décès (prolongeable jusqu'à un an sur demande).

Demandez une estimation de la plusvalía avant de fixer votre prix, avec l'impôt de 19 % sur la plus-value pour les non-résidents ou l'impôt sur le revenu pour les résidents. Elle fait partie des frais du vendeur, avec les honoraires d'agence et la mainlevée éventuelle d'hypothèque. Marbella Hills Homes peut vous mettre en relation avec un avocat de confiance sur place, qui calculera ce que vous percevrez après impôts et frais.

Cet article est une information générale, mise à jour en octobre 2026. Les règles fiscales évoluent et chaque situation est différente : faites toujours valider votre cas par un conseiller fiscal ou un avocat en Espagne avant d'agir.