Immobilie in Marbella verkaufen: der komplette Leitfaden

Ein Verkauf in Marbella gelingt, wenn drei Dinge von Anfang an stimmen: der Makler, der Preis und die Unterlagen. Ist das geklärt, läuft der Rest, von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe beim Notar, meist reibungslos. Dieser Leitfaden führt Sie durch jede Phase, zeigt, was der Verkauf kostet, und beantwortet die Fragen, die Verkäufer uns am häufigsten stellen.

Viele Eigentümer in Marbella geben ihre Schlüssel mehreren Agenturen gleichzeitig, in der Erwartung, dass mehr Makler mehr Käufer bringen. In der Praxis erscheint die Immobilie dann zu unterschiedlichen Preisen auf verschiedenen Websites, oft mit denselben Fotos, und ernsthafte Käufer fragen sich, warum sie nicht verkauft wird. Da keine Agentur sicher bezahlt wird, investieren nur wenige wirklich in die Präsentation.

Der Alleinauftrag funktioniert umgekehrt. Eine Agentur hat für einen vereinbarten Zeitraum das alleinige Verkaufsrecht und setzt dafür Budget, einen Marketingplan und ihre Zeit für Ihre Immobilie ein. Ein guter Alleinmakler teilt die Immobilie trotzdem mit vertrauenswürdigen Partneragenturen, Sie erreichen also auch deren Käufer, aber mit einem einheitlichen Inserat, einem Preis und einer Person, die jede Anfrage und jedes Angebot sieht.

Achten Sie vor der Unterschrift darauf, dass der Vertrag Folgendes festhält:

• eine schriftliche Bewertung mit Begründung des Angebotspreises;
• den Marketingplan: Fotos, Video, Portale, Werbung, Käuferdatenbank und Partneragenturen;
• die Laufzeit und was danach geschieht;
• die Provision und wann sie fällig wird;
• wie oft Sie über Anfragen und Besichtigungen informiert werden.

Der Angebotspreis sollte sich an tatsächlich erzielten Verkaufspreisen in der Nähe orientieren, nicht an dem, was Nachbarn verlangen. Eine fundierte Bewertung vergleicht aktuelle Verkäufe mit Aussicht, Ausrichtung, Grundstück, Zustand und Genehmigungen Ihrer Immobilie, und mit den Objekten, mit denen ein Käufer sie heute vergleicht.

Ein zu hoher Preis ist der häufigste Grund, warum eine Immobilie in Marbella liegen bleibt. Die ersten Wochen bringen die meiste Aufmerksamkeit, und ein Objekt mit dem richtigen Startpreis erhält dann meist seine besten Angebote. Eines, das später reduziert werden muss, wird oft günstiger verkauft, als es möglich gewesen wäre.

In Marbella wird das ganze Jahr über verkauft, weil die meisten Käufer aus dem Ausland kommen; Frühling, Frühsommer und Frühherbst bringen jedoch meist die meisten Besichtigungen. Der richtige Zeitpunkt ist, wenn Immobilie und Unterlagen bereit sind.

Kleine Reparaturen, Aufräumen und gutes Styling machen auf Fotos und bei Besichtigungen einen sichtbaren Unterschied. Die Unterlagen sind genauso wichtig, denn der Anwalt des Käufers prüft sie im Detail. Halten Sie bereit:

• die Eigentumsurkunde (Escritura) und einen aktuellen Grundbuchauszug (Nota simple);
• die letzten Bescheide der Grundsteuer (IBI) und der Müllgebühr;
• eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass die Beiträge bezahlt sind, falls zutreffend;
• den Energieausweis, der vor jeder Werbung vorliegen muss;
• Ihre NIE, Ihren Reisepass und aktuelle Versorgerrechnungen;
• Genehmigungen und Pläne für Anbauten, Pools oder Renovierungen sowie vorhandene Garantien.

Wurde etwas ohne Genehmigung gebaut oder ist nicht eingetragen, sprechen Sie es von Anfang an mit Makler und Anwalt an. Meist lässt es sich legalisieren, aber das braucht Zeit und ist viel einfacher, bevor ein Käufer wartet.

Die meisten Käufer entscheiden anhand dessen, was sie online sehen, ob sie eine Immobilie besichtigen, oft aus einem anderen Land. Dazu gehören professionelle Fotos, Video und Grundrisse, Drohnenaufnahmen und virtuelle Rundgänge bei passenden Objekten sowie eine klare, genaue Beschreibung in mehreren Sprachen.

Von dort sollte die Immobilie die Käufer über mehrere Kanäle gleichzeitig erreichen: die Website der Agentur, die führenden spanischen und internationalen Portale, ihre Datenbank aktiver Käufer und ihr Netzwerk von Partnermaklern. Wenn Sie Diskretion bevorzugen, kann die Immobilie auch off-market einer kleinen Zahl ausgewählter Käufer ohne öffentliche Werbung angeboten werden.

Ihr Makler sollte Käufer vor der Besichtigung prüfen, jede Besichtigung begleiten und Ihnen ehrlich sagen, wie sie ankam. Wenn ein Angebot kommt, schauen Sie über den Preis hinaus: Wie der Käufer finanziert, wie schnell er abschließen kann und welche Bedingungen er stellt, kann ebenso wichtig sein wie die Zahl.

Ist der Preis vereinbart, zahlt der Käufer meist eine Reservierungsanzahlung, um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Es folgt ein privater Kaufvertrag, in der Regel mit einer Anzahlung von rund 10 % des Preises. Der Rest wird bei der Unterzeichnung der Urkunde beim Notar gezahlt, und die Schlüssel werden am selben Tag übergeben. Vom privaten Vertrag bis zum Notartermin vergehen meist ein bis drei Monate.

Sie müssen dafür nicht in Marbella sein. Ihr Makler übernimmt Besichtigungen und Verhandlungen, und Ihr Anwalt kann mit einer Vollmacht für Sie beim Notar unterschreiben.

• die im Vertrag vereinbarte Maklerprovision;
• die kommunale Plusvalía auf den Wertzuwachs des Bodens;
• die Steuer auf den Veräußerungsgewinn: 19 % für Nichtresidenten und die Sätze für Kapitalerträge bei in Spanien Ansässigen, mit Befreiungen in manchen Fällen, etwa für Ansässige über 65, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen;
• die Kosten Ihres Anwalts und gegebenenfalls die Löschung einer Hypothek.

Sind Sie nicht in Spanien ansässig, behält der Käufer 3 % des Preises ein und führt sie als Vorauszahlung auf Ihre Veräußerungsgewinnsteuer an das Finanzamt ab; ein Überschuss kann zurückgefordert werden. Unser Leitfaden zu Steuern für Nichtresidenten erklärt, wie. Vor dem Marktstart stellen wir gern den Kontakt zu einem vertrauenswürdigen Anwalt vor Ort her, der berechnet, was Ihnen nach Steuern und Kosten bleibt.

Wie lange dauert der Verkauf?

Ein gut bepreistes Apartment oder Reihenhaus kann in wenigen Wochen verkauft sein. Eine große Villa oder ein sehr individuelles Objekt braucht oft länger, bis der richtige Käufer kommt. Der Notartermin folgt ein bis drei Monate nach dem privaten Vertrag.

Kann ich während des Verkaufs weiter im Haus wohnen?

Ja, die meisten Verkäufer tun das. Besichtigungen werden im Voraus zu Zeiten vereinbart, die Ihnen passen.

Kann ich ohne öffentliche Werbung verkaufen?

Ja. Bei einem Off-Market-Verkauf wird die Immobilie diskret ausgewählten Käufern angeboten, das bevorzugen viele Eigentümer hochwertiger Immobilien.

Erfahren Sie, wie wir Immobilien in Marbella verkaufen, oder kontaktieren Sie uns für eine vertrauliche, unverbindliche Bewertung.