Marbellas neuer PGOM: Was er für Käufer, Eigentümer und Bauträger tatsächlich ändert

Marbellas Planungsgeschichte war für eine Stadt mit einem der bedeutendsten Immobilienmärkte Spaniens ungewöhnlich komplex. Über Jahre hinweg basierte die städtebauliche Entwicklung auf dem Flächennutzungsplan von 1986, nachdem der modernere Plan von 2010 im Jahr 2015 vom spanischen Obersten Gerichtshof aufgehoben worden war. Für Käufer, Eigentümer und Bauträger bedeutete dies, sich in einem komplexen Zusammenspiel aus älteren Planungsvorgaben, späteren Regelungen und Übergangsbestimmungen zurechtzufinden.

Nun ist ein entscheidender Schritt erfolgt. Am 18. September 2026 hat der Stadtrat von Marbella in einer außerordentlichen Sitzung den neuen Plan General de Ordenación Municipal endgültig verabschiedet. Es handelt sich um den ersten PGOM Andalusiens, der vollständig an das regionale LISTA-Gesetz angepasst wurde. In seinen allgemeinen Planungsvorgaben ersetzt er den Rahmen von 1986 und legt damit die strategische Grundlage für die künftige städtebauliche Entwicklung Marbellas fest.

Für Immobilienkäufer bedeutet dies allerdings nicht, dass ab sofort für jedes Grundstück in Marbella sämtliche neuen Bau- und Nutzungsmöglichkeiten abschließend feststehen. Der PGOM definiert den übergeordneten Rahmen. Die detaillierte städtebauliche Regelung wird durch den separaten Plan de Ordenación Urbana, den POU, festgelegt, der sich weiterhin im Verfahren befindet. Genau diese Unterscheidung ist entscheidend, wenn man verstehen möchte, was die aktuelle Genehmigung für eine konkrete Immobilie tatsächlich bedeutet.

Dieser Beitrag erklärt, was am 18. September beschlossen wurde, welche Schritte noch ausstehen und welche praktischen Auswirkungen der neue Plan für Eigentümer, Käufer und Investoren in Marbella haben kann. Kurz gesagt: Die Verabschiedung des PGOM ist ein bedeutender Meilenstein, aber noch nicht das Ende der Neuordnung des Marbellaer Planungsrechts.

Zwei Abkürzungen werden dabei immer wieder auftauchen. PGOM steht für Plan General de Ordenación Municipal, den allgemeinen kommunalen Flächennutzungsplan. Er definiert auf strategischer Ebene, wie sich Marbella als Ganzes entwickeln soll, einschließlich der grundlegenden Struktur von Wohngebieten, Infrastruktur, Grünflächen, öffentlichen Einrichtungen und zukünftigen Entwicklungsflächen. Der POU, Plan de Ordenación Urbana, ist dagegen das wesentlich detailliertere städtebauliche Instrument, das die konkreten Regelungen für einzelne Gebiete und Grundstücke festlegt. Diese Trennung zwischen strategischer Planung und detaillierter städtebaulicher Ordnung ist einer der wichtigsten Punkte, um den neuen Plan richtig einzuordnen.

Marbella verabschiedete 2010 einen neuen Flächennutzungsplan, doch dieser wurde 2015 durch mehrere Urteile des spanischen Obersten Gerichtshofs für nichtig erklärt. In der Folge trat der zuvor geltende PGOU von 1986 wieder in Kraft. Die Stadtverwaltung selbst bezeichnete die daraus entstandene Situation damals als außergewöhnlich und führte zusätzliche Verfahrenskriterien ein, um mehr Rechtssicherheit bei städtebaulichen Entscheidungen zu schaffen.

Das grundlegende Problem lag auf der Hand: Ein Plan aus dem Jahr 1986 konnte die Entwicklung Marbellas über die folgenden vier Jahrzehnte nur begrenzt abbilden. Bevölkerungswachstum, neue Wohngebiete, moderne Infrastruktur, veränderte Umweltanforderungen und die heutige Größenordnung des Immobilienmarktes hatten die Stadt grundlegend verändert. Für Eigentümer, Käufer und Bauträger bedeutete die Rückkehr zum alten Plan daher ein komplexeres Planungsumfeld, in dem bei einzelnen Immobilien besonders sorgfältig geprüft werden musste, welche Vorschriften tatsächlich galten.

Die Grundlage für einen Neustart schuf schließlich die andalusische Regionalgesetzgebung. Mit der Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, kurz LISTA, erhielt Andalusien einen neuen gesetzlichen Rahmen für Raumordnung und Stadtplanung. Nach Angaben der Junta de Andalucía sollte das neue System insbesondere die Verfahren zur Aufstellung und Genehmigung kommunaler Planungen vereinfachen und beschleunigen.

Für Marbella ist dieser Schritt besonders relevant. Der neue PGOM ist der erste allgemeine kommunale Flächennutzungsplan Andalusiens, der an die LISTA angepasst wurde. Nach dem positiven Abschluss des regionalen Prüfungsverfahrens erfolgte am 18. September 2026 die endgültige Genehmigung durch den Stadtrat. Damit ersetzt der neue PGOM auf strategischer Ebene den rund 40 Jahre alten Planungsrahmen, auf den Marbella nach der Aufhebung des Plans von 2010 zurückgefallen war.

Für den Immobilienmarkt ist das mehr als eine administrative Formalität. Es schafft einen zeitgemäßeren strategischen Rahmen für die zukünftige Entwicklung der Stadt. Für die Beurteilung eines konkreten Grundstücks bleibt jedoch entscheidend, zwischen diesem übergeordneten PGOM und dem detaillierten POU zu unterscheiden: Die Verabschiedung des PGOM bedeutet noch nicht, dass sämtliche grundstücksspezifischen Baurechte und Nutzungsmöglichkeiten bereits neu und abschließend geregelt sind.

Die endgültige Verabschiedung des neuen PGOM erfolgte am Freitag, dem 18. September 2026, in einer außerordentlichen Sitzung des Stadtrats von Marbella. Der Plan wurde mit den Stimmen der regierenden PP, von OSP und VOX angenommen; die PSOE enthielt sich.

Bemerkenswert ist, dass die Zustimmung über die Regierungsfraktion hinausging, ohne dass damit politische Einigkeit über sämtliche Inhalte des Plans bestand. VOX stimmte für den PGOM, erklärte jedoch ausdrücklich, dass die Zustimmung nicht bedeute, jede einzelne Festlegung des Dokuments zu unterstützen. Zu den Kritikpunkten der Partei gehörte insbesondere, dass der Plan aus ihrer Sicht keine ausreichenden neuen Wachstumsflächen vorsehe.

Die PSOE enthielt sich und äußerte ihrerseits Kritik an einzelnen Entscheidungen und an der Frage, wie die allgemeinen Vorgaben des PGOM in den nächsten Planungsschritten konkret umgesetzt werden. Diese Unterscheidung ist auch für Immobilienkäufer entscheidend: Der PGOM legt den strategischen Rahmen für Marbella fest, bestimmt jedoch nicht abschließend, was auf jedem einzelnen Grundstück gebaut, erweitert oder verändert werden darf. Diese detailliertere Ebene soll mit dem derzeit noch in Bearbeitung befindlichen Plan de Ordenación Urbana, dem POU, geregelt werden.

Der für Städtebau zuständige Stadtrat José Eduardo Díaz bezeichnete die Verabschiedung entsprechend als Abschluss jahrelanger technischer Arbeit und zugleich als Beginn einer neuen Phase für Marbella. Das beschreibt den aktuellen Stand treffend. Der allgemeine städtebauliche Rahmen ist nun beschlossen, seine konkreten Auswirkungen auf einzelne Gebiete, Straßen und Grundstücke werden jedoch erst durch die weiteren Planungsinstrumente vollständig sichtbar werden.

Mit der endgültigen Verabschiedung sind die wichtigsten Eckdaten des neuen PGOM nun bestätigt. Der Plan definiert den strategischen Rahmen für die künftige Entwicklung Marbellas, während die detaillierte städtebauliche Ausgestaltung weiterhin dem POU vorbehalten bleibt.

Das ausgewiesene städtische Bauland steigt von rund 40 Millionen auf 53 Millionen Quadratmeter. Gegenüber dem Plan von 1986 entspricht dies einer Zunahme von rund 12,5 Millionen Quadratmetern. Der neue PGOM bildet damit die tatsächliche städtebauliche Entwicklung Marbellas wesentlich umfassender ab als der fast vier Jahrzehnte alte Planungsrahmen.

Ein Teil der Geschossfläche wird künftig für bezahlbaren beziehungsweise geschützten Wohnraum reserviert. Für neue Vorhaben auf städtischem Boden sieht der Plan eine Quote von 20 Prozent der Geschossfläche vor. Für transformierbare Flächen außerhalb des bestehenden Stadtgebiets gelten darüber hinaus eigene Vorgaben für geschützten Wohnraum. Für Käufer bestehender Immobilien ist dabei wichtig: Diese Regelungen sind Teil der zukünftigen Stadtentwicklung und bedeuten nicht, dass bestehende private Wohnflächen nachträglich entsprechend umgewidmet werden.

Strategisch wichtige Flächen werden für Infrastruktur und öffentliche Einrichtungen gesichert. Dazu gehören unter anderem neue Verkehrsverbindungen, die Erweiterung des Hospital Universitario Costa del Sol, die geplante Ciudad de la Justicia sowie Flächen für zukünftige Mobilitätsinfrastruktur. Der Plan berücksichtigt auch eine mögliche künftige Schienenanbindung. Dabei handelt es sich um planerische Vorsorge, nicht um die Bestätigung eines bereits finanzierten oder terminierten Bahnprojekts.

Der PGOM schafft außerdem die Grundlage für neue Wohngebiete, öffentliche Einrichtungen, Grünflächen und Flächen für wirtschaftliche Aktivitäten. Gleichzeitig berücksichtigt er Themen wie Wasserversorgung, Abwasserentsorgung, Energieinfrastruktur und den Schutz vor natürlichen Risiken.

Für Immobilienkäufer liegt genau hier die entscheidende Unterscheidung: Der PGOM sagt, wie Marbella sich als Stadt entwickeln soll. Er beantwortet jedoch noch nicht abschließend die Frage, was auf einem bestimmten Grundstück gebaut, erweitert oder verändert werden darf. Diese Detailregelungen werden im POU konkretisiert, der weiterhin in Bearbeitung ist.

Für bestehende Eigentümer ist dies möglicherweise einer der relevantesten Aspekte des neuen PGOM und zugleich einer der Punkte, bei denen eine präzise Einordnung besonders wichtig ist.

Nach Angaben des Rathauses befinden sich rund 18.000 Wohnungen in Marbella aufgrund der komplexen Entwicklung der städtischen Planung außerhalb einer regulären städtebaulichen Situation. Bürgermeisterin Ángeles Muñoz erklärte bei der Verabschiedung, der neue Rahmen solle insbesondere gutgläubigen Dritten und den Familien, die mit diesen Immobilien verbunden sind, größere Rechtssicherheit geben.

Hinter dieser Zahl steht ein Problem, das Marbella seit vielen Jahren begleitet. Aufgehobene Planungen, frühere Genehmigungen und die Rückkehr zum Plan von 1986 haben dazu geführt, dass zahlreiche Immobilien heute einen komplizierten planungsrechtlichen Status aufweisen können, obwohl ihre heutigen Eigentümer mit der ursprünglichen Situation nichts zu tun hatten. Der neue PGOM schafft nun eine zeitgemäße planerische Grundlage, auf der diese Fälle weiter geordnet werden können. Das ist für bestehende Eigentümer ebenso relevant wie für zukünftige Bauträger und Investoren. Die Stadt selbst spricht ausdrücklich von einer Grundlage, von der aus die weitere Ordnung dieser Immobilien vorangetrieben werden kann.

Wichtig ist jedoch, daraus nicht den Schluss zu ziehen, dass mit der Verabschiedung des PGOM automatisch jede der rund 18.000 Immobilien legalisiert wurde. Der PGOM schafft den übergeordneten planerischen Rahmen. Die konkrete rechtliche Situation einer einzelnen Immobilie kann weiterhin von ihrer ursprünglichen Baugenehmigung, späteren Gerichtsurteilen, dem tatsächlichen Bauzustand, ihrer planungsrechtlichen Einordnung und den künftig anzuwendenden Detailregelungen abhängen. Auch die Stadt unterscheidet ausdrücklich zwischen dem PGOM und dem noch gesondert zu behandelnden POU als detaillierterem Planungsinstrument.

Für Käufer ist deshalb die praktische Konsequenz eindeutig: Eine Immobilie sollte nicht allein deshalb als vollständig planungsrechtlich geklärt betrachtet werden, weil sie innerhalb eines Gebietes liegt, das vom neuen PGOM erfasst wird. Bei Immobilien mit einer komplexen Planungshistorie sollte der eigene unabhängige Anwalt weiterhin die konkrete Baugenehmigung, den Eintrag im Grundbuch, Katasterdaten, mögliche Gerichtsentscheidungen und den aktuellen städtebaulichen Status der Immobilie prüfen.

Was sich mit dem neuen PGOM wesentlich verändert hat, ist der Ausgangspunkt dieser Prüfung. Marbella verfügt nun über einen modernen strategischen Planungsrahmen, der die heutige Stadt abbildet, anstatt weiterhin grundsätzlich von einem fast vier Jahrzehnte alten Plan aus dem Jahr 1986 auszugehen. Für Eigentümer der betroffenen Immobilien ist das ein bedeutender Schritt in Richtung größerer Planungssicherheit, aber nicht automatisch das Ende jeder individuellen rechtlichen Prüfung.

Für Eigentümer und Käufer mit konkreten Bau-, Sanierungs- oder Erweiterungsplänen bleibt eine Unterscheidung besonders wichtig: Mit der Verabschiedung des PGOM ist Marbellas neue Stadtplanung noch nicht auf Grundstücksebene abgeschlossen.

Der PGOM ist das strategische Planungsinstrument. Er legt die grundlegende Struktur für das gesamte Gemeindegebiet fest, bestimmt das übergeordnete Entwicklungsmodell und berücksichtigt unter anderem Wohnbauflächen, größere Infrastruktur, öffentliche Einrichtungen, Grünflächen und wirtschaftliche Nutzungen. Mit seiner endgültigen Genehmigung am 18. September 2026 verfügt Marbella damit erstmals seit der Aufhebung des Plans von 2010 wieder über einen modernen allgemeinen Planungsrahmen.

Was der PGOM jedoch nicht abschließend festlegt, sind die detaillierten städtebaulichen Parameter, die für die Beurteilung eines konkreten Grundstücks entscheidend sein können. Dazu gehören beispielsweise zulässige Bebauung, Gebäudehöhe, Abstände zu Grundstücksgrenzen und weitere detaillierte Vorgaben für einzelne städtische Bereiche.

Diese Aufgabe übernimmt der separate Plan de Ordenación Urbana, kurz POU. Er wird parallel zum PGOM erarbeitet und durchläuft ein eigenes Genehmigungsverfahren. Die offiziellen Unterlagen der Stadt zeigen, dass der POU nach seinem Avance noch mehrere Verfahrensschritte durchlaufen muss, darunter die Ausarbeitung und anfängliche Genehmigung des Plans, die öffentliche Auslegung, die Erstellung der endgültigen Fassung unter Einbeziehung der strategischen Umweltprüfung und schließlich die endgültige Genehmigung.

Für Immobilienkäufer bedeutet das: Die Verabschiedung des PGOM ist ein wesentlicher Schritt hin zu größerer Planungssicherheit, aber sie ersetzt noch nicht die grundstücksspezifische Prüfung. Wer heute eine Villa erweitern, ein älteres Haus umfassend sanieren, ein Grundstück neu bebauen oder das Entwicklungspotenzial einer Immobilie bewerten möchte, sollte weiterhin durch einen unabhängigen Anwalt und Architekten prüfen lassen, welche Regelungen für genau dieses Grundstück gelten.

Ich würde hier allerdings die Aussage „mindestens ein bis zwei Jahre lang nicht endgültig fest“ streichen. Die aktuell veröffentlichten Unterlagen der Stadt bestätigen, dass der POU noch im Verfahren ist, geben aber auf den von mir geprüften offiziellen Seiten keinen belastbaren endgültigen Genehmigungstermin 2027 oder 2028 an. Für einen langfristig glaubwürdigen Buyer’s Guide ist „noch im Verfahren“ daher die sauberere Formulierung.

Mit der endgültigen Verabschiedung des PGOM ist ein entscheidender Schritt abgeschlossen, aber für Eigentümer und Käufer sind nun vor allem zwei weitere Punkte relevant.

Veröffentlichung und Inkrafttreten. Nach der endgültigen Genehmigung muss der PGOM entsprechend den gesetzlichen Vorgaben veröffentlicht werden, bevor seine neuen Bestimmungen wirksam werden. Bis dieser Schritt abgeschlossen ist, sollte bei laufenden oder unmittelbar geplanten Bauvorhaben nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass bereits der neue Rahmen Anwendung findet. Welche Vorschriften für einen konkreten Antrag gelten, sollte deshalb weiterhin mit dem eigenen Anwalt oder Architekten geprüft werden.

Wichtig ist außerdem eine Nuance: Auch nach Inkrafttreten des PGOM werden nicht automatisch sämtliche Bauanträge ausschließlich nach neuen detaillierten PGOM-Parametern beurteilt. Die Planunterlagen sehen ausdrücklich vor, dass für städtischen Boden die detaillierten Bestimmungen des PGOU von 1986 und seiner weiterhin gültigen Entwicklungspläne grundsätzlich fortgelten, bis der POU in Kraft tritt.

Der POU. Für Eigentümer mit konkreten Bau-, Erweiterungs- oder Sanierungsabsichten wird dies der nächste entscheidende Planungsschritt. Der Plan de Ordenación Urbana soll die detaillierte Ordnung des städtischen Bodens festlegen und damit genau jene Ebene konkretisieren, die für einzelne Grundstücke besonders relevant ist. Der POU befindet sich weiterhin in einem eigenen Verfahren; auf der offiziellen Urbanismus-Seite ist unter anderem das Dokument zum Umfang der strategischen Umweltprüfung vom Februar 2026 veröffentlicht.

Wer eine Immobilie kauft, weil er auf ein bestimmtes zukünftiges Baurecht, eine Erweiterungsmöglichkeit oder eine bestimmte Grundstücksausnutzung setzt, sollte deshalb nicht allein auf den neuen PGOM vertrauen. Entscheidend bleibt, was heute rechtlich gilt und wie das betreffende Grundstück im weiteren POU-Verfahren behandelt wird.

Für die meisten Käufer einer fertigen Bestandsimmobilie wird sich im täglichen Ablauf einer Transaktion zunächst wenig ändern. Die größere Bedeutung des neuen PGOM liegt auf kommunaler Ebene: Marbella verfügt nun über einen modernen strategischen Planungsrahmen, der den Plan von 1986 in seinen allgemeinen Festlegungen ersetzt und mehr Klarheit für die langfristige Entwicklung der Stadt schaffen soll. Die übliche rechtliche und technische Due Diligence einer einzelnen Immobilie ersetzt das jedoch nicht. (www.marbella.es)

Für Eigentümer von Immobilien mit einer komplizierten Planungsgeschichte ist die Verabschiedung unmittelbarer relevant. Der Stadtrat verweist ausdrücklich auf rund 18.000 Wohnungen, die infolge der bisherigen Entwicklung des Planungsrechts außerhalb einer regulären städtebaulichen Situation geblieben sind. Der neue PGOM schafft eine zeitgemäße Grundlage, von der aus diese Fälle weiter geordnet werden können. Er löst die individuelle Situation einer Immobilie jedoch nicht automatisch. Eigentümer und Käufer solcher Objekte sollten deshalb weiterhin den konkreten Status ihrer Immobilie unabhängig rechtlich prüfen lassen.

Für Käufer, die eine Immobilie wegen ihres Entwicklungs- oder Erweiterungspotenzials erwerben, ist besondere Vorsicht angebracht. Wer eine umfassende Sanierung, einen Anbau, Abriss und Neubau oder eine Nutzungsänderung plant, sollte ein bestimmtes zukünftiges Baurecht nicht allein aus dem neuen PGOM ableiten. Der strategische Rahmen steht nun fest, die detaillierte städtebauliche Ordnung soll jedoch durch den noch in Bearbeitung befindlichen POU konkretisiert werden.

Das gilt insbesondere dann, wenn die Wirtschaftlichkeit eines Kaufs von einem zusätzlichen Geschoss, einer bestimmten bebaubaren Fläche, einer Nutzungsänderung oder einer bestimmten Grundstücksausnutzung abhängt. Solche Parameter sollten vor dem Kauf von einem unabhängigen Architekten und Anwalt anhand der aktuell geltenden Planung schriftlich bestätigt werden. Eine erwartete zukünftige Regelung sollte nicht wie ein bereits bestehendes Baurecht bewertet oder eingepreist werden.

Für Bauträger und größere Investoren eröffnet der PGOM dagegen eine neue Ebene der Analyse. Bestätigt sind nun 53 Millionen Quadratmeter städtischer Boden gegenüber rund 40 Millionen im bisherigen Planungsrahmen sowie Flächen für zukünftige Entwicklungen, Wohnungsbau, Infrastruktur, öffentliche Einrichtungen, Grünflächen und wirtschaftliche Aktivitäten. Der Plan identifiziert darüber hinaus 64 Millionen Quadratmeter ländlichen Boden, von denen nach Angaben der Stadt rund 30 Millionen im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben transformierbar sein können.

Das macht neu klassifizierte beziehungsweise potenziell transformierbare Gebiete und Standorte rund um geplante Infrastruktur für Investoren zweifellos prüfenswert. Es wäre jedoch zu früh, sie bereits als die Gewinner des nächsten Entwicklungszyklus zu betrachten. Die tatsächliche Entwicklungsfähigkeit eines Grundstücks hängt weiterhin von seiner detaillierten Planung, Erschließung, Infrastruktur, Umweltauflagen, Eigentumsstruktur und den weiteren Planungsverfahren ab. Der PGOM zeigt jetzt deutlicher, wo Marbella sich entwickeln kann. Ob und in welchem Umfang sich ein bestimmtes Grundstück tatsächlich entwickeln lässt, bleibt eine separate Prüfung.

Die Auswirkungen des neuen PGOM werden sich nicht überall in Marbella in gleicher Weise bemerkbar machen. In bereits weitgehend bebauten Wohnlagen stehen andere Fragen im Vordergrund als in Gebieten, in denen noch Entwicklungsflächen oder bebaubare Grundstücke vorhanden sind. Da der detaillierte POU noch in Bearbeitung ist, sollte dies derzeit jedoch eher als Orientierung denn als endgültige Aussage über einzelne Grundstücke verstanden werden. (www.marbella.es)

Sierra Blanca und die Goldene Meile sind bereits stark etablierte Wohngebiete. Hier dürfte weniger die Ausweisung neuer Entwicklungsflächen im Mittelpunkt stehen als die Frage, welche detaillierten Vorgaben künftig für bestehende Grundstücke gelten. Für Käufer, die eine ältere Villa wegen ihres Umbau-, Erweiterungs- oder Neubaupotenzials erwerben, werden deshalb die späteren Regelungen des POU besonders wichtig sein. Fragen wie zulässige Bebauung, Gebäudehöhe, Abstände und Grundstücksausnutzung sollten weiterhin für die konkrete Parzelle geprüft werden. Mehr dazu finden Sie in unserem Leitfaden zu Sierra Blanca.

Nueva Andalucía verbindet etablierte Villen- und Apartmentgebiete mit Grundstücken und Teilbereichen, in denen Entwicklung und Erneuerung weiterhin stattfinden. Deshalb könnte der Übergang vom allgemeinen PGOM zu den detaillierten Regelungen des POU hier besonders relevant werden. Für Käufer mit Entwicklungsabsichten wird entscheidend sein, wie einzelne Grundstücke und Bereiche letztlich eingeordnet werden und welche konkreten Parameter dort gelten. Der PGOM allein sollte deshalb noch nicht als Nachweis eines bestimmten zukünftigen Baurechts verstanden werden.

Marbella Ost, einschließlich Elviria und Hacienda Las Chapas, weist ebenfalls eine Mischung aus etablierten Wohngebieten und Grundstücken mit weiterem Entwicklungs- oder Neubaupotenzial auf. Gerade hier können Grundstücksgröße, Klassifizierung, zulässige Bebauung und weitere planungsrechtliche Parameter einen erheblichen Einfluss auf den Wert haben. Der kommende POU wird deshalb für Käufer von Grundstücken oder älteren Villen mit Neubauabsicht besonders genau zu beobachten sein. Mehr dazu finden Sie in unserem Leitfaden zu Hacienda Las Chapas.

La Zagaleta und Benahavís müssen dagegen klar getrennt betrachtet werden. Benahavís ist eine eigenständige Gemeinde und fällt daher nicht unter den PGOM von Marbella. Eine Immobilie in La Zagaleta wird entsprechend nicht deshalb anderen Planungsregeln unterliegen, weil Marbella seinen neuen PGOM verabschiedet hat. Für Käufer, die Marbella mit Benahavís vergleichen, ist diese kommunale Grenze wichtig: Die jeweils geltenden Planungsinstrumente und Vorschriften müssen für die betreffende Gemeinde und das konkrete Grundstück geprüft werden.

Der wichtigste Punkt für alle vier Bereiche bleibt derselbe: Der neue PGOM gibt Marbella nun einen modernen strategischen Rahmen, aber er macht aus einer allgemeinen Planungsaussage noch kein garantiertes Baurecht auf einem bestimmten Grundstück. Genau dort wird der POU für Eigentümer, Käufer und Entwickler besonders relevant.

Die Verabschiedung des neuen PGOM ist ein wichtiger Schritt für Marbella, sie ersetzt jedoch nicht die rechtliche und technische Prüfung einer konkreten Immobilie. Für Käufer sind insbesondere folgende Punkte relevant:

• Der aktuelle planungsrechtliche Status der Immobilie. Lassen Sie diesen durch einen unabhängigen Anwalt und, wenn Bau- oder Erweiterungspotenzial eine Rolle spielt, durch einen Architekten prüfen. Ein bestimmtes Baurecht sollte nicht allein aus dem neuen PGOM abgeleitet werden.
• Ob der neue PGOM bereits in Kraft getreten ist. Nach den beschlossenen Planbestimmungen tritt er am Tag nach der Veröffentlichung des endgültigen Genehmigungsbeschlusses und der städtebaulichen Vorschriften im zuständigen Amtsblatt in Kraft.
• Welche Detailplanung derzeit für das Grundstück gilt. Besonders wichtig: Bis der POU in Kraft tritt und die detaillierte Ordnung des städtischen Bodens übernimmt, bleiben die entsprechenden Bestimmungen des PGOU von 1986 und seiner weiterhin gültigen Entwicklungspläne grundsätzlich bestehen, soweit sie nach LISTA anwendbar sind. (Nuevo Planeamiento Municipal)
• Bestehende Baugenehmigungen und genehmigte Projekte. Bei einer Immobilie mit laufendem oder geplantem Bauvorhaben sollte geprüft werden, auf welcher planungsrechtlichen Grundlage die Genehmigung erteilt wurde und ob sich aus dem Übergang zum neuen Planungsrahmen praktische Konsequenzen ergeben.
• Jede irreguläre oder komplexe Planungsgeschichte. Der neue PGOM schafft einen moderneren Rahmen, innerhalb dessen solche Situationen behandelt werden können. Er sollte jedoch nicht als automatische Legalisierung einer bestimmten Immobilie verstanden werden. Die konkrete Rechtslage muss weiterhin individuell geprüft werden. (www.marbella.es)
• Geplante Infrastruktur und Veränderungen im unmittelbaren Umfeld. Neue Verkehrsverbindungen, öffentliche Einrichtungen, Entwicklungsflächen oder andere reservierte Flächen können die zukünftige Umgebung einer Immobilie verändern. Je nach Lage kann dies ein Vorteil sein oder einen erheblichen Einfluss auf Aussicht, Verkehr, Ruhe und langfristige Attraktivität haben.

Für Käufer, die lediglich eine fertige Immobilie zur Eigennutzung erwerben, wird vieles davon Teil der normalen Due Diligence sein. Wer dagegen wegen eines bestimmten Entwicklungs-, Umbau- oder Erweiterungspotenzials kauft, sollte besonders vorsichtig sein: Kaufen Sie auf Grundlage dessen, was heute rechtlich bestätigt werden kann, nicht aufgrund dessen, was der zukünftige POU möglicherweise erlauben könnte.

Wurde Marbellas neuer PGOM verabschiedet?

Ja. Der Stadtrat von Marbella hat den neuen Plan General de Ordenación Municipal am 18. September 2026 endgültig verabschiedet. PP, OSP und VOX stimmten dafür, die PSOE enthielt sich. Nach Angaben der Stadt ist es der erste PGOM Andalusiens, der an das neue LISTA-Gesetz angepasst wurde. (www.marbella.es)

Heißt das, der Plan von 1986 ist Geschichte?

Nicht vollständig und nicht sofort in jeder Hinsicht. Der neue PGOM ersetzt den Plan von 1986 dort, wo es um die allgemeine und strategische Ordnung Marbellas geht. Für die detaillierte Ordnung des städtischen Bodens sieht der neue PGOM jedoch ausdrücklich eine Übergangsregelung vor: Bestimmte detaillierte Vorgaben des PGOU von 1986 und seiner weiterhin gültigen Entwicklungspläne bleiben bis zum Inkrafttreten des POU anwendbar. (Nuevo Planeamiento Municipal)

Was ist der Unterschied zwischen PGOM und POU?

Der PGOM legt das allgemeine Entwicklungsmodell Marbellas fest. Er klassifiziert Flächen, definiert die strategische Entwicklung der Gemeinde und regelt unter anderem die grundlegende Struktur der zukünftigen Stadt. Der POU ist dagegen das Instrument für die detaillierte städtebauliche Ordnung des bestehenden Stadtgebiets. Dort werden unter anderem die konkreteren Vorgaben zu Nutzung und Bebauung festgelegt. (Nuevo Planeamiento Municipal)

Der POU befindet sich weiterhin im Verfahren. Einen konkreten endgültigen Genehmigungstermin würde ich an dieser Stelle nicht nennen, solange dieser nicht offiziell bestätigt ist.

Bedeutet der neue PGOM, dass ich auf meinem Grundstück mehr bauen darf?

Nicht automatisch. Die Tatsache, dass der PGOM einen neuen allgemeinen Planungsrahmen schafft oder bestimmte Flächen anders einordnet, bedeutet nicht, dass sich daraus unmittelbar ein zusätzliches Baurecht für ein einzelnes Grundstück ergibt.

Bis der POU die detaillierte Ordnung des städtischen Bodens ersetzt, können weiterhin bestehende detaillierte Regelungen des PGOU von 1986 und gültiger Entwicklungspläne maßgeblich sein. Wer wegen eines bestimmten Erweiterungs-, Abriss- oder Neubaupotenzials kauft, sollte deshalb die konkrete Bebaubarkeit vor dem Kauf durch einen unabhängigen Architekten und Anwalt prüfen lassen. (Nuevo Planeamiento Municipal)

Legalisiert der PGOM die rund 18.000 Wohnungen mit irregulärem planungsrechtlichem Status?

Nicht automatisch. Die Stadt stellt die Verabschiedung als einen wichtigen Schritt hin zu größerer Rechtssicherheit für rund 18.000 betroffene Wohnungen und insbesondere für gutgläubige Eigentümer dar. Daraus sollte jedoch nicht geschlossen werden, dass jede einzelne dieser Immobilien mit Inkrafttreten des PGOM automatisch legalisiert ist.

Der konkrete Status einer Immobilie kann weiterhin von ihrer Genehmigungsgeschichte, bestehenden Entscheidungen und ihrer individuellen planungsrechtlichen Situation abhängen. Bei einer Immobilie mit einer solchen Vorgeschichte bleibt eine individuelle rechtliche Prüfung daher unerlässlich.

Wie viel städtisches Bauland weist der neue PGOM aus?

Der neue PGOM umfasst rund 53 Millionen Quadratmeter städtischen Boden. Damit wird ein deutlich größerer Teil der tatsächlich entwickelten Stadt in den neuen allgemeinen Planungsrahmen einbezogen. (www.marbella.es)

Was sieht der Plan für bezahlbaren Wohnraum vor?

Der neue Rahmen sieht bei neuen Entwicklungen eine bedeutende Reserve für geschützten beziehungsweise bezahlbaren Wohnraum vor. Für neue Vorhaben auf städtischem Boden wurde eine Quote von 20 Prozent der Geschossfläche genannt.

Für Käufer bestehender Immobilien ist wichtig, diese Vorgabe als Instrument für zukünftige Entwicklungen zu verstehen und nicht als rückwirkende Verpflichtung für bereits bestehende private Wohnimmobilien.

Warum brauchte Marbella überhaupt einen neuen Plan?

Nachdem der Plan von 2010 im Jahr 2015 gerichtlich aufgehoben worden war, fiel Marbella auf den PGOU von 1986 zurück. Damit musste eine Stadt, die sich in den folgenden Jahrzehnten erheblich verändert und erweitert hatte, erneut mit einem Planungsrahmen arbeiten, der fast vier Jahrzehnte alt war. Der neue PGOM soll diese Diskrepanz auf strategischer Ebene beenden und die heutige Stadt sowie ihre zukünftige Entwicklung unter dem aktuellen andalusischen Planungsrecht abbilden. (Nuevo Planeamiento Municipal)

Der entscheidende Punkt für Immobilienkäufer bleibt jedoch derselbe: Der neue PGOM ist ein bedeutender Schritt für Marbella, aber kein Ersatz für die Due Diligence einer konkreten Immobilie.

Als wir diesen Beitrag im Juli erstmals veröffentlichten, lautete unser Vorbehalt, dass „Marbella beginnt eine neue Ära“ die bessere Schlagzeile sei als „Marbella befindet sich mitten in einem mehrjährigen Planungsübergang“. Inzwischen ist der erste Teil Realität geworden. Nach mehr als einem Jahrzehnt planerischer Unsicherheit verfügt Marbella wieder über einen modernen strategischen Rahmen und ist zugleich die erste Gemeinde Andalusiens, deren PGOM an die LISTA angepasst wurde. Das ist ein bedeutender Schritt und sollte auch als solcher bewertet werden.

Der zweite Teil unserer damaligen Einschätzung bleibt jedoch relevant. Die Frage, was auf einem bestimmten Grundstück tatsächlich gebaut, erweitert oder verändert werden darf, lässt sich durch die Verabschiedung des PGOM allein nicht beantworten. Dafür ist die detaillierte städtebauliche Ordnung entscheidend, und der POU befindet sich weiterhin im Verfahren. Die Unsicherheit ist damit nicht vollständig verschwunden, sondern hat sich verändert: Die Frage lautet nicht mehr, ob Marbella einen modernen allgemeinen Planungsrahmen erhalten wird, sondern wie die konkreten Regeln für einzelne Gebiete und Grundstücke letztlich aussehen werden.

Ähnlich sollte die viel zitierte Zahl von rund 18.000 Wohnungen eingeordnet werden. Für viele bestehende Eigentümer könnte dies einer der folgenreichsten Aspekte des neuen Planungsrahmens sein. Gleichzeitig besteht gerade hier die Gefahr, aus einer positiven Entwicklung mehr abzuleiten, als bereits rechtlich feststeht. Der PGOM schafft eine neue Grundlage, auf der komplizierte oder irreguläre Planungssituationen weiter geordnet werden können. Das ist eine wesentliche Verbesserung. Es bedeutet jedoch nicht, dass jede betroffene Immobilie mit der Verabschiedung des Plans automatisch legalisiert oder ihr individueller Status abschließend geklärt wurde.

Wer eine Immobilie besitzt oder kaufen möchte, auf die eine solche Planungsgeschichte zutreffen könnte, sollte die Verabschiedung deshalb als Anlass für eine erneute, fundierte Prüfung verstehen. Der Rahmen hat sich verändert und möglicherweise verbessert. Ob und wie sich diese Veränderung auf eine bestimmte Immobilie auswirkt, muss jedoch weiterhin im Einzelfall festgestellt werden.

Mit der Verabschiedung des PGOM steht der strategische Rahmen für Marbellas zukünftige Entwicklung fest. Die Details, die für eine bestimmte Immobilie oder ein einzelnes Grundstück entscheidend sein können, werden jedoch erst im weiteren Verfahren des POU vollständig sichtbar. Deshalb lohnt es sich besonders für Käufer mit Sanierungs-, Erweiterungs- oder Entwicklungsabsichten, diesen Prozess aufmerksam zu verfolgen.

Wenn Sie einen Kauf erwägen, bei dem das bestehende oder zukünftige Entwicklungspotenzial eine wichtige Rolle spielt, finden Sie in unserem Leitfaden zum Immobilienkauf in Marbella weitere Informationen zur Due Diligence und zum Kaufprozess. Unser Leitfaden zu Neubau- und Off-Plan-Immobilien behandelt die zusätzlichen Aspekte, die beim Kauf neuer Projekte zu beachten sind, während unser Immobilienmarktbericht Marbella 2026 die Entwicklung des aktuellen Marktes einordnet.

Und wenn Sie bereits eine bestimmte Immobilie, ein Grundstück oder eine Gegend im Blick haben, kontaktieren Sie uns. Wir helfen Ihnen dabei, die verfügbaren Informationen einzuordnen, die richtigen Fragen zu stellen und zu verstehen, welche Punkte vor einer Kaufentscheidung durch Ihren Anwalt und Architekten geprüft werden sollten.