Les règles de résidence en Espagne en 2026 : ce que les acheteurs étrangers doivent vraiment savoir

Si vous avez lu quoi que ce soit sur la résidence en Espagne ces dix-huit derniers mois, vous en avez probablement retenu deux gros titres : que le Golden Visa est mort, et que l'Espagne pourrait taxer les acheteurs hors UE à hauteur de 100 % du prix d'achat. Les deux affirmations sont vraies au sens où ces événements ont bien eu lieu, et les deux sont régulièrement mal comprises d'une manière qui compte pour quiconque prépare réellement une installation. La fin du Golden Visa est réelle, définitive, et change la façon d'aborder un achat immobilier ici. La taxe de 100 % est une proposition bien réelle qui n'avance pas au parlement depuis plus d'un an et que personne ne paie aujourd'hui. Clarifier ces deux points, et comprendre ce qui a réellement remplacé l'ancienne voie d'investissement, est tout l'objet de ce guide.

Cet article expose où en sont réellement les choses en 2026 : ce qui a changé, ce qui reste à l'état de proposition, les conditions concrètes des voies de visa encore ouvertes, et ce que tout cela implique si un bien à Marbella ou sur la Costa del Sol fait partie de vos projets.

Le programme espagnol de résidence pour investisseurs, le « Golden Visa », permettait aux ressortissants hors UE d'obtenir la résidence en investissant au moins 500 000 € dans l'immobilier espagnol, parmi d'autres investissements éligibles. Il a existé de 2013 jusqu'à ce que la loi organique 1/2025 supprime formellement la voie immobilière, avec effet au 3 avril 2025. La justification, énoncée clairement par le gouvernement, tenait au fait qu'environ 94 % des Golden Visas étaient liés à des investissements immobiliers concentrés sur des marchés du logement déjà sous tension, et que le gouvernement souhaitait dissocier le logement de la résidence par investissement. Les dossiers déposés avant l'échéance continuent d'être traités selon les anciennes règles, et les titulaires actuels conservent leur statut ainsi que leurs droits de renouvellement, mais aucune nouvelle demande n'est acceptée depuis cette date.

Ce que cela signifie concrètement : acheter une villa à Marbella, à quelque prix que ce soit, ne confère plus le moindre droit de résidence. Cela mérite d'être dit clairement, car nous rencontrons encore des acheteurs persuadés du contraire, parfois sur la foi de conseils dépassés ou d'articles non mis à jour depuis 2024. Achat immobilier et droit de résidence constituent aujourd'hui deux démarches entièrement distinctes, évaluées selon des critères entièrement distincts, et si vous voulez les deux, il faut planifier les deux.

En janvier 2025, parallèlement à la suppression du Golden Visa, le président du gouvernement Pedro Sánchez a annoncé un ensemble de mesures sur le logement comprenant une nouvelle taxe, présentée comme pouvant atteindre 100 % du prix d'achat, sur les biens acquis par des acheteurs non résidents hors UE. Le titre a fait le tour du monde et a compréhensiblement inquiété les acheteurs britanniques, américains, du Golfe et d'autres pays hors UE qui regardaient vers la côte espagnole.

Voici l'état actuel des choses, en toute honnêteté. La mesure a été déposée au parlement sous forme de projet de loi le 22 mai 2025. À l'heure où nous écrivons, elle n'a été ni débattue ni votée au Congrès, et elle a été écartée du propre paquet logement du gouvernement de janvier 2026. La coalition au pouvoir en Espagne est minoritaire au parlement et peine, selon des sources gouvernementales citées par Reuters, à réunir les voix nécessaires pour la faire avancer. Des juristes ont également soulevé des questions constitutionnelles et de droit européen à propos d'une mesure qui traite les acheteurs différemment selon leur résidence et leur nationalité. Rien de tout cela ne signifie que la proposition soit définitivement enterrée, et nous en suivons l'évolution pour nos clients, mais à la mi-2026 elle n'est pas en vigueur, aucune date d'application n'existe, et les acheteurs hors UE acquittent aujourd'hui les mêmes droits d'acquisition qu'avant janvier 2025. Considérez-la comme une proposition à surveiller, pas comme un coût à budgéter.

Oui, sans restriction, exactement comme avant. La nationalité n'a jamais déterminé la possibilité d'acheter un bien en Espagne, et cela reste vrai aujourd'hui. Ce qui a changé, c'est uniquement le lien entre cet achat et la résidence : posséder un logement ici est aujourd'hui, et l'est depuis avril 2025, totalement dissocié de toute demande de visa ou de résidence. Si une motivation liée à la résidence comptait dans votre projet d'achat, la question pratique s'est déplacée de « combien dois-je investir » vers « pour quelle catégorie de visa suis-je réellement éligible », ce qui nous amène à la suite de ce guide.

Pour les travailleurs à distance et les indépendants dont l'employeur ou les clients sont établis hors d'Espagne, le visa nomade numérique reste l'une des voies de résidence les plus praticables, et il s'accompagne d'un avantage fiscal bien réel : les titulaires éligibles peuvent demander le régime de la loi Beckham, un taux forfaitaire d'imposition sur le revenu de 24 % sur les revenus jusqu'à 600 000 €, bien inférieur aux taux progressifs espagnols standards qui peuvent atteindre 47 %.

Le seuil de revenus pour 2026 s'établit à environ 2 850 € par mois (environ 34 188 € par an) pour le demandeur principal, fixé à 200 % du salaire minimum espagnol (SMI) et ajusté chaque année lorsque le SMI évolue ; ajoutez environ 75 % du SMI pour le premier membre de la famille et 25 % pour chaque personne supplémentaire. Pas plus de 20 % de vos revenus ne peuvent provenir de sources espagnoles. Les demandes sont traitées par l'UGE-CE (Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos), et le visa peut s'obtenir soit auprès d'un consulat espagnol à l'étranger (généralement une autorisation initiale d'un an), soit depuis l'Espagne si vous vous y trouvez déjà en situation régulière (généralement une autorisation de trois ans).

Deux durcissements réels méritent d'être signalés pour 2026. D'abord, l'UGE-CE a été réorganisée avec une équipe d'examen plus spécialisée à la suite d'une campagne contre les documents d'emploi frauduleux et les cotisations de sécurité sociale non déclarées, et un manquement commis par un mandataire peut désormais déclencher le réexamen de tous les autres dossiers déposés par ce même représentant : choisissez donc vos conseils avec soin. Ensuite, et c'est plus significatif en pratique : il n'est plus possible de passer d'un visa non lucratif à un visa nomade numérique depuis l'Espagne. Si votre situation évolue et que vous devez changer de voie, il vous faut désormais quitter le pays et déposer une nouvelle demande depuis l'étranger, un vrai changement par rapport à la pratique antérieure.

Le visa non lucratif (NLV) s'adresse à un tout autre profil : les retraités et toute personne vivant de revenus passifs ou d'une épargne, qui n'a pas l'intention de travailler en Espagne sous quelque forme que ce soit, y compris à distance. C'est la distinction essentielle avec le visa nomade numérique, et elle piège régulièrement les candidats : le NLV interdit le travail, purement et simplement, si bien qu'un salarié à distance ou un indépendant a besoin du visa nomade numérique, et non de celui-ci.

Le seuil pour 2026 s'établit à un minimum d'environ 2 400 € par mois de revenus passifs (environ 28 800 € par an, calculés comme 400 % de l'indicateur IPREM espagnol), justifiés par des fonds liquides et immédiatement disponibles, maintenus pendant toute la durée de votre résidence, auxquels s'ajoutent environ 600 € par mois par personne à charge supplémentaire. Il vous faudra également une assurance santé privée complète auprès d'un assureur espagnol, réellement complète, sans franchise, sans reste à charge et sans délai de carence, ainsi qu'un casier judiciaire vierge. Le traitement prend généralement un à trois mois à compter du dépôt au consulat, avec des écarts sensibles selon les postes ; certains, comme Houston, Miami et Chicago, ont généralement été plus rapides que d'autres tels que Londres, Los Angeles et New York.

Une conséquence à anticiper plutôt qu'à découvrir après coup : les obligations de séjour du NLV feront généralement de vous un résident fiscal espagnol, ce qui fait entrer vos revenus mondiaux et, selon votre situation, votre patrimoine mondial dans le système fiscal et déclaratif espagnol. Il s'agit d'une véritable question de planification financière, pas d'une formalité, et elle mérite d'être discutée avec un conseiller fiscal spécialisé en transfrontalier avant de déposer votre demande, pas après.

La plupart des catégories de résidence espagnoles, y compris les deux voies ci-dessus, permettent au conjoint et aux enfants à charge du demandeur principal de le rejoindre, à condition que les exigences financières combinées soient remplies. Comme indiqué plus haut, chaque catégorie de visa ajoute un pourcentage déterminé de son seuil de revenus de base par personne à charge : une famille de quatre personnes aura donc besoin de sensiblement plus que le montant affiché pour un demandeur seul, et cela mérite d'être calculé précisément, et tôt, plutôt que de présumer que vos revenus actuels couvrent confortablement tout le monde.

Les ressortissants de l'UE et de l'EEE, ainsi que les citoyens suisses, n'ont besoin d'aucun visa pour vivre en Espagne ; la libre circulation couvre directement la résidence, et pour ce groupe l'achat immobilier n'a de toute façon jamais été lié à une question de visa. Pour les ressortissants hors UE, au-delà des deux voies détaillées ci-dessus, il existe des visas de salarié et d'entrepreneur liés à une activité économique réelle en Espagne, des visas d'étudiant pour les personnes inscrites à un programme d'études espagnol, ainsi que le régime fiscal de la loi Beckham qui, indépendamment de la question du visa, offre un taux forfaitaire de 24 % aux nouveaux résidents fiscaux éligibles (le plus souvent ceux qui arrivent pour occuper un emploi), quelle que soit la voie de résidence qui les a amenés en Espagne.

Pour la plupart de nos clients, l'enseignement pratique est simple : choisissez votre stratégie de résidence pour ses propres mérites, en fonction de vos revenus réels, de votre situation professionnelle et de votre configuration familiale, et choisissez votre bien pour ses propres mérites, en fonction de l'emplacement, du mode de vie et de vos objectifs patrimoniaux. Les deux décisions n'ont plus besoin d'être, et ne peuvent d'ailleurs plus être, résolues par un seul achat. Une villa à 3 millions d'euros et un appartement à 300 000 € pèsent exactement le même poids dans une demande de résidence, c'est-à-dire aucun ; ce qui compte, c'est de remplir les conditions d'une catégorie de visa donnée en votre nom propre.

Cela signifie aussi que le vieux conseil consistant à « acheter au bon niveau de prix pour être éligible au Golden Visa » est tout simplement obsolète, et qu'une annonce ou un agent qui présenterait encore un bien de cette manière travaille avec des informations dépassées. Abordez votre recherche immobilière avec une idée claire de ce dans quoi vous voulez réellement vivre, et traitez votre demande de résidence comme un processus autonome, mené en parallèle.

Quelques réalités opérationnelles méritent d'être anticipées, quelle que soit la voie de visa retenue. Les rendez-vous pour la TIE (carte d'identité d'étranger) et la prise d'empreintes dans les commissariats espagnols accusent de réels retards dans plusieurs régions : prévoyez donc une marge plutôt que de compter sur une formalité rapide une fois votre visa accordé. Les délais de traitement et les listes de pièces varient également de façon notable selon les consulats pour les demandes déposées à l'étranger ; si vous disposez d'une certaine souplesse quant au lieu de dépôt, il vaut la peine de demander à un spécialiste quel poste traite actuellement le plus vite. Enfin, la qualité du dossier compte plus que jamais compte tenu du renforcement des contrôles évoqué plus haut : relevés bancaires, contrats de travail et justificatifs de revenus doivent être réellement cohérents et complets, car ce sont précisément les dossiers incomplets ou contradictoires que la procédure d'examen durcie vise à détecter.

Le Golden Visa espagnol a-t-il réellement pris fin ?

Oui. La voie de l'investissement immobilier a définitivement pris fin le 3 avril 2025 en vertu de la loi organique 1/2025. Aucune nouvelle demande n'est acceptée depuis cette date, même si les dossiers déposés avant l'échéance continuent d'être traités selon les anciennes règles et que les titulaires actuels conservent leur statut.

La taxe de 100 % sur les acheteurs immobiliers hors UE est-elle réellement en vigueur ?

Non. Il s'agit d'une proposition déposée au parlement espagnol en mai 2025 qui n'a été ni débattue ni votée, et qui a été exclue du paquet logement du gouvernement de janvier 2026. Les acheteurs hors UE acquittent aujourd'hui les mêmes taxes qu'avant l'annonce.

Puis-je encore acheter une maison en Espagne en tant que ressortissant hors UE ?

Oui, sans aucune restriction liée à la nationalité. Ce que l'achat d'un bien ne procure plus, c'est un quelconque droit de résidence : il s'agit désormais d'une démarche entièrement distincte, avec ses propres conditions.

Quel est le revenu minimum pour le visa nomade numérique espagnol en 2026 ?

Environ 2 850 € par mois (environ 34 188 € par an) pour le demandeur principal, plus des montants supplémentaires par personne à charge, avec un maximum de 20 % de revenus provenant de sources espagnoles.

Quel est le revenu minimum pour le visa non lucratif en 2026 ?

Environ 2 400 € par mois (environ 28 800 € par an) de revenus passifs, plus environ 600 € par mois par personne à charge supplémentaire, ainsi qu'une assurance santé privée complète et un casier judiciaire vierge.

Puis-je passer d'un visa non lucratif à un visa nomade numérique si je commence à travailler à distance ?

Pas depuis l'Espagne, à partir de 2026. Il vous faudrait quitter le pays et déposer une nouvelle demande de visa nomade numérique depuis l'étranger, un vrai changement par rapport au fonctionnement antérieur.

Ce que nous pouvons dire de plus utile aux acheteurs potentiels aujourd'hui tient en une phrase : la panique qui a suivi les annonces de janvier 2025 a largement devancé les changements réellement intervenus. La fin du Golden Visa est réelle et définitive, mais elle n'a jamais touché votre droit d'acheter un bien, seulement le raccourci vers la résidence qui y était attaché. La taxe de 100 % a généré bien plus de gros titres que de progrès législatif : plus d'un an sans vote, sans débat, et sans trajectoire dans laquelle quiconque au gouvernement semble croire. Si vous pesez un achat à Marbella dans ce contexte, la question du marché immobilier et celle de la résidence méritent d'être évaluées séparément, chacune sur ses propres mérites, et non à travers le prisme d'une politique qui, jusqu'ici, existe surtout dans la presse.

Ce que nous signalerions en revanche comme méritant vraiment votre attention : le durcissement bien réel des contrôles sur le visa nomade numérique et la suppression de la conversion NLV vers DNV depuis l'Espagne. Ce sont des changements plus discrets que les grands titres, mais ce sont eux qui affectent réellement les dossiers en ce moment, et c'est exactement le type de détail facile à manquer si l'on se fie à des articles rédigés avant 2026.

La planification de la résidence et celle du projet immobilier comptent toutes deux, et méritent toutes deux une attention spécialisée plutôt que des hypothèses héritées de gros titres dépassés. Nous travaillons aux côtés d'avocats spécialisés en immigration et de conseillers fiscaux pour aider nos clients à ordonner correctement ces deux décisions, et nous prenons directement en charge le volet immobilier : trouver le bon logement à Marbella et sur la Costa del Sol, au bon prix, dans le bon secteur pour la vie que vous comptez réellement construire ici. Contactez-nous pour évoquer votre situation, et nous vous aiderons à distinguer ce qui a réellement changé de ce qui n'a fait que remplir les journaux.