Aufenthaltsregelungen in Spanien 2026: was ausländische Käufer wirklich wissen müssen

Wer in den vergangenen achtzehn Monaten etwas über den Aufenthalt in Spanien gelesen hat, dürfte vor allem zwei Schlagzeilen mitgenommen haben: dass das Golden Visa tot ist, und dass Spanien Nicht-EU-Käufer womöglich mit 100 % des Kaufpreises besteuert. Beide Geschichten stimmen insofern, als sie tatsächlich passiert sind, und beide werden regelmäßig auf eine Weise missverstanden, die für alle, die konkret einen Umzug planen, durchaus von Bedeutung ist. Das Ende des Golden Visa ist real, endgültig und verändert, wie man über einen Immobilienkauf hier denken sollte. Die 100 % Steuer ist ein ernst gemeinter Gesetzesvorschlag, der seit über einem Jahr im Parlament nicht vorankommt und heute schlicht nicht anfällt. Diese beiden Punkte auseinanderzuhalten und zu verstehen, was den früheren Investitionsweg tatsächlich ersetzt hat, ist das Ziel dieses Leitfadens.

Dieser Artikel legt dar, wo die Dinge 2026 tatsächlich stehen: was sich geändert hat, was noch bloßer Vorschlag ist, die realen Anforderungen der weiterhin offenen Visumswege, und was das alles bedeutet, wenn eine Immobilie in Marbella oder an der Costa del Sol Teil Ihrer Pläne ist.

Spaniens Investorenaufenthaltsprogramm, das „Golden Visa", ermöglichte Nicht-EU-Bürgern ein Aufenthaltsrecht, wenn sie mindestens 500.000 € in spanische Immobilien investierten, neben weiteren qualifizierenden Anlageformen. Es lief von 2013, bis das Organgesetz 1/2025 den Immobilienweg mit Wirkung zum 3. April 2025 förmlich abschaffte. Die Begründung, von der Regierung klar benannt: Rund 94 % der Golden Visa waren an Immobilieninvestitionen in ohnehin angespannten Wohnungsmärkten geknüpft, und die Regierung wollte Wohnraum vom Aufenthalt-durch-Investition trennen. Vor dem Stichtag eingereichte Anträge werden weiterhin nach den alten Regeln bearbeitet, und bestehende Inhaber behalten ihren Status samt Verlängerungsrechten, doch seit diesem Datum werden keine Neuanträge mehr angenommen.

Was das konkret bedeutet: Der Kauf einer Villa in Marbella verschafft, zu welchem Preis auch immer, keinerlei Aufenthaltsrecht mehr. Das sei ausdrücklich gesagt, denn wir treffen noch immer auf Käufer, die etwas anderes annehmen, teils aufgrund veralteter Beratung oder Artikel, die seit 2024 nicht aktualisiert wurden. Immobilienkauf und Aufenthaltsrecht sind heute zwei vollständig getrennte Anträge, die nach vollständig getrennten Kriterien geprüft werden, und wer beides möchte, muss beides planen.

Im Januar 2025 kündigte Ministerpräsident Pedro Sánchez zeitgleich mit der Abschaffung des Golden Visa ein Paket wohnungspolitischer Maßnahmen an, darunter eine neue Steuer von bis zu 100 % des Kaufpreises auf Immobilien, die von nicht in der EU ansässigen Käufern erworben werden. Die Schlagzeile verbreitete sich rasant und alarmierte verständlicherweise britische, amerikanische, Golf- und andere Käufer von außerhalb der EU, die auf die spanische Küste blickten.

Hier der ehrliche, aktuelle Stand. Die Maßnahme wurde am 22. Mai 2025 als Gesetzentwurf ins Parlament eingebracht. Zum Zeitpunkt dieses Textes wurde sie im Kongress weder debattiert noch abgestimmt und fehlte im eigenen Wohnungspaket der Regierung vom Januar 2026. Spaniens Regierungskoalition verfügt über keine Mehrheit im Parlament und hat sich, so von Reuters zitierte Regierungsquellen, schwergetan, die nötigen Stimmen zu sichern. Rechtswissenschaftler haben zudem verfassungs- und europarechtliche Fragen zu einer Maßnahme aufgeworfen, die Käufer nach Wohnsitz und Staatsangehörigkeit unterschiedlich behandelt. Nichts davon heißt, dass der Vorschlag für immer erledigt wäre, und wir verfolgen den Stand für unsere Kunden, doch Mitte 2026 ist er kein geltendes Recht, es gibt kein Datum für ein Inkrafttreten, und Nicht-EU-Käufer zahlen heute dieselben Erwerbsteuern wie vor Januar 2025. Betrachten Sie es als Vorschlag, den man im Auge behalten sollte, nicht als Kostenposten, den man einplanen müsste.

Ja, ohne Einschränkung, genau wie zuvor. Die Staatsangehörigkeit hat noch nie darüber entschieden, ob man in Spanien eine Immobilie erwerben darf, und daran hat sich nichts geändert. Geändert hat sich allein die Verbindung zwischen diesem Kauf und dem Aufenthaltsrecht: Wohneigentum hier ist heute, und ist es seit April 2025, vollständig getrennt von jedem Visums- oder Aufenthaltsantrag. Wenn ein aufenthaltsbezogener Grund für den Kauf für Sie eine Rolle spielte, hat sich die praktische Frage verschoben von „wie viel muss ich investieren" hin zu „für welche Visumskategorie qualifiziere ich mich tatsächlich", worum es im weiteren Verlauf dieses Leitfadens geht.

Für Remote-Arbeitende und Freiberufler, deren Arbeitgeber oder Kunden außerhalb Spaniens ansässig sind, bleibt das Digital Nomad Visa einer der praktikableren Aufenthaltswege, und es ist mit einem echten Steuervorteil verbunden: Berechtigte Inhaber können das Beckham-Gesetz beantragen, eine pauschale Einkommensteuer von 24 % auf Einkünfte bis 600.000 €, deutlich unter Spaniens regulären progressiven Sätzen, die bis zu 47 % erreichen können.

Die Einkommensanforderung für 2026 liegt bei rund 2.850 € monatlich (etwa 34.188 € jährlich) für den Hauptantragsteller, festgelegt auf 200 % des spanischen Mindestlohns (SMI) und jedes Jahr angepasst, wenn sich der SMI ändert; hinzu kommen rund 75 % des SMI für den ersten Angehörigen und 25 % für jeden weiteren. Höchstens 20 % Ihres Einkommens dürfen aus spanischen Quellen stammen. Die Anträge bearbeitet die UGE-CE (Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos), und das Visum lässt sich entweder über ein spanisches Konsulat im Ausland beantragen (üblicherweise zunächst eine Genehmigung für ein Jahr) oder aus Spanien heraus, sofern Sie sich bereits rechtmäßig dort aufhalten (üblicherweise eine Genehmigung für drei Jahre).

Zwei echte Verschärfungen sind für 2026 erwähnenswert. Erstens wurde die UGE-CE nach einem harten Vorgehen gegen gefälschte Arbeitsunterlagen und nicht angemeldete Sozialversicherungsbeiträge mit einem spezialisierteren Prüfteam neu aufgestellt, und Fehlverhalten eines Antragsvertreters kann nun die Überprüfung sämtlicher weiterer über denselben Vertreter eingereichter Anträge auslösen, weshalb die Wahl Ihrer Berater sorgfältig erfolgen sollte. Zweitens, und praktisch bedeutsamer: Ein Wechsel vom Nicht-Erwerbsvisum in das Digital Nomad Visa ist innerhalb Spaniens nicht mehr möglich. Ändern sich Ihre Umstände und Sie müssen den Weg wechseln, müssen Sie nun ausreisen und von außerhalb des Landes neu beantragen, eine echte Änderung gegenüber der bisherigen Praxis.

Das Nicht-Erwerbsvisum (NLV) richtet sich an eine ganz andere Zielgruppe: Ruheständler und alle, die von passivem Einkommen oder Ersparnissen leben und in Spanien in keiner Form arbeiten möchten, auch nicht remote. Das ist der entscheidende Unterschied zum Digital Nomad Visa, und er sorgt regelmäßig für Missverständnisse: Das NLV verbietet Erwerbstätigkeit strikt und ausnahmslos, weshalb Remote-Angestellte oder Freiberufler das Digital Nomad Visa benötigen, nicht dieses.

Die Anforderung für 2026 liegt bei mindestens rund 2.400 € monatlich an passivem Einkommen (etwa 28.800 € jährlich, berechnet als 400 % des spanischen IPREM-Indikators), nachzuweisen über liquide, sofort verfügbare Mittel, die während Ihres gesamten Aufenthalts vorgehalten werden, zuzüglich rund 600 € monatlich für jeden weiteren Angehörigen. Erforderlich sind zudem eine umfassende private Krankenversicherung bei einem spanischen Anbieter, wirklich umfassend, ohne Selbstbeteiligung, ohne Zuzahlungen und ohne Wartezeiten, sowie ein einwandfreies Führungszeugnis. Die Bearbeitung dauert ab Einreichung beim Konsulat üblicherweise ein bis drei Monate, variiert aber deutlich je nach Konsulat; einige, etwa Houston, Miami und Chicago, waren in der Regel schneller als andere wie London, Los Angeles und New York.

Eine Folge, die man besser vorab einplant als später entdeckt: Die Aufenthaltsanforderungen des NLV machen Sie in der Regel zum spanischen Steuerinländer, wodurch Ihr weltweites Einkommen und, je nach Ihren Verhältnissen, Ihr weltweites Vermögen in das spanische Steuer- und Meldesystem einbezogen werden. Das ist eine echte Frage der Finanzplanung, keine Formalie, und sollte mit einem grenzüberschreitend tätigen Steuerberater vor der Antragstellung besprochen werden, nicht danach.

Die meisten spanischen Aufenthaltskategorien, einschließlich beider oben genannter Wege, erlauben es Ehepartnern und unterhaltsberechtigten Kindern des Hauptantragstellers, nachzuziehen, sofern die kombinierten finanziellen Anforderungen erfüllt werden. Wie oben dargestellt, erhöht jede Visumskategorie ihre Einkommensschwelle je Angehörigem um einen festen Prozentsatz, sodass eine vierköpfige Familie deutlich mehr benötigt als der genannte Wert für Einzelantragsteller. Das sollte präzise und frühzeitig berechnet werden, statt anzunehmen, das vorhandene Einkommen decke alle bequem ab.

EU- und EWR-Bürger sowie Schweizer Staatsangehörige benötigen für ein Leben in Spanien überhaupt kein Visum; die Freizügigkeit deckt den Aufenthalt unmittelbar ab, und für diese Gruppe war der Immobilienkauf ohnehin nie an eine Visumsfrage geknüpft. Für Nicht-EU-Bürger gibt es über die beiden oben ausführlich behandelten Wege hinaus Arbeitnehmer- und Unternehmervisa, die an eine tatsächliche wirtschaftliche Tätigkeit in Spanien gebunden sind, Studentenvisa für Teilnehmer spanischer Studienprogramme, sowie das Beckham-Gesetz, das unabhängig von der Visumsfrage qualifizierten neuen Steuerinländern (am häufigsten solchen, die zur Aufnahme einer Beschäftigung kommen) einen Pauschalsatz von 24 % bietet, unabhängig davon, über welchen Aufenthaltsweg sie nach Spanien gelangt sind.

Für die meisten unserer Kunden ist die praktische Erkenntnis eindeutig: Wählen Sie Ihre Aufenthaltsstrategie nach ihren eigenen Kriterien, ausgehend von Ihrem tatsächlichen Einkommen, Ihrer Arbeitssituation und Ihren familiären Verhältnissen, und wählen Sie Ihre Immobilie nach ihren eigenen Kriterien, ausgehend von Lage, Lebensstil und Anlagezielen. Die beiden Entscheidungen müssen nicht mehr, und können tatsächlich nicht mehr, mit einem einzigen Kauf gelöst werden. Eine Villa für 3 Millionen Euro und eine Wohnung für 300.000 € haben in einem Aufenthaltsantrag exakt dasselbe Gewicht, nämlich gar keines; entscheidend ist allein, ob Sie die Anforderungen einer bestimmten Visumskategorie aus eigenem Recht erfüllen.

Das bedeutet auch, dass der alte Rat, „zum richtigen Preisniveau zu kaufen, um sich für das Golden Visa zu qualifizieren", schlicht überholt ist, und jedes aktuelle Angebot oder jeder Makler, der eine Immobilie noch so darstellt, arbeitet mit veralteten Informationen. Gehen Sie mit einer klaren Vorstellung davon in die Immobiliensuche, worin Sie tatsächlich leben möchten, und behandeln Sie Ihren Aufenthaltsantrag als eigenständigen, parallel laufenden Prozess.

Einige operative Realitäten sollte man unabhängig vom gewählten Visumsweg einplanen. Termine für die TIE (Ausländerausweis) zur biometrischen Erfassung bei spanischen Polizeidienststellen sind in mehreren Regionen erheblich rückständig, planen Sie also Pufferzeit ein, statt nach der Visumserteilung von einer schnellen Abwicklung auszugehen. Auch Bearbeitungszeiten und Dokumentenanforderungen unterscheiden sich bei Anträgen aus dem Ausland spürbar je nach Konsulat; wenn Sie flexibel sind, wo Sie einreichen, lohnt die Nachfrage bei einem Spezialisten, welche Vertretung derzeit am zügigsten arbeitet. Und die Qualität der Unterlagen zählt angesichts der oben beschriebenen verschärften Prüfung mehr denn je: Kontoauszüge, Arbeitsverträge und Einkommensnachweise müssen wirklich stimmig und vollständig sein, denn genau unvollständige oder widersprüchliche Anträge soll das neu verschärfte Prüfverfahren aufdecken.

Ist Spaniens Golden Visa wirklich beendet?

Ja. Der Weg über Immobilieninvestitionen endete endgültig am 3. April 2025 durch das Organgesetz 1/2025. Seit diesem Datum werden keine Neuanträge angenommen, wobei vor dem Stichtag eingereichte Anträge weiterhin nach den alten Regeln bearbeitet werden und bestehende Inhaber ihren Status behalten.

Gilt die 100 % Steuer für Nicht-EU-Immobilienkäufer tatsächlich?

Nein. Es handelt sich um einen im Mai 2025 ins spanische Parlament eingebrachten Vorschlag, der weder debattiert noch abgestimmt wurde und aus dem Wohnungspaket der Regierung vom Januar 2026 herausfiel. Nicht-EU-Käufer zahlen heute dieselben Steuern wie vor der Ankündigung.

Kann ich als Nicht-EU-Bürger weiterhin ein Haus in Spanien kaufen?

Ja, ohne jede Beschränkung aufgrund der Staatsangehörigkeit. Was ein Immobilienkauf nicht mehr bewirkt, ist die Gewährung irgendeines Aufenthaltsrechts; das ist inzwischen ein vollständig getrennter Prozess mit eigenen Anforderungen.

Wie hoch ist das Mindesteinkommen für Spaniens Digital Nomad Visa 2026?

Rund 2.850 € monatlich (etwa 34.188 € jährlich) für den Hauptantragsteller, zuzüglich weiterer Beträge je Angehörigem, wobei höchstens 20 % des Einkommens aus spanischen Quellen stammen dürfen.

Wie hoch ist das Mindesteinkommen für das Nicht-Erwerbsvisum 2026?

Rund 2.400 € monatlich (etwa 28.800 € jährlich) an passivem Einkommen, zuzüglich rund 600 € monatlich je weiterem Angehörigen, dazu eine umfassende private Krankenversicherung und ein einwandfreies Führungszeugnis.

Kann ich vom Nicht-Erwerbsvisum ins Digital Nomad Visa wechseln, wenn ich remote zu arbeiten beginne?

Innerhalb Spaniens nicht, Stand 2026. Sie müssten Spanien verlassen und das Digital Nomad Visa von außerhalb des Landes neu beantragen, eine echte Änderung gegenüber der früheren Praxis.

Das Nützlichste, was wir Kaufinteressenten derzeit sagen können, ist dies: Die Panik nach den Ankündigungen vom Januar 2025 ist den tatsächlichen politischen Änderungen weit vorausgeeilt. Das Ende des Golden Visa ist real und endgültig, doch es betraf nie Ihr Recht, eine Immobilie zu kaufen, sondern nur die daran geknüpfte Abkürzung zum Aufenthaltsrecht. Die 100 % Steuer hat weit mehr Schlagzeilen als Gesetzgebungsfortschritt erzeugt: über ein Jahr ohne Abstimmung, ohne Debatte und ohne einen Weg nach vorn, von dem in der Regierung irgendjemand überzeugt zu sein scheint. Wenn Sie vor diesem Hintergrund einen Kauf in Marbella abwägen, verdienen die Marktfrage und die Aufenthaltsfrage eine getrennte Bewertung nach ihren jeweils eigenen Kriterien, nicht durch die Brille einer Politik, die bislang vor allem in der Presseberichterstattung existiert.

Was wir dagegen als wirklich beachtenswert hervorheben würden: die spürbare Verschärfung bei der Prüfung des Digital Nomad Visa und der Wegfall des Wechsels vom NLV ins DNV im Inland. Das sind leisere Änderungen als die großen Schlagzeilen, aber es sind diejenigen, die Anträge derzeit tatsächlich beeinflussen, und genau die Art von Detail, das leicht übersehen wird, wenn man sich auf vor 2026 verfasste Artikel stützt.

Aufenthaltsplanung und Immobilienplanung sind beide wirklich wichtig, und beide verdienen fachliche Begleitung statt Annahmen, die aus veralteten Schlagzeilen übernommen wurden. Wir arbeiten mit Einwanderungsanwälten und Steuerberatern zusammen, um Kunden dabei zu helfen, diese beiden Entscheidungen richtig zu ordnen, und die Immobilienseite übernehmen wir direkt: das passende Zuhause in Marbella und an der Costa del Sol zu finden, zum richtigen Preis, in der richtigen Lage für das Leben, das Sie hier tatsächlich aufbauen möchten. Nehmen Sie Kontakt auf, um Ihre Situation zu besprechen, und wir helfen Ihnen dabei, das tatsächlich Geänderte von dem zu trennen, was lediglich Schlagzeilen gemacht hat.