Normas de residencia en España en 2026: lo que los compradores extranjeros deben saber de verdad

Si ha leído algo sobre la residencia en España en los últimos dieciocho meses, es probable que se haya quedado con dos titulares: que la Golden Visa ha muerto, y que España podría gravar a los compradores extracomunitarios con el 100 % del precio de compra. Ambas historias son ciertas en el sentido de que ocurrieron, y ambas se malinterpretan con frecuencia de formas que importan a cualquiera que esté planificando de verdad una mudanza. El fin de la Golden Visa es real, definitivo y cambia la manera de plantearse una compra de vivienda aquí. El impuesto del 100 % es una propuesta seria que lleva más de un año sin avanzar en el Congreso y que hoy no se paga. Aclarar estos dos puntos, y entender qué ha sustituido realmente a la antigua vía de inversión, es el objetivo de esta guía.

Este artículo expone dónde están realmente las cosas en 2026: qué ha cambiado, qué sigue siendo solo una propuesta, los requisitos reales de las vías de visado que continúan abiertas, y qué implica todo ello si una vivienda en Marbella o en la Costa del Sol forma parte de sus planes.

El programa español de residencia para inversores, la "Golden Visa", permitía a los ciudadanos extracomunitarios obtener la residencia invirtiendo al menos 500.000 € en inmuebles españoles, además de otras inversiones que también daban derecho. Estuvo vigente desde 2013 hasta que la Ley Orgánica 1/2025 eliminó formalmente la vía inmobiliaria, con efecto desde el 3 de abril de 2025. El motivo, expuesto con claridad por el Gobierno, fue que alrededor del 94 % de las Golden Visas estaban vinculadas a inversiones inmobiliarias concentradas en mercados de vivienda ya tensionados, y el Gobierno quería separar la vivienda de la residencia por inversión. Las solicitudes presentadas antes de la fecha límite siguen tramitándose conforme a las normas anteriores, y los titulares actuales conservan su situación y sus derechos de renovación, pero desde esa fecha no se admiten nuevas solicitudes.

Lo que esto significa en la práctica: comprar una villa en Marbella, al precio que sea, ya no otorga ningún derecho de residencia. Conviene decirlo con claridad, porque seguimos encontrándonos con compradores que dan por hecho lo contrario, a veces por asesoramiento desactualizado o por artículos que no se han actualizado desde 2024. La compra de una vivienda y el derecho de residencia son hoy dos trámites completamente separados, valorados con criterios completamente distintos, y quien quiera ambas cosas debe planificar ambas.

En enero de 2025, junto con la eliminación de la Golden Visa, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció un paquete de medidas de vivienda que incluía un nuevo impuesto, planteado como de hasta el 100 % del precio de compra, sobre los inmuebles adquiridos por compradores no residentes extracomunitarios. El titular dio la vuelta al mundo y alarmó, comprensiblemente, a compradores británicos, estadounidenses, del Golfo y de otros países fuera de la UE que miraban hacia la costa española.

Este es el estado actual, con honestidad. La medida se presentó en el Congreso como proyecto de ley el 22 de mayo de 2025. En el momento de escribir estas líneas, no se ha debatido ni votado en el Congreso, y quedó fuera del propio paquete de vivienda del Gobierno de enero de 2026. La coalición gobernante en España está en minoría parlamentaria y ha tenido dificultades, según fuentes gubernamentales citadas por Reuters, para reunir los votos necesarios para sacarla adelante. Diversos juristas han planteado además dudas constitucionales y de derecho comunitario sobre una medida que trata de forma distinta a los compradores en función de su residencia y su nacionalidad. Nada de esto significa que la propuesta esté definitivamente enterrada, y seguimos su evolución para nuestros clientes, pero a mediados de 2026 no es ley, no existe fecha de entrada en vigor, y los compradores extracomunitarios pagan hoy los mismos impuestos de compra que antes de enero de 2025. Considérelo una propuesta que conviene vigilar, no un coste que haya que presupuestar.

Sí, sin restricción alguna, exactamente igual que antes. La nacionalidad nunca ha determinado si se puede comprar una vivienda en España, y eso sigue siendo así. Lo único que ha cambiado es el vínculo entre esa compra y la residencia: tener una vivienda aquí está hoy, y lo está desde abril de 2025, completamente desligado de cualquier solicitud de visado o residencia. Si en su decisión de compra pesaba algún motivo relacionado con la residencia, la pregunta práctica se ha desplazado de "cuánto necesito invertir" a "para qué categoría de visado cumplo realmente los requisitos", que es de lo que trata el resto de esta guía.

Para quienes trabajan en remoto y para autónomos cuyo empleador o clientes están fuera de España, el visado de nómada digital sigue siendo una de las vías de residencia más prácticas, y lleva aparejado un incentivo fiscal real: los titulares que cumplan los requisitos pueden acogerse al régimen de la Ley Beckham, un tipo fijo del 24 % en el IRPF sobre rentas de hasta 600.000 €, muy por debajo de los tipos progresivos españoles ordinarios, que pueden alcanzar el 47 %.

El requisito de ingresos para 2026 es de aproximadamente 2.850 € mensuales (unos 34.188 € anuales) para el solicitante principal, fijado en el 200 % del salario mínimo interprofesional (SMI) español y actualizado cada año que el SMI varía; añada en torno al 75 % del SMI para el primer familiar y un 25 % por cada miembro adicional. No más del 20 % de sus ingresos puede proceder de fuentes españolas. Las solicitudes las tramita la UGE-CE (Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos), y el visado puede obtenerse bien en un consulado español en el extranjero (normalmente una autorización inicial de un año), bien desde España si ya se encuentra allí de forma regular (normalmente una autorización de tres años).

Merece la pena conocer dos endurecimientos reales para 2026. El primero: la UGE-CE se reorganizó con un equipo de revisión más especializado tras una ofensiva contra la documentación laboral fraudulenta y las altas no cursadas en la Seguridad Social, y ahora una irregularidad cometida por un representante puede desencadenar la revisión de todos los demás expedientes presentados por ese mismo representante, así que elija con cuidado a sus asesores. El segundo, y más relevante en la práctica: ya no es posible pasar de un visado no lucrativo a un visado de nómada digital estando en España. Si sus circunstancias cambian y necesita cambiar de vía, ahora tendrá que salir del país y volver a solicitarlo desde el extranjero, un cambio real respecto a cómo funcionaba antes.

El visado no lucrativo (NLV) se dirige a un perfil completamente distinto: jubilados y cualquier persona que viva de ingresos pasivos o de sus ahorros y que no tenga intención de trabajar en España en ninguna modalidad, tampoco en remoto. Esta es la distinción clave respecto al visado de nómada digital, y confunde a mucha gente con frecuencia: el NLV prohíbe trabajar, sin excepciones, de modo que un empleado en remoto o un autónomo necesita el visado de nómada digital, no este.

El requisito para 2026 es un mínimo aproximado de 2.400 € mensuales de ingresos pasivos (unos 28.800 € anuales, calculados como el 400 % del indicador IPREM español), acreditados mediante fondos líquidos y de disponibilidad inmediata que deben mantenerse durante toda la residencia, más unos 600 € mensuales por cada familiar adicional. También necesitará un seguro médico privado completo con una aseguradora española, realmente completo, sin copagos, sin franquicias y sin periodos de carencia, además de un certificado de antecedentes penales sin anotaciones. La tramitación suele durar de uno a tres meses desde la presentación en el consulado, aunque varía notablemente de un consulado a otro; algunos, como los de Houston, Miami y Chicago, han sido por lo general más rápidos que otros como los de Londres, Los Ángeles y Nueva York.

Una consecuencia que conviene planificar antes en lugar de descubrirla después: los requisitos de permanencia del NLV harán que, por lo general, adquiera la residencia fiscal española, lo que incorpora su renta mundial y, según su situación, su patrimonio mundial al sistema fiscal y de información tributaria español. Es una cuestión real de planificación financiera, no un trámite, y conviene tratarla con un asesor fiscal especializado en fiscalidad internacional antes de solicitar el visado, no después.

La mayoría de las categorías de residencia españolas, incluidas las dos vías anteriores, permiten que el cónyuge y los hijos a cargo del solicitante principal se reúnan con él, siempre que se cumplan los requisitos económicos conjuntos. Como se ha visto, cada categoría de visado añade un porcentaje determinado de su umbral de ingresos base por cada familiar, de modo que una familia de cuatro necesitará bastante más que la cifra indicada para un solicitante individual. Conviene calcularlo con precisión, y pronto, en lugar de dar por hecho que sus ingresos actuales cubren cómodamente a todos.

Los ciudadanos de la UE y del EEE, junto con los suizos, no necesitan visado alguno para vivir en España; la libertad de circulación cubre directamente la residencia, y para este grupo la compra de vivienda nunca estuvo vinculada a ninguna cuestión de visado. Para los ciudadanos extracomunitarios, más allá de las dos vías detalladas arriba, existen visados de trabajo por cuenta ajena y de emprendedor vinculados a una actividad económica real en España, visados de estudiante para quienes se matriculan en programas de estudios españoles, y el régimen fiscal de la Ley Beckham que, al margen de la cuestión del visado, ofrece un tipo fijo del 24 % a los nuevos residentes fiscales que cumplan los requisitos (lo más habitual, quienes llegan por un empleo), con independencia de la vía de residencia por la que hayan llegado a España.

Para la mayoría de nuestros clientes, la conclusión práctica es sencilla: elija su estrategia de residencia por sus propios méritos, en función de sus ingresos reales, su situación laboral y sus circunstancias familiares, y elija su vivienda por sus propios méritos, en función de la ubicación, el estilo de vida y sus objetivos de inversión. Las dos decisiones ya no necesitan resolverse, y de hecho ya no pueden resolverse, con una sola compra. Una villa de 3 millones de euros y un apartamento de 300.000 € tienen exactamente el mismo peso en una solicitud de residencia, es decir, ninguno; lo que cuenta es si cumple por derecho propio los requisitos de una categoría de visado concreta.

Esto significa también que el viejo consejo de "comprar en la franja de precio adecuada para acceder a la Golden Visa" está sencillamente obsoleto, y cualquier anuncio o agente que siga presentando así una vivienda está trabajando con información desactualizada. Afronte la búsqueda de vivienda con una idea clara de dónde quiere vivir realmente, y trate su solicitud de residencia como un proceso propio y paralelo.

Conviene anticipar algunas realidades operativas, sea cual sea la vía de visado elegida. Las citas para la TIE (tarjeta de identidad de extranjero) y la toma de huellas en comisaría acumulan retrasos reales en varias provincias, así que reserve margen en lugar de dar por hecho que todo irá rápido una vez concedido el visado. Los plazos de tramitación y la documentación exigida también varían de forma notable según el consulado en las solicitudes presentadas desde el extranjero, de modo que si tiene flexibilidad sobre dónde presentarla, merece la pena preguntar a un especialista qué consulado está resolviendo con más agilidad. Y la calidad de la documentación importa más que nunca dado el refuerzo de los controles descrito antes: los extractos bancarios, los contratos de trabajo y los justificantes de ingresos deben ser realmente coherentes y completos, porque los expedientes incompletos o contradictorios son precisamente lo que el nuevo proceso de revisión está diseñado para detectar.

¿Ha terminado realmente la Golden Visa española?

Sí. La vía de la inversión inmobiliaria terminó definitivamente el 3 de abril de 2025 en virtud de la Ley Orgánica 1/2025. Desde esa fecha no se admiten nuevas solicitudes, aunque las presentadas antes del plazo siguen tramitándose conforme a las normas anteriores y los titulares actuales conservan su situación.

¿Está realmente en vigor el impuesto del 100 % a los compradores extracomunitarios?

No. Es una propuesta presentada en el Congreso español en mayo de 2025 que no se ha debatido ni votado, y que quedó excluida del paquete de vivienda del Gobierno de enero de 2026. Los compradores extracomunitarios pagan hoy los mismos impuestos que antes del anuncio.

¿Puedo seguir comprando una casa en España siendo ciudadano extracomunitario?

Sí, sin ninguna restricción por nacionalidad. Lo que la compra de una vivienda ya no otorga es ningún tipo de derecho de residencia; eso es ahora un trámite completamente separado, con sus propios requisitos.

¿Cuál es el ingreso mínimo para el visado de nómada digital en 2026?

Aproximadamente 2.850 € mensuales (unos 34.188 € anuales) para el solicitante principal, más cantidades adicionales por cada familiar, con un máximo del 20 % de los ingresos procedentes de fuentes españolas.

¿Cuál es el ingreso mínimo para el visado no lucrativo en 2026?

Aproximadamente 2.400 € mensuales (unos 28.800 € anuales) de ingresos pasivos, más unos 600 € mensuales por cada familiar adicional, junto con un seguro médico privado completo y un certificado de antecedentes penales sin anotaciones.

¿Puedo cambiar de un visado no lucrativo a uno de nómada digital si empiezo a trabajar en remoto?

Desde España no, a partir de 2026. Tendría que salir de España y volver a solicitar el visado de nómada digital desde fuera del país, un cambio real respecto a cómo funcionaban antes estas modificaciones.

Lo más útil que podemos decirle hoy a un comprador potencial es esto: el nerviosismo que siguió a los anuncios de enero de 2025 ha ido bastante por delante de los cambios normativos reales. El fin de la Golden Visa es real y definitivo, pero nunca afectó a su derecho a comprar una vivienda, solo al atajo hacia la residencia que llevaba asociado. El impuesto del 100 % ha generado muchos más titulares que avances legislativos: más de un año sin votación, sin debate y sin un camino claro del que nadie en el Gobierno parezca estar convencido. Si está valorando una compra en Marbella en este contexto, la cuestión del mercado inmobiliario y la de la residencia merecen evaluarse por separado, cada una por sus propios méritos, y no a través del prisma de una política que, hasta ahora, existe sobre todo en la prensa.

Lo que sí señalaríamos como digno de atención: el endurecimiento real en la revisión del visado de nómada digital y la desaparición del cambio de NLV a DNV desde España. Son cambios más discretos que los grandes titulares, pero son los que están afectando realmente a los expedientes ahora mismo, y justo el tipo de detalle que se pasa por alto con facilidad si uno se guía por artículos escritos antes de 2026.

La planificación de la residencia y la de la vivienda son ambas importantes, y ambas merecen atención especializada en lugar de suposiciones heredadas de titulares desactualizados. Trabajamos junto a abogados de extranjería y asesores fiscales para ayudar a nuestros clientes a ordenar correctamente estas dos decisiones, y de la parte inmobiliaria nos ocupamos directamente: encontrar la vivienda adecuada en Marbella y la Costa del Sol, al precio adecuado, en la zona adecuada para la vida que realmente quiere construir aquí. Póngase en contacto con nosotros para hablar de su situación, y le ayudaremos a distinguir lo que ha cambiado de verdad de lo que solo ha sido titular.