UNO Marbella: la guía del comprador del último proyecto en primera línea de la Milla de Oro

En la Milla de Oro de Marbella apenas queda suelo para construir en primera línea de playa. Ese solo hecho resume lo esencial de la historia de UNO Marbella. En un litoral cuyos solares de playa estaban comprometidos desde hace décadas, un proyecto nuevo de baja altura, de apartamentos contemporáneos a pie de arena, es algo verdaderamente raro. Se sitúa en El Ancón, junto al resort Puente Romano, y es precisamente eso lo que explica la atención que ha despertado. Se presenta, con cierta razón, como uno de los últimos proyectos en primera línea que verá la Milla de Oro.

Esa escasez lo marca todo, desde el proyecto en sí hasta la decisión de comprar allí. UNO es un proyecto boutique de solo 54 viviendas, con servicios propios de un resort y un diseño que se posa con discreción sobre la primera línea en lugar de alardear. Se vendió en el mercado abierto antes de terminar la obra y está ya cerca de la entrega. Para un comprador, eso significa una cosa: la única vía de entrada es una unidad no ofrecida públicamente, no una venta abierta. No es, deliberadamente, una residencia de marca, sin cadena hotelera ni firma de moda sobre la puerta, lo que lo distingue de varios de sus vecinos de la Milla de Oro y habla a los compradores que quieren la dirección y la playa sin la etiqueta. Saber si eso, la ubicación y el precio encajan para usted es lo que esta guía quiere ayudarle a sopesar.

Se dirige a los compradores que valoran UNO Marbella, o algo parecido, en serio. Trata de qué es el proyecto y dónde está, la Milla de Oro, las residencias y los servicios, y luego la parte que hoy más importa: qué supone comprar por el mercado secundario cerca de la entrega, cómo se aplica la fiscalidad cuando adquiere una unidad casi terminada o revendida en lugar de sobre plano, los gastos corrientes y las comprobaciones honestas antes de comprometerse. Como se trata de una compra en primera línea en el tramo alto del mercado, adquirida en off market cerca de la finalización, la diligencia difiere tanto de una reserva abierta sobre plano como de una reventa corriente. Ahí dedicamos la mayor parte de la guía.

Una palabra sobre lo que esta guía hará y lo que no. Un proyecto como UNO se vende con renders, un piso piloto y una ubicación, y los tres son seductores. En esta fase, sin embargo, puede ver cada vez más lo real, lo que es una ventaja. De lo que el marketing no habla es de cómo se desarrolla de verdad una compra en off market cerca de la finalización, de si adquiere una reventa o asume un contrato sobre plano y qué cambia eso en los impuestos, de cómo encaja un solar de playa con la ley de costas española, o de cuánto cuestan al año en funcionamiento los servicios propios de un resort. Trabajamos del lado del comprador; el objetivo es que vea con claridad la oportunidad y los riesgos, y que entre con los ojos abiertos. Los datos de abajo proceden de fuentes públicas y cambian a lo largo de un proyecto, así que tómelos como punto de partida a confirmar, no como palabra definitiva.

UNO Marbella, también llamado UNO Beach Residences, es un nuevo proyecto residencial en primera línea de playa en la Milla de Oro de Marbella, en el sector de El Ancón, inmediatamente al oeste del resort Puente Romano. Ocupa una amplia parcela de unos 60.000 metros cuadrados con unos 300 metros de fachada de playa, dispuesta en forma de pabellones: una herradura suavemente curvada de edificios bajos, ordenados para abrir las viviendas a los jardines, las piscinas y el mar. El resultado es un recinto privado con aire de resort, a pie de arena. Su argumento central es sencillo y cierto: ocupa una de las últimas posiciones en primera línea de playa que aún se construyen en la Milla de Oro, donde el suelo de playa está prácticamente agotado.

UNO reúne 54 viviendas en siete edificios de baja altura: 50 apartamentos, entre ellos unidades de dos dormitorios más despacho en planta baja y plantas intermedias, y áticos de cuatro dormitorios encima, junto con cuatro villas exclusivas en primera línea de playa. Las viviendas apuestan por plantas abiertas, acristalamiento de suelo a techo y amplias terrazas, con vistas al mar enmarcadas que en días claros alcanzan la costa africana, en una arquitectura contemporánea suavizada por influencias andaluzas tradicionales. Punto decisivo para un comprador hoy: el proyecto está cerca de la entrega y no en los inicios de la obra, y se ha vendido en el mercado abierto. La disponibilidad se limita, por tanto, a unidades off market. Eso cambia la operación de un modo que conviene entender, y las secciones siguientes lo explican en detalle.

Un punto merece decirse con claridad, porque distingue a UNO de varios vecinos. Es, deliberadamente, sin marca: a diferencia de las residencias de marca, respaldadas por un hotel o una firma de moda, aparecidas a lo largo de la Milla de Oro, UNO se apoya en su propia identidad, ubicación y diseño en lugar de en una etiqueta externa. Para algunos compradores, el sello de una residencia de marca es parte del atractivo y del relato de reventa; para otros, una vivienda sin marca de igual calidad, en la misma ubicación y sin sobreprecio de marca, es justamente el punto. Saber en qué bando está merece la pena antes de compararlo con sus vecinos.

UNO se encuentra en primera línea de playa en la Milla de Oro de Marbella, ese tramo de litoral de unos cuatro a seis kilómetros que corre hacia el oeste desde el borde de la ciudad de Marbella en dirección a Puerto Banús, a lo largo de la carretera costera. La Milla de Oro es, sencillamente, la dirección más prestigiosa de esta parte de España: una sucesión bordeada de palmeras de hoteles resort de cinco estrellas, beach clubs, villas y mansiones señoriales, residencias reales, boutiques de firma y restaurantes de alta cocina, con la Sierra Blanca y las colinas de Nagüeles a la espalda. La posición de UNO, en El Ancón, junto al resort Puente Romano, lo sitúa en el corazón de ese mundo, a pie de arena, a distancia de paseo de algunos de los hoteles, beach clubs y restaurantes más famosos de la costa.

Tiempos de trayecto en coche aproximados, que conviene comprobar usted mismo a distintas horas, ya que la carretera costera está concurrida en temporada:

• Puente Romano y la playa: al pie de la puerta, y a pie
• Casco antiguo de Marbella y paseo marítimo: unos 5 a 10 minutos al este
• Puerto Banús: unos 5 a 10 minutos al oeste
• Valle de golf de Nueva Andalucía y sus colegios: unos 10 minutos
• Centro comercial La Cañada: unos 10 minutos
• Aeropuerto de Málaga: unos 40 minutos, alrededor de 40 kilómetros, por la A-7 o la autopista de peaje AP-7

El atractivo de la Milla de Oro está en combinar el vivir en primera línea con una verdadera cercanía a pie a servicios de primer nivel, algo raro en esta costa. Desde una vivienda en UNO, el paseo marítimo, los beach clubs, el tenis y los restaurantes de Puente Romano, y los comercios y locales de la Milla de Oro quedan a cómoda distancia a pie. La ciudad de Marbella y Puerto Banús están cada una a un corto trayecto, en direcciones opuestas. Para un comprador que quiere la playa, la dirección y el estilo de vida en un mismo lugar, la ubicación es más o menos tan céntrica dentro del mundo del lujo de Marbella como cabe imaginar.

UNO ofrece tres tipos de vivienda, y en parte es eso lo que permite que un solo proyecto sirva a compradores muy distintos. En el núcleo, los apartamentos, con salón abierto, amplias terrazas hacia el mar y, en planta baja y plantas intermedias, plantas de dos dormitorios más despacho, algunas con jardín privado. Encima, los áticos, de cuatro dormitorios, con terrazas más amplias y las mejores vistas al mar. Y en lo alto, las cuatro villas en primera línea, que ofrecen el mayor espacio, intimidad y amplitud de vistas. Las superficies y las distribuciones varían mucho, del cómodo apartamento de playa a viviendas muy grandes del tamaño de una villa. El encaje adecuado depende, por tanto, tanto de la unidad concreta y su posición en la herradura como del nombre del proyecto. En el conjunto, la dotación va de cocinas de diseño con electrodomésticos de alta gama al suelo radiante, la domótica avanzada y los pavimentos continuos que prolongan el interior hacia las terrazas, y las villas añaden piscinas privadas y jardines hacia el mar.

Dos rasgos merecen entenderse. El primero es el énfasis en el vivir entre interior y exterior: acristalamiento de suelo a techo, terrazas profundas y un diseño pensado para borrar la línea entre el interior y el Mediterráneo justo más allá, que es de lo que se trata en una vivienda de playa aquí. El segundo: al estar el proyecto cerca de la finalización, un comprador de hoy está mejor situado que un reservista temprano sobre plano en un punto importante. Puede ver cada vez más el edificio real, los acabados reales y las vistas reales, en lugar de comprometerse solo con renders y un piso piloto. Eso retira buena parte de la incertidumbre propia de la compra sobre plano, y es una verdadera ventaja de esta fase, aunque signifique que la elección más amplia de unidades y las plenas opciones de personalización han pasado en gran medida.

Buena parte de lo que compra en UNO, más allá de la vivienda y la playa, es el estilo de vida con aire de resort, integrado en el proyecto. El conjunto está pensado en torno a una experiencia de resort de cinco estrellas, con servicios comunes que, según se indica, incluyen un beach club privado, un spa y centro de bienestar, un gimnasio, piscinas infinitas y amplios jardines paisajísticos, además de conserjería y seguridad a todas horas. La idea, como en los mejores de estos proyectos, es que los residentes disfruten del confort y el servicio de un hotel de lujo y conserven a la vez la intimidad de su propia casa, con la playa y el paseo a un paso.

Para un comprador, servicios así son un atractivo real y, a la vez, un coste corriente real: conviene verlos con claridad por ambos lados. Un beach club privado, un spa, piscinas y jardines paisajísticos cuestan caros en personal y mantenimiento, y ese coste lo asumen los propietarios a través de las cuotas de comunidad. No es un argumento en su contra; es simplemente la razón por la que, como en todo proyecto con aire de resort, debería establecer el presupuesto de comunidad previsto y lo que cubre antes de comprar, e incorporarlo con honestidad al coste real de la propiedad. Una comunidad tranquila, bien gestionada y bien financiada es parte de lo que aquí protege el estilo de vida y el valor.

Dos cosas hacen la mayor parte del atractivo de UNO, y ambas merecen una mirada honesta. La primera es la escasez: al estar la primera línea de la Milla de Oro prácticamente construida, un proyecto nuevo en primera línea a pie de arena es verdaderamente raro, y esa rareza es buena parte del argumento de valor y del precio. Es una ventaja real y está, con sentido, incorporada al precio: la escasez es, pues, una razón por la que las viviendas son codiciadas, no una razón por la que fueran baratas. El suelo de playa de la Milla de Oro no vuelve, lo que sostiene los valores con el tiempo, pero usted paga en el tramo alto del mercado para asegurarlo. Cada vivienda se vendió antes de terminar la obra, sobre la base de una inversión declarada de más de 200 millones de euros, lo que muestra lo fuerte que ha sido aquí la demanda de una dirección en primera línea.

La segunda es la decisión deliberada de no ser una residencia de marca. En la Milla de Oro, varios proyectos recientes han colgado sobre la puerta una firma de moda o una marca hotelera, lo que aporta cierto caché, una firma de diseño y, a menudo, un sobreprecio. UNO ha tomado el otro camino y se apoya en su propia ubicación, diseño y calidad. Vistos con frialdad, son dos bandos de compradores realmente distintos, no una cuestión de mejor o peor. Si valora la marca, el lenguaje de diseño y el relato de reventa que puede aportar un gran nombre, quizá le convenga más un vecino de marca. Si prefiere no pagar sobreprecio de marca y opta por una vivienda que es sencillamente una excelente residencia de playa en una ubicación imbatible, el posicionamiento sin marca de UNO juega a su favor. Saber cuál de los dos es usted forma parte de una comparación justa.

Esta es la parte de una compra en UNO que más se aparta de una venta corriente, y donde un comprador debería concentrarse hoy. Al haberse vendido el proyecto antes de terminar la obra y estar cerca de la entrega, no hay una lista de venta abierta; la vía de entrada es una unidad off market. En la práctica, eso abarca una de dos situaciones, y la diferencia importa, sobre todo en lo fiscal. Establezca desde el principio ante cuál se encuentra.

La primera es una reventa, o una cesión. Un comprador original puede querer vender antes de la finalización cediéndole su contrato (una cesión de contrato), o vender poco después de la entrega como una reventa corriente. Si asume un contrato sobre plano antes de que el promotor termine, entra por lo general en el régimen fiscal de obra nueva y paga el mismo IVA que el comprador original sobre los pagos pendientes. Si, en cambio, compra una vivienda ya terminada e inscrita a nombre de su primer propietario, es una reventa, que soporta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 7 % en lugar del IVA. Cómo se califica la operación cambia, por tanto, lo que paga, a veces en varios puntos. Haga que su abogado confirme la naturaleza exacta de la transacción antes de hacer cuentas. La segunda posibilidad es un pequeño número de unidades no vendidas que el promotor aún conserva, lo que sería una compra de obra nueva con un 10 % de IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados. En todo caso, una compra cerca de la finalización tiene mucho menos que ver con pagos por fases y riesgo de entrega, y mucho más con la comprobación de la unidad concreta, su titularidad y su precio frente al mercado.

La ventaja de llegar ahora es real: compra en un edificio terminado o casi, así que puede ver la vivienda real, los acabados reales y las vistas reales, y buena parte de la incertidumbre de entrega propia de la compra sobre plano ha quedado atrás. La diligencia se desplaza en consecuencia. Haga que su propio abogado independiente confirme la situación jurídica de la unidad concreta, que una vivienda existente esté debidamente licenciada, terminada e inscrita y, en una vivienda de playa, que encaje con la ley de costas española (la Ley de Costas), que regula la construcción cerca de la orilla. Si asume un contrato sobre plano, su abogado debería también confirmar qué se ha pagado, qué protección amparaba esos pagos y en qué términos exactos entra. Revisar la trayectoria del promotor en proyectos comparables forma parte también, con buen criterio, de esa diligencia. El acceso a las mejores unidades off market en un proyecto vendido como este suele llegar a través de intermediarios con relación directa con los propietarios y el promotor, y justo ahí una buena representación se gana su sitio.

UNO se sitúa con firmeza en el tramo alto del mercado de Marbella, como es inevitable en un proyecto nuevo en primera línea de la Milla de Oro. Los precios que se hicieron públicos iban desde cerca de 4 millones de euros para los apartamentos hasta unos 20 millones para las villas mayores, con los áticos en medio. El proyecto cubre, pues, una amplia horquilla, según el tipo, el tamaño, la posición en la herradura y las vistas. Esos fueron los precios de lanzamiento. Al estar el proyecto vendido y negociarse ahora en off market cerca de la finalización, el precio de una unidad disponible hoy lo fija su propietario y el mercado del momento, no una lista del promotor, y para las mejores posiciones puede superar el nivel original. Tome las cifras como referencia y confirme el precio real de cada unidad concreta.

Lo que ese precio compra merece decirse con claridad: una vivienda de playa contemporánea, de acabado de alto nivel, en la ubicación más prestigiosa de esta costa, envuelta en servicios y atención con aire de resort, sobre una parcela cuya posición en primera línea no puede repetirse. Esa combinación es el argumento del precio. El contrapunto honesto es que compra en el tramo más alto del mercado: el valor descansa, por tanto, en que la ubicación y la escasez mantengan su sobreprecio. La tranquilidad, ahora que el edificio está cerca de la finalización, es que puede ver lo que compra en lugar de fiarse de un render, lo que retira buena parte del antiguo riesgo de la compra sobre plano.

El impuesto que paga en UNO depende de la naturaleza exacta de la operación, de ahí que aclararla vaya en primer lugar. Si compra directamente al promotor (una unidad no vendida) o asume un contrato sobre plano antes de la finalización, es una compra de obra nueva: 10 % de IVA más alrededor del 1,2 % de impuesto de actos jurídicos documentados (AJD); prevea, pues, del orden de un 11 a un 13 % sobre el precio, una vez sumados notaría, registro y abogado. Si, en cambio, compra una unidad ya terminada e inscrita a nombre de su primer propietario, es una reventa, que soporta un 7 % de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) más gastos; prevea más bien un 8 a 9 %. El mismo edificio, gastos de compra claramente distintos. Haga que su abogado confirme lo que corresponde antes de hacer cuentas. Son órdenes de magnitud, sujetos a cambios: obtenga un cálculo preciso para la vivienda concreta.

Un par de puntos conviene conocer. Una vivienda nueva viene con las protecciones habituales de obra nueva, entre ellas la garantía decenal (el seguro decenal) respaldada por un seguro, que se transmite a usted y a cualquier comprador futuro; confirme que está en vigor y cuánto queda de su plazo. Según las normas de consumo andaluzas (Decreto 218/2005), debería estar disponible una ficha informativa de la vivienda, con sus datos jurídicos y técnicos, que vale la pena leer entera. Y si asume un contrato sobre plano, compruebe qué se pagó, qué garantías protegían esos pagos y en qué términos exactos entra. Como siempre, su propio abogado independiente, que actúa solo para usted y sin vínculo con el vendedor ni el promotor, es la mejor inversión de toda la compra.

De un proyecto como UNO uno se encariña pronto. Conviene, por tanto, abordar con método las comprobaciones que una compra de playa en off market, cerca de la finalización, exige en particular, antes de comprometerse:

• La naturaleza de la operación: establezca si compra una unidad no vendida del promotor, si asume un contrato sobre plano o si compra una reventa ya terminada, pues cambia tanto la fiscalidad como los pasos jurídicos.
• La titularidad y las licencias: haga que su propio abogado confirme que la unidad concreta está debidamente licenciada, terminada o en buen camino de estarlo y, una vez inscrita, libre de cargas.
• Las reglas costeras: en una vivienda de playa, confirme que la posición encaja con la ley de costas (Ley de Costas) y con los retranqueos litorales que correspondan.
• El promotor y el constructor: examine la trayectoria del promotor en la entrega de proyectos comparables.
• Ver lo real: al estar el edificio cerca de la finalización, vea la unidad real, los acabados y las vistas en lugar de fiarse de los renders, y fije la dotación por escrito.
• El presupuesto de comunidad: pida las cuotas de comunidad y lo que cubren, ya que los servicios con aire de resort (beach club, spa, piscinas, conserjería) cuestan caros de operar, y el coste recae en los propietarios.
• La unidad concreta y su precio: posición, planta, orientación y vistas varían mucho dentro de la herradura, y los precios en off market los fija el vendedor; compare el precio pedido con el mercado.
• Su propio abogado: recurra a un abogado independiente, no presentado por el vendedor, para comprobar todo lo anterior antes de pagar más que una reserva reembolsable.

Con gusto recorremos esta lista con usted y trabajamos junto a su abogado independiente en las comprobaciones que protegen una compra en off market.

Los gastos recurrentes siguen el patrón de una vivienda de playa de gama alta con servicios con aire de resort, y solo la vivienda concreta da cifras firmes; la forma general, sin embargo, puede anticiparse. El mayor gasto recurrente será probablemente la cuota de comunidad, que en un conjunto con beach club, spa, piscinas, jardines, conserjería y seguridad a todas horas puede ser considerable, porque esos servicios cuestan caros en personal y mantenimiento; haga que le confirmen el presupuesto por escrito. A eso se suman el IBI (el impuesto local, fijado por Marbella), la tasa de basuras, los suministros, el seguro de hogar y, para los propietarios no residentes, el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), que se aplica aunque nunca alquile. Una residencia de playa en primera línea en un conjunto con servicios es otra realidad de costes que un simple apartamento. Presupueste, pues, con honestidad para el estilo de vida que compra. Para cualquier unidad que valore, con gusto preparamos un presupuesto concreto y detallado.

Un aspecto práctico que, en el tramo alto del mercado igual que en cualquier otro, importa más de lo que se piensa y es fácil de comprobar: las conexiones y los suministros. Si piensa trabajar desde casa, confirme el internet y la cobertura móvil en la unidad concreta en lugar de darlos por hechos. Establezca cómo se calienta y se refrigera la vivienda y qué cuesta en funcionamiento, ya que una gran vivienda de playa muy acristalada con aire acondicionado no es barata de mantener a gusto. Confirme, además, que los servicios con aire de resort por los que paga (conserjería, seguridad, beach club y centro de bienestar) están de verdad en marcha con la entrega y no solo prometidos para más adelante: la distancia entre un folleto y un servicio operativo se cierra mejor antes de comprar.

Como inversión, UNO se apoya en los activos más sólidos que puede ofrecer Marbella: una residencia en primera línea de playa, en la dirección más prestigiosa de la costa, dentro de una promoción cuya ubicación frente al mar jamás podrá reproducirse. Las propiedades prime de la Milla de Oro compiten con las mejores de Ibiza y la Costa Azul, y la escasez de viviendas en primera línea sostiene su valor a largo plazo, lo que constituye la base de su atractivo como inversión.

En cuanto al alquiler, una vivienda de alta gama frente al mar en la Milla de Oro goza de una fuerte demanda en el segmento más exclusivo del mercado. No obstante, antes de contar con unos determinados ingresos por alquiler, conviene comprobar la normativa vigente en Andalucía. El alquiler turístico de corta duración requiere la correspondiente inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (VUT), y los estatutos de la comunidad de propietarios de la promoción también pueden limitar o regular este tipo de arrendamiento. Por ello, es esencial verificar ambos aspectos para la vivienda concreta.

Si desea una visión más amplia del mercado, consulte nuestro informe sobre el mercado inmobiliario de Marbella, donde analizamos las tendencias, la evolución de los precios y la demanda. Y si está considerando adquirir una vivienda de obra nueva, nuestra guía completa sobre promociones de obra nueva en Marbella explica todo lo que debe tener en cuenta antes de comprar.

Casi todos los que valoran UNO sopesan también las otras formas de comprar en la Milla de Oro y su primera línea. La comparación se reduce a lo que de verdad quiere: aquí una vivienda de playa nueva, sin marca, en primera línea; en otro sitio una residencia de marca, una reventa en una comunidad de playa consolidada o una villa de ladera con vistas. La tabla muestra cómo se sitúan estas opciones en lo que los compradores sopesan de verdad. Puede consultar la obra nueva de la Milla de Oro y las propiedades de la Milla de Oro.

Posicionamiento orientativo, a título de referencia; los niveles de precio se mueven según la vivienda concreta, la posición, las vistas y la fase del mercado.

UNO conviene muy bien a un cierto comprador. Es ideal para quien quiere una vivienda contemporánea recién construida directamente en primera línea de la Milla de Oro, en el corazón del mundo del lujo de Marbella, con servicios con aire de resort y la playa, el paseo y Puente Romano al pie de la puerta. Funciona para los compradores que valoran la escasez y el prestigio de una posición en primera línea que, de verdad, no puede repetirse, para quienes prefieren una vivienda sin marca de alta calidad al sobreprecio de marca, y, al estar el conjunto cerca de la finalización, para los compradores que quieren la tranquilidad de ver una vivienda casi terminada en lugar de comprometerse con renders. Como vivienda de playa con servicios, fácil de cerrar y marcharse, en la mejor ubicación de la costa, es difícil de igualar, siempre que logre una de las pocas unidades off market.

Le conviene menos al comprador que quiere una amplia oferta abierta, pues el proyecto se vendió antes de terminar la obra y solo quedan unidades off market, de modo que la paciencia y el buen acceso cuentan. Tampoco es para el comprador que quiere una gran parcela privada y jardín, lo que corresponde más a un sector de villas que a un proyecto de playa, ni para quien quiere expresamente el sello de una residencia de marca. Y como se sitúa en el tramo más alto del mercado, conviene a los compradores para quienes la ubicación y el estilo de vida priman sobre el valor por metro cuadrado.

Suponen que sigue abierto a la venta. UNO se vendió antes de terminar la obra; la única vía de entrada hoy es una unidad off market, así que la verdadera tarea es el acceso y la comprobación de una vivienda concreta, no elegir de una lista abierta.

Se equivocan con la fiscalidad. Lo que paga depende de la operación: una unidad no vendida del promotor o un contrato sobre plano que asume es una compra de obra nueva (10 % de IVA más alrededor del 1,2 % de AJD, del orden de un 11 a un 13 % en total), mientras que una reventa terminada soporta un 7 % de ITP (más bien un 8 a 9 %). Confirme lo que corresponde antes de hacer cuentas.

Se saltan las comprobaciones de titularidad y estado. Cerca de la finalización, la diligencia gira en torno a la unidad concreta: que esté debidamente licenciada, terminada o en buen camino, correctamente inscrita y libre de cargas y, si es una cesión de contrato sobre plano, en qué entra. Haga que lo confirme su abogado.

Pasan por alto el presupuesto de comunidad. Los servicios con aire de resort (beach club, spa, piscinas, conserjería) son estupendos y caros de operar, y el coste recae en los propietarios. Pida el presupuesto de comunidad antes de comprar, no después.

Suponen que todas las unidades son iguales. Posición, planta y orientación varían mucho dentro de un conjunto, y una vivienda de playa orientada al mar es una propuesta muy distinta de una orientada al interior en el mismo proyecto. Elija la unidad concreta, no solo la dirección.

Si quiere una vivienda recién construida directamente en primera línea de la Milla de Oro, UNO es una oportunidad verdaderamente rara, porque aquí apenas queda suelo de playa en primera línea y es probable que haya pocos, si es que hay alguno, proyectos así por venir.

Si lo compara con vecinos de marca, sea honesto sobre qué compra, la marca o la vivienda; el posicionamiento sin marca de UNO es un ahorro y una postura, no una carencia, pero solo usted puede decir qué valora.

Si compra aquí en off market, haga que su abogado fije primero la naturaleza exacta de la operación, una unidad no vendida, una cesión de contrato sobre plano o una reventa terminada, porque eso rige tanto su fiscalidad como sus pasos jurídicos.

Si compra para invertir, el argumento descansa en que la escasez de primera línea y el prestigio duradero de la Milla de Oro mantengan su sobreprecio, algo más o menos tan sólido como lo que ofrece esta costa; que el edificio esté ya cerca de la finalización retira buena parte del riesgo de entrega.

Si quiere una gran parcela privada, no es el lugar; es un proyecto de playa con aire de resort. Pero si quiere una vivienda casi terminada a pie de arena en la mejor ubicación de la costa, y alcanza una de las unidades off market restantes, apenas hay nada comparable.

¿Dónde está exactamente UNO Marbella?

En primera línea de playa en la Milla de Oro de Marbella, en el sector de El Ancón, inmediatamente al oeste del resort Puente Romano, más o menos a medio camino entre la ciudad de Marbella (unos 5 a 10 minutos al este) y Puerto Banús (unos 5 a 10 minutos al oeste), y a unos 40 minutos del aeropuerto de Málaga.

¿Qué tipo de viviendas ofrece?

En total 54 viviendas en siete edificios de baja altura: 50 apartamentos, entre ellos unidades de dos dormitorios más despacho en planta baja y plantas intermedias, y áticos de cuatro dormitorios encima, junto con cuatro villas exclusivas en primera línea de playa. El proyecto ocupa una parcela de unos 60.000 m² con unos 300 metros de fachada de playa.

¿Puedo comprar todavía en UNO, y cuánto cuestan las viviendas?

El proyecto se vendió en el mercado abierto antes de terminar la obra; la disponibilidad se limita ahora a unidades off market. Los precios de lanzamiento iban desde cerca de 4 millones de euros para los apartamentos hasta unos 20 millones para las villas mayores; hoy el precio de una unidad disponible lo fija su propietario y el mercado del momento, y para las mejores posiciones puede superar el nivel original. Confirme, pues, el precio real de una vivienda concreta.

¿Cuándo se entrega?

Está cerca de la entrega y no en los inicios de la obra, lo que significa que un comprador puede ver cada vez más la vivienda terminada en lugar de fiarse de los renders. Confirme el estado de finalización y entrega directamente antes de fiarse de una fecha.

¿Es una residencia de marca?

No. UNO está posicionado deliberadamente como un proyecto sin marca, que se apoya en su propia ubicación, diseño y calidad en lugar de en una marca hotelera o de moda, lo que lo distingue de varios de sus vecinos de la Milla de Oro.

¿Qué impuestos y costes se aplican?

Depende de la operación. Una unidad no vendida del promotor o un contrato sobre plano que asume es una compra de obra nueva: 10 % de IVA más alrededor del 1,2 % de AJD, es decir, del orden de un 11 a un 13 % en total. Una reventa terminada soporta, en cambio, un 7 % de ITP, más bien un 8 a 9 % con gastos. Haga que su abogado confirme lo que corresponde antes de hacer cuentas.

¿Qué debo comprobar al comprar una unidad off market?

Ante todo, la naturaleza exacta de la operación (unidad no vendida, cesión de contrato sobre plano o reventa terminada), pues rige la fiscalidad y los pasos jurídicos; la titularidad, las licencias y, en una vivienda de playa, la situación frente a la ley de costas; la trayectoria del promotor; la unidad concreta, sus vistas y su precio fijado por el vendedor frente al mercado; y el presupuesto de comunidad. Recurra para todo ello a su propio abogado independiente.

¿Puedo alquilar mi vivienda?

Una vivienda de playa en primera línea en la Milla de Oro tiene fuerte atractivo para el alquiler, pero el alquiler turístico de corta duración exige una licencia turística andaluza (VFT) y puede estar restringido por los estatutos de la comunidad; confirme, pues, ambos para la vivienda concreta antes de contar con ingresos por alquiler.

Si está valorando en serio UNO Marbella, o una vivienda de playa parecida, lo mejor es empezar por una conversación. Al estar el proyecto vendido y quedar solo unidades off market, el acceso lo es todo, y justo ahí un intermediario con relación directa con los propietarios y el promotor se gana su sitio. Conocemos la Milla de Oro y su primera línea en detalle: qué posiciones y unidades tienen las mejores vistas y el mejor valor, cómo se compara UNO con sus vecinos con y sin marca, qué exige de verdad la diligencia en off market, y qué viviendas de playa, en UNO y más allá, están discretamente disponibles antes de llegar a un portal. Puede consultar las propiedades de la Milla de Oro, la obra nueva de la Milla de Oro y las villas de la Milla de Oro, o leer nuestra guía del proceso de compra en Marbella. Cuando esté listo, póngase en contacto y díganos qué busca de verdad; le diremos con honestidad si UNO, o algo distinto en primera línea, es lo adecuado.