Tyrian Residences : un guide d’achat pour la première résidence en front de mer entièrement serviciée d’Estepona

Estepona n’avait encore jamais accueilli de résidence de marque en front de mer proposant une gamme complète de services, selon un modèle résidentiel inspiré de l’hôtellerie haut de gamme que Marbella et Benahavís connaissent déjà depuis plusieurs années. Ce constat résume à lui seul une grande partie de l’intérêt de Tyrian Residences. Sur l’Avenida Litoral, à quelques mètres de la mer et à l’entrée du boulevard d’Estepona, le projet introduit dans la ville un concept jusqu’ici inédit : l’intimité et les volumes d’une villa associés aux services d’un hôtel cinq étoiles. C’est précisément cette combinaison qui a attiré autant d’attention autour de Tyrian, présenté à juste titre comme la première résidence entièrement serviciée en front de mer d’Estepona.

Ce statut de précurseur façonne autant l’identité du projet que la réflexion à mener avant d’y investir. Tyrian est un développement confidentiel de seulement 40 résidences, conçues comme de véritables « villas dans le ciel », avec des prestations comparables à celles des meilleurs resorts et une architecture volontairement emblématique. Plutôt que de se fondre dans son environnement, le bâtiment a été pensé comme un nouveau repère architectural à l’entrée d’Estepona. La construction avait franchi le cap de la mi-parcours en 2025 et la livraison est prévue au premier trimestre 2027, tandis que plus de la moitié des résidences ont déjà été réservées. Pour un acheteur qui s’y intéresse aujourd’hui, le choix existe donc encore parmi les unités disponibles, mais il se resserre progressivement. Reste à déterminer si l’emplacement, les prestations, le type de résidence et le niveau de prix correspondent réellement à ce que vous recherchez. C’est précisément l’objectif de ce guide.

Ce guide s’adresse aux acheteurs qui envisagent sérieusement Tyrian Residences ou souhaitent le comparer à d’autres propriétés de même niveau sur la Costa del Sol. Nous examinerons le projet et son emplacement, le contexte d’Estepona, les résidences et les services proposés, avant d’aborder la partie la plus importante lorsqu’on achète un bien encore en construction : le processus d’acquisition, l’échéancier des paiements, les garanties bancaires, la fiscalité applicable à un logement neuf, les coûts de fonctionnement futurs et les vérifications qu’il est prudent d’effectuer avant de s’engager. Un projet vendu sur plan et construit sur plusieurs années ne s’analyse pas de la même manière qu’un bien achevé sur le marché de la revente. C’est donc sur ces différences que nous nous attarderons particulièrement.

Une précision s’impose également sur l’approche de ce guide. Un projet comme Tyrian se commercialise naturellement à travers des images de synthèse, un appartement témoin et un concept particulièrement séduisant. Aujourd’hui, la construction étant déjà bien avancée, le bâtiment lui-même permet progressivement de confronter cette vision à la réalité. Mais les supports commerciaux expliquent rarement en détail le fonctionnement concret des paiements échelonnés et des garanties bancaires, le risque qui subsiste tant qu’un projet n’est pas achevé, ou encore ce que pourrait coûter chaque année le fonctionnement d’une résidence disposant d’environ 1 400 m² d’espaces et de services communs.

Notre rôle étant d’accompagner les acquéreurs, l’objectif n’est donc ni de reproduire la brochure commerciale ni de minimiser l’intérêt du projet, mais de permettre d’en comprendre clairement les atouts, les compromis et les points à vérifier avant de prendre une décision. Les informations qui suivent reposent sur les données publiques disponibles et sont susceptibles d’évoluer à mesure que la construction avance. Elles doivent donc être considérées comme une base d’analyse à confirmer au moment de l’achat, et non comme des éléments définitivement acquis.

Nous avons visité Tyrian alors que la structure s’élevait déjà nettement au-dessus du niveau de la rue, et l’échelle des résidences d’angle est particulièrement frappante lorsqu’on se trouve sur place. Se tenir à l’emplacement d’un penthouse Melkart donne davantage la sensation d’être sur la terrasse d’une villa que sur celle d’un appartement traditionnel. La courbe du bâtiment joue ici un rôle important : elle élargit le champ de vision et ouvre la perspective sur la mer au lieu de la contraindre à une seule orientation. L’expression « villas dans le ciel » pourrait facilement être considérée comme une formule marketing ; lorsque l’on voit la largeur réelle des plateaux et la profondeur des terrasses, elle paraît nettement moins exagérée que dans beaucoup d’autres programmes qui utilisent le même vocabulaire.

Il est toutefois important de replacer Tyrian dans son environnement immédiat avec la même objectivité. L’Avenida Litoral reste l’un des axes d’accès à Estepona et connaît une circulation régulière ; il ne s’agit donc pas d’une petite voie résidentielle isolée. Le revêtement routier antibruit et les aménagements paysagers associés au nouveau boulevard sont destinés à en limiter l’impact, mais un acheteur connaissant Cabo Bermejo ou Torre Bermeja, situés quelques kilomètres plus loin sur le même littoral, percevra une différence. Ces résidences plus anciennes sont davantage protégées de la circulation et bénéficient de jardins matures qui créent une séparation plus marquée avec leur environnement.

Tyrian fait donc un autre choix. Il échange une partie du calme et de la maturité paysagère de ces résidences établies contre un produit entièrement neuf, une gamme de services beaucoup plus développée et la possibilité de rejoindre à pied le centre d’Estepona, la plage et le nouveau boulevard. Ce compromis ne conviendra pas nécessairement à tous les acheteurs. Mais c’est précisément le type de différence qu’il faut comprendre avant d’acheter, plutôt que de considérer Tyrian et les résidences établies du New Golden Mile comme des expériences équivalentes.

Tyrian Residences est un nouveau développement résidentiel situé sur l'Avenida Litoral à Estepona, à l'entrée du boulevard front de mer de la ville, développé par Prestige Expo, le groupe à l'origine de la Villa Cullinan à La Zagaleta, en association avec BZH. Le développement est positionné comme la première communauté en front de mer entièrement serviciée d'Estepona : plutôt qu'un immeuble d'appartements classique, le projet est conçu et géré selon les mêmes standards qu'une résidence hôtelière affiliée à une marque, un modèle déjà bien établi à Marbella et à Benahavís mais nouveau pour Estepona. L'architecture, signée par le studio primé Yodezeen avec Arata Arquitectura, est décrite comme organique et sculptée, ses courbes évoquant les vagues de la Méditerranée et les pentes des montagnes plutôt que de suivre une disposition conventionnelle en bloc.

Tyrian comprend au total seulement 40 biens, que le promoteur qualifie de « villas dans le ciel » : des appartements et des penthouses duplex qui troquent un jardin privé contre de la hauteur, de généreuses terrasses et un mode de vie entièrement servicié. Les surfaces habitables commencent autour de 280 à 300 m² et atteignent jusqu'à 1 060 m² pour les plus grands penthouses, tous dotés de terrasses spacieuses, et chaque penthouse comprend un garage privé de grande capacité, certains pour jusqu'à cinq véhicules, ainsi qu'un ascenseur privé. Élément crucial pour un acheteur aujourd'hui, le projet n'est pas encore terminé : la construction a dépassé la moitié de son avancement en 2025 et la livraison est prévue pour le premier trimestre 2027, plus de la moitié des 40 biens étant déjà réservés. Cela signifie qu'un acheteur choisit aujourd'hui parmi le stock restant non réservé d'un projet en construction active, ce qui modifie la démarche d'achat de plusieurs manières qu'il convient de comprendre, et les sections suivantes les traitent en détail.

Un point mérite d'être clairement énoncé, car il distingue Tyrian de la plupart de ses voisins à Estepona. Il s'agit délibérément d'une résidence affiliée à une marque et entièrement serviciée, dans la même catégorie que les projets affiliés à des marques hôtelières ou de mode apparus à Marbella et à Benahavís, mais la première de ce genre à Estepona même. Pour certains acheteurs, ce niveau de service hôtelier, associé à la réputation du design et à des distinctions telles que le Five Star Award des International Property Awards en tant que meilleur projet résidentiel d'Espagne, constitue l'attrait principal ; pour d'autres, habitués à un achat d'appartement plus simple, le modèle entièrement servicié entraîne une question de coût et de mode de vie différente, qu'il vaut la peine de bien comprendre avant de le comparer à un immeuble neuf classique.

Tyrian se situe sur l'Avenida Litoral à Estepona, à l'entrée même du boulevard front de mer de la ville, à quelques mètres de la mer et à côté d'un grand centre commercial. Estepona elle même, souvent surnommée le « jardin de la Costa del Sol », se trouve entre Marbella et Sotogrande, offrant un cadre côtier qui allie les commodités des plus grandes villes à une atmosphère plus détendue et authentiquement espagnole que ses voisines plus importantes. Le site place les résidents à courte distance à pied de plages de sable doré et de beach clubs, ainsi que du centre ville compact et piétonnier d'Estepona, avec sa vieille ville fleurie, son port et sa promenade en front de mer.

Temps de trajet approximatifs, à vérifier vous même selon l'heure de la journée, la route côtière étant chargée en saison :

• La plage et le boulevard : juste à la porte, accessibles à pied
• La vieille ville et le port d'Estepona : une courte marche ou quelques minutes en voiture
• Puerto Banús et le centre de Marbella : environ 15 à 20 minutes à l'est
• Sotogrande : environ 25 à 30 minutes à l'ouest
• Aéroport de Malaga : environ une heure, via l'A7 ou l'autoroute à péage AP7
• Aéroport de Gibraltar : moins d'une heure

L'attrait d'Estepona réside dans l'association d'une vie authentique en bord de mer avec un centre ville piétonnier encore relativement préservé, ce qui devient de plus en plus rare sur cette côte à mesure que Marbella s'anime davantage. Depuis un logement à Tyrian, la plage, le boulevard ainsi que les restaurants et commerces de la ville sont assez proches pour s'y rendre à pied, tandis que Puerto Banús et Marbella se trouvent chacun à une courte distance en voiture vers l'est. Pour un acheteur qui souhaite un bien servicié et affilié à une marque en front de mer sans payer les prix de la Golden Mile, l'emplacement capture une grande partie de ce qui attire les gens sur cette côte.

Tyrian se répartit en cinq types de biens nommés, chacun avec sa propre taille et sa propre configuration plutôt qu'une simple étiquette générique d'« appartement » ou de « penthouse » :

Melkart, le haut de gamme de la collection, occupe les angles est et ouest du bâtiment sous forme de penthouses duplex offrant une vue panoramique à 360 degrés, un solarium couvert privé et un accès exclusif à la piscine du toit. Chaque penthouse dispose d'un garage privé de grande capacité d'environ 200 m², dimensionné pour quatre à cinq véhicules, avec accès direct par ascenseur, borne de recharge pour véhicules électriques et possibilité de personnaliser son aménagement. Les surfaces de la collection commencent à 280 m² pour le Tyros d'entrée de gamme, nettement plus vaste qu'un appartement neuf classique sur cette côte, et chaque logement est conçu avec des plafonds hauts, des terrasses en porte à faux et une continuité fluide entre intérieur et extérieur.

Deux caractéristiques méritent d'être soulignées. La première est le concept même de « villas dans le ciel » : les proportions, les garages privés avec borne de recharge et accès direct par ascenseur, ainsi que l'ampleur des terrasses, sont tous conçus pour supprimer les compromis habituels de la vie en appartement, tout en conservant la sécurité et le service d'une résidence gérée et fermée. La seconde est que, le projet étant encore en construction, un acheteur aujourd'hui choisit essentiellement à partir d'images de synthèse, d'un appartement témoin et de l'avancement visible du chantier, plutôt qu'à partir d'un logement fini qu'il pourrait visiter unité par unité. Cela est normal pour un achat avant achèvement à ce stade, et c'est pourquoi la section sur le processus d'achat ci dessous compte autant que les prestations elles mêmes.

Une part importante de ce que l’on achète à Tyrian va bien au-delà de la résidence elle-même. Le projet intègre plus de 1 400 m² d’espaces consacrés au bien-être, au sport et aux loisirs, conçus dès l’origine comme partie intégrante de l’expérience résidentielle et développés selon les standards de la certification WELL. Cela signifie que des éléments tels que la qualité de l’air, la lumière, les matériaux, le confort et la circulation au sein du bâtiment ont été pris en compte dès la conception, plutôt que d’être ajoutés par la suite.

La majeure partie de ces installations se trouve au niveau -1, dans des espaces néanmoins conçus pour bénéficier largement de la lumière naturelle. Au cœur de cet ensemble se trouve un spa d’environ 700 m² comprenant une piscine intérieure de 23,5 mètres, un hammam, des saunas, une salle de sport, des cabines de soins ainsi que des studios dédiés au yoga et au pilates. À cela s’ajoutent une salle multimédia, un espace de jeux pour enfants, un espace de coworking et un simulateur de golf.

Sur le toit, une piscine à débordement de 17 mètres profite de la position du bâtiment pour offrir des vues panoramiques, entourée d’espaces de détente, de zones de barbecue et d’une cuisine d’appoint. Le fonctionnement quotidien de la résidence s’appuie également sur une application dédiée à Tyrian et sur un service de conciergerie disponible 24h/24, dans l’esprit d’une résidence offrant des prestations de niveau hôtelier.

La sécurité a elle aussi été intégrée dès la conception du bâtiment, avec l’objectif d’être efficace tout en restant discrète. Le dispositif prévoit notamment un accès par carte intelligente, un double contrôle des entrées, la vidéosurveillance, un système de détection laser et une surveillance permanente.

Pour un acquéreur, des équipements de cette ampleur constituent un véritable atout, mais ils ont également une conséquence qu’il ne faut pas sous-estimer : leur fonctionnement a un coût. Un spa de 700 m², des piscines intérieure et extérieure, une salle de sport, un simulateur de golf, des espaces pour enfants et une conciergerie permanente nécessitent du personnel, de l’entretien, de l’énergie et une gestion quotidienne une fois la résidence en fonctionnement. Ces dépenses sont, en définitive, supportées par les copropriétaires.

Cela ne constitue pas nécessairement un inconvénient. Pour un acheteur recherchant précisément ce niveau de services, ces prestations font partie intégrante de la valeur de Tyrian. Elles impliquent néanmoins une structure de charges très différente de celle d’une résidence conventionnelle. Avant d’acheter, il est donc important de demander au promoteur une estimation actualisée des futures charges de copropriété ou de services, de vérifier précisément ce qu’elles incluront et quels services pourront éventuellement être facturés séparément. Ce n’est qu’en intégrant ces dépenses au budget annuel que l’on obtient une vision réaliste du coût de détention d’une propriété à Tyrian.

Deux éléments expliquent une grande partie de l’attrait de Tyrian, et tous deux méritent d’être examinés avec un certain recul.

Le premier est que le projet ne s’arrête pas aux limites de la résidence. Il prévoit également la création d’un nouveau boulevard urbain, conçu comme un espace piétonnier ouvert au public et intégré à son environnement. L’aménagement associe une végétation adaptée au climat et peu exigeante en entretien, des systèmes d’irrigation intelligents et un éclairage dynamique, ainsi que différentes solutions destinées à améliorer la sécurité des piétons et à atténuer l’impact de la circulation le long de l’Avenida Litoral.

Les travaux ont également révélé des vestiges archéologiques d’époque romaine et phénicienne sous le terrain. Au-delà de l’anecdote, cette découverte est devenue l’un des éléments de l’identité de Tyrian, créant un lien entre le projet et l’histoire d’Estepona plutôt que de considérer son emplacement comme une simple parcelle vierge face à la mer.

Le second élément, sans doute plus important d’un point de vue immobilier, est le positionnement de Tyrian comme la première résidence d’Estepona en front de mer conçue autour d’une offre complète de services de niveau hôtelier. Ce modèle s’est déjà largement développé à Marbella, où des projets associés à des maisons telles que Dolce & Gabbana, Fendi Casa ou Versace Home ont contribué à élever les standards en matière de design, de services et d’image, et commence également à s’implanter à Benahavís.

Introduire ce concept pour la première fois à Estepona constitue donc une véritable nouveauté pour la ville et contribue à expliquer la reconnaissance internationale obtenue par Tyrian, notamment le Five Star Award des International Property Awards en tant que meilleur projet résidentiel d’Espagne.

Pour un acquéreur, toutefois, l’intérêt ne réside pas uniquement dans le fait d’être parmi les premiers. Ce modèle doit avant tout correspondre à sa manière de vivre et d’utiliser la propriété. Pour celui qui apprécie un niveau de service proche de celui d’un hôtel, une architecture identifiable et la différenciation que peut apporter un projet pionnier sur son marché, le positionnement de Tyrian constitue un argument important.

Cette singularité pourrait également renforcer son attractivité future sur le marché de la revente, mais il serait prématuré de considérer comme acquise une éventuelle prime de valeur. Celle-ci devra encore se confirmer une fois le projet achevé, les services pleinement opérationnels et les premières transactions de revente réalisées.

Pour d’autres acheteurs, en revanche, une partie de cette proposition peut avoir moins de valeur s’ils utilisent peu les services proposés, d’autant que leur fonctionnement se répercutera nécessairement sur les charges. La bonne comparaison ne consiste donc pas simplement à opposer le prix au mètre carré de Tyrian à celui d’autres programmes neufs à Estepona. Il faut déterminer quelle valeur vous accordez réellement aux services, au design, à l’emplacement et au caractère pionnier du projet, et si cette combinaison justifie pour vous la différence par rapport à une résidence neuve plus conventionnelle et moins coûteuse à exploiter.

C’est probablement l’aspect d’un achat à Tyrian qui diffère le plus de l’acquisition d’un bien déjà achevé, et celui auquel un acquéreur devrait accorder le plus d’attention. Le projet étant toujours en construction, avec une livraison prévue au premier trimestre 2027, acheter aujourd’hui signifie acquérir un bien sur plan et s’engager dans un calendrier contractuel de construction et de paiements. Il ne s’agit donc pas de la même démarche que de visiter une propriété terminée, d’en vérifier l’état et de signer ensuite l’acte de vente.

En pratique, l’acquisition commence généralement par une réservation, suivie de plusieurs versements selon l’échéancier prévu au contrat, le solde étant réglé lors de la livraison et de la signature définitive. Avant tout paiement, il est essentiel de savoir précisément quelles sommes doivent être versées, à quelles échéances et sous quelles conditions.

Le droit espagnol prévoit par ailleurs un régime spécifique de protection des sommes versées par anticipation lors de l’achat d’un logement en construction. L’un des points essentiels de la vérification juridique consiste donc à déterminer comment ces versements sont garantis, notamment par une garantie bancaire ou une assurance de caution lorsque la réglementation l’exige, et quelles sont exactement les conditions de cette protection. Votre avocat indépendant devrait vérifier le contrat, l’échéancier des paiements et les garanties applicables avant que vous ne vous engagiez ou ne versiez des sommes importantes.

Acheter au stade actuel présente néanmoins un avantage par rapport aux premières phases de commercialisation. La construction étant désormais considérablement avancée, une grande partie de ce qui n’existait initialement que sur plans et images de synthèse peut aujourd’hui être constatée sur place. La structure, les volumes du bâtiment, son implantation dans l’environnement et une partie des perspectives depuis les différents étages sont devenus beaucoup plus faciles à apprécier. Cela réduit une partie de l’incertitude inhérente à un achat effectué au tout début d’un projet, sans pour autant supprimer les risques liés à l’acquisition d’un bien qui n’est pas encore achevé.

La diligence raisonnable reste donc indispensable. Il convient notamment d’examiner l’expérience du promoteur, en l’occurrence Prestige Expo, également à l’origine de projets haut de gamme comme Villa Cullinan à La Zagaleta ; de confirmer directement avec le promoteur l’état actuel du chantier et la date de livraison prévue, plutôt que de se fier à des documents commerciaux plus anciens ; et de faire examiner par son propre avocat le contrat de réservation ou de vente, l’échéancier des paiements, les garanties couvrant les sommes versées par anticipation ainsi que la documentation administrative et urbanistique du projet.

Le moment de l’achat joue également un rôle plus concret. Plus de la moitié des 40 résidences étaient déjà réservées selon les informations disponibles en 2025, ce qui signifie que le choix se réduit progressivement à mesure que la construction avance. Or, dans un bâtiment comme Tyrian, l’étage, l’orientation, la position dans la courbe de l’immeuble et les vues peuvent créer des différences importantes d’une résidence à l’autre.

Acheter plus tôt peut donc offrir un choix plus large, tandis qu’attendre l’approche de la livraison permet de réduire davantage l’incertitude liée à l’achat sur plan, mais probablement avec moins de résidences disponibles. Il n’existe pas de réponse valable pour tous les acquéreurs : la question est de savoir ce qui compte le plus pour vous, pouvoir choisir un emplacement précis au sein du projet ou attendre que la résidence soit plus proche de son achèvement avant de vous engager.

Tyrian se positionne clairement dans le segment le plus élevé du marché résidentiel d’Estepona, ce qui est cohérent avec son ambition d’introduire dans la ville un concept jusqu’ici inédit en front de mer. Les prix de départ confirmés s’échelonnent de 3 550 000 € pour les résidences Tyros, d’environ 280 à 300 m² avec trois chambres, jusqu’à 7 600 000 € pour les penthouses duplex Melkart, qui développent environ 830 m² avec quatre chambres. Les typologies Fenicia et Ciro occupent les niveaux intermédiaires de la gamme, tandis que le prix de Púrpura est communiqué sur demande.

Ces montants placent Tyrian à un niveau de prix encore peu courant à Estepona. Pour un projet de cette catégorie, des coûts de construction supérieurs à 7 000 € par m² ont été évoqués, tandis que le prix de vente moyen se situerait autour de 12 500 € par m². Ces chiffres doivent toutefois être considérés comme des indications, car le prix effectif au mètre carré peut varier sensiblement selon la typologie, l’étage, les vues, la superficie des terrasses et la manière dont les différentes surfaces sont comptabilisées.

Les résidences étant commercialisées sur plan directement par le promoteur, leur prix suit la grille tarifaire établie pour le projet plutôt que la logique d’une revente, où chaque propriétaire négocie individuellement son bien. Cela rend la structure des prix plus lisible, mais ne signifie pas nécessairement qu’elle restera inchangée jusqu’à la livraison. À mesure que la construction avance et que les résidences les mieux situées ou certaines typologies se raréfient, le promoteur peut réviser le prix des biens encore disponibles.

La question essentielle est donc de comprendre ce qui se trouve derrière ce niveau de prix. Tyrian ne cherche pas à concurrencer directement un programme neuf conventionnel à Estepona. L’acquéreur achète ce que le projet présente comme une « villa dans le ciel », au sein d’un bâtiment développé selon les standards de la certification WELL et accompagné de plus de 1 400 m² d’espaces consacrés au bien-être, au sport et aux loisirs. S’y ajoutent des services de niveau hôtelier, des garages privés de grande capacité, des bornes de recharge pour véhicules électriques et, pour les penthouses, un accès direct par ascenseur. Le tout dans un emplacement en front de mer, à l’entrée du nouveau boulevard et à quelques minutes à pied du centre d’Estepona.

C’est cette combinaison entre emplacement, dimensions des résidences, architecture, services et caractère pionnier qui soutient le positionnement de Tyrian dans le haut du marché. La question de savoir si cette différence de prix est justifiée dépendra toutefois de la valeur que chaque acquéreur accorde réellement à ces éléments par rapport aux autres options disponibles à Estepona et ailleurs sur la Costa del Sol.

Il existe également un point de vigilance important : aujourd’hui, l’achat porte encore sur une résidence en construction. Une partie de la proposition de valeur repose donc nécessairement sur la livraison du projet avec le niveau de qualité, les équipements et les services annoncés, puis sur la capacité du modèle résidentiel avec services à répondre aux attentes une fois la résidence pleinement opérationnelle.

Le prix ne doit donc pas être analysé isolément. Avant d’acheter, il convient d’examiner non seulement le prix au mètre carré et les propriétés comparables, mais aussi l’avancement du chantier, les spécifications contractuelles, l’échéancier des paiements et les garanties applicables aux sommes versées avant la livraison. Les garanties bancaires ou assurances de caution, lorsqu’elles sont requises, protègent les sommes versées par anticipation dans les situations prévues par la loi et le contrat ; elles ne constituent pas une garantie générale que chaque élément du projet sera livré exactement tel qu’il apparaît dans les supports commerciaux.

Tyrian étant commercialisé comme un programme neuf directement par le promoteur, le cadre fiscal de l’acquisition est relativement clair. En règle générale, l’achat d’un logement neuf en Espagne est soumis à une TVA (IVA) de 10 %, à laquelle s’ajoute l’Impôt sur les Actes Juridiques Documentés (AJD) applicable en Andalousie. Il faut également prévoir les frais de notaire, d’inscription au Registre de la Propriété et d’assistance juridique. Par prudence, un acquéreur peut donc prévoir une enveloppe globale d’environ 11 à 13 % au-delà du prix d’achat pour couvrir les taxes et frais liés à l’acquisition, le montant exact devant être confirmé en fonction de la situation de l’acheteur et de la transaction au moment de la signature.

La distinction avec le marché de la revente est importante. Lorsqu’un bien de seconde main est acheté à un particulier, l’acquisition est normalement soumise à l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP). Une résidence neuve acquise directement auprès du promoteur relève, quant à elle, du régime TVA et, le cas échéant, de l’AJD. Tant qu’une résidence de Tyrian est acquise en première transmission directement auprès du promoteur, c’est donc ce cadre fiscal qui constitue la référence.

Plusieurs protections propres à l’immobilier neuf méritent également d’être connues. Une fois la construction achevée, les logements bénéficieront du régime légal de garanties applicable aux constructions neuves en Espagne. Celui-ci comprend notamment une couverture de dix ans pour certains dommages affectant les éléments structurels du bâtiment, généralement assurée par le seguro decenal, ainsi que d’autres délais de responsabilité selon la nature des éventuels défauts de construction.

Avant toute réservation, l’acquéreur doit également pouvoir consulter la documentation informative et technique prévue par la réglementation andalouse en matière de protection des consommateurs. Le Decreto 218/2005 impose au promoteur différentes obligations d’information concernant notamment les caractéristiques du logement, ses surfaces, son prix, les modalités de paiement, l’identité du promoteur et la situation administrative du projet. Cette documentation mérite d’être examinée attentivement plutôt que de se fier uniquement aux brochures et autres supports commerciaux.

Dans le cas de Tyrian, un autre point est particulièrement important puisque l’achat intervient avant l’achèvement de la construction : la protection des sommes versées par anticipation. Votre avocat devrait vérifier par écrit comment chaque paiement effectué avant la livraison est garanti, notamment au moyen d’une garantie bancaire ou d’une assurance de caution lorsque la législation l’exige, quelles sommes sont effectivement couvertes et dans quelles circonstances cette garantie peut être mise en œuvre. Il ne suffit pas de savoir qu’un mécanisme général de garantie existe ; il faut vérifier la protection applicable aux versements que vous effectuerez concrètement.

C’est précisément dans ce type d’opération que le recours à un avocat indépendant prend tout son sens. Celui-ci doit agir exclusivement dans votre intérêt et vérifier, avant tout engagement financier important, le contrat, l’échéancier des paiements, les garanties couvrant les sommes versées par anticipation, ainsi que la situation juridique, urbanistique et administrative du projet.

Pour une acquisition de plusieurs millions d’euros portant sur une résidence encore en construction, cet accompagnement juridique indépendant ne doit pas être considéré comme un simple coût supplémentaire, mais comme une composante essentielle du processus d’achat.

Un développement comme Tyrian se laisse facilement adopter, il vaut donc la peine d'être méthodique sur les vérifications qu'exige spécifiquement un achat avant achèvement sur un projet en construction, avant de vous engager :

• L'échéancier de paiement et les garanties : confirmez le plan de paiement échelonné et que chaque paiement avant achèvement est couvert par une garantie bancaire ou une police d'assurance, comme l'exige le droit espagnol.
• La date d'achèvement actuelle : vérifiez directement auprès de l'équipe commerciale où en est réellement la construction, plutôt que de vous fier à une annonce antérieure.
• Les références du promoteur : examinez l'historique de Prestige Expo et de BZH sur des projets de luxe comparables, y compris le respect des délais sur des projets passés.
• Le contrat de réservation : faites examiner par votre propre avocat les conditions du contrat, toute clause pénale, et ce qui se passe en cas de retard.
• Les prestations par écrit : faites préciser dans le contrat les finitions, les prestations et toute option de personnalisation, pas seulement dans les images de synthèse marketing.
• Les charges de service : demandez une estimation des charges de communauté et de service qui s'appliqueront une fois le programme de prestations, le spa, la conciergerie et la sécurité opérationnels.
• Permis et conformité littorale : confirmez le permis de construire et, compte tenu de l'emplacement en front de mer, la conformité avec la loi espagnole sur le littoral (Ley de Costas).
• Votre propre avocat : faites appel à un avocat indépendant, non recommandé par le promoteur, pour vérifier tous ces points avant de verser un acompte.

Nous sommes ravis de parcourir cette liste avec vous et de travailler aux côtés de votre avocat indépendant sur les vérifications qui protègent un achat avant achèvement.

Les frais de fonctionnement de Tyrian seront naturellement ceux d’une résidence haut de gamme en front de mer proposant une gamme étendue de services. Tant que le projet n’est pas achevé et que l’ensemble des installations n’est pas pleinement opérationnel, il est impossible de connaître avec précision le montant définitif des charges de copropriété et de services. Il est néanmoins important d’anticiper dès l’achat les différents postes qui composeront le coût annuel de détention.

Le principal sera probablement celui des charges de copropriété et de services. Une résidence comprenant un spa d’environ 700 m², des piscines intérieure et extérieure, une salle de sport, un simulateur de golf, une salle multimédia, des espaces communs, une conciergerie et une sécurité 24h/24 nécessite du personnel, de l’entretien, de l’énergie et une gestion quotidienne conséquente. Ce niveau de services constitue une part essentielle de l’expérience proposée par Tyrian, mais implique nécessairement des charges supérieures à celles d’une résidence conventionnelle. Avant de réserver, il est donc conseillé de demander au promoteur une estimation actualisée des futures charges, ainsi que le détail des prestations incluses et de celles qui pourraient éventuellement être facturées séparément.

À ces dépenses s’ajoutent les coûts habituels liés à la détention d’un bien de cette catégorie : l’IBI, l’impôt foncier local calculé notamment à partir de la valeur cadastrale du bien, les taxes municipales applicables à la collecte des déchets, les consommations privées d’eau et d’électricité, ainsi que l’assurance habitation.

Les propriétaires non-résidents doivent également tenir compte de la fiscalité espagnole qui leur est applicable. Lorsqu’un logement est conservé pour un usage personnel et n’est pas loué, il peut notamment être soumis à l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) au titre de la valeur locative imputée, selon la situation fiscale du propriétaire.

La conclusion est simple : le coût d’une propriété à Tyrian ne doit pas être évalué uniquement à partir de son prix d’achat. Une résidence offrant ce niveau d’équipements et de services présente une structure de dépenses très différente de celle d’un appartement conventionnel. Pour apprécier correctement le coût réel de la propriété, il est préférable d’établir avant l’achat un budget annuel intégrant les charges de copropriété et de services, la fiscalité, les assurances, les consommations et l’entretien privé. C’est cette vision d’ensemble qui permet de savoir ce que coûtera réellement la détention et l’utilisation d’une résidence à Tyrian une fois le projet livré.

Certains aspects très pratiques comptent tout autant dans le segment le plus haut de gamme que pour n’importe quelle autre propriété, mais peuvent facilement passer au second plan tant que le projet est encore en construction. La connectivité en fait partie. Si vous prévoyez de travailler depuis votre résidence ou d’y séjourner pendant de longues périodes, il est préférable de confirmer auprès du promoteur la disponibilité de la fibre optique et la qualité de la couverture mobile prévue dans le bâtiment plutôt que de les considérer comme acquises.

Il est également utile de comprendre dès maintenant comment fonctionneront le chauffage, la climatisation et la production d’eau chaude, quels systèmes seront installés et quelle consommation peut raisonnablement être anticipée. Dans une résidence de grandes dimensions, avec d’importantes surfaces vitrées et située directement face à la mer, l’efficacité énergétique aura une incidence réelle aussi bien sur le confort quotidien que sur les coûts de fonctionnement.

À mesure que la livraison approche, une autre vérification devient particulièrement importante : s’assurer que les services qui constituent une part essentielle de la proposition de Tyrian seront effectivement opérationnels lorsque les propriétaires prendront possession de leur résidence. Cela concerne notamment la conciergerie, le spa et les espaces de bien-être, la sécurité, les installations communes et l’application dédiée aux résidents.

Dans un projet qui se distingue précisément par une expérience résidentielle inspirée de l’hôtellerie haut de gamme, la livraison ne se résume pas à l’achèvement des appartements. Il convient également de savoir quels équipements et services fonctionneront dès le premier jour, lesquels pourraient être mis en service ultérieurement et, dans ce cas, selon quel calendrier. Avant de finaliser l’achat, il est donc préférable de faire confirmer ces éléments par écrit afin de savoir précisément ce qui sera réellement disponible au moment de la remise des clés.

En tant qu'investissement, Tyrian repose sur une proposition véritablement nouvelle pour Estepona : la première résidence en front de mer affiliée à une marque et entièrement serviciée de la ville, avec seulement 40 logements au total et une position de précurseur difficile à reproduire tant que ce modèle reste rare ici. Cette rareté, associée à une reconnaissance telle que la victoire aux International Property Awards, soutient l'argument à long terme, et le modèle de service affilié à une marque suggère généralement un fort potentiel locatif une fois le développement achevé et en exploitation. Concernant la location, les règles andalouses habituelles s'appliquent et doivent être vérifiées avant de compter sur des revenus : la location touristique de courte durée nécessite l'enregistrement sous le régime régional de licence touristique (VFT), et les statuts de la communauté du développement peuvent la restreindre ou l'encadrer, confirmez donc les deux points dès que vous avez un bien précis en vue. Pour une vision plus large du marché, notre rapport sur le marché immobilier de Marbella présente les tendances, les prix et la demande actuels le long de la côte, y compris à Estepona.

Presque tous ceux qui envisagent Tyrian pèsent également les autres façons d'acquérir un bien en front de mer sur ce tronçon de côte, la comparaison se résume donc à ce que vous recherchez réellement : un logement neuf, affilié à une marque et entièrement servicié à Estepona, face à un complexe établi en front de mer en revente, une résidence affiliée à une marque à Marbella, ou un appartement neuf plus simple. Le tableau présente comment ces options se situent sur les critères que les acheteurs pèsent réellement. Vous pouvez parcourir les nouveaux développements actuels à Estepona et les biens en front de mer à Estepona Est pour voir les alternatives.

À titre d'orientation uniquement ; les niveaux de prix évoluent selon le bien précis, l'emplacement, la vue et la phase du marché.

Tyrian s’adresse avant tout à un profil d’acquéreur bien précis. Le projet séduira particulièrement ceux qui recherchent une résidence neuve en front de mer à Estepona, avec une architecture distinctive, des prestations de niveau hôtelier et une gamme complète de services accessibles au sein même de la résidence. Il s’adresse également aux acheteurs à l’aise avec une acquisition sur plan dans un projet encore en construction, à condition que le calendrier, les modalités de paiement et les garanties applicables aient été soigneusement vérifiés avant tout engagement.

Tyrian sera particulièrement intéressant pour ceux qui souhaitent entrer tôt dans une catégorie résidentielle encore nouvelle à Estepona : un projet à forte identité architecturale, bénéficiant d’une reconnaissance internationale et proposant un niveau de services jusqu’ici peu courant dans la ville. Il peut également constituer une alternative séduisante pour un acquéreur qui recherche les volumes, l’intimité et les grands espaces extérieurs d’une villa, mais préfère éviter la gestion d’une parcelle, d’un jardin et de tout ce qu’implique l’entretien d’une maison individuelle. Dans les penthouses, les vastes terrasses, le garage privé et l’accès direct par ascenseur renforcent particulièrement cette idée de « villa dans le ciel ».

En revanche, Tyrian correspondra moins à l’acheteur qui souhaite voir et visiter la propriété entièrement terminée avant de prendre une décision. Même si le chantier est désormais considérablement avancé et que les volumes du bâtiment peuvent déjà être appréciés sur place, l’achat repose encore en partie sur les plans, les images de synthèse, l’appartement témoin, les spécifications techniques et les engagements contractuels concernant le résultat final.

Ce ne sera pas non plus nécessairement le meilleur choix pour celui qui souhaite limiter ses dépenses annuelles. Un spa de grande taille, des piscines, une salle de sport, un simulateur de golf, une conciergerie, une sécurité permanente et l’ensemble des autres services communs impliquent une structure de fonctionnement et d’entretien très différente de celle d’une résidence conventionnelle. Un propriétaire qui utilise peu ces prestations pourrait donc supporter le coût d’un niveau de service dont il ne profite pas pleinement.

Enfin, il y a la question du prix. Tyrian se positionne délibérément dans le segment le plus élevé du marché d’Estepona et ne cherche pas à être compétitif sur le seul critère du prix au mètre carré. Sa proposition repose sur la combinaison du front de mer, des dimensions des résidences, de l’architecture, des services et du caractère pionnier du projet dans la ville. Il correspondra donc davantage aux acheteurs qui accordent une réelle valeur à cette combinaison qu’à ceux dont la priorité est simplement d’obtenir le plus de mètres carrés possible pour leur budget.

Ils pensent qu’un achat sur plan n’est pas protégé. En Espagne, il existe des mécanismes spécifiques destinés à protéger les sommes versées par anticipation lors de l’achat d’un logement en construction, notamment au moyen d’une garantie bancaire ou d’une assurance de caution lorsque la réglementation l’exige. L’erreur n’est pas d’acheter avant l’achèvement du projet, mais de verser des sommes importantes sans que votre avocat ait préalablement vérifié, par écrit, comment ces paiements sont garantis et dans quelles conditions cette protection peut être mise en œuvre.

Ils considèrent la date de livraison comme une certitude. Les calendriers de construction peuvent évoluer, y compris lorsque le chantier progresse normalement. Plutôt que de se fier à une date publiée plusieurs mois auparavant dans une brochure ou une annonce, il est préférable de demander au promoteur l’état actuel des travaux et la date de livraison prévue au moment de l’achat, puis de vérifier comment celle-ci est formulée dans le contrat.

Ils sous-estiment les futures charges de copropriété et de services. Un spa d’environ 700 m², des piscines, une salle de sport, un simulateur de golf, des espaces pour enfants, une sécurité et une conciergerie 24h/24 offrent un niveau de prestations remarquable, mais nécessitent également du personnel, de l’énergie, de la gestion et un entretien permanent. Ces dépenses seront supportées par les copropriétaires. Avant de réserver, demandez une estimation actualisée des futures charges et vérifiez quels services seront inclus et lesquels pourraient être facturés séparément.

Ils considèrent les 40 résidences comme équivalentes. Elles ne le sont pas. L’étage, l’orientation, la position au sein de la courbe du bâtiment, les vues, la distribution intérieure et les dimensions des terrasses peuvent créer des différences importantes d’une propriété à l’autre. Plus de la moitié des résidences étant déjà réservées selon les informations disponibles en 2025, attendre permet d’avoir davantage de visibilité sur le résultat final, mais signifie aussi disposer de moins de choix parmi les emplacements les plus recherchés du bâtiment.

Ils négligent l’expérience du promoteur. Un projet de cette ampleur, associant grandes surfaces, architecture complexe et nombreux équipements et services, représente un chantier exigeant. Examiner l’expérience de Prestige Expo et de BZH, leur rôle dans des réalisations antérieures et des références telles que Villa Cullinan à La Zagaleta fait partie d’une diligence raisonnable avant de s’engager dans un achat sur plan. Dans ce type d’acquisition, il ne suffit pas d’évaluer la résidence que l’on souhaite acheter : il faut également s’intéresser à ceux qui doivent la construire, l’achever et la livrer conformément aux engagements contractuels.

Si vous souhaitez entrer tôt dans une catégorie résidentielle véritablement nouvelle pour Estepona, Tyrian mérite d’être considéré. Jusqu’à présent, la ville ne disposait d’aucun projet en front de mer associant de grandes résidences, une identité architecturale forte et une gamme complète de services inspirés de l’hôtellerie cinq étoiles. Ce caractère pionnier constitue une part importante de son attrait, mais ne devrait pas être la seule raison d’acheter.

Si vous comparez Tyrian à une propriété de revente déjà achevée, comme Cabo Bermejo, la première question est relativement simple : préférez-vous visiter aujourd’hui la résidence exacte que vous allez acheter, en vérifier les vues, les finitions et l’environnement, puis pouvoir en prendre possession rapidement, ou êtes-vous prêt à acheter sur plan en échange d’une propriété entièrement neuve et d’un concept résidentiel différent ? Les deux options peuvent être pertinentes, mais elles correspondent à des expériences d’achat très différentes.

Si vous choisissez Tyrian alors que la construction est encore en cours, la diligence raisonnable est essentielle. Avant de signer ou d’effectuer des versements importants, votre avocat indépendant devrait examiner le contrat et l’échéancier des paiements, vérifier les garanties applicables aux sommes versées par anticipation et confirmer la date de livraison en vigueur ainsi que les dispositions prévues en cas de retard. C’est principalement sur ces points que se concentre le risque qui subsiste lorsqu’on achète une résidence qui n’est pas encore achevée.

Du point de vue de l’investissement, le raisonnement est différent. Une partie du pari consiste à considérer que le caractère pionnier de Tyrian, son architecture, ses distinctions et son niveau de services lui permettront de conserver une véritable différenciation lorsque les premières propriétés arriveront sur le marché de la revente. L’hypothèse est défendable, mais elle devra encore être confirmée par le marché une fois le projet livré et pleinement opérationnel. Tyrian ne bénéficie pas encore du recul ni de l’historique de transactions d’emplacements établis comme la Golden Mile de Marbella, où la rareté de l’offre et plusieurs décennies de demande constituent des références beaucoup plus éprouvées.

Tyrian n’a pas non plus vocation à remplacer une villa individuelle. Si votre priorité est de disposer d’un grand terrain, d’un jardin privé et de l’indépendance complète d’une maison, vous trouverez probablement des alternatives plus adaptées ailleurs à Estepona, Marbella ou Benahavís. Le concept est différent : transposer une partie des volumes, de l’intimité et des espaces extérieurs d’une villa dans une résidence en hauteur, tout en bénéficiant d’un environnement entièrement géré.

En revanche, si vous recherchez une grande résidence neuve en front de mer, avec de vastes terrasses, des services de niveau hôtelier et la possibilité de rejoindre à pied la plage, le boulevard et le centre d’Estepona, Tyrian occupe aujourd’hui une position encore rare sur le marché local. La construction étant déjà considérablement avancée et une part importante des résidences réservée, la véritable question n’est pas tant de savoir si Tyrian est un bon ou un mauvais projet, mais si ce mode de vie, ce niveau de services et les particularités d’un achat avant livraison correspondent réellement à ce que vous recherchez.

Où se situe exactement Tyrian Residences ?

Sur l'Avenida Litoral à Estepona, à l'entrée du boulevard front de mer de la ville, à quelques mètres de la mer et à côté d'un grand centre commercial, à environ 15 à 20 minutes de Puerto Banús et de Marbella, et à environ une heure de l'aéroport de Malaga.

Quel type de logements propose t il ?

Au total 40 logements répartis en cinq types de biens nommés, décrits comme des « villas dans le ciel » : Tyros (280 à 300 m², 3 chambres), Fenicia (420 à 440 m², 4 chambres), Purpura (prix et surface sur demande), Ciro (510 à 550 m², 3 chambres) et les penthouses duplex Melkart (830 m², 4 chambres) situés aux angles est et ouest avec vue à 360 degrés et accès à la piscine du toit. Chaque penthouse dispose d'un garage privé d'environ 200 m² pour quatre à cinq véhicules, avec borne de recharge et accès direct par ascenseur.

Puis je encore acheter à Tyrian, et combien coûtent les logements ?

Oui, bien que la disponibilité soit limitée : plus de la moitié des 40 logements étaient déjà réservés selon l'état d'avancement de 2025. Les prix de départ vont de 3 550 000 € pour le Tyros à 7 600 000 € pour le Melkart, Fenicia et Ciro se situant entre les deux, et Purpura étant disponible sur demande.

Quand sera t il achevé ?

La construction a dépassé son mi parcours en 2025, et l'achèvement est prévu pour le premier trimestre 2027. Confirmez l'état actuel directement auprès de l'équipe commerciale avant de vous fier à une date.

S'agit il d'une résidence affiliée à une marque ?

Oui. Tyrian est positionné comme la première résidence affiliée à une marque et entièrement serviciée d'Estepona, suivant un modèle déjà bien établi à Marbella et à Benahavís, et a été désigné meilleur projet résidentiel d'Espagne aux International Property Awards en 2025.

Quelles taxes et quels frais s'appliquent ?

En tant que bien neuf vendu par le promoteur, Tyrian est soumis à 10 % de TVA (IVA) plus environ 1,2 % de droits de timbre (AJD), prévoyez donc environ 11 à 13 % en plus du prix une fois ajoutés les frais de notaire, d'enregistrement et d'avocat.

Que dois je vérifier en achetant avant achèvement ici ?

Avant tout, l'échéancier de paiement échelonné et les garanties bancaires couvrant chaque paiement avant achèvement, comme l'exige le droit espagnol ; la date d'achèvement actuelle, confirmée directement auprès du promoteur ; les références du promoteur ; et la charge de service attendue une fois les prestations en exploitation. Faites appel à votre propre avocat indépendant pour tout cela.

Puis je louer mon logement ?

Un logement en front de mer affilié à une marque à Estepona devrait présenter un fort potentiel locatif une fois achevé, mais la location touristique de courte durée nécessite une licence touristique andalouse (VFT) et peut être restreinte par les statuts de la communauté du développement, confirmez donc les deux points une fois le bâtiment en exploitation.

Si vous envisagez sérieusement Tyrian Residences, ou un logement en front de mer affilié à une marque similaire, le meilleur point de départ est une conversation. La construction ayant dépassé son mi parcours et plus de la moitié des logements étant déjà réservés, le timing et le choix du bien comptent tous deux, et c'est précisément là qu'un conseil local et indépendant fait toute la différence. Nous connaissons intimement le front de mer d'Estepona : comment Tyrian se compare à des complexes établis comme Cabo Bermejo, ce qu'exige réellement le processus d'achat avant achèvement et les garanties de paiement, et quels biens, à Tyrian et ailleurs sur la côte, méritent d'être suivis dès maintenant. Vous pouvez parcourir les nouveaux développements à Estepona, consulter les biens en front de mer à Estepona Est, lire notre guide sur Cabo Bermejo, Estepona, ou consulter notre rapport sur le marché immobilier de Marbella pour une vision plus large. Lorsque vous serez prêt, contactez nous et dites nous ce que vous recherchez réellement, et nous vous dirons honnêtement si Tyrian, ou un autre bien de la côte, vous convient le mieux.