Die Plusvalía in Marbella: So funktioniert die Steuer nach der Reform

Die Plusvalía ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks unter einer Immobilie, die bei jedem Eigentümerwechsel anfällt: bei Verkauf, Schenkung oder Erbschaft. Nach einem Urteil des Verfassungsgerichts 2021 wurde das System neu geregelt: Gezahlt wird nur noch bei einem tatsächlichen Gewinn, und man kann die günstigere von zwei Berechnungsmethoden wählen.

Im Oktober 2021 erklärte das spanische Verfassungsgericht die alte Berechnungsmethode für verfassungswidrig, weil auch bei einem Verkauf mit Verlust gezahlt werden musste. Die Regierung reformierte die Steuer im November 2021 mit dem Königlichen Gesetzesdekret 26/2021. Die Plusvalía wurde nicht abgeschafft, sondern korrigiert.

Verkaufen Sie für weniger, als Sie bezahlt haben (Vergleich der Preise in Kauf- und Verkaufsurkunde oder der steuerlichen Werte, falls diese höher sind), fällt keine Plusvalía an. Sie müssen den Verkauf dennoch melden und den Verlust mit beiden Urkunden nachweisen.

• Objektive Methode: der Katasterwert des Bodens zum Verkaufszeitpunkt, multipliziert mit einem Koeffizienten je nach Besitzdauer. Die Koeffizienten legt die Zentralregierung fest und passt sie regelmäßig an.
• Methode des tatsächlichen Gewinns: der reale Gewinn zwischen Kauf und Verkauf, angewandt nur auf den Bodenanteil (im gleichen Verhältnis wie der Boden am Katasterwert).
• Die Gemeinde wendet ihren Steuersatz auf das Ergebnis an, gesetzlich höchstens 30 %.
• Auch Immobilien, die innerhalb eines Jahres nach dem Kauf verkauft werden, sind steuerpflichtig, das war früher nicht immer so.

Bei kürzlich gekauften Immobilien oder moderatem Gewinn ist die tatsächliche Methode oft günstiger, bei langer Besitzdauer meist die objektive. Ihr Anwalt oder Gestor kann beide berechnen.

• Beim Verkauf: Der Verkäufer zahlt. Ist der Verkäufer eine nicht in Spanien ansässige Privatperson, haftet der Käufer gesetzlich für die Steuer; der Betrag wird daher üblicherweise beim Notar vom Kaufpreis einbehalten.
• Bei Erbschaft oder Schenkung: Der Erbe bzw. Beschenkte zahlt.
• Frist: 30 Werktage nach Verkauf oder Schenkung, sechs Monate nach einem Todesfall (auf Antrag bis zu einem Jahr verlängerbar).

Lassen Sie die Plusvalía schätzen, bevor Sie den Preis festlegen, zusammen mit den 19 % Veräußerungsgewinnsteuer für Nichtresidenten bzw. der Einkommensteuer für Residenten. Sie gehört zu den Verkäuferkosten, neben Maklerprovision und gegebenenfalls der Löschung einer Hypothek. Marbella Hills Homes stellt gern den Kontakt zu einem vertrauenswürdigen Anwalt vor Ort her, der berechnet, was Ihnen nach Steuern und Kosten bleibt.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information, Stand Oktober 2026. Steuerregeln ändern sich und jeder Fall ist anders, lassen Sie Ihre Situation vor jeder Entscheidung von einem spanischen Steuerberater oder Anwalt prüfen.