UNO Marbella : le guide de l’acheteur du dernier projet en première ligne de la Golden Mile

Il ne reste presque plus de terrain à bâtir en première ligne de plage sur la Golden Mile de Marbella. Ce seul fait résume l'essentiel de l'histoire d'UNO Marbella. Sur un littoral dont les terrains de plage étaient réservés depuis des décennies, un nouveau projet de faible hauteur, fait d'appartements contemporains à même le sable, est une chose vraiment rare. Il se situe à El Ancón, à côté du resort Puente Romano, et c'est précisément ce qui explique l'attention qu'il a suscitée. On le présente, avec quelque raison, comme l'un des derniers projets en front de mer que verra la Golden Mile.

Cette rareté façonne tout, du projet lui-même à la décision d'y acheter. UNO est un projet boutique de seulement 54 logements, doté de prestations dignes d'un resort et d'un dessin qui se pose discrètement sur le front de mer plutôt que de s'imposer. Il s'est vendu sur le marché ouvert avant l'achèvement et approche désormais de la livraison. Pour un acheteur, cela veut dire une chose : la seule voie d'entrée est un lot non proposé publiquement, et non une vente ouverte. Ce n'est délibérément pas une résidence de marque, sans chaîne hôtelière ni maison de couture au-dessus de la porte, ce qui le distingue de plusieurs de ses voisins de la Golden Mile et parle aux acheteurs qui veulent l'adresse et la plage sans l'étiquette. Savoir si cela, la situation et le prix s'accordent pour vous, voilà ce que ce guide veut vous aider à peser.

Il s'adresse aux acheteurs qui envisagent sérieusement UNO Marbella, ou un bien du même ordre. Il couvre ce qu'est le projet et où il se situe, la Golden Mile, les résidences et les prestations, puis la partie qui compte le plus aujourd'hui : ce qu'implique un achat par le second marché à l'approche de la livraison, comment la fiscalité s'applique lorsque vous achetez un lot presque terminé ou revendu plutôt que sur plan, les charges courantes et les vérifications honnêtes avant de vous engager. Parce qu'il s'agit d'un achat en front de mer au sommet du marché, acquis en off market près de l'achèvement, la diligence diffère à la fois d'une réservation ouverte sur plan et d'une revente ordinaire. C'est là que nous passons l'essentiel du guide.

Un mot sur ce que ce guide fera et ne fera pas. Un projet comme UNO se vend sur des rendus, un appartement témoin et une situation, et les trois sont séduisants. À ce stade, vous pouvez toutefois voir de plus en plus le réel, ce qui est un atout. Ce dont le marketing ne parle pas, c'est de la façon dont un achat en off market près de l'achèvement se déroule vraiment, du fait que vous acquériez une revente ou repreniez un contrat sur plan et de ce que cela change côté impôts, de la manière dont un terrain de plage s'accorde avec le droit côtier espagnol, ou de ce que les prestations dignes d'un resort coûtent chaque année en fonctionnement. Nous travaillons du côté de l'acheteur ; le but est de vous laisser voir clairement l'occasion et les risques, et d'y aller les yeux ouverts. Les indications ci-dessous proviennent de sources publiques et évoluent au fil d'un projet : traitez les détails comme un point de départ à confirmer, non comme parole d'évangile.

UNO Marbella, aussi appelé UNO Beach Residences, est un nouveau projet résidentiel en front de mer sur la Golden Mile de Marbella, dans le secteur d'El Ancón, immédiatement à l'ouest du resort Puente Romano. Il occupe un vaste terrain d'environ 60 000 mètres carrés doté de quelque 300 mètres de front de mer, dessiné en pavillons : un fer à cheval doucement incurvé de bâtiments bas, disposés pour ouvrir les logements sur les jardins, les piscines et la mer. Le résultat est un domaine privé aux allures de resort, à même le sable. Son argument central est simple et vrai : il occupe l'une des toutes dernières positions en première ligne de plage encore à bâtir sur la Golden Mile, où le terrain de plage est pour ainsi dire épuisé.

UNO réunit 54 logements dans sept bâtiments de faible hauteur : 50 appartements, dont des lots de deux chambres plus bureau au rez-de-chaussée et aux étages intermédiaires ainsi que des penthouses de quatre chambres au-dessus, et quatre villas exclusives en première ligne de plage. Les logements misent sur des plans ouverts, des baies toute hauteur et de vastes terrasses, avec des vues de mer cadrées qui, les jours clairs, portent jusqu'à la côte africaine, dans une architecture contemporaine adoucie d'influences andalouses traditionnelles. Point décisif pour un acheteur aujourd'hui : le projet approche de la livraison et n'en est plus aux débuts du chantier, et il s'est vendu sur le marché ouvert. La disponibilité se limite donc à des lots en off market. Cela change la donne d'une manière qu'il faut comprendre, et les sections suivantes l'expliquent en détail.

Un point mérite d'être dit clairement, car il distingue UNO de plusieurs voisins. Il est délibérément sans marque : à la différence des résidences de marque, portées par un hôtel ou une maison de couture, apparues le long de la Golden Mile, UNO s'appuie sur sa propre identité, sa situation et son dessin plutôt que sur une étiquette extérieure. Pour certains acheteurs, le sceau d'une résidence de marque fait partie de l'attrait et du récit de revente ; pour d'autres, un bien sans marque de qualité égale, dans la même situation et sans surprix de marque, est justement le propos. Savoir dans quel camp vous êtes vaut la peine avant de le comparer à ses voisins.

UNO se trouve en front de mer sur la Golden Mile de Marbella, ce littoral d'environ quatre à six kilomètres qui court vers l'ouest depuis la lisière de la ville de Marbella en direction de Puerto Banús, le long de la route côtière. La Golden Mile est tout simplement l'adresse la plus prestigieuse de cette partie de l'Espagne : une enfilade bordée de palmiers d'hôtels resorts cinq étoiles, de beach clubs, de villas et de demeures d'apparat, de résidences royales, de boutiques de créateurs et de tables raffinées, adossée à la Sierra Blanca et aux collines de Nagüeles. La position d'UNO, à El Ancón, à côté du resort Puente Romano, le place au cœur de ce monde, sur le sable, à distance de marche de quelques-uns des hôtels, beach clubs et restaurants les plus célèbres de la côte.

Temps de trajet en voiture approximatifs, à vérifier vous-même à différentes heures, la route côtière étant chargée en saison :

• Puente Romano et la plage : au pied de la porte, et accessibles à pied
• Vieille ville de Marbella et promenade de bord de mer : environ 5 à 10 minutes à l'est
• Puerto Banús : environ 5 à 10 minutes à l'ouest
• Vallée de golf de Nueva Andalucía et ses écoles : environ 10 minutes
• Centre commercial La Cañada : environ 10 minutes
• Aéroport de Málaga : environ 40 minutes, à peu près 40 kilomètres, par l'A-7 ou l'autoroute à péage AP-7

L'atout de la Golden Mile, c'est d'associer le front de mer à une vraie marchabilité vers des prestations de premier plan, ce qui est rare sur cette côte. Depuis un logement à UNO, la promenade, les beach clubs, le tennis et les restaurants de Puente Romano, les commerces et les tables de la Golden Mile sont aisément accessibles à pied. La ville de Marbella et Puerto Banús ne sont qu'à une courte route, dans des directions opposées. Pour un acheteur qui veut la plage, l'adresse et l'art de vivre au même endroit, la situation est à peu près aussi centrale, dans l'univers du luxe de Marbella, qu'on puisse l'imaginer.

UNO propose trois types de logements, et c'est en partie ce qui permet à un seul projet de convenir à des acheteurs très différents. Au cœur, les appartements, avec séjour ouvert, larges terrasses face à la mer et, au rez-de-chaussée et aux étages intermédiaires, des plans de deux chambres plus bureau, certains avec jardin privatif. Au-dessus, les penthouses, de quatre chambres, aux terrasses plus larges et aux plus belles vues de mer. Et au sommet, les quatre villas en première ligne, qui offrent le plus d'espace, d'intimité et de dégagement. Les surfaces et les plans varient beaucoup, du confortable appartement de plage à de très grands logements de la taille d'une villa. Le bon choix dépend donc autant du lot précis et de sa position dans le fer à cheval que du nom du projet. Sur l'ensemble, les prestations vont des cuisines de créateur à l'électroménager haut de gamme jusqu'au chauffage au sol, à la domotique évoluée et aux revêtements continus qui prolongent l'intérieur sur les terrasses, les villas ajoutant piscines privées et jardins face à la mer.

Deux traits méritent d'être compris. Le premier est l'accent mis sur la vie entre intérieur et extérieur : baies toute hauteur, terrasses profondes et un dessin conçu pour effacer la limite entre l'intérieur et la Méditerranée juste au-delà, ce qui est tout l'enjeu d'un bien de plage ici. Le second : le projet approchant de l'achèvement, un acheteur d'aujourd'hui est mieux placé qu'un réservataire sur plan précoce sur un point important. Il peut voir de plus en plus le bâtiment réel, les finitions réelles et les vues réelles, plutôt que de s'engager sur de simples rendus et un appartement témoin. Cela retire une grande part de l'incertitude propre à l'achat sur plan, et c'est un vrai atout de ce stade, même si le choix le plus large des lots et les pleines options de personnalisation sont largement passés.

Une grande part de ce que vous achetez à UNO, au-delà du logement et de la plage, c'est l'art de vivre façon resort, intégré au projet. L'ensemble est conçu autour d'une expérience de resort cinq étoiles, avec des prestations communes qui comprendraient un beach club privé, un spa et un espace bien-être, une salle de sport, des piscines à débordement et de vastes jardins paysagers, ainsi qu'un service de conciergerie et une sécurité assurée jour et nuit. L'idée, comme dans les meilleurs de ces projets, est que les résidents jouissent du confort et du service d'un hôtel de luxe tout en gardant l'intimité de leur propre logement, la plage et la promenade à un pas.

Pour un acheteur, de telles prestations sont un vrai attrait et, tout autant, un vrai poste de charges : il vaut la peine de les voir clairement sous les deux angles. Un beach club privé, un spa, des piscines et des jardins paysagers coûtent cher en personnel et en entretien, et ce coût est porté par les propriétaires via les charges de copropriété. Ce n'est pas un argument contre elles ; c'est simplement pourquoi, comme dans tout projet façon resort, vous devriez établir le budget de copropriété attendu et ce qu'il couvre avant d'acheter, et l'intégrer honnêtement au coût réel de la propriété. Une copropriété calme, bien gérée et bien financée fait partie de ce qui protège ici l'art de vivre et la valeur.

Deux choses font l'essentiel de l'attrait d'UNO, et les deux méritent un regard honnête. La première est la rareté : le front de mer de la Golden Mile étant pour ainsi dire bâti, un nouveau projet en première ligne à même le sable est vraiment rare, et cette rareté fait une grande part de l'argument de valeur et du prix. C'est un vrai atout, et il est, logiquement, intégré au prix : la rareté est donc une raison pour laquelle les biens sont recherchés, pas une raison pour laquelle ils seraient bon marché. Le terrain de plage de la Golden Mile ne revient pas, ce qui soutient les valeurs dans le temps, mais vous payez au sommet du marché pour le sécuriser. Chaque logement s'est vendu avant l'achèvement, sur la base d'un investissement annoncé de plus de 200 millions d'euros, ce qui montre à quel point la demande pour une adresse en première ligne a été forte ici.

La seconde est le choix délibéré de ne pas être une résidence de marque. Sur la Golden Mile, plusieurs projets récents ont accroché une maison de couture ou une marque hôtelière au-dessus de la porte, ce qui apporte un certain cachet, une signature de design et, souvent, un surprix. UNO a pris l'autre voie et s'appuie sur sa propre situation, son dessin et sa qualité. À la lecture honnête, c'est une véritable ligne de partage entre acheteurs, non une question de mieux ou de moins bien. Si vous appréciez la marque, le langage de design et le récit de revente qu'un grand nom peut apporter, un voisin de marque vous conviendra peut-être mieux. Si vous préférez ne pas payer de surprix de marque et optez pour un bien qui est simplement une excellente résidence de plage dans une situation imbattable, le parti pris sans marque d'UNO plaide en sa faveur. Savoir lequel des deux vous êtes fait partie d'une comparaison équitable.

C'est la partie d'un achat à UNO qui diffère le plus d'une vente ordinaire, et c'est là qu'un acheteur devrait se concentrer aujourd'hui. Le projet s'étant vendu avant l'achèvement et approchant de la livraison, il n'y a pas de liste de vente ouverte ; la voie d'entrée est un lot en off market. En pratique, cela recouvre l'une de deux situations, et la différence compte, surtout côté impôts. Établissez dès le départ à laquelle vous avez affaire.

La première est une revente, ou une cession. Un acheteur d'origine peut vouloir vendre avant l'achèvement en vous cédant son contrat (une cesión de contrato), ou vendre peu après la livraison comme une revente ordinaire. Si vous reprenez un contrat sur plan avant que le promoteur ne livre, vous entrez en général dans le régime fiscal du neuf et payez la même TVA que l'acheteur d'origine sur les versements restants. Si, en revanche, vous achetez un bien déjà achevé et inscrit au nom de son premier propriétaire, c'est une revente, qui porte le droit de mutation (ITP) de 7 % au lieu de la TVA. La qualification de l'opération change donc ce que vous payez, parfois de plusieurs points. Faites confirmer par votre avocat la nature exacte de la transaction avant de faire vos calculs. La seconde possibilité est un petit nombre de lots invendus encore détenus par le promoteur, ce qui serait un achat dans le neuf avec 10 % de TVA plus le droit de timbre. Dans tous les cas, un achat près de l'achèvement porte bien moins sur des versements échelonnés et un risque de livraison, et bien plus sur la vérification du lot précis, de son titre et de son prix par rapport au marché.

L'avantage d'arriver maintenant est réel : vous achetez dans un bâtiment achevé ou presque, vous pouvez donc voir le logement réel, les finitions réelles et les vues réelles, et l'essentiel de l'incertitude de livraison propre à l'achat sur plan est derrière vous. La diligence se déplace en conséquence. Faites confirmer par votre propre avocat indépendant la situation juridique du lot précis, le fait qu'un bien existant soit dûment autorisé, achevé et enregistré et, pour un bien de plage, qu'il s'accorde avec la loi côtière espagnole (la Ley de Costas), qui régit la construction près du rivage. Si vous reprenez un contrat sur plan, votre avocat devrait aussi confirmer ce qui a été payé, quelles protections s'appliquaient à ces versements et dans quels termes exacts vous entrez. Passer en revue le parcours du promoteur sur des projets comparables fait aussi sainement partie de cette diligence. L'accès aux meilleurs lots en off market dans un projet vendu comme celui-ci passe le plus souvent par des courtiers en relation directe avec les propriétaires et le promoteur, et c'est précisément là qu'une bonne représentation gagne sa place.

UNO se situe fermement au sommet du marché de Marbella, comme le fait forcément un nouveau projet en front de mer sur la Golden Mile. Les prix rendus publics allaient de près de 4 millions d'euros pour les appartements à environ 20 millions pour les plus grandes villas, les penthouses se situant entre les deux. Le projet couvre donc une large fourchette, selon le type, la taille, la position dans le fer à cheval et le dégagement. C'étaient les prix de lancement. Le projet étant vendu et désormais négocié en off market à l'approche de la livraison, le prix d'un lot disponible aujourd'hui est fixé par son propriétaire et le marché du moment, non par une grille du promoteur, et il peut, pour les meilleures positions, dépasser le niveau d'origine. Prenez les chiffres comme repère et confirmez le prix réel de chaque lot précis.

Ce que ce prix achète mérite d'être dit clairement : un bien de plage contemporain, d'une exécution soignée, dans la situation la plus prestigieuse de cette côte, entouré de prestations et de services façon resort, sur un terrain dont la position en front de mer ne peut être reproduite. Cette combinaison est l'argument du prix. Le contrepoint honnête, c'est que vous achetez au tout sommet du marché : la valeur repose donc sur le maintien du surprix de la situation et de la rareté. La réassurance, maintenant que le bâtiment approche de l'achèvement, c'est que vous pouvez voir ce que vous achetez au lieu de vous fier à un rendu, ce qui retire une grande part de l'ancien risque de l'achat sur plan.

L'impôt que vous payez à UNO dépend de la nature exacte de l'opération, d'où l'importance de l'établir d'abord. Si vous achetez directement au promoteur (un lot invendu) ou reprenez un contrat sur plan avant l'achèvement, c'est un achat dans le neuf : 10 % de TVA (IVA) plus environ 1,2 % de droit de timbre (AJD) ; prévoyez donc de l'ordre de 11 à 13 % au-dessus du prix, une fois ajoutés notaire, registre foncier et avocat. Si, en revanche, vous achetez un lot déjà achevé et inscrit au nom de son premier propriétaire, c'est une revente, qui porte 7 % de droit de mutation (ITP) plus frais ; prévoyez plutôt 8 à 9 %. Même bâtiment, frais d'acquisition nettement différents. Faites confirmer par votre avocat ce qui s'applique avant de faire vos calculs. Ce sont des ordres de grandeur, susceptibles d'évoluer : obtenez un calcul précis pour le bien concret.

Quelques points valent d'être connus. Un logement neuf s'accompagne des protections habituelles du neuf, dont la garantie décennale (le seguro decenal) adossée à une assurance, qui se transmet à vous et à tout acheteur futur ; confirmez qu'elle est en place et combien de temps il reste à courir. En vertu des règles de consommation andalouses (Decreto 218/2005), une fiche d'information sur le bien, exposant ses détails juridiques et techniques, devrait être disponible, et il vaut la peine de la lire en entier. Et si vous reprenez un contrat sur plan, vérifiez ce qui a été payé, quelles garanties protégeaient ces versements et dans quels termes exacts vous entrez. Comme toujours, votre propre avocat indépendant, agissant pour vous seul et sans lien avec le vendeur ni le promoteur, est le meilleur investissement de tout l'achat.

Un projet comme UNO, on s'y attache vite. Il vaut donc la peine d'aborder avec méthode les vérifications qu'un achat de plage en off market, près de l'achèvement, appelle en particulier, avant de vous engager :

• La nature de l'opération : établissez si vous achetez un lot invendu du promoteur, si vous reprenez un contrat sur plan ou si vous achetez une revente déjà achevée, car cela change à la fois la fiscalité et les étapes juridiques.
• Le titre et les licences : faites confirmer par votre propre avocat que le lot précis est dûment autorisé, achevé ou en bonne voie de l'être et, une fois enregistré, libre de charges.
• Les règles côtières : pour un bien de plage, confirmez que la position s'accorde avec la loi côtière (Ley de Costas) et les reculs littoraux éventuels.
• Le promoteur et le constructeur : examinez le parcours du promoteur dans la livraison de projets comparables.
• Voir le réel : le bâtiment approchant de l'achèvement, voyez le lot réel, les finitions et le dégagement plutôt que de vous fier aux rendus, et fixez les prestations par écrit.
• Le budget de copropriété : demandez les charges et ce qu'elles couvrent, car les prestations façon resort (beach club, spa, piscines, conciergerie) coûtent cher à faire fonctionner, et le coût revient aux propriétaires.
• Le lot précis et son prix : position, étage, orientation et dégagement varient énormément dans le fer à cheval, et les prix en off market sont fixés par le vendeur ; comparez le prix demandé au marché.
• Votre propre avocat : recourez à un avocat indépendant, non présenté par le vendeur, pour tout vérifier avant de payer plus qu'une réservation remboursable.

Nous parcourons volontiers cette liste avec vous et travaillons aux côtés de votre avocat indépendant sur les vérifications qui protègent un achat en off market.

Les charges récurrentes suivent le schéma d'un bien de plage haut de gamme aux prestations façon resort, et seules les chiffres du bien précis sont fermes ; on peut toutefois en anticiper la forme. Le poste récurrent le plus lourd sera sans doute la charge de copropriété, qui, dans un ensemble doté d'un beach club, d'un spa, de piscines, de jardins, d'une conciergerie et d'une sécurité jour et nuit, peut être élevée, car ces prestations coûtent cher en personnel et en entretien ; faites confirmer le budget par écrit. À cela s'ajoutent la taxe foncière (IBI, fixée par Marbella), la taxe d'enlèvement des ordures, les charges, l'assurance habitation et, pour les propriétaires non-résidents, l'impôt forfaitaire sur le revenu des non-résidents (IRNR), dû même si le bien n'est jamais loué. Une résidence de plage en première ligne dans un ensemble avec services est une autre affaire, côté coûts, qu'un simple appartement. Budgétez donc honnêtement pour l'art de vivre que vous achetez. Pour tout lot que vous envisagez, nous établissons volontiers un budget concret et chiffré.

Un domaine pratique qui, au sommet du marché comme ailleurs, compte plus qu'on ne le pense et se vérifie facilement : les connexions et les services. Si vous comptez travailler depuis chez vous, confirmez l'internet et le signal mobile au lot précis plutôt que de les supposer. Établissez comment le logement est chauffé et rafraîchi et ce que cela coûte à l'usage, car un grand bien de plage très vitré avec climatisation n'est pas bon marché à garder confortable. Confirmez enfin que les services façon resort pour lesquels vous payez (conciergerie, sécurité, beach club et espace bien-être) sont bien en fonctionnement à la livraison, et non promis pour plus tard : l'écart entre une brochure et un service opérationnel se comble mieux avant l'achat.

En tant qu'investissement, UNO repose sur ce que Marbella offre de plus pérenne : une résidence en première ligne de plage, dans l'adresse la plus prestigieuse de la côte, au sein d'un programme dont l'emplacement en bord de mer ne pourra jamais être reproduit. Les biens d'exception de la Golden Mile rivalisent avec ceux d'Ibiza ou de la Côte d'Azur, et la rareté des propriétés en front de mer soutient leur valeur sur le long terme, ce qui constitue le véritable fondement de leur attrait patrimonial.

Sur le plan locatif, une résidence haut de gamme en bord de mer sur la Golden Mile bénéficie d'une forte demande sur le segment premium. Toutefois, avant d'intégrer un rendement locatif à votre projet, il convient de vérifier les règles en vigueur en Andalousie. La location touristique de courte durée nécessite un enregistrement officiel au titre de la licence touristique régionale (VUT), et le règlement de copropriété du programme peut également limiter ou encadrer cette activité. Il est donc indispensable de confirmer ces deux points pour le logement concerné.

Pour une vision plus large du marché, consultez notre rapport sur le marché immobilier de Marbella, qui analyse les dernières tendances, les prix et la demande. Si vous envisagez l'achat d'un programme neuf, notre guide complet des programmes neufs à Marbella vous explique en détail les points essentiels à vérifier avant d'acheter.

Presque tous ceux qui envisagent UNO pèsent aussi les autres façons d'acheter sur la Golden Mile et son front de mer. La comparaison revient à ce que vous voulez vraiment : ici un bien de plage neuf, sans marque, en première ligne, ailleurs une résidence de marque, une revente dans une communauté de plage établie ou une villa de coteau avec vue. Le tableau montre comment ces options se situent sur ce que les acheteurs pèsent réellement. Vous pouvez consulter les nouveaux programmes de la Golden Mile et les propriétés de la Golden Mile.

Positionnement indicatif, à titre de repère ; les niveaux de prix évoluent selon le bien précis, la position, la vue et la phase du marché.

UNO convient très bien à un certain acheteur. Il est idéal pour qui veut un logement contemporain flambant neuf directement en front de mer sur la Golden Mile, au cœur de l'univers du luxe de Marbella, avec des prestations façon resort et la plage, la promenade et Puente Romano au pied de la porte. Il fonctionne pour les acheteurs qui apprécient la rareté et le prestige d'une position en première ligne qui, vraiment, ne peut se reproduire, pour ceux qui préfèrent un bien sans marque de haute qualité au surprix de marque, et, le projet approchant de l'achèvement, pour les acheteurs qui veulent la réassurance de voir un logement presque terminé plutôt que de s'engager sur des rendus. Comme bien de plage avec services, facile à fermer et à quitter, dans la meilleure situation de la côte, il est difficile à égaler, pour peu que vous décrochiez l'un des rares lots en off market.

Il convient moins à l'acheteur qui veut un large choix ouvert, puisque le projet s'est vendu avant l'achèvement et qu'il ne reste que des lots en off market : patience et bon accès comptent alors. Il n'est pas non plus pour l'acheteur qui veut un grand terrain privatif et un jardin, ce qui relève plutôt d'un secteur de villas que d'un projet de plage, ni pour qui veut expressément le sceau d'une résidence de marque. Et parce qu'il se situe au tout sommet du marché, il convient aux acheteurs pour qui la situation et l'art de vivre priment sur la valeur au mètre carré.

Ils croient qu'il est encore ouvert à la vente. UNO s'est vendu avant l'achèvement ; la seule voie d'entrée aujourd'hui est un lot en off market, si bien que le vrai enjeu est l'accès et la vérification d'un bien précis, non le choix dans une liste ouverte.

Ils se trompent sur la fiscalité. Ce que vous payez dépend de l'opération : un lot invendu du promoteur ou un contrat sur plan que vous reprenez est un achat dans le neuf (10 % de TVA plus environ 1,2 % de droit de timbre, de l'ordre de 11 à 13 % au total), tandis qu'une revente achevée porte 7 % de droit de mutation (plutôt 8 à 9 %). Confirmez ce qui s'applique avant de faire vos calculs.

Ils négligent les vérifications de titre et de statut. Près de l'achèvement, la diligence porte sur le lot précis : qu'il soit dûment autorisé, achevé ou en bonne voie, correctement enregistré et libre de charges et, s'il s'agit d'une reprise de contrat sur plan, ce dans quoi vous entrez. Faites-le confirmer par votre propre avocat.

Ils oublient le budget de copropriété. Les prestations façon resort (beach club, spa, piscines, conciergerie) sont merveilleuses et coûteuses à faire fonctionner, et le coût revient aux propriétaires. Demandez le budget de copropriété avant d'acheter, pas après.

Ils supposent que tous les lots se valent. Position, étage et orientation varient énormément dans un ensemble, et un bien de plage tourné vers la mer est une tout autre proposition qu'un lot tourné vers l'intérieur du même projet. Choisissez le lot précis, pas seulement l'adresse.

Si vous voulez un logement flambant neuf directement en front de mer sur la Golden Mile, UNO est une occasion vraiment rare, car il ne reste presque plus de terrain de plage en première ligne ici, et il y aura sans doute peu de projets, s'il y en a, de ce genre à venir.

Si vous le comparez à des voisins de marque, soyez honnête sur ce que vous achetez, la marque ou le bien ; le parti pris sans marque d'UNO est une économie et un choix, pas un manque, mais vous seul pouvez dire ce que vous valorisez.

Si vous achetez ici en off market, faites d'abord fixer par votre avocat la nature exacte de l'opération, un lot invendu, une reprise de contrat sur plan ou une revente achevée, car cela commande à la fois votre fiscalité et vos étapes juridiques.

Si vous achetez pour investir, l'argument repose sur le maintien du surprix de la rareté du front de mer et du prestige durable de la Golden Mile, ce qui est à peu près aussi solide que ce qu'offre cette côte ; que le bâtiment approche de l'achèvement retire une grande part du risque de livraison.

Si vous voulez un grand terrain privatif, ce n'est pas le lieu ; c'est un projet de plage façon resort. Mais si vous voulez un logement presque terminé, à même le sable, dans la meilleure situation de la côte, et que vous atteignez l'un des lots en off market restants, il n'existe guère d'équivalent.

Où se situe exactement UNO Marbella ?

En front de mer sur la Golden Mile de Marbella, dans le secteur d'El Ancón, immédiatement à l'ouest du resort Puente Romano, à peu près à mi-chemin entre la ville de Marbella (environ 5 à 10 minutes à l'est) et Puerto Banús (environ 5 à 10 minutes à l'ouest), et à environ 40 minutes de l'aéroport de Málaga.

Quels types de logements propose-t-il ?

Au total 54 logements dans sept bâtiments de faible hauteur : 50 appartements, dont des lots de deux chambres plus bureau au rez-de-chaussée et aux étages intermédiaires ainsi que des penthouses de quatre chambres au-dessus, et quatre villas exclusives en première ligne de plage. Le projet occupe un terrain d'environ 60 000 m² doté de quelque 300 mètres de front de mer.

Puis-je encore acheter à UNO, et combien coûtent les logements ?

Le projet s'est vendu sur le marché ouvert avant l'achèvement ; la disponibilité se limite désormais à des lots en off market. Les prix de lancement allaient de près de 4 millions d'euros pour les appartements à environ 20 millions pour les plus grandes villas ; aujourd'hui, le prix d'un lot disponible est fixé par son propriétaire et le marché du moment, et il peut, pour les meilleures positions, dépasser le niveau d'origine. Confirmez donc le prix réel d'un bien précis.

Quand est-il livré ?

Il approche de la livraison et n'en est plus aux débuts du chantier, ce qui signifie qu'un acheteur peut de plus en plus voir le logement fini plutôt que de se fier aux rendus. Confirmez l'état d'avancement et de livraison auprès de la source avant de vous fier à une date.

Est-ce une résidence de marque ?

Non. UNO est délibérément positionné comme un projet sans marque, s'appuyant sur sa propre situation, son dessin et sa qualité plutôt que sur une marque hôtelière ou de mode, ce qui le distingue de plusieurs de ses voisins de la Golden Mile.

Quels impôts et coûts s'appliquent ?

Cela dépend de l'opération. Un lot invendu du promoteur ou un contrat sur plan que vous reprenez est un achat dans le neuf : 10 % de TVA (IVA) plus environ 1,2 % de droit de timbre (AJD), soit de l'ordre de 11 à 13 % au total. Une revente achevée porte au contraire 7 % de droit de mutation (ITP), plutôt 8 à 9 % avec les frais. Faites confirmer par votre avocat ce qui s'applique avant vos calculs.

Que dois-je vérifier pour l'achat d'un lot en off market ?

Avant tout la nature exacte de l'opération (lot invendu, reprise de contrat sur plan ou revente achevée), car elle commande la fiscalité et les étapes juridiques ; le titre, les licences et, pour un bien de plage, la situation au regard du droit côtier ; le parcours du promoteur ; le lot précis, son dégagement et son prix fixé par le vendeur au regard du marché ; et le budget de copropriété. Recourez pour tout cela à votre propre avocat indépendant.

Puis-je louer mon bien ?

Un bien de plage en première ligne sur la Golden Mile a un fort attrait locatif, mais la location touristique de courte durée exige une licence touristique andalouse (VFT) et peut être restreinte par les statuts de la copropriété ; confirmez donc les deux pour le bien précis avant de compter sur des revenus locatifs.

Si vous envisagez sérieusement UNO Marbella, ou un bien de plage du même ordre, le mieux est de commencer par un échange. Le projet étant vendu et ne laissant que des lots en off market, l'accès est primordial, et c'est précisément là qu'un courtier en relation directe avec les propriétaires et le promoteur gagne sa place. Nous connaissons la Golden Mile et son front de mer en détail : quelles positions et quels lots tiennent le meilleur dégagement et la meilleure valeur, comment UNO se compare à ses voisins avec et sans marque, ce que la diligence en off market exige vraiment, et quels biens de plage, à UNO et au-delà, sont discrètement disponibles avant d'atteindre un portail. Vous pouvez consulter les propriétés de la Golden Mile, les nouveaux programmes de la Golden Mile et les villas de la Golden Mile, ou lire notre guide du processus d'achat à Marbella. Quand vous serez prêt, prenez contact et dites-nous ce que vous cherchez vraiment ; nous vous dirons honnêtement si UNO, ou autre chose en front de mer, est le bon choix.