Grunderwerbsteuer in Andalusien: was Sie tatsächlich zahlen und was sich ändern wird

Jeder Käufer in Marbella stellt sich früher oder später dieselbe Frage: Welche Kosten kommen zusätzlich zum Kaufpreis tatsächlich auf mich zu?

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist der größte zusätzliche Kostenfaktor in der Regel die andalusische Grunderwerbsteuer, der Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP. Und ab 2027 wird sich dieser Steuersatz ändern.

Am 24. September 2026 kündigte Carolina España, Vizepräsidentin der andalusischen Regionalregierung und Ministerin für Wirtschaft, Finanzen und Europäische Fonds, an, dass der Haushalt Andalusiens für 2027 eine Senkung des allgemeinen ITP Satzes beim Immobilienkauf von derzeit 7 % auf 6,75 % vorsehen wird. Gleichzeitig sollen die Wertgrenzen für bestimmte ermäßigte Steuersätze angehoben werden.

Bis die neue Regelung in Kraft tritt, gilt für den Kauf von Bestandsimmobilien in Andalusien weiterhin der aktuelle allgemeine ITP Satz von 7 %.

Dieser Leitfaden dient als zentrale Referenz für die aktuellen Kosten und Steuern beim Immobilienkauf in Marbella und an der Costa del Sol. Sobald sich die gesetzlichen Regelungen ändern, aktualisieren wir die entsprechenden Zahlen auf dieser Seite. Einen vollständigen Überblick über den gesamten Kaufprozess finden Sie in unserem Kaufratgeber für Immobilien in Marbella. Dort verweisen wir für die jeweils aktuellen Steuerangaben auf diese Seite, anstatt Zahlen zu wiederholen, die sich im Laufe der Zeit ändern können.

Ganz gleich, ob Sie aktuell eine Immobilie kaufen möchten oder Ihren Kauf für die kommenden Monate planen: Hier finden Sie die jeweils relevanten Zahlen an einem Ort und können besser einschätzen, welche Kosten zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis einzuplanen sind.

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie beträgt die andalusische Grunderwerbsteuer, der Impuesto de Transmisiones Patrimoniales oder kurz ITP, derzeit grundsätzlich 7 %. :chatgpt-content-reference{index="0"} Rechnet man Notar, Grundbuch und Anwaltskosten hinzu, ist ein praktisches Gesamtbudget von etwa 8 % bis 9 % zusätzlich zum Kaufpreis sinnvoll.

Bei einer Neubauimmobilie, die direkt vom Bauträger erworben wird, fällt grundsätzlich keine ITP an. Stattdessen unterliegt der Kauf in der Regel 10 % Mehrwertsteuer, IVA, sowie der Stempelsteuer, Actos Jurídicos Documentados oder AJD. Der allgemeine AJD Satz in Andalusien beträgt derzeit 1,2 %. :chatgpt-content-reference{index="1"} Damit belaufen sich die Steuern auf insgesamt 11,2 %. Einschließlich der üblichen weiteren Erwerbsnebenkosten ist ein Gesamtbudget von etwa 12 % bis 13 % zusätzlich zum Kaufpreis eine sinnvolle Orientierung.

Für bestimmte Käufer und Immobilien gelten ermäßigte ITP Sätze. Bei einer Immobilie, die als Hauptwohnsitz genutzt wird und deren Wert 150.000 Euro nicht übersteigt, beträgt der ermäßigte Satz 6 %.

Ein stärker ermäßigter Satz von 3,5 % kann gelten, wenn der Käufer unter 35 Jahre alt ist, Opfer häuslicher Gewalt oder des Terrorismus ist oder die Immobilie in einer Gemeinde mit Entvölkerungsproblem liegt. Voraussetzung ist grundsätzlich, dass die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird und ihr Wert 150.000 Euro nicht übersteigt.

Für Käufer mit einem anerkannten Behinderungsgrad von mindestens 33 % sowie für Mitglieder kinderreicher Familien kann der ITP Satz von 3,5 % bei einem Hauptwohnsitz mit einem Wert von bis zu 250.000 Euro gelten.

Ich würde diesen Abschnitt etwas straffer und natürlicher formulieren, vor allem den Einstieg und den letzten Absatz. Die Einordnung zur Reform von 2021 ist korrekt: Damals wurden die vorherigen Sätze von 8 %, 9 % und 10 % durch den einheitlichen allgemeinen Satz von 7 % ersetzt. :chatgpt-content-reference{index="0"}

Für 2027 wurden zwei wesentliche Änderungen angekündigt, von denen vor allem eine für den Immobilienmarkt in Marbella von Bedeutung ist.

Der allgemeine ITP Satz soll von derzeit 7 % auf 6,75 % sinken. Für die meisten Käufer von Bestandsimmobilien in Marbella ist dies die entscheidende Änderung, da der allgemeine Steuersatz unabhängig vom Kaufpreis der Immobilie gilt. Die andalusische Regierung hat zudem angekündigt, diesen Satz im weiteren Verlauf der Legislaturperiode schrittweise auf 6 % senken zu wollen.

Die zweite Änderung betrifft die ermäßigten ITP Sätze für bestimmte Käufe eines Hauptwohnsitzes. Die Wertgrenze für den ermäßigten Satz von 6 % soll von 150.000 auf 200.000 Euro steigen. Für den Satz von 3,5 %, der unter bestimmten Voraussetzungen unter anderem für Käufer unter 35 Jahren, Opfer geschlechtsspezifischer Gewalt oder des Terrorismus sowie für Käufe in Gemeinden mit Entvölkerungsproblemen gelten kann, soll die Grenze ebenfalls von 150.000 auf 200.000 Euro angehoben werden.

Für Menschen mit Behinderung und kinderreiche Familien soll die entsprechende Wertgrenze von derzeit 250.000 auf 300.000 Euro steigen.

Nach Angaben der Junta de Andalucía könnten 2027 rund 146.500 Personen von den angekündigten steuerlichen Änderungen im Wohnbereich profitieren. Etwa 138.000 davon würden allein von der geplanten Senkung des allgemeinen ITP Satzes profitieren.

Zur Einordnung lohnt sich ein Blick zurück auf die Reform von 2021. Damals schaffte Andalusien die vorherige progressive Staffelung mit allgemeinen ITP Sätzen von 8 %, 9 % und 10 % ab und führte stattdessen einen einheitlichen allgemeinen Satz von 7 % ein.

Für einen Käufer in Marbella, der eine Bestandsimmobilie oberhalb der Grenzen für die ermäßigten Steuersätze erwirbt, ist die entscheidende Zahl daher einfach: Der allgemeine ITP Satz beträgt derzeit 7 % und soll 2027 auf 6,75 % sinken.

Das Viertel Prozentpunkt wirkt klein, bis man es auf einen realen Kauf anwendet.

Ob eine Ersparnis dieser Größenordnung eine Entscheidung verändert, ist eine andere Frage. Für die meisten Käufer in diesen Preisklassen wird sie nicht ausschlaggebend sein, doch es ist echtes Geld und gehört ins Budget.

Bestandsimmobilien unterliegen in Andalusien in der Regel der ITP, während beim Kauf einer Neubauimmobilie direkt vom Bauträger grundsätzlich Mehrwertsteuer und AJD anfallen. Ein sinkender ITP Satz vergrößert damit den steuerlichen Unterschied zwischen beiden.

Heute beträgt der allgemeine ITP Satz beim Kauf einer Bestandsimmobilie 7 %. Bei einem Neubau führt die Kombination aus 10 % Mehrwertsteuer und 1,2 % AJD zu einer Steuerbelastung von insgesamt 11,2 %. Der Unterschied beträgt damit bereits 4,2 Prozentpunkte.

Sollte der allgemeine ITP Satz wie angekündigt schrittweise auf 6 % sinken, während die steuerliche Behandlung von Neubauten unverändert bleibt, würde sich dieser Abstand auf 5,2 Prozentpunkte vergrößern.

Bei einem Kaufpreis von 5 Millionen Euro wird der Unterschied besonders deutlich. Nach den heutigen Steuersätzen fallen bei einem Neubau 210.000 Euro mehr Steuern an als bei einer Bestandsimmobilie zum gleichen Kaufpreis. Bei einem ITP Satz von 6 % würde sich die Differenz auf 260.000 Euro erhöhen.

Das bedeutet nicht, dass ein Neubau die schlechtere Wahl ist. Moderne Energieeffizienz, aktuelle technische Standards, geringerer unmittelbarer Instandsetzungsbedarf und die gesetzlichen Gewährleistungsansprüche bei Neubauten stehen auf der anderen Seite der Rechnung.

Wer jedoch einen Neubau mit einer Bestandsimmobilie zu einem ähnlichen Kaufpreis vergleicht, sollte nicht nur auf den Angebotspreis schauen, sondern auch den Unterschied bei den Erwerbssteuern berücksichtigen. Sollte die angekündigte schrittweise Senkung der ITP wie vorgesehen umgesetzt werden und die Besteuerung von Neubauten unverändert bleiben, würde dieser steuerliche Abstand weiter wachsen.

Eine Änderung würde ich gegenüber deinem Original bewusst machen: Statt „zehnjährige Gewährleistung für Bauschäden“ würde ich hier allgemeiner von „gesetzlichen Gewährleistungsansprüchen bei Neubauten“ sprechen. Die spanische LOE unterscheidet je nach Art des Baumangels zwischen unterschiedlichen Haftungszeiträumen. So vermeiden wir eine zu pauschale Aussage.

Der katastrale Referenzwert, der valor de referencia, bleibt weiterhin relevant. Bei Bestandsimmobilien wird die ITP grundsätzlich auf Grundlage des höchsten Wertes berechnet: des vereinbarten Kaufpreises, des von den Parteien erklärten Immobilienwertes oder des vom spanischen Kataster festgelegten Referenzwertes. Liegt der ausgehandelte Kaufpreis unter dem Referenzwert, kann die Steuer daher trotzdem auf Basis des höheren Referenzwertes berechnet werden.

Diese Unterscheidung ist wichtig. Ein niedrigerer ITP Satz verändert nicht die Bemessungsgrundlage der Steuer. Vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie sollten Käufer und ihre Anwälte deshalb den Referenzwert der Immobilie prüfen, anstatt davon auszugehen, dass automatisch der vereinbarte Kaufpreis für die Berechnung der Steuer maßgeblich ist.

Auch die steuerliche Behandlung von Neubauten ändert sich durch die angekündigte ITP Senkung nicht. Die Mehrwertsteuer ist eine nationale Steuer. Für die erste Lieferung einer neuen, als Wohnraum geeigneten Immobilie durch den Bauträger gilt grundsätzlich weiterhin ein IVA Satz von 10 %.

Die übrigen Erwerbsnebenkosten bleiben ebenfalls unberührt. Notar, Grundbuch und Anwaltskosten müssen weiterhin separat eingeplant werden. Auch die laufenden Kosten einer Immobilie, darunter IBI, Müllgebühren, Versorgungs und Gemeinschaftskosten, Versicherung sowie gegebenenfalls die Einkommensteuer für Nichtresidenten, werden durch die angekündigte Senkung der ITP nicht verändert.

Die Formulierung „erste Lieferung einer neuen, als Wohnraum geeigneten Immobilie durch den Bauträger“ ist präziser als „begünstigte neue Wohnimmobilien“. Die spanische Steuerbehörde behandelt die erste Lieferung durch den Bauträger grundsätzlich als umsatzsteuerpflichtig und nennt für als Wohnraum geeignete Gebäude den reduzierten IVA Satz von 10 %.

Bei der Senkung handelt es sich um eine angekündigte Maßnahme für den andalusischen Haushalt 2027 und noch nicht um eine Änderung des derzeit geltenden Steuersatzes. Der Haushalt muss zunächst das andalusische Parlament durchlaufen und verabschiedet werden. Nach den bisherigen Angaben der Junta soll der neue ITP Satz ab 2027 gelten.

Bis die Maßnahme verabschiedet ist und in Kraft tritt, bleibt der allgemeine ITP Satz bei 7 %. Wer eine Bestandsimmobilie kauft und den Erwerb abschließt, bevor der neue Satz wirksam wird, muss daher weiterhin mit dem derzeit geltenden allgemeinen Satz von 7 % rechnen.

Liegt der geplante Abschluss rund um den Jahreswechsel, sollte mit dem Anwalt geklärt werden, welcher Steuersatz zum Zeitpunkt der Steuerentstehung tatsächlich gilt. Die individuellen Umstände eines Kaufs sollten ohnehin immer mit einem Anwalt oder Steuerberater geprüft werden.

Gerade bei den Immobilienpreisen in Marbella kann bereits ein Unterschied von einem Viertel Prozentpunkt einen spürbaren Betrag ausmachen. Bei einem Kaufpreis von 2 Millionen Euro entspricht dies beispielsweise 5.000 Euro, bei 5 Millionen Euro bereits 12.500 Euro.

Was ist die ITP?

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Spanien. Es handelt sich um eine regionale Steuer, sodass der Satz je nach autonomer Gemeinschaft variiert und Andalusien ihn selbst festlegt.

Wie hoch ist der aktuelle Satz in Andalusien?

Der allgemeine Satz beträgt 7 %. Ein ermäßigter Satz von 6 % und ein stark ermäßigter Satz von 3,5 % gelten unter bestimmten Voraussetzungen und derzeit bis zu einer Wertgrenze von 150.000 Euro, bei Käufern mit Behinderung und kinderreichen Familien bis 250.000 Euro.

Wann sinkt der Satz auf 6,75 %?

Ab 2027, als Teil des Regionalhaushalts für dieses Jahr und vorbehaltlich der parlamentarischen Zustimmung.

Wird er tatsächlich 6 % erreichen?

Das ist die erklärte Zusage: ein Viertel Prozentpunkt pro Jahr für den Rest der Legislaturperiode. Es handelt sich um eine politische Absicht und nicht um einen gesetzlich festgelegten Zeitplan, weshalb man sie als Richtung und nicht als Gewissheit verstehen sollte.

Betrifft die Änderung auch Neubaukäufe?

Nein. Ein Neubau vom Bauträger trägt 10 % Mehrwertsteuer zuzüglich 1,2 % Stempelsteuer, und die Mehrwertsteuer wird national festgelegt. Während die ITP sinkt, vergrößert sich der Kostenunterschied zwischen Neubau und Bestand.

Ich kaufe für 2 Millionen Euro. Bin ich in der Zahl von 146.500 enthalten?

Nein. Diese Zahl bezieht sich überwiegend auf die Anhebung der Wertgrenzen für die ermäßigten und stark ermäßigten Sätze. Für Sie relevant ist die Senkung des allgemeinen Satzes um ein Viertel Prozentpunkt, die bei jedem Kaufpreis gilt.

Sollte ich meinen Kauf auf 2027 verschieben?

Das ist eine Frage für Ihren eigenen Berater und hängt vollständig von Ihren Umständen ab. Ein Viertel Prozentpunkt bedeutet 2.500 Euro bei einem Kauf über 1 Million und 12.500 Euro bei 5 Millionen. Das ist real, wiegt aber selten das Risiko auf, eine gewünschte Immobilie zu verlieren. Wir würden niemandem raten, einen guten Kauf deswegen aufzuschieben.

Was zahle ich sonst noch zusätzlich zum Kaufpreis?

Notar, Grundbuch und Anwaltskosten von etwa 1 % bis 2 %. Planen Sie rund 8 % bis 9 % über dem Preis bei einer Bestandsimmobilie und 12 % bis 13 % bei einem Neubau ein. Unser Kaufratgeber für Immobilien in Marbella erläutert den gesamten Ablauf.

Für die meisten Käufer auf dem Immobilienmarkt in Marbella ist der relevanteste Teil der Ankündigung klar: Der allgemeine ITP Satz soll 2027 um einen Viertel Prozentpunkt sinken. Die Änderungen bei den ermäßigten Steuersätzen und den entsprechenden Wertgrenzen betreffen dagegen einen anderen Teil des andalusischen Wohnungsmarktes.

Ein Viertel Prozentpunkt mag zunächst gering erscheinen, doch bei den Immobilienpreisen in Marbella kann daraus schnell ein erheblicher Betrag werden. Sollte der angekündigte Weg zu einem allgemeinen ITP Satz von 6 % vollständig umgesetzt werden, wird der Unterschied noch deutlicher. Bei einer Bestandsimmobilie mit einem Kaufpreis von 3 Millionen Euro würde ein ITP Satz von 6 % gegenüber dem heutigen Satz von 7 % eine Steuerersparnis von 30.000 Euro bedeuten.

Gleichzeitig würde sich der steuerliche Unterschied zwischen Neubau und Bestand weiter vergrößern. Die Erwerbsnebenkosten werden damit bei einem direkten Vergleich beider Optionen zu einem noch wichtigeren Faktor.

Unser Rat bleibt derselbe: Kalkulieren Sie die gesamten Erwerbskosten von Anfang an sorgfältig. Die Steuer ist in der Regel der größte Einzelposten zusätzlich zum Kaufpreis und lässt sich bereits vor dem Kauf berechnen. Wer Immobilien für 1, 3 oder 5 Millionen Euro miteinander vergleicht, sollte deshalb nicht nur auf den Angebotspreis schauen, sondern auf die tatsächlichen Gesamtkosten des Erwerbs.

Genau dafür ist diese Seite gedacht: die Zahlen aktuell zu halten, ihre praktische Bedeutung verständlich zu erklären und dafür zu sorgen, dass beim Abschluss keine unerwarteten Kosten entstehen.

Ich finde diese Version auch für Marbella Hills Homes passender, weil „Unsere Einschätzung“ hier nicht politisch wertet, sondern konkret erklärt, was die Änderung für einen Käufer in Marbella finanziell bedeutet.

Die andalusische Regierung hat angekündigt, den allgemeinen ITP Satz im Laufe der Legislaturperiode weiter zu senken. Wir überprüfen und aktualisieren diese Seite, sobald Änderungen offiziell verabschiedet werden, damit die hier genannten Zahlen stets den aktuellen Stand widerspiegeln.

Steuervorschriften können sich ändern und jeder Immobilienkauf ist individuell. Lassen Sie deshalb vor dem Abschluss eines Kaufs den anwendbaren Steuersatz und die steuerliche Bemessungsgrundlage immer von Ihrem Anwalt oder Steuerberater bestätigen.

Einen umfassenderen Überblick über die Entwicklung des Immobilienmarktes finden Sie in unserem Marktbericht für Marbella.

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Marbella planen und Ihre Suche mit uns besprechen möchten, kontaktieren Sie Marbella Hills Homes.