UNO Marbella: der Käuferratgeber für das letzte Strandprojekt der Goldenen Meile

An der Goldenen Meile von Marbella gibt es kaum noch Bauland in erster Strandlinie. Diese eine Tatsache ist der Kern der Geschichte von UNO Marbella. An einer Küste, deren Strandgrundstücke schon vor Jahrzehnten vergeben waren, ist ein neues, flaches Projekt aus zeitgenössischen Wohnungen direkt am Sand wirklich selten. Es liegt in El Ancón, neben dem Resort Puente Romano, und genau das erklärt die Aufmerksamkeit, die es auf sich gezogen hat. Mit einiger Berechtigung gilt es als eines der letzten Strandprojekte, die die Goldene Meile sehen wird.

Diese Knappheit prägt alles am Projekt und an der Entscheidung, dort zu kaufen. UNO ist ein Boutiqueprojekt aus nur 54 Wohneinheiten, mit Annehmlichkeiten im Resortstil und einem Entwurf, der sich leise an die Strandfront legt, statt zu prahlen. Verkauft wurde es am offenen Markt bereits vor Fertigstellung, und es steht nun kurz vor der Übergabe. Für einen Käufer heißt das: Der einzige Weg ist eine nicht öffentlich angebotene Einheit, kein offener Verkauf. Es ist bewusst keine Markenresidenz, ohne Hotelkette oder Modehaus über der Tür, was es von etlichen Nachbarn an der Goldenen Meile abhebt und Käufer anspricht, die Adresse und Strand ohne Etikett wollen. Ob das, die Lage und der Preis für Sie aufgehen, dabei will dieser Ratgeber helfen.

Er richtet sich an Käufer, die UNO Marbella oder eine ähnliche Immobilie ernsthaft erwägen. Er zeigt, was das Projekt ist und wo es liegt, die Lage an der Goldenen Meile, die Residenzen und Annehmlichkeiten, und dann den Teil, der jetzt am wichtigsten ist: was ein Kauf über den Zweitmarkt kurz vor Fertigstellung bedeutet, wie die Steuern ausfallen, wenn Sie eine nahezu fertige oder weiterverkaufte Einheit erwerben statt vom Reißbrett, die laufenden Kosten und die ehrlichen Prüfungen vor einer Zusage. Weil dies ein Kauf am Strand im obersten Marktsegment ist, erworben im Off-Market kurz vor der Fertigstellung, unterscheidet sich die Prüfung sowohl von einer offenen Reservierung vor Fertigstellung als auch von einem gewöhnlichen Wiederverkauf. Dort verbringen wir den größten Teil des Ratgebers.

Ein Wort dazu, was dieser Ratgeber leistet und was nicht. Ein Projekt wie UNO wird über Renderings, eine Musterwohnung und eine Lage verkauft, und alle drei sind verführerisch. In dieser Phase können Sie allerdings zunehmend das Echte sehen, was ein Vorteil ist. Worüber das Marketing nicht spricht: wie ein Off-Market-Kauf kurz vor Fertigstellung wirklich abläuft, ob Sie einen Wiederverkauf erwerben oder einen Kaufvertrag vor Fertigstellung übernehmen und was das steuerlich bedeutet, wie ein Strandgrundstück mit dem spanischen Küstenrecht zusammenpasst oder was die Annehmlichkeiten im Resortstil jährlich im Betrieb kosten. Wir arbeiten auf der Käuferseite. Das Ziel ist, Sie Chance und Risiken klar sehen zu lassen und Ihnen offene Augen zu geben. Die Angaben unten stammen aus öffentlichen Quellen und ändern sich im Verlauf eines Projekts, betrachten Sie die Einzelheiten also als Ausgangspunkt zur Bestätigung, nicht als letztes Wort.

UNO Marbella, auch UNO Beach Residences genannt, ist ein neues Wohnprojekt an der Strandfront der Goldenen Meile von Marbella, im Gebiet El Ancón unmittelbar westlich des Resorts Puente Romano. Es liegt auf einem weitläufigen Grundstück von rund 60.000 Quadratmetern mit etwa 300 Metern Strandfront, angelegt im Pavillonstil: als sanft geschwungenes Hufeisen niedriger Gebäude, das die Wohnungen zu den Gärten, den Pools und dem Meer hin öffnet. Das Ergebnis ist eine private Anlage im Resortstil direkt am Sand. Ihr zentrales Verkaufsargument ist schlicht und wahr: Sie belegt eine der allerletzten Positionen in erster Strandlinie, die an der Goldenen Meile noch bebaut werden, wo Strandland faktisch aufgebraucht ist.

UNO umfasst 54 Wohneinheiten in sieben niedrigen Gebäuden: 50 Wohnungen, darunter Einheiten mit zwei Schlafzimmern plus Arbeitszimmer im Erdgeschoss und in den mittleren Etagen sowie Penthäuser mit vier Schlafzimmern darüber, dazu vier exklusive Villen in erster Strandlinie. Die Wohnungen setzen auf offene Grundrisse, raumhohe Verglasung und weite Terrassen, mit gerahmten Meerblicken, die an klaren Tagen bis zur afrikanischen Küste reichen, in einer zeitgenössischen Architektur mit traditionellen andalusischen Einflüssen. Entscheidend für einen Käufer heute: Das Projekt steht kurz vor der Übergabe und nicht am Anfang des Baus, und es ist am offenen Markt ausverkauft. Die Verfügbarkeit beschränkt sich damit auf Off-Market-Objekte. Das verändert die Kaufsituation spürbar, und die folgenden Abschnitte erklären, wie.

Ein Punkt gehört klar gesagt, weil er UNO von mehreren Nachbarn abhebt. Es ist bewusst markenunabhängig: Anders als die von Hotels und Modehäusern geführten Markenresidenzen an der Goldenen Meile steht UNO für die eigene Identität, Lage und Gestaltung statt für ein fremdes Etikett. Für manche Käufer ist das Siegel einer Markenresidenz Teil des Reizes und der Wiederverkaufsgeschichte. Für andere ist eine markenunabhängige Immobilie gleicher Qualität in derselben Lage, ohne Markenaufschlag, genau der Punkt. In welchem Lager Sie stehen, sollten Sie wissen, bevor Sie es mit seinen Nachbarn vergleichen.

UNO liegt an der Strandfront der Goldenen Meile von Marbella, jenem rund vier bis sechs Kilometer langen Küstenabschnitt, der vom Rand der Stadt Marbella nach Westen Richtung Puerto Banús verläuft, entlang der Küstenstraße. Die Goldene Meile ist schlicht die renommierteste Adresse in diesem Teil Spaniens: eine von Palmen gesäumte Abfolge erstklassiger Resorthotels, Beachclubs, herrschaftlicher Villen und Anwesen, königlicher Residenzen, Designerboutiquen und feiner Restaurants, im Rücken die Sierra Blanca und die Hügel von Nagüeles. Die Position von UNO in El Ancón, neben dem Resort Puente Romano, setzt es mitten in diese Welt, an den Sand, in Gehweite zu einigen der berühmtesten Hotels, Beachclubs und Restaurants der Küste.

Ungefähre Fahrzeiten mit dem Auto, die Sie am besten selbst zu verschiedenen Tageszeiten prüfen, da die Küstenstraße in der Saison belebt ist:

• Puente Romano und der Strand: direkt vor der Tür und fußläufig
• Altstadt von Marbella und Strandpromenade: rund 5 bis 10 Minuten östlich
• Puerto Banús: rund 5 bis 10 Minuten westlich
• Golftal Nueva Andalucía und seine Schulen: rund 10 Minuten
• Einkaufszentrum La Cañada: rund 10 Minuten
• Flughafen Málaga: etwa 40 Minuten, rund 40 Kilometer, über die A-7 oder die Mautautobahn AP-7

Der Reiz der Goldenen Meile liegt darin, dass sie das Wohnen am Strand mit echter Fußläufigkeit zu erstklassigen Annehmlichkeiten verbindet, was an dieser Küste selten ist. Von einer Wohnung bei UNO sind Promenade, Beachclubs, das Tennis und die Restaurants von Puente Romano sowie die Geschäfte und Lokale der Goldenen Meile bequem zu Fuß erreichbar. Die Stadt Marbella und Puerto Banús liegen jeweils eine kurze Fahrt in entgegengesetzte Richtungen. Für einen Käufer, der Strand, Adresse und Lebensstil an einem Ort will, ist die Lage so zentral in der Luxuswelt Marbellas, wie es nur geht.

UNO umfasst drei Wohnungstypen, und gerade das lässt ein einziges Projekt sehr unterschiedliche Käufer ansprechen. Im Kern stehen die Wohnungen, mit offenem Wohnen, großen Terrassen zum Meer und, im Erdgeschoss und in den mittleren Etagen, Grundrissen mit zwei Schlafzimmern plus Arbeitszimmer, manche mit privaten Gärten. Darüber liegen die Penthäuser, mit vier Schlafzimmern, weiteren Terrassen und dem besten der Meerblicke. An der Spitze stehen die vier Villen in erster Strandlinie, die von allen den meisten Raum, die meiste Privatsphäre und den weitesten Blick bieten. Wohnflächen und Grundrisse variieren stark, von behaglichen Strandwohnungen bis zu sehr großen Häusern in Villengröße. Der passende Zuschnitt hängt deshalb ebenso von der konkreten Einheit und ihrer Position im Hufeisen ab wie vom Namen des Projekts. Über die Kollektion reicht die Ausstattung von Designerküchen mit hochwertigen Geräten über Fußbodenheizung und moderne Hausautomation bis zu durchgehenden Bodenbelägen, die das Innere hinaus auf die Terrassen führen; die Villen ergänzen private Pools und Gärten zum Meer.

Zwei Merkmale gehören verstanden. Das erste ist die Betonung des fließenden Übergangs von innen nach außen: raumhohe Verglasung, tiefe Terrassen und ein Entwurf, der die Grenze zwischen Innenraum und dem Mittelmeer gleich dahinter verwischt, worum es bei einer Strandimmobilie hier gerade geht. Das zweite: Da das Projekt kurz vor der Fertigstellung steht, ist ein Käufer heute gegenüber einem frühen Reservierer in einem wichtigen Punkt im Vorteil. Er kann zunehmend das echte Gebäude, die echten Materialien und die echten Blicke sehen, statt rein auf Renderings und eine Musterwohnung zu vertrauen. Das nimmt einen Großteil der Unsicherheit, die ein Kauf vor Fertigstellung mit sich bringt, und ist ein echter Vorteil dieser Phase, auch wenn die früheste Auswahl der Einheiten und die vollen Optionen zur Personalisierung weitgehend vergeben sind.

Ein großer Teil dessen, was Sie bei UNO kaufen, ist über Wohnung und Strand hinaus der eingebaute Lebensstil im Resortstil. Die Anlage ist rund um ein Fünf-Sterne-Resorterlebnis entworfen, mit gemeinschaftlichen Annehmlichkeiten, zu denen laut Angaben ein privater Beachclub, ein Spa- und Wellnessbereich, ein Fitnessraum, Infinity-Pools und weitläufige Gärten gehören, dazu Concierge und Sicherheit rund um die Uhr. Der Gedanke ist, wie bei den besten dieser Projekte, dass die Bewohner Komfort und Service eines Luxushotels genießen und zugleich die Privatsphäre des eigenen Zuhauses behalten, mit Strand und Promenade einen Schritt entfernt.

Für einen Käufer sind solche Annehmlichkeiten ein echter Teil des Reizes und zugleich ein echter Teil der laufenden Kosten. Es lohnt sich, beides klar zu sehen. Ein privater Beachclub, ein Spa, Pools und Gärten sind teuer im Personal und im Unterhalt, und diese Kosten tragen die Eigentümer über die Gemeinschaftsgebühren. Das spricht nicht gegen sie. Es ist einfach der Grund, warum Sie, wie bei jeder Anlage im Resortstil, den zu erwartenden Gemeinschaftshaushalt und seinen Umfang vor dem Kauf feststellen und ehrlich in die tatsächlichen Kosten des Eigentums einrechnen sollten. Eine ruhige, gut geführte und gut finanzierte Gemeinschaft schützt hier Lebensstil und Wert mit.

Zwei Dinge leisten den größten Teil der Anziehungskraft von UNO, und beide verdienen einen ehrlichen Blick. Das erste ist die Knappheit: Weil die Strandfront der Goldenen Meile faktisch bebaut ist, ist ein neues Projekt in erster Linie am Sand wirklich selten, und diese Seltenheit ist ein großer Teil des Wertarguments und des Preises. Das ist ein echter Vorteil, und er ist sinnvollerweise eingepreist. Die Knappheit ist also ein Grund, warum die Immobilien begehrt sind, nicht ein Grund, warum sie günstig wären. Strandland an der Goldenen Meile kommt nicht zurück, was die Werte über die Zeit stützt, aber Sie zahlen im obersten Marktsegment, um es zu sichern. Jede Einheit wurde vor Fertigstellung verkauft, bei einer angegebenen Investition von mehr als 200 Millionen Euro, was zeigt, wie stark die Nachfrage nach einer Adresse in erster Strandlinie hier war.

Das zweite ist die bewusste Entscheidung gegen die Markenresidenz. An der Goldenen Meile haben mehrere jüngere Projekte ein Modehaus oder eine Hotelmarke über die Tür gehängt, was einen gewissen Glanz, eine Gestaltungshandschrift und oft einen Preisaufschlag bringt. UNO ist den anderen Weg gegangen und steht für die eigene Lage, Gestaltung und Qualität. Nüchtern betrachtet ist das eine echte grundsätzliche Trennlinie unter Käufern, keine Frage von besser oder schlechter. Wenn Sie Marke, Gestaltungssprache und die mögliche Wiederverkaufsgeschichte eines großen Namens schätzen, passt ein Nachbar mit Marke vielleicht besser. Wenn Sie lieber keinen Markenaufschlag zahlen und eine Immobilie bevorzugen, die schlicht eine ausgezeichnete Strandresidenz in unschlagbarer Lage ist, spricht die markenunabhängige Positionierung für sich. Zu wissen, wer von beiden Sie sind, gehört zu einem fairen Vergleich.

Das ist der Teil eines UNO-Kaufs, der sich am meisten von einem gewöhnlichen Verkauf unterscheidet, und dort sollte sich ein Käufer heute konzentrieren. Weil das Projekt vor Fertigstellung ausverkauft ist und kurz vor der Übergabe steht, gibt es keine offene Verkaufsliste; der Weg hinein ist eine Off-Market-Einheit. In der Praxis bedeutet das eine von zwei Varianten, und der Unterschied zählt, gerade steuerlich. Klären Sie von Anfang an, womit Sie es zu tun haben.

Die erste ist ein Wiederverkauf oder eine Vertragsübernahme. Ein ursprünglicher Käufer kann vor Fertigstellung verkaufen wollen, indem er seinen Kaufvertrag an Sie überträgt (eine cesión de contrato), oder kurz nach Fertigstellung als gewöhnlichen Wiederverkauf. Übernehmen Sie einen Kaufvertrag vor Fertigstellung, treten Sie in der Regel in die steuerliche Lage des Neubaus ein und zahlen dieselbe Mehrwertsteuer wie der ursprüngliche Käufer auf die verbleibenden Raten. Kaufen Sie hingegen eine Immobilie, die bereits fertiggestellt und auf ihren Ersterwerber eingetragen ist, ist das ein Wiederverkauf, der die Grunderwerbsteuer (ITP) von 7 % trägt statt der Mehrwertsteuer. Wie das Geschäft eingestuft wird, ändert also, was Sie zahlen, mitunter um mehrere Prozentpunkte. Lassen Sie Ihren Anwalt die genaue Natur der Transaktion bestätigen, bevor Sie mit Zahlen rechnen. Die zweite Möglichkeit ist eine kleine Zahl unverkaufter Einheiten, die der Bauträger noch hält; das wäre ein Neubaukauf mit 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. So oder so geht es bei einem Kauf kurz vor Fertigstellung weit weniger um Ratenzahlungen und Fertigstellungsrisiko und weit mehr um die Prüfung der konkreten Einheit, ihres Titels und ihres Preises am Markt.

Der Vorteil, jetzt zu kommen, ist real: Sie kaufen in ein fertiges oder nahezu fertiges Gebäude, können also die echte Wohnung, die echten Materialien und die echten Blicke sehen, und ein Großteil der früheren Unsicherheit ist vorbei. Die Prüfung verschiebt sich entsprechend. Lassen Sie Ihren eigenen unabhängigen Anwalt die rechtliche Lage der konkreten Einheit bestätigen, ebenso, dass eine bestehende Immobilie ordnungsgemäß genehmigt, fertiggestellt und eingetragen ist und, bei einer Strandimmobilie, dass sie mit dem spanischen Küstengesetz (Ley de Costas) zusammenpasst, das das Bauen nahe dem Ufer regelt. Übernehmen Sie einen Kaufvertrag vor Fertigstellung, sollte Ihr Anwalt zudem bestätigen, was gezahlt wurde, welcher Schutz für diese Zahlungen galt und in welche genauen Bedingungen Sie eintreten. Auch die Erfolgsbilanz des Bauträgers bei vergleichbaren Projekten gehört geprüft. Zugang zu den besten Off-Market-Objekten in einem ausverkauften Projekt kommt meist über Makler mit direkten Beziehungen zu Eigentümern und Bauträger, und genau dort verdient die richtige Vertretung ihren Platz.

UNO liegt klar im obersten Segment des Marktes von Marbella, wie es ein neues Strandprojekt in erster Linie an der Goldenen Meile zwangsläufig tut. Öffentlich genannte Preise reichten von rund 4 Millionen Euro für die Wohnungen bis etwa 20 Millionen für die größten Villen, mit den Penthäusern dazwischen. Das Projekt deckt also eine weite Spanne ab, je nach Typ, Größe, Position im Hufeisen und Ausblick. Das waren die Einführungspreise. Weil das Projekt ausverkauft ist und nun im Off-Market kurz vor Fertigstellung gehandelt wird, setzt den Preis einer heute verfügbaren Einheit ihr Eigentümer und der aktuelle Markt, nicht eine Liste des Bauträgers, und für die besten Positionen kann er über dem ursprünglichen Niveau liegen. Nehmen Sie die Zahlen als Anhaltspunkt und bestätigen Sie den echten Preis jeder konkreten Einheit.

Was Sie für diesen Preis bekommen, gehört klar benannt: eine zeitgenössische Strandimmobilie in hochwertiger Ausführung, in der renommiertesten Lage dieser Küste, umgeben von Annehmlichkeiten und Service im Resortstil, auf einem Grundstück, dessen Strandposition nicht wiederholbar ist. Diese Kombination ist das Argument für den Preis. Der ehrliche Gegenpunkt: Sie kaufen im obersten Marktsegment, der Wert ruht also darauf, dass Lage und Knappheit ihren Aufschlag halten. Die Beruhigung, nun da das Gebäude kurz vor der Fertigstellung steht, ist, dass Sie sehen können, was Sie kaufen, statt einem Rendering zu vertrauen; das räumt einen Großteil des früheren Risikos aus.

Welche Steuer Sie bei UNO zahlen, hängt von der genauen Natur des Geschäfts ab, weshalb dessen Klärung an erster Stelle steht. Kaufen Sie direkt vom Bauträger (eine unverkaufte Einheit) oder übernehmen Sie einen Kaufvertrag vor Fertigstellung, ist es ein Neubaukauf: 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus rund 1,2 % Stempelsteuer (AJD). Rechnen Sie also grob mit 11 bis 13 % auf den Preis, sobald Notar, Grundbuch und Anwalt hinzukommen. Kaufen Sie hingegen eine Einheit, die bereits fertiggestellt und auf ihren Ersterwerber eingetragen ist, ist es ein Wiederverkauf mit 7 % Grunderwerbsteuer (ITP) plus Gebühren; rechnen Sie eher mit 8 bis 9 %. Dasselbe Gebäude, deutlich andere Kaufnebenkosten. Lassen Sie Ihren Anwalt bestätigen, was gilt, bevor Sie mit Zahlen rechnen. Das sind Orientierungswerte, die sich ändern können, holen Sie also für die konkrete Immobilie eine genaue Berechnung ein.

Ein paar Punkte gehören gewusst. Ein neues Zuhause kommt mit den üblichen Neubau-Schutzrechten, darunter die zehnjährige Baugewährleistung (seguro decenal), die durch eine Versicherung gedeckt ist und auf Sie und jeden künftigen Käufer übergeht; bestätigen Sie, dass sie besteht und wie viel ihrer Laufzeit noch bleibt. Nach den andalusischen Verbraucherregeln (Decreto 218/2005) sollte ein Datenblatt mit den rechtlichen und technischen Angaben der Immobilie verfügbar sein, das sich vollständig zu lesen lohnt. Und wenn Sie einen Kaufvertrag vor Fertigstellung übernehmen, prüfen Sie, was gezahlt wurde, welche Garantien diese Zahlungen schützten und in welche genauen Bedingungen Sie eintreten. Wie immer ist Ihr eigener unabhängiger Anwalt, der allein für Sie handelt und nicht mit Verkäufer oder Bauträger verbunden ist, die beste Investition des ganzen Kaufs.

In ein Projekt wie UNO verliebt man sich leicht. Es lohnt sich also, bewusst die Prüfungen anzugehen, die ein Strandkauf im Off-Market kurz vor Fertigstellung besonders verlangt, bevor Sie zusagen:

• Die Natur des Geschäfts: Klären Sie, ob Sie eine unverkaufte Einheit des Bauträgers kaufen, einen Kaufvertrag vor Fertigstellung übernehmen oder einen fertigen Wiederverkauf, denn das ändert Steuer und rechtliche Schritte.
• Titel und Genehmigungen: Lassen Sie über Ihren eigenen Anwalt bestätigen, dass die konkrete Einheit ordnungsgemäß genehmigt, fertiggestellt oder auf gutem Weg ist und, nach Eintragung, frei von Lasten.
• Küstenrecht: Bestätigen Sie bei einer Strandimmobilie, dass die Position mit dem Küstengesetz (Ley de Costas) und etwaigen Küstenabständen zusammenpasst.
• Bauträger und Bauunternehmen: Prüfen Sie die Erfolgsbilanz des Bauträgers bei vergleichbaren Projekten.
• Das Echte sehen: Sehen Sie, da das Gebäude kurz vor der Fertigstellung steht, die tatsächliche Einheit, die Materialien und den Ausblick, statt sich auf Renderings zu verlassen, und halten Sie die Ausführung schriftlich fest.
• Der Gemeinschaftshaushalt: Verlangen Sie die Gemeinschaftsgebühren und ihren Umfang, denn Annehmlichkeiten im Resortstil (Beachclub, Spa, Pools, Concierge) sind teuer im Betrieb, und die Kosten tragen die Eigentümer.
• Die konkrete Einheit und ihr Preis: Position, Etage, Ausrichtung und Ausblick variieren stark im Hufeisen, und Off-Market-Preise setzt der Eigentümer. Prüfen Sie den geforderten Preis gegen den Markt.
• Ihr eigener Anwalt: Nutzen Sie einen unabhängigen Anwalt, keinen vom Verkäufer vermittelten, um all das zu prüfen, bevor Sie mehr zahlen als eine erstattbare Reservierung.

Diese Liste gehen wir gern mit Ihnen durch und arbeiten neben Ihrem unabhängigen Anwalt an den Prüfungen, die einen Off-Market-Kauf schützen.

Die wiederkehrenden Kosten folgen dem Muster einer Strandimmobilie im obersten Segment mit Annehmlichkeiten im Resortstil, und feste Zahlen gibt nur die konkrete Immobilie; die grobe Form lässt sich aber vorwegnehmen. Der größte wiederkehrende Posten dürfte die Gemeinschaftsgebühr sein, die in einer Anlage mit Beachclub, Spa, Pools, Gärten, Concierge und Sicherheit rund um die Uhr erheblich sein kann, weil diese Annehmlichkeiten teuer im Personal und Unterhalt sind; lassen Sie sich den Haushalt schriftlich bestätigen. Dazu kommen die Grundsteuer (IBI, von Marbella festgesetzt), Müllgebühren, Nebenkosten, Gebäudeversicherung und, für nicht ansässige Eigentümer, die pauschale Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR), die auch dann anfällt, wenn Sie nie vermieten. Eine Strandresidenz in erster Linie in einer betreuten Anlage ist eine andere Kostenlage als eine einfache Wohnung. Budgetieren Sie also ehrlich für den Lebensstil, den Sie kaufen. Für jede konkrete Einheit, die Sie erwägen, stellen wir gern ein durchgerechnetes Budget zusammen.

Ein praktischer Bereich, der im obersten Segment ebenso zählt wie überall und leicht zu prüfen ist, sind Anschluss und Versorgung. Wenn Sie von zu Hause arbeiten wollen, bestätigen Sie Internet und Mobilfunksignal an der konkreten Einheit, statt es anzunehmen. Stellen Sie fest, wie das Zuhause geheizt und gekühlt wird und was das im Betrieb kostet, denn eine große, verglaste Strandimmobilie mit Klimaanlage ist nicht billig angenehm zu halten. Bestätigen Sie zudem, dass die Dienste im Resortstil, für die Sie zahlen (Concierge, Sicherheit, Beachclub und Wellnessbereich), mit der Fertigstellung tatsächlich in Betrieb sind und nicht erst für später versprochen. Die Lücke zwischen Prospekt und funktionierendem Dienst schließt man besser vor dem Kauf.

Als Kapitalanlage beruht UNO auf den dauerhaftesten Werttreibern, die Marbella zu bieten hat: einer Residenz in erster Strandlinie an der prestigeträchtigsten Adresse der Küste, in einem Projekt, dessen Lage direkt am Meer niemals reproduziert werden kann. Spitzenimmobilien an der Golden Mile konkurrieren mit den besten Lagen auf Ibiza und an der Côte d'Azur, und die extreme Knappheit von Strandgrundstücken stützt ihre Wertentwicklung langfristig – das ist das Fundament des Investmentpotenzials.

Auch für die Vermietung bietet eine hochwertige Strandresidenz an der Golden Mile ausgezeichnete Perspektiven. Bevor Sie jedoch mit Mieteinnahmen kalkulieren, sollten Sie die geltenden Vorschriften in Andalusien genau prüfen. Kurzzeitige Ferienvermietungen setzen eine Registrierung im Rahmen der regionalen Touristenlizenz (VUT) voraus, und zusätzlich können die Gemeinschaftssatzung oder Hausordnung der Wohnanlage die touristische Vermietung einschränken oder regeln. Beide Punkte sollten daher für die jeweilige Immobilie sorgfältig überprüft werden.

Einen umfassenden Überblick über aktuelle Markttrends, Preisentwicklungen und die Nachfrage finden Sie in unserem Immobilienmarktbericht für Marbella. Wenn Sie den Kauf eines Neubauprojekts erwägen, erläutert unser vollständiger Leitfaden für Neubauprojekte in Marbella alles, worauf Sie vor dem Kauf achten sollten.

Fast jeder, der UNO erwägt, wägt auch die anderen Wege ab, an der Goldenen Meile und ihrer Strandfront zu kaufen. Beim Vergleich kommt es darauf an, was Sie wirklich wollen: hier eine neue, markenunabhängige Strandimmobilie in erster Linie, andernorts eine Markenresidenz, ein Wiederverkauf in einer etablierten Strandgemeinschaft oder eine Villa am Hang mit Aussicht. Die Tabelle zeigt, wie sich diese Optionen in dem einordnen, was Käufer tatsächlich abwägen. Sie können aktuelle Neubauten an der Goldenen Meile und Immobilien an der Goldenen Meile ansehen.

Indikative Einordnung, nur zur Orientierung; die Preisniveaus bewegen sich mit der konkreten Immobilie, der Position, dem Blick und der Marktphase.

UNO passt zu einem bestimmten Käufer sehr gut. Ideal ist es für alle, die ein brandneues, zeitgenössisches Zuhause direkt an der Strandfront der Goldenen Meile wollen, mitten in der Luxuswelt Marbellas, mit Annehmlichkeiten im Resortstil und Strand, Promenade und Puente Romano vor der Tür. Es funktioniert für Käufer, die Knappheit und Prestige einer Position in erster Strandlinie schätzen, die sich wirklich nicht wiederholen lässt, für alle, die eine markenunabhängige Immobilie hoher Qualität dem Markenaufschlag vorziehen, und, da die Anlage kurz vor der Fertigstellung steht, für Käufer, die die Beruhigung wollen, ein nahezu fertiges Zuhause zu sehen, statt auf Renderings zu vertrauen. Als betreute Strandimmobilie zum Abschließen und Verreisen in der besten Lage der Küste ist sie schwer zu übertreffen, sofern Sie an eine der wenigen Off-Market-Einheiten kommen.

Weniger gut passt sie zum Käufer, der eine breite offene Auswahl will, denn das Projekt ist vor Fertigstellung ausverkauft und es bleiben nur Off-Market-Objekte, sodass Geduld und der richtige Zugang zählen. Sie ist auch nicht für den Käufer, der ein großes privates Grundstück und einen Garten will, was eher ein Thema fürs Villengebiet ist als für ein Strandprojekt, und ebenso wenig für alle, die ausdrücklich das Siegel einer Markenresidenz wollen. Und weil sie im obersten Marktsegment liegt, passt sie zu Käufern, für die Lage und Lebensstil zählen und nicht der Wert je Quadratmeter.

Sie nehmen an, es sei noch offen im Verkauf. UNO ist vor Fertigstellung ausverkauft; der einzige Weg hinein ist heute eine Off-Market-Einheit. Die eigentliche Aufgabe ist also der Zugang und die Prüfung einer konkreten Immobilie, nicht die Wahl aus einer offenen Liste.

Sie schätzen die Steuer falsch ein. Was Sie zahlen, hängt vom Geschäft ab: Eine unverkaufte Einheit des Bauträgers oder ein übernommener Kaufvertrag vor Fertigstellung ist ein Neubaukauf (10 % Mehrwertsteuer plus rund 1,2 % Stempelsteuer, grob 11 bis 13 % insgesamt), während ein fertiger Wiederverkauf 7 % Grunderwerbsteuer trägt (eher 8 bis 9 %). Bestätigen Sie, was gilt, bevor Sie mit Zahlen rechnen.

Sie überspringen die Titel- und Statusprüfungen. Kurz vor Fertigstellung dreht sich die Sorgfalt um die konkrete Einheit: dass sie ordnungsgemäß genehmigt, fertiggestellt oder auf gutem Weg, richtig eingetragen und lastenfrei ist und, bei einer Vertragsübernahme vor Fertigstellung, in was Sie eintreten. Lassen Sie es von Ihrem Anwalt bestätigen.

Sie übersehen den Gemeinschaftshaushalt. Annehmlichkeiten im Resortstil (Beachclub, Spa, Pools, Concierge) sind wunderbar und teuer im Betrieb, und die Kosten tragen die Eigentümer. Verlangen Sie den Gemeinschaftshaushalt vor dem Kauf, nicht danach.

Sie nehmen an, jede Einheit sei gleich. Position, Etage und Ausrichtung variieren stark innerhalb einer Anlage, und eine Strandimmobilie zum Meer ist ein ganz anderes Angebot als eine zum Land gerichtete im selben Projekt. Wählen Sie die konkrete Einheit, nicht nur die Adresse.

Wenn Sie ein brandneues Zuhause direkt an der Strandfront der Goldenen Meile wollen, ist UNO eine wirklich seltene Gelegenheit, denn es gibt hier kaum noch Bauland in erster Strandlinie, und es dürfte wenige, wenn überhaupt, weitere Projekte wie dieses geben.

Wenn Sie es mit Nachbarn mit Marke vergleichen, seien Sie ehrlich, ob Sie die Marke oder die Immobilie kaufen; die markenunabhängige Positionierung von UNO ist eine Ersparnis und eine Haltung, kein Mangel, aber nur Sie können sagen, was Sie schätzen.

Wenn Sie hier im Off-Market kaufen, lassen Sie Ihren Anwalt zuerst die genaue Natur des Geschäfts festhalten, eine unverkaufte Einheit, eine Vertragsübernahme vor Fertigstellung oder einen fertigen Wiederverkauf, denn das steuert sowohl Ihre Steuer als auch Ihre rechtlichen Schritte.

Wenn Sie zur Kapitalanlage kaufen, ruht das Argument darauf, dass die Knappheit am Strand und das dauerhafte Prestige der Goldenen Meile ihren Aufschlag halten, was etwa so solide ist, wie es diese Küste bietet; dass das Gebäude nun kurz vor der Fertigstellung steht, nimmt viel vom Fertigstellungsrisiko.

Wenn Sie ein großes privates Grundstück wollen, ist das nicht der Ort; es ist ein Strandprojekt im Resortstil. Aber wenn Sie ein nahezu fertiges Zuhause am Sand in der besten Lage der Küste wollen und an eine der verbliebenen Off-Market-Einheiten kommen, gibt es kaum etwas Vergleichbares.

Wo genau liegt UNO Marbella?

An der Strandfront der Goldenen Meile von Marbella, im Gebiet El Ancón unmittelbar westlich des Resorts Puente Romano, etwa mittig zwischen der Stadt Marbella (rund 5 bis 10 Minuten östlich) und Puerto Banús (rund 5 bis 10 Minuten westlich) und rund 40 Minuten vom Flughafen Málaga.

Welche Art von Immobilien bietet es?

Insgesamt 54 Wohneinheiten in sieben niedrigen Gebäuden: 50 Wohnungen, darunter Einheiten mit zwei Schlafzimmern plus Arbeitszimmer im Erdgeschoss und in den mittleren Etagen sowie Penthäuser mit vier Schlafzimmern darüber, dazu vier exklusive Villen in erster Strandlinie. Das Projekt liegt auf einem Grundstück von rund 60.000 m² mit etwa 300 Metern Strandfront.

Kann ich bei UNO noch kaufen, und was kosten die Immobilien?

Das Projekt ist am offenen Markt vor Fertigstellung ausverkauft; die Verfügbarkeit beschränkt sich auf Off-Market-Einheiten. Die Einführungspreise reichten von rund 4 Millionen Euro für Wohnungen bis etwa 20 Millionen für die größten Villen. Heute setzt den Preis einer verfügbaren Einheit ihr Eigentümer und der aktuelle Markt, und für die besten Positionen kann er über dem ursprünglichen Niveau liegen. Bestätigen Sie also den echten Preis einer konkreten Immobilie.

Wann ist es fertig?

Es steht kurz vor der Übergabe und nicht am Anfang des Baus, was bedeutet, dass ein Käufer zunehmend das fertige Zuhause sehen kann, statt sich auf Renderings zu verlassen. Bestätigen Sie den aktuellen Stand von Fertigstellung und Übergabe direkt, bevor Sie sich auf einen Termin verlassen.

Ist es eine Markenresidenz?

Nein. UNO ist bewusst als markenunabhängiges Projekt positioniert und steht für die eigene Lage, Gestaltung und Qualität statt für eine Hotel- oder Modemarke, was es von mehreren Nachbarn an der Goldenen Meile abhebt.

Welche Steuern und Kosten fallen an?

Das hängt vom Geschäft ab. Eine unverkaufte Einheit des Bauträgers oder ein übernommener Kaufvertrag vor Fertigstellung ist ein Neubaukauf: 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus rund 1,2 % Stempelsteuer (AJD), also grob 11 bis 13 % insgesamt. Ein fertiger Wiederverkauf trägt hingegen 7 % Grunderwerbsteuer (ITP), eher 8 bis 9 % mit Gebühren. Lassen Sie Ihren Anwalt bestätigen, was gilt, bevor Sie mit Zahlen rechnen.

Was sollte ich beim Kauf einer Off-Market-Einheit prüfen?

Vor allem die genaue Natur des Geschäfts (unverkaufte Einheit, Vertragsübernahme vor Fertigstellung oder fertiger Wiederverkauf), denn sie steuert Steuer und rechtliche Schritte; Titel, Genehmigungen und, bei einer Strandimmobilie, die Lage zum Küstenrecht; die Erfolgsbilanz des Bauträgers; die konkrete Einheit, ihren Ausblick und ihren vom Eigentümer gesetzten Preis am Markt; und den Gemeinschaftshaushalt. Nutzen Sie für all das Ihren eigenen unabhängigen Anwalt.

Kann ich meine Immobilie vermieten?

Eine Strandimmobilie in erster Linie an der Goldenen Meile hat starken Reiz zur Vermietung, doch die kurzfristige Touristenvermietung erfordert eine andalusische Touristenlizenz (VFT) und kann durch die Gemeinschaftsstatuten beschränkt sein. Bestätigen Sie also beides für die konkrete Immobilie, bevor Sie mit Mieteinnahmen rechnen.

Wenn Sie UNO Marbella oder eine ähnliche Strandimmobilie ernsthaft erwägen, beginnt man am besten mit einem Gespräch. Da das Projekt ausverkauft ist und nur Off-Market-Objekte bleiben, ist der Zugang alles, und genau dort verdient ein Makler mit direkten Beziehungen zu Eigentümern und Bauträger seinen Platz. Wir kennen die Goldene Meile und ihre Strandfront genau: welche Positionen und Einheiten den besten Ausblick und Wert halten, wie UNO im Vergleich zu seinen Nachbarn mit und ohne Marke steht, was die Prüfung im Off-Market wirklich verlangt und welche Strandimmobilien, bei UNO und darüber hinaus, still verfügbar sind, bevor sie ein Portal erreichen. Sie können aktuelle Immobilien an der Goldenen Meile, Neubauten an der Goldenen Meile und Villen an der Goldenen Meile ansehen oder unseren Ratgeber zum Kaufablauf in Marbella lesen. Wenn Sie so weit sind, nehmen Sie Kontakt auf und sagen Sie uns, wonach Sie wirklich suchen. Wir sagen Ihnen ehrlich, ob UNO oder etwas anderes an der Strandfront das Richtige ist.