Tyrian Residences: una guía de compra para la primera residencia en primera línea de playa con servicio completo de Estepona

Estepona nunca había contado con un proyecto residencial en primera línea de playa que combinara una gama completa de servicios con un concepto propio de la hotelería de cinco estrellas, un modelo que Marbella y Benahavís conocen desde hace años. Ese hecho resume buena parte de lo que hace diferente a Tyrian Residences. Situado en la Avenida Litoral, a pocos metros del mar y junto a la entrada del nuevo bulevar de Estepona, el proyecto introduce en la ciudad una propuesta hasta ahora inédita: la privacidad, el espacio y la sensación de una villa, unidos a los servicios de un hotel de cinco estrellas. Es precisamente esta combinación la que ha despertado tanto interés en torno a Tyrian, presentado como el primer complejo residencial en primera línea de playa de Estepona con una oferta integral de servicios.

Ese carácter pionero define tanto el proyecto como la decisión de invertir en él. Tyrian es un desarrollo boutique de solo 40 viviendas, concebidas como auténticas “villas en el cielo”, con servicios comparables a los de un resort de alta gama y una arquitectura deliberadamente reconocible. El edificio no pretende pasar desapercibido, sino convertirse en un nuevo referente arquitectónico a la entrada de Estepona. La construcción había superado la mitad de su recorrido en 2025 y la entrega está prevista para el primer trimestre de 2027, mientras que más de la mitad de las viviendas ya han sido reservadas. Para quien se plantee comprar ahora, todavía existe margen para elegir entre las unidades disponibles, aunque ese margen se va reduciendo a medida que avanza el proyecto. La verdadera cuestión es si la ubicación, el nivel de servicios, el tipo de vivienda y el precio encajan con lo que busca. Eso es precisamente lo que esta guía pretende ayudarle a determinar.

Esta guía está dirigida a compradores que estén considerando seriamente Tyrian Residences o quieran compararlo con otras propiedades de nivel similar en la Costa del Sol. Analizaremos el proyecto, su ubicación, el contexto de Estepona, las viviendas y los servicios, antes de entrar en la parte que realmente importa cuando se compra una propiedad todavía en construcción: el proceso de adquisición, el calendario de pagos, las garantías bancarias, la fiscalidad aplicable a una vivienda nueva, los futuros gastos de mantenimiento y las comprobaciones que conviene realizar antes de comprometerse. Una compra sobre plano dentro de un proyecto cuya construcción se extiende durante varios años no se analiza de la misma manera que una vivienda terminada en el mercado de reventa. Es precisamente en esas diferencias, y en lo que implican para el comprador, donde esta guía pondrá especial atención.

También conviene aclarar el enfoque de esta guía. Un proyecto como Tyrian se presenta, como es lógico, mediante renders, una vivienda piloto y un concepto muy atractivo. Ahora que la construcción está considerablemente avanzada, resulta cada vez más fácil contrastar esa visión con la realidad del edificio. Sin embargo, la información comercial rara vez entra en detalle sobre cuestiones más prácticas: cómo funcionan realmente los pagos por fases y las garantías bancarias, qué riesgos siguen existiendo mientras el proyecto no esté terminado o cuánto puede costar anualmente mantener una residencia que ofrecerá alrededor de 1.400 m² de zonas comunes y servicios.

Nuestro trabajo consiste en acompañar a compradores, por lo que el objetivo de esta guía no es reproducir el discurso comercial del promotor ni restar valor a las cualidades del proyecto. Es ayudarle a entender con claridad sus puntos fuertes, sus posibles compromisos y aquello que merece ser verificado antes de tomar una decisión. La información que sigue se basa en datos públicos disponibles en el momento de redactar esta guía y puede evolucionar a medida que avance la construcción. Debe entenderse, por tanto, como un punto de partida para el análisis que habrá que confirmar en el momento de una posible compra.

Visitamos Tyrian cuando la estructura ya empezaba a elevarse claramente sobre el nivel de la calle, y es sobre el terreno donde realmente se aprecia la escala de las viviendas de esquina. Estar en el espacio que ocupará un ático Melkart transmite más la sensación de encontrarse en la terraza de una villa que en la de un apartamento convencional. La curva del edificio tiene mucho que ver con ello: amplía el campo visual y abre la perspectiva hacia el Mediterráneo en lugar de limitarla a una sola orientación. Es fácil considerar la expresión “villas en el cielo” como un recurso comercial; cuando se observa en persona la anchura real de las plantas y la profundidad de las terrazas, resulta bastante más literal de lo que suele ser en muchos proyectos que utilizan el mismo concepto.

También es importante analizar Tyrian dentro de su entorno inmediato con la misma objetividad. La Avenida Litoral sigue siendo una de las vías de acceso a Estepona y soporta tráfico regular; no estamos, por tanto, ante una pequeña calle residencial aislada. El pavimento diseñado para reducir el ruido y los nuevos elementos paisajísticos del bulevar buscan mitigar ese impacto, pero un comprador que conozca Cabo Bermejo o Torre Bermeja, situados unos kilómetros más adelante en el mismo litoral, percibirá la diferencia. Estos complejos consolidados se encuentran más protegidos del tráfico y cuentan con jardines maduros que crean una separación mayor respecto a su entorno.

Ahí se encuentra uno de los principales equilibrios que plantea Tyrian. Frente a esas urbanizaciones más consolidadas del New Golden Mile, se renuncia a parte de la tranquilidad y la madurez paisajística a cambio de una vivienda completamente nueva, un nivel de servicios considerablemente más amplio y una ubicación desde la que se puede llegar caminando a la playa, al bulevar y al centro de Estepona. Para algunos compradores, esa combinación será precisamente lo que haga de Tyrian una opción más atractiva; para otros, la tranquilidad de una urbanización consolidada seguirá teniendo más peso. Lo importante es entender esa diferencia antes de comprar, en lugar de asumir que ambas propuestas ofrecen la misma experiencia residencial.

Tyrian Residences es un nuevo proyecto residencial situado en la Avenida Litoral de Estepona, junto a la entrada del nuevo bulevar marítimo de la ciudad. Está promovido por Prestige Expo, el grupo responsable de Villa Cullinan en La Zagaleta, en colaboración con BZH. Tyrian se presenta como el primer complejo residencial en primera línea de playa de Estepona concebido con una oferta integral de servicios. No se plantea como un edificio de apartamentos convencional, sino como una residencia gestionada bajo estándares propios de la hotelería de alta gama, un modelo que ya se ha consolidado en Marbella y Benahavís, pero que hasta ahora no existía en Estepona.

La arquitectura, desarrollada por el estudio Yodezeen junto con Arata Arquitectura, se aleja deliberadamente del esquema tradicional de un bloque residencial. Sus líneas curvas y formas orgánicas se inspiran en el movimiento del Mediterráneo y en el perfil de las montañas que rodean Estepona, dando lugar a un edificio de carácter escultórico y fácilmente reconocible.

Tyrian contará con solo 40 viviendas, que el promotor define como “villas en el cielo”. El concepto engloba apartamentos y áticos dúplex que sustituyen el jardín de una villa tradicional por altura, grandes terrazas, vistas abiertas y una amplia gama de servicios. Las superficies construidas parten de aproximadamente 280 a 300 m² y alcanzan los 1.060 m² en los áticos de mayor tamaño, todos ellos con amplios espacios exteriores. Los áticos disponen además de garajes privados de gran capacidad, en algunos casos con espacio para hasta cinco vehículos, así como de acceso mediante ascensor privado.

Para quien esté valorando una compra actualmente, hay un aspecto fundamental que debe tenerse en cuenta: Tyrian todavía está en construcción. El proyecto había superado la mitad de su ejecución en 2025 y la entrega está prevista para el primer trimestre de 2027, mientras que más de la mitad de sus 40 viviendas ya han sido reservadas. Por tanto, comprar hoy significa elegir entre las propiedades que continúan disponibles dentro de un proyecto en plena fase de construcción. Esto introduce diferencias importantes respecto a la compra de una vivienda terminada, especialmente en lo relativo al calendario de pagos, las garantías, los plazos de entrega y las comprobaciones que deben realizarse antes de firmar. Más adelante analizaremos cada uno de estos aspectos en detalle.

Hay además una característica que conviene entender bien porque diferencia a Tyrian de buena parte de la oferta residencial de Estepona. El proyecto ha sido concebido deliberadamente como una residencia con servicios de nivel hotelero, dentro de la misma tendencia que ha llevado a Marbella y Benahavís algunos de los proyectos residenciales vinculados a grandes marcas de hotelería, moda y diseño. En Estepona, sin embargo, Tyrian es el primero en trasladar este concepto a una ubicación en primera línea de playa.

Para determinados compradores, esa combinación de servicios, arquitectura y diseño será precisamente uno de sus principales atractivos, reforzado además por reconocimientos como el Five Star Award de los International Property Awards al mejor proyecto residencial de España. Para otros, acostumbrados a una propiedad con menos servicios comunes y una estructura de gastos más sencilla, este modelo plantea una ecuación diferente. Una residencia de estas características no solo se compra de otra manera; también se utiliza y se mantiene de otra manera. Entender el nivel de servicio, los costes asociados y cuánto valor aportan realmente a su forma de vivir es, por tanto, esencial antes de comparar Tyrian directamente con una promoción de obra nueva convencional.

Tyrian se encuentra en la Avenida Litoral de Estepona, justo en la entrada al bulevar frente al mar de la ciudad, a pocos metros del mar y junto a un gran centro comercial. La propia Estepona, a menudo llamada el "jardín de la Costa del Sol", se sitúa entre Marbella y Sotogrande, y ofrece un entorno costero que combina las comodidades de las ciudades más grandes con un ambiente más relajado y auténticamente español que el de sus vecinas de mayor tamaño. El emplazamiento sitúa a los residentes a poca distancia a pie de playas de arena dorada y beach clubs, así como del centro compacto y peatonal de Estepona, con su casco antiguo lleno de flores, su puerto y su paseo marítimo.

Tiempos de trayecto aproximados, que conviene comprobar personalmente según la hora del día, ya que la carretera de la costa se satura en temporada:

• La playa y el bulevar: en la puerta misma, a pie
• El casco antiguo y el puerto de Estepona: un corto paseo o unos minutos en coche
• Puerto Banús y el centro de Marbella: unos 15 a 20 minutos al este
• Sotogrande: unos 25 a 30 minutos al oeste
• Aeropuerto de Málaga: aproximadamente una hora, por la A7 o la autopista de peaje AP7
• Aeropuerto de Gibraltar: menos de una hora

El atractivo de Estepona está en combinar una vida auténtica junto al mar con un centro peatonal todavía relativamente tranquilo, algo cada vez más escaso en esta costa a medida que Marbella se anima más. Desde una vivienda en Tyrian, la playa, el bulevar y los restaurantes y comercios de la ciudad quedan lo bastante cerca como para llegar caminando, mientras que Puerto Banús y Marbella están cada uno a un corto trayecto en coche hacia el este. Para un comprador que quiera una vivienda con servicio completo y marca propia en primera línea de playa sin pagar los precios de la Milla de Oro, la ubicación recoge buena parte de lo que atrae a la gente a esta costa en primer lugar.

Tyrian se organiza en cinco tipos de vivienda con nombre propio, cada uno con su propio tamaño y configuración en lugar de una etiqueta genérica de "apartamento" o "ático":

Melkart, la gama más alta, ocupa las esquinas este y oeste del edificio en forma de áticos dúplex con vistas panorámicas de 360 grados, un solárium cubierto privado y acceso exclusivo a la piscina de la azotea. Cada ático incluye un garaje privado de gran capacidad de unos 200 m², con capacidad para cuatro o cinco vehículos, con acceso directo por ascensor, punto de recarga para vehículos eléctricos y la posibilidad de personalizar su acabado. Las superficies de la colección empiezan en 280 m² para el Tyros, la vivienda de entrada, considerablemente más grande que un apartamento nuevo típico en esta costa, y cada vivienda está diseñada con techos altos, terrazas voladas y una continuidad fluida entre el interior y el exterior.

Dos elementos merecen destacarse. El primero es el propio concepto de "villas en el cielo": las proporciones, los garajes privados con punto de recarga y acceso directo por ascensor, y la amplitud de las terrazas están todos pensados para eliminar los compromisos habituales de vivir en un apartamento, manteniendo al mismo tiempo la seguridad y el servicio de una comunidad gestionada y cerrada. El segundo es que, al estar el proyecto todavía en construcción, un comprador hoy elige en gran medida a partir de renders, un piso piloto y el avance visible de la obra, en lugar de una vivienda terminada que se pueda visitar unidad por unidad. Esto es habitual en una compra sobre plano en esta fase, y es la razón por la que el apartado sobre el proceso de compra más adelante importa tanto como las propias prestaciones.

Una parte importante de lo que se compra en Tyrian va más allá de la propia vivienda. El proyecto incorpora más de 1.400 m² dedicados al bienestar, el deporte y el ocio, concebidos desde el inicio como parte integral de la experiencia residencial y desarrollados bajo los estándares de la certificación WELL. Esto significa que aspectos como la calidad del aire, la iluminación, los materiales, el confort y la circulación dentro del edificio se han tenido en cuenta desde la fase de diseño, en lugar de incorporarse posteriormente como elementos adicionales.

La mayor parte de estas instalaciones se concentra en la planta -1, aunque los espacios han sido diseñados para recibir abundante luz natural. El núcleo es un spa de aproximadamente 700 m², con una piscina interior de 23,5 metros, hammam, saunas, gimnasio, salas de tratamientos y estudios dedicados a yoga y pilates. A ello se suman una sala multimedia, una zona de juegos infantil, un espacio de coworking y un simulador de golf.

En la azotea, una piscina infinita de 17 metros aprovecha la posición del edificio para ofrecer vistas panorámicas, acompañada de zonas de descanso, espacios para barbacoas y una cocina de apoyo. El funcionamiento cotidiano de la residencia se articula además a través de una aplicación propia de Tyrian y de un servicio de conserjería disponible las 24 horas, siguiendo el modelo de las residencias con servicios de nivel hotelero.

La seguridad se ha integrado desde la propia concepción del edificio con la intención de que resulte eficaz sin dominar la experiencia residencial. El sistema contempla acceso mediante tarjeta inteligente, doble control de entrada, videovigilancia, detección láser y monitorización permanente.

Para un comprador, unas instalaciones de esta magnitud representan un atractivo importante, pero también tienen una consecuencia que no debe pasarse por alto: mantenerlas tiene un coste. Un spa de 700 m², piscinas interiores y exteriores, gimnasio, simulador de golf, zonas infantiles y un servicio de conserjería permanente requieren personal, mantenimiento, suministros y gestión una vez que el edificio entra en funcionamiento, y esos gastos recaen finalmente sobre los propietarios.

Esto no constituye necesariamente un inconveniente. Quien busca una residencia con servicios de este nivel probablemente considera estas prestaciones parte esencial de lo que está comprando. Pero sí cambia la estructura de costes respecto a una promoción residencial convencional. Por eso, antes de tomar una decisión, conviene conocer la cuota de comunidad o de servicio prevista, qué conceptos incluye y cuáles podrían facturarse aparte, e incorporarla desde el principio al cálculo del coste real anual de mantener una propiedad en Tyrian.

Dos factores explican buena parte del atractivo de Tyrian, y ambos merecen analizarse con cierta perspectiva.

El primero es que el proyecto no termina en los límites de la propia residencia. Su desarrollo contempla también la creación de un nuevo bulevar urbano, concebido como un corredor peatonal abierto al público e integrado en el entorno. El diseño incorpora vegetación de bajo mantenimiento y adaptada al clima, sistemas de riego inteligente e iluminación dinámica, además de soluciones destinadas a mejorar la seguridad de los peatones y reducir el impacto del tráfico a lo largo de la Avenida Litoral.

Durante las obras aparecieron además restos arqueológicos de época romana y fenicia bajo el terreno. Más allá de la anécdota, el hallazgo ha pasado a formar parte de la identidad del proyecto, estableciendo un vínculo con la historia de Estepona y recordando que Tyrian se construye sobre un lugar con un pasado propio, no simplemente sobre una parcela vacía frente al mar.

El segundo factor, probablemente más relevante desde el punto de vista inmobiliario, es el posicionamiento de Tyrian como la primera residencia de Estepona en primera línea de playa concebida bajo un modelo integral de servicios. Es una fórmula que ya se ha consolidado en Marbella, donde proyectos vinculados a firmas como Dolce & Gabbana, Fendi Casa o Versace Home han elevado considerablemente el nivel de diseño, servicios y reconocimiento de marca del mercado residencial, y que también ha comenzado a desarrollarse en Benahavís. Llevar este concepto por primera vez a Estepona supone una novedad real para la ciudad y contribuye a explicar el reconocimiento internacional recibido por Tyrian, incluido el Five Star Award de los International Property Awards como mejor proyecto residencial de España.

Para un comprador, sin embargo, lo interesante no es únicamente ser el primero. El modelo tiene que encajar con su forma de utilizar la propiedad. Para quien valore un nivel de servicio cercano al de un hotel, una arquitectura reconocible y la diferenciación que puede aportar un proyecto pionero dentro de su mercado, el posicionamiento de Tyrian constituye un argumento importante a su favor. Esa singularidad también podría favorecer su atractivo futuro en el mercado de reventa, aunque sería prematuro dar por hecho una prima que todavía tendrá que demostrar el mercado una vez terminado el proyecto.

Para otros compradores, en cambio, parte de ese valor puede resultar innecesario si no van a utilizar los servicios con frecuencia, especialmente teniendo en cuenta que su mantenimiento se reflejará en los gastos de comunidad. La comparación adecuada, por tanto, no consiste únicamente en enfrentar el precio por metro cuadrado de Tyrian con el de otras promociones nuevas de Estepona. Hay que decidir cuánto valor se atribuye al servicio, al diseño, a la ubicación y al carácter pionero del proyecto, y si todo ello justifica la diferencia frente a una vivienda nueva más sencilla y con menores costes de funcionamiento.

Esta es probablemente la parte de una compra en Tyrian que más se diferencia de adquirir una vivienda de reventa ya terminada, y también aquella a la que un comprador debería prestar mayor atención. Al encontrarse el proyecto todavía en construcción, con la entrega prevista para el primer trimestre de 2027, comprar hoy significa adquirir una vivienda sobre plano y asumir un calendario contractual de construcción y pagos. No es, por tanto, la misma operación que visitar una propiedad terminada, comprobar su estado y firmar la compraventa ante notario.

En la práctica, la adquisición suele comenzar con una reserva y continuar con una serie de pagos a cuenta conforme al calendario establecido en el contrato, dejando el importe restante para la entrega y formalización de la compraventa. Antes de realizar cualquier pago, es fundamental conocer exactamente cuánto se abona en cada fase, cuándo vence cada cantidad y bajo qué condiciones.

En España existe además un régimen específico de protección para las cantidades anticipadas entregadas por compradores de viviendas en construcción. Por ello, uno de los puntos esenciales de la diligencia debida es comprobar cómo están garantizados los pagos realizados antes de la entrega, mediante aval bancario o seguro de caución cuando corresponda, y cuáles son exactamente las condiciones de esa cobertura. Su abogado independiente debería revisar el contrato, el calendario de pagos y las garantías aplicables antes de que usted se comprometa o entregue cantidades importantes, en lugar de limitarse a asumir que la protección existe por el mero hecho de tratarse de una promoción de obra nueva.

Comprar en la fase actual tiene, no obstante, una ventaja frente a haber entrado en el proyecto en sus primeras etapas. Con la construcción ya considerablemente avanzada, una parte importante de lo que inicialmente solo existía sobre planos y renders puede verse y comprobarse físicamente. La estructura, los volúmenes del edificio, su relación con el entorno y buena parte de las perspectivas desde las distintas plantas son hoy mucho más fáciles de valorar. Esto reduce parte de la incertidumbre inherente a una compra realizada al comienzo de una promoción, aunque no elimina los riesgos propios de adquirir una vivienda que todavía no está terminada.

La diligencia debida sigue siendo, por tanto, imprescindible. Conviene revisar la trayectoria del promotor, en este caso Prestige Expo, responsable también de proyectos de alto nivel como Villa Cullinan en La Zagaleta; confirmar la situación actual de la obra y la fecha de entrega vigente directamente con el promotor, en lugar de basarse en documentación comercial anterior; y encargar a un abogado independiente la revisión del contrato de reserva o compraventa, el calendario de pagos, las garantías de las cantidades anticipadas y la documentación urbanística y administrativa correspondiente.

Existe además otro factor más práctico: el momento de entrada. Con más de la mitad de las 40 residencias ya reservadas según la información disponible en 2025, la elección entre las viviendas restantes se reduce a medida que avanza la construcción. Esto importa especialmente en un edificio como Tyrian, donde la planta, la orientación, la posición dentro de la curva del edificio y las vistas pueden marcar diferencias importantes entre una vivienda y otra.

Por eso, comprar antes puede ofrecer una mayor capacidad de elección, mientras que esperar hasta que el proyecto esté terminado permite reducir la incertidumbre propia de una compra sobre plano, pero probablemente con menos opciones disponibles. No existe una respuesta correcta para todos los compradores: la cuestión es decidir qué pesa más en su caso, la posibilidad de elegir una ubicación concreta dentro del proyecto o la seguridad adicional de comprar cuando la vivienda esté más próxima a su entrega.

Tyrian se sitúa claramente en el segmento más alto del mercado residencial de Estepona, algo coherente con su posicionamiento como el primer proyecto en primera línea de playa de la ciudad concebido con una oferta integral de servicios. Los precios de salida confirmados parten de 3.550.000 € para las residencias Tyros, de aproximadamente 280 a 300 m² y tres dormitorios, y alcanzan los 7.600.000 € en los áticos dúplex Melkart, con unos 830 m² y cuatro dormitorios. Las tipologías Fenicia y Ciro ocupan los niveles intermedios de la gama, mientras que el precio de Púrpura está disponible bajo consulta.

Las cifras sitúan a Tyrian en un nivel de precio poco habitual para Estepona. Para un proyecto de estas características se han señalado costes de construcción superiores a 7.000 € por m² y precios de venta medios en torno a 12.500 € por m². Estas referencias deben interpretarse con cierta cautela, ya que el precio efectivo por metro cuadrado varía considerablemente según la tipología, la planta, las terrazas, las vistas y la forma en que se contabilizan las superficies.

Al tratarse de una promoción sobre plano, las viviendas se comercializan según la lista de precios establecida por el promotor y no como propiedades individuales cuyos propietarios negocian de forma independiente, como sucede en el mercado de reventa. Esto proporciona una estructura de precios más clara, aunque no significa necesariamente que permanezca invariable hasta la entrega. A medida que avanza la construcción, disminuye la disponibilidad y quedan menos viviendas de determinadas tipologías o posiciones, el promotor puede revisar los precios de las unidades que continúen a la venta.

La cuestión importante es entender qué hay detrás de ese nivel de precio. Tyrian no pretende competir directamente con una promoción convencional de obra nueva en Estepona. El comprador adquiere lo que el proyecto define como una “villa en el cielo”, dentro de un edificio desarrollado bajo los estándares de la certificación WELL y acompañado de más de 1.400 m² de espacios comunes dedicados al bienestar, deporte y ocio. A ello se suman servicios de nivel hotelero, garajes privados de gran capacidad, puntos de recarga para vehículos eléctricos y, en los áticos, acceso directo mediante ascensor privado. Todo ello en primera línea de playa, junto al nuevo bulevar y a poca distancia a pie del centro de Estepona.

Es esta combinación de ubicación, escala de las viviendas, arquitectura, servicios y carácter pionero la que sustenta el posicionamiento de Tyrian en la parte alta del mercado. Que ese diferencial de precio resulte justificado para un comprador concreto dependerá, sin embargo, de cuánto valore realmente esas características frente a otras alternativas disponibles en Estepona y en el resto de la Costa del Sol.

También existe un contrapunto importante. Hoy se está comprando una vivienda en un proyecto todavía no terminado, por lo que una parte de la propuesta de valor depende necesariamente de que Tyrian se entregue con la calidad, los servicios y las prestaciones previstas y de que, una vez en funcionamiento, el modelo residencial con servicios responda a las expectativas creadas durante su comercialización.

Por eso, el precio no debería analizarse de forma aislada. Antes de comprar conviene revisar no solo el coste por metro cuadrado y las alternativas comparables, sino también el calendario de construcción, las especificaciones contractuales, las cantidades que deben abonarse antes de la entrega y las garantías aplicables a esos anticipos. Los avales bancarios o seguros de caución, cuando correspondan, protegen las cantidades anticipadas en los supuestos previstos legal y contractualmente; no deben interpretarse como una garantía general de que todos los aspectos del proyecto se ejecutarán exactamente como se presentan en el material comercial.

Al tratarse de una vivienda nueva adquirida directamente al promotor, la fiscalidad de una compra en Tyrian es relativamente clara. Como regla general, el comprador debe contemplar un 10 % de IVA sobre el precio de la vivienda, además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) aplicable en Andalucía. A ello se suman los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y asesoramiento jurídico. Como referencia prudente, conviene reservar aproximadamente entre un 11 % y un 13 % adicional sobre el precio de compra para cubrir impuestos y gastos asociados, aunque el importe final dependerá de las circunstancias concretas de la operación y deberá confirmarse en el momento de la firma.

La diferencia respecto a una vivienda de reventa es importante. En una compraventa de segunda mano entre particulares se aplica normalmente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), mientras que una vivienda nueva adquirida directamente al promotor está sujeta a IVA y, cuando corresponda, AJD. En Tyrian, mientras las viviendas se adquieran como primera transmisión directamente del promotor, este será el marco fiscal de referencia.

Hay además varios aspectos jurídicos que merece la pena conocer. Una vez terminada la construcción, las viviendas estarán sujetas al régimen de garantías previsto para la obra nueva en España. Entre ellas se encuentra la cobertura decenal frente a determinados daños estructurales, habitualmente conocida como seguro decenal, además de otros plazos de responsabilidad aplicables a diferentes tipos de defectos constructivos.

Antes de reservar, el comprador debería disponer también de la documentación informativa y técnica exigida para la comercialización de viviendas en Andalucía. El Decreto 218/2005 establece obligaciones específicas de información al consumidor, por lo que merece la pena revisar detenidamente la documentación relativa a la vivienda, sus superficies, características, precio, forma de pago, datos del promotor y situación administrativa del proyecto, en lugar de basarse únicamente en el material comercial.

En una compra sobre plano hay, además, una protección especialmente importante: las cantidades entregadas antes de recibir la vivienda. Su abogado debería comprobar por escrito cómo se encuentran garantizados esos anticipos mediante aval bancario o seguro de caución cuando resulte legalmente exigible, qué cantidades cubre la garantía, desde qué momento y bajo qué condiciones puede ejecutarse. No basta con saber que el proyecto dispone de un sistema general de garantías; conviene verificar la protección aplicable a los pagos concretos que usted vaya realizando.

Este es uno de los puntos en los que contar con un abogado independiente resulta especialmente importante. El profesional debería actuar exclusivamente en defensa de sus intereses y revisar, antes de que usted asuma compromisos económicos relevantes, la documentación del proyecto, el contrato, el calendario de pagos, las garantías de las cantidades anticipadas, la situación urbanística y administrativa y las condiciones previstas para la entrega.

En una operación de varios millones de euros sobre una propiedad todavía en construcción, ese asesoramiento jurídico independiente no debería considerarse un gasto accesorio, sino una parte esencial del proceso de compra.

Es fácil enamorarse de un desarrollo como Tyrian, así que merece la pena ser metódico con las comprobaciones que exige específicamente una compra sobre plano en un proyecto en construcción, antes de comprometerse:

• El calendario de pagos y las garantías: confirme el plan de pagos escalonado y que cada pago anterior a la entrega esté cubierto por una garantía bancaria o una póliza de seguro, tal como exige la legislación española.
• La fecha de entrega actual: verifique directamente con el equipo comercial en qué punto se encuentra realmente la construcción, en lugar de fiarse de un anuncio anterior.
• El historial del promotor: revise la trayectoria de Prestige Expo y BZH en proyectos de lujo comparables, incluido el cumplimiento de plazos en proyectos anteriores.
• El contrato de reserva: haga que su propio abogado revise las condiciones del contrato, cualquier cláusula penal y qué ocurre en caso de retraso.
• Las prestaciones por escrito: deje fijados en el contrato los acabados, las instalaciones y cualquier opción de personalización, no solo en los renders de marketing.
• La cuota de servicio: pida una estimación de la cuota de comunidad y servicio que se aplicará una vez estén en funcionamiento el spa, la conserjería y la seguridad.
• Licencias y cumplimiento de la ley de costas: confirme la licencia de obra y, dada la ubicación en primera línea de playa, el cumplimiento de la Ley de Costas.
• Su propio abogado: utilice un abogado independiente, no recomendado por el promotor, para revisar todo lo anterior antes de entregar una señal.

Estaremos encantados de repasar esta lista con usted y de trabajar junto a su abogado independiente en las comprobaciones que protegen una compra sobre plano.

Los costes de mantenimiento de Tyrian estarán en línea con los de una residencia de primer nivel en primera línea de playa y con una amplia estructura de servicios. Hasta que el complejo esté terminado y las instalaciones entren plenamente en funcionamiento no será posible conocer con exactitud la cuota de comunidad o de servicio definitiva, pero sí conviene tener desde el principio una idea realista de las partidas que formarán parte del coste anual de propiedad.

La más importante será previsiblemente la cuota de comunidad y servicios. Un complejo con un spa de aproximadamente 700 m², piscinas interior y exterior, gimnasio, simulador de golf, sala multimedia, zonas comunes, conserjería y seguridad las 24 horas requiere personal, mantenimiento, suministros y una gestión considerable. Ese nivel de servicio forma parte esencial de la propuesta de Tyrian, pero también implica unos gastos superiores a los de una promoción residencial convencional. Antes de reservar, conviene solicitar al promotor una estimación actualizada de la futura cuota, qué servicios estarán incluidos y cuáles, en su caso, se facturarán por separado.

A estos gastos se sumarán los costes habituales de cualquier propiedad de este nivel: el IBI, determinado por el Ayuntamiento de Estepona en función del valor catastral; la tasa de residuos que corresponda; los consumos privados de electricidad, agua y otros suministros; y el seguro de la vivienda. Los propietarios no residentes deberán tener en cuenta además la fiscalidad española que les resulte aplicable, incluido, con carácter general, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) por la imputación de renta inmobiliaria cuando la vivienda sea de uso propio y no esté alquilada.

La conclusión es sencilla: Tyrian no debería compararse únicamente por su precio de compra. Una residencia con este nivel de instalaciones y servicios tiene una estructura de costes distinta a la de un apartamento convencional, y eso forma parte del producto que se está adquiriendo. Para valorar correctamente la inversión, conviene elaborar antes de comprar un presupuesto anual que incluya comunidad y servicios, impuestos, seguros, suministros y mantenimiento privado. Solo así se obtiene una imagen realista del coste de tener y disfrutar una propiedad en Tyrian una vez entregada.

Hay aspectos prácticos que importan tanto en el segmento más alto del mercado como en cualquier otra propiedad y que, durante la fase de construcción, pueden quedar fácilmente en segundo plano. La conectividad es uno de ellos. Si tiene previsto trabajar desde casa o pasar largas temporadas en Tyrian, conviene confirmar con el promotor la disponibilidad de fibra óptica y la cobertura móvil prevista en el edificio, en lugar de darlas por sentadas.

También merece la pena entender desde el principio cómo funcionarán la climatización y la producción de agua caliente, qué sistemas se instalarán y cuál puede ser su consumo. En una vivienda de grandes dimensiones, con amplias superficies acristaladas y situada frente al mar, la eficiencia energética tiene una repercusión directa tanto en el confort diario como en los costes de funcionamiento.

A medida que se acerque la entrega, hay otra comprobación especialmente importante: confirmar que los servicios que forman parte esencial de la propuesta de Tyrian estarán efectivamente operativos cuando los propietarios reciban sus viviendas. Esto incluye la conserjería, el spa y las instalaciones de bienestar, la seguridad, las zonas comunes y la aplicación para residentes.

En un proyecto que se distingue precisamente por ofrecer una experiencia residencial con servicios de nivel hotelero, no basta con comprobar que las viviendas estén terminadas. Conviene saber qué instalaciones y servicios estarán funcionando desde el primer día, cuáles podrían ponerse en marcha posteriormente y, en ese caso, en qué plazo. La diferencia entre lo previsto durante la comercialización y lo que estará realmente disponible en el momento de la entrega es un punto que merece aclararse por escrito antes de completar la compra.

Como inversión, Tyrian se apoya en una propuesta realmente nueva para Estepona: la primera residencia de marca y servicio completo en primera línea de playa de la ciudad, con solo 40 viviendas en total y una posición de pionero difícil de replicar mientras este modelo siga siendo escaso aquí. Esa escasez, unida a reconocimientos como el premio de los International Property Awards, sostiene el argumento a largo plazo, y el modelo de servicio de marca suele apuntar a un fuerte atractivo de alquiler una vez que el desarrollo esté terminado y en funcionamiento. En cuanto al alquiler, se aplican las normas andaluzas habituales y deben comprobarse antes de contar con ingresos: el alquiler turístico de corta duración requiere el registro bajo el régimen regional de licencia turística (VFT), y los estatutos de la comunidad del desarrollo pueden restringirlo o regularlo, así que confirme ambos aspectos en cuanto tenga una vivienda concreta en mente. Para una visión más amplia del mercado, nuestro informe de mercado de Marbella recoge las tendencias, precios y demanda actuales en toda la costa, incluida Estepona.

Casi todos los que consideran Tyrian también sopesan otras formas de comprar en primera línea de playa en este tramo de costa, así que la comparación se reduce a lo que realmente busca: una vivienda nueva, de marca y con servicio completo en Estepona, frente a un complejo establecido en primera línea de playa en reventa, una residencia de marca en Marbella, o un apartamento nuevo más sencillo. La tabla muestra cómo se comparan estas opciones en lo que los compradores realmente valoran. Puede consultar los nuevos desarrollos actuales en Estepona y las propiedades en primera línea de playa en Estepona Este para ver las alternativas.

Solo a título orientativo; los niveles de precio varían según la vivienda concreta, la ubicación, las vistas y el momento del mercado.

Tyrian encaja especialmente bien con un perfil concreto de comprador. Está pensado para quien busca una vivienda nueva en primera línea de playa en Estepona, con arquitectura diferenciada, servicios de nivel hotelero y una amplia oferta de bienestar y ocio dentro de la propia residencia. También para quien se siente cómodo comprando sobre plano en un proyecto todavía en construcción, siempre que el calendario, los pagos y las garantías correspondientes hayan sido revisados y confirmados antes de comprometerse.

Resultará especialmente atractivo para compradores que valoren entrar pronto en una categoría residencial todavía nueva para Estepona: un proyecto con una fuerte identidad de diseño, reconocimiento internacional y un nivel de servicios hasta ahora poco habitual en la ciudad. También puede ser una alternativa interesante para quien busca las dimensiones y la privacidad asociadas a una villa, pero prefiere prescindir del jardín, la parcela y el mantenimiento que implica una vivienda independiente. En los áticos, los grandes espacios exteriores, el garaje privado y el acceso directo por ascensor refuerzan especialmente ese concepto de “villa en el cielo”.

Tyrian encaja menos con quien necesita visitar una vivienda completamente terminada antes de tomar una decisión. Aunque la construcción está ya considerablemente avanzada y buena parte de los volúmenes puede apreciarse físicamente, la compra sigue dependiendo en cierta medida de planos, renders, especificaciones, vivienda piloto y compromisos contractuales sobre el resultado final.

Tampoco será necesariamente la opción adecuada para quien busque mantener bajos los gastos recurrentes. Un spa de gran tamaño, piscinas, gimnasio, simulador de golf, conserjería, seguridad permanente y el resto de los servicios comunes requieren una estructura de funcionamiento y mantenimiento muy distinta a la de una promoción convencional. Quien no vaya a utilizar o valorar esas prestaciones puede estar pagando por un nivel de servicio que no necesita.

Y hay una última cuestión: el precio. Tyrian se sitúa deliberadamente en la parte más alta del mercado de Estepona y no pretende competir únicamente en términos de precio por metro cuadrado. Su propuesta se basa en la combinación de primera línea de playa, grandes superficies, arquitectura, servicios y el carácter pionero del proyecto dentro de la ciudad. Encajará, por tanto, mejor con compradores que atribuyan un valor real a esa combinación que con quienes busquen simplemente maximizar los metros cuadrados obtenidos por su presupuesto.

Dan por hecho que una compra sobre plano no está protegida. En España existen mecanismos específicos para proteger las cantidades anticipadas en la compra de viviendas en construcción, mediante aval bancario o seguro de caución cuando corresponda. El error no está en comprar antes de que la vivienda esté terminada, sino en entregar cantidades importantes sin que su abogado haya comprobado previamente, y por escrito, cómo están garantizados esos pagos y bajo qué condiciones.

Toman la fecha de entrega como una certeza. Los calendarios de construcción pueden cambiar, incluso en proyectos que avanzan según lo previsto. En lugar de basarse en una fecha publicada meses atrás en un portal o material comercial, conviene solicitar al promotor la situación actual de la obra y la previsión de entrega vigente en el momento de la compra, y comprobar cómo queda reflejada en el contrato.

Subestiman los futuros gastos de comunidad y servicios. Un spa de aproximadamente 700 m², piscinas, gimnasio, simulador de golf, zonas infantiles, seguridad y conserjería permanente aportan un nivel de servicio poco habitual, pero también requieren personal, suministros, gestión y mantenimiento. Ese coste será asumido por los propietarios. Antes de reservar, pida una estimación actualizada de la futura cuota y confirme qué servicios estarán incluidos y cuáles podrían tener un coste adicional.

Tratan las 40 viviendas como si fueran equivalentes. No lo son. La planta, orientación, posición dentro de la curva del edificio, vistas, distribución y dimensiones de las terrazas pueden marcar diferencias importantes entre una residencia y otra. Con más de la mitad de las unidades ya reservadas según la información disponible en 2025, esperar puede significar comprar con mayor visibilidad sobre el resultado final, pero también disponer de menos opciones entre las mejores ubicaciones dentro del edificio.

Pasan por alto la trayectoria del promotor. Un proyecto de esta escala, con grandes superficies, arquitectura compleja y una amplia infraestructura de servicios, exige una ejecución considerable. Revisar la experiencia de Prestige Expo y BZH, su participación en proyectos anteriores y referencias como Villa Cullinan en La Zagaleta forma parte de una diligencia debida razonable. En una compra sobre plano, no solo se analiza la vivienda que se pretende adquirir; también quién debe construirla, terminarla y entregarla en las condiciones acordadas.

Si quiere entrar pronto en una categoría residencial realmente nueva para Estepona, Tyrian merece ser considerado. Hasta ahora, la ciudad no había contado con un proyecto en primera línea de playa que combinara grandes residencias, una identidad de diseño reconocible y un nivel integral de servicios inspirado en la hotelería de cinco estrellas. Ese carácter pionero es una parte importante de su atractivo, pero no debería ser la única razón para comprar.

Si lo compara con una propiedad de reventa ya terminada, como Cabo Bermejo, la primera pregunta es bastante sencilla: ¿prefiere visitar hoy la vivienda exacta que va a comprar, comprobar sus vistas, acabados y entorno y poder ocuparla inmediatamente, o está dispuesto a comprar sobre plano a cambio de estrenar una propiedad nueva y acceder a un concepto residencial y unos servicios diferentes? Son dos propuestas válidas, pero también dos experiencias de compra muy distintas.

Si elige Tyrian mientras continúa en construcción, la diligencia debida es esencial. Antes de firmar o realizar pagos importantes, su abogado independiente debería revisar el contrato, confirmar el calendario de pagos, comprobar las garantías aplicables a cada cantidad anticipada y verificar la fecha de entrega vigente y las condiciones previstas en caso de retraso. Es precisamente en estos aspectos donde se concentra buena parte del riesgo que todavía existe al comprar una vivienda no terminada.

Desde una perspectiva de inversión, el argumento es diferente. Parte de la apuesta consiste en que el carácter pionero de Tyrian, su arquitectura, sus reconocimientos y su modelo de servicios mantengan una diferenciación suficiente para sostener su posicionamiento cuando llegue el momento de revender. Es una tesis razonable, pero todavía tendrá que demostrarla el mercado una vez que el proyecto esté terminado y funcionando. No cuenta aún con la trayectoria ni con el historial de transacciones de ubicaciones consolidadas como la Milla de Oro de Marbella, donde la escasez y décadas de demanda ofrecen una referencia mucho más establecida.

Tyrian tampoco pretende sustituir a una villa independiente. Si busca una gran parcela, jardín propio y la sensación de vivir en una casa completamente separada de sus vecinos, probablemente encontrará mejores alternativas en otros puntos de Estepona, Marbella o Benahavís. El concepto aquí es distinto: trasladar parte de la escala, privacidad y espacios exteriores de una villa a una residencia elevada dentro de un edificio completamente gestionado.

Pero si lo que busca es una vivienda nueva de grandes dimensiones en primera línea de playa, con amplias terrazas, servicios de nivel hotelero y la posibilidad de llegar caminando al bulevar y al centro de Estepona, Tyrian ocupa hoy una posición poco habitual en el mercado local. Con la construcción ya considerablemente avanzada y una parte importante de las viviendas reservadas, la decisión no consiste tanto en determinar si el proyecto es bueno o malo, sino en saber si este modelo de vida, este nivel de servicio y el compromiso que implica comprar antes de la entrega encajan realmente con lo que usted busca.

Dónde está exactamente Tyrian Residences

En la Avenida Litoral de Estepona, en la entrada al bulevar frente al mar de la ciudad, a pocos metros del mar y junto a un gran centro comercial, a unos 15 a 20 minutos de Puerto Banús y Marbella, y a aproximadamente una hora del aeropuerto de Málaga.

Qué tipo de viviendas ofrece

En total 40 viviendas repartidas en cinco tipos con nombre propio, descritas como "villas en el cielo": Tyros (280 a 300 m², 3 dormitorios), Fenicia (420 a 440 m², 4 dormitorios), Purpura (precio y superficie a consultar), Ciro (510 a 550 m², 3 dormitorios) y los áticos dúplex Melkart (830 m², 4 dormitorios) en las esquinas este y oeste con vistas de 360 grados y acceso a la piscina de la azotea. Cada ático incluye un garaje privado de unos 200 m² para cuatro o cinco vehículos, con punto de recarga y acceso directo por ascensor.

Puedo comprar todavía en Tyrian, y cuánto cuestan las viviendas

Sí, aunque con disponibilidad limitada: más de la mitad de las 40 viviendas ya estaban reservadas según el estado de la obra en 2025. Los precios de salida van desde 3.550.000 € para el Tyros hasta 7.600.000 € para el Melkart, con Fenicia y Ciro entre medias y Purpura disponible a consultar.

Cuándo se entrega

La construcción superó su punto intermedio en 2025, y la entrega está prevista para el primer trimestre de 2027. Confirme el estado actual directamente con el equipo comercial antes de fiarse de una fecha.

Es una residencia de marca

Sí. Tyrian se posiciona como la primera residencia de marca y con servicio completo de Estepona, siguiendo un modelo ya bien establecido en Marbella y Benahavís, y fue nombrada mejor proyecto residencial de España en los International Property Awards de 2025.

Qué impuestos y gastos se aplican

Al tratarse de una vivienda nueva vendida por el promotor, Tyrian tributa un 10 % de IVA más aproximadamente un 1,2 % de impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), así que conviene presupuestar entre un 11 % y un 13 % adicional sobre el precio una vez sumados los gastos de notaría, registro y abogado.

Qué debo comprobar al comprar sobre plano aquí

Ante todo, el calendario de pagos escalonado y las garantías bancarias que cubren cada pago anterior a la entrega, tal como exige la legislación española; la fecha de entrega actual, confirmada directamente con el promotor; el historial del promotor; y la cuota de servicio prevista una vez que las instalaciones estén en funcionamiento. Utilice para todo ello a su propio abogado independiente.

Puedo alquilar mi vivienda

Es probable que una vivienda de marca en primera línea de playa en Estepona tenga un fuerte atractivo de alquiler una vez terminada, pero el alquiler turístico de corta duración requiere una licencia turística andaluza (VFT) y puede estar restringido por los estatutos de la comunidad del desarrollo, así que confirme ambos aspectos una vez que el edificio esté en funcionamiento.

Si está considerando seriamente Tyrian Residences, o una vivienda de marca en primera línea de playa similar, el mejor punto de partida es una conversación. Con la construcción superada la mitad y más de la mitad de las viviendas ya reservadas, tanto el momento como la vivienda concreta importan, y ahí es exactamente donde el asesoramiento local e independiente marca la diferencia. Conocemos a fondo la primera línea de playa de Estepona: cómo se compara Tyrian con complejos establecidos como Cabo Bermejo, qué exige realmente el proceso de compra sobre plano y las garantías de pago, y qué viviendas, en Tyrian y en otros puntos de la costa, merece la pena seguir ahora mismo. Puede consultar los nuevos desarrollos en Estepona, ver las propiedades en primera línea de playa en Estepona Este, leer nuestra guía de Cabo Bermejo, Estepona, o revisar nuestro informe de mercado de Marbella para una visión más amplia. Cuando esté listo, póngase en contacto con nosotros y cuéntenos qué busca realmente, y le diremos con honestidad si Tyrian, u otra opción en la costa, es la más adecuada para usted.