Plusvalía in Marbella: Was Verkäufer und Erben 2026 wirklich zahlen

Wenn Sie in Marbella eine Immobilie verkaufen, verschenken oder erben, gibt es eine kommunale Steuer, an der Sie nicht vorbeikommen: die Plusvalía municipal. Sie wird oft mit der Veräußerungsgewinnsteuer verwechselt, kann statt vom Verkäufer vom Käufer gezahlt werden, und seit der Reform von 2021 fällt sie nur an, wenn das Grundstück tatsächlich an Wert gewonnen hat.

Dieser Ratgeber erklärt, wie die Plusvalía in Marbella 2026 funktioniert: wer zahlt, wie sie berechnet wird, welche Ermäßigungen es bei Erbschaften gibt, welche Fristen gelten und wie sie mit Ihren übrigen Steuern zusammenhängt, wenn Sie Ihre Immobilie in Marbella verkaufen.

Die Plusvalía ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks, auf dem eine Immobilie steht, vom Erwerb durch den Eigentümer bis zum Eigentümerwechsel. Sie gilt für städtische Immobilien, also Apartments, Reihenhäuser und Villen, nicht aber für rustikales Land.

Da es sich um eine kommunale Steuer handelt, stammen die Regeln aus dem nationalen Recht, doch jede Gemeinde legt Steuersatz, Koeffizienten und Ermäßigungen innerhalb der gesetzlichen Grenzen selbst fest. In Marbella beträgt der Satz 29 %, nahe am gesetzlichen Höchstsatz von 30 %.

Die Plusvalía fällt immer an, wenn das Eigentum an einer städtischen Immobilie übertragen wird. Die häufigsten Fälle sind:

• Verkauf einer Immobilie
• Schenkung (donación) einer Immobilie, zum Beispiel an Kinder
• Erbschaft einer Immobilie nach einem Todesfall

Sie fällt nicht an, wenn es keinen Wertzuwachs gab, was Sie mit dem Kauf- und Verkaufsvertrag nachweisen; bei Übertragungen zwischen Ehegatten oder an Kinder infolge von Trennung oder Scheidung; bei Einbringungen in das eheliche Vermögen; und bei rustikalem Land.

Käufer und Verkäufer sollten immer schriftlich vereinbaren, wie die Plusvalía behandelt wird, besonders wenn der Verkäufer Nichtresident ist.

Seit dem Urteil des Verfassungsgerichts vom Oktober 2021 und der anschließenden Reform gibt es zwei Berechnungsmethoden, und der Steuerpflichtige zahlt das niedrigere Ergebnis.

1. Die objektive Methode

Der Katasterwert des Grundstücks, der auf dem IBI-Beleg steht, wird mit einem Koeffizienten multipliziert, der von der Zahl der vollen Besitzjahre abhängt. Das Ergebnis ist die Bemessungsgrundlage, auf die Marbella seinen Satz von 29 % anwendet.

2. Die Methode des tatsächlichen Gewinns

Der tatsächliche Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis laut Urkunden. Besteuert wird nur der Anteil, der auf das Grundstück entfällt, nach dem Verhältnis zwischen Grundstücks- und Gesamtkatasterwert. Bei einem Verkauf mit Verlust fällt keine Steuer an.

Die Koeffizienten 2026

Die Koeffizienten werden als Höchstwerte durch nationales Recht festgelegt. Eine Aktualisierung für 2026 wurde vom Parlament nicht bestätigt, daher gelten 2026 weiterhin die Höchstkoeffizienten von 2024.

Ein Verkäufer, der vor achteinhalb Jahren gekauft hat, verkauft eine Villa. Der Katasterwert des Grundstücks beträgt 120.000 €.

Ergibt die Methode des tatsächlichen Gewinns eine niedrigere Bemessungsgrundlage, etwa weil die Immobilie auf dem Höhepunkt des Marktes gekauft wurde, zahlt der Verkäufer den niedrigeren Betrag. Wird die Immobilie unter dem Kaufpreis verkauft, fällt keine Plusvalía an.

Marbella gewährt eine Ermäßigung auf die Plusvalía, wenn die Hauptwohnung des Verstorbenen durch Erbschaft oder Schenkung an Nachkommen, Vorfahren, Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner in Andalusien übergeht. Die Ermäßigung hängt vom Katasterwert der Wohnung ab:

Die Ermäßigung muss ausdrücklich beantragt werden, und die Voraussetzungen stehen in der Steuerordnung der Stadt, die sich jedes Jahr ändern kann. Unsere Ratgeber zur Erbschaft- und Schenkungsteuer in Andalusien und zum Erben einer Immobilie in Spanien erklären die weiteren Steuern und Schritte.

Verkauf oder Schenkung. Die Steuer muss innerhalb von 30 Werktagen nach der Urkunde erklärt werden.

Erbschaft. Die Frist beträgt 6 Monate ab dem Todestag und kann auf ein Jahr verlängert werden, wenn Sie die Verlängerung vor Ablauf der ersten 6 Monate beantragen.

Wie. In Marbella wird die Plusvalía bei den Steuerbüros der Stadt erklärt; meist bereitet der Notar oder Ihr Anwalt die Erklärung vor. Verspätete Zahlung führt zu Zuschlägen und Zinsen.

Die Plusvalía ist nicht dasselbe wie die Steuer auf Ihren Gewinn aus dem Verkauf. Beim Verkauf zahlen Sie möglicherweise beides.

Die gezahlte Plusvalía gilt als Kosten des Verkaufs und mindert Ihren steuerpflichtigen Gewinn bei der Veräußerungsgewinnsteuer. Bei nichtresidenten Verkäufern muss der Käufer zusätzlich 3 % des Kaufpreises einbehalten und als Vorauszahlung auf die Veräußerungsgewinnsteuer des Verkäufers an die Steuerbehörde abführen. Unser Ratgeber zu den Steuern für Nichtresidenten in Spanien erklärt dies im Detail.

Wenn Sie außerhalb Spaniens leben, werden beim Notar in der Regel zwei Beträge vom Kaufpreis einbehalten: die 3 % für die Veräußerungsgewinnsteuer und die geschätzte Plusvalía, die der Käufer dann als Ersatzsteuerpflichtiger an die Stadt zahlt. Eine klare Regelung im Reservierungs- und Privatvertrag vermeidet Verzögerungen bei der Beurkundung.

Ist Ihr tatsächlicher Gewinn niedriger als die objektive Berechnung oder verkaufen Sie mit Verlust, bitten Sie Ihren Anwalt, die Methode des tatsächlichen Gewinns anzuwenden oder eine Befreiung zu beantragen, und bewahren Sie Ihre ursprüngliche Kaufurkunde und Rechnungen für Verbesserungen auf.

Sie mit der Veräußerungsgewinnsteuer verwechseln. Es sind zwei verschiedene Steuern, die an verschiedene Behörden gezahlt werden.

Zahlen, obwohl es keinen Gewinn gab. Seit 2021 wird ein Verkauf mit Verlust nicht besteuert, Sie müssen ihn aber mit den Urkunden nachweisen.

Die Ermäßigungen bei Erbschaften vergessen. Sie werden nicht automatisch gewährt und müssen fristgerecht beantragt werden.

Die Frist verpassen. Verspätete Erklärungen führen zu Zuschlägen, besonders bei Erbschaften, wo Familien oft zu lange warten.

Was Sie vor dem Verkauf bereithalten sollten:

• Ihre Kaufurkunde mit Datum und Preis
• Den letzten IBI-Beleg mit dem Katasterwert des Grundstücks
• Die Zahl der vollen Jahre, die Sie die Immobilie besitzen
• Einen Vergleich der objektiven Methode und der Methode des tatsächlichen Gewinns
• Eine Vereinbarung mit dem Käufer, wie die Plusvalía gezahlt wird, wenn Sie Nichtresident sind
• Eine Schätzung Ihrer Veräußerungsgewinnsteuer und des Einbehalts von 3 %

Wie hoch ist der Plusvalía-Satz in Marbella?

Marbella wendet einen Satz von 29 % auf die Bemessungsgrundlage an, die aus dem Katasterwert des Grundstücks oder aus dem tatsächlichen Gewinn berechnet wird, je nachdem, was niedriger ist.

Wer zahlt die Plusvalía, wenn ich verkaufe?

Der Verkäufer zahlt sie. Ist der Verkäufer Nichtresident, zahlt sie der Käufer als Ersatzsteuerpflichtiger und behält den Betrag meist vom Kaufpreis ein.

Zahle ich Plusvalía, wenn ich mit Verlust verkaufe?

Nein. Seit der Reform von 2021 fällt keine Steuer an, wenn der Verkaufspreis unter dem Kaufpreis liegt, sofern Sie dies mit den Urkunden nachweisen können.

Wie viel kostet die Plusvalía bei einem typischen Verkauf?

Das hängt vom Katasterwert des Grundstücks und der Besitzdauer ab. Bei vielen Apartments sind es einige Tausend Euro, bei Villen mit großen Grundstücken kann es deutlich mehr sein.

Gibt es in Marbella eine Ermäßigung bei Erbschaften?

Ja, für die Hauptwohnung, die an nahe Angehörige übergeht, mit Ermäßigungen von 95 %, 50 % oder 20 % je nach Katasterwert. Sie muss fristgerecht beantragt werden.

Kann ich die Plusvalía von der Veräußerungsgewinnsteuer abziehen?

Ja. Die gezahlte Plusvalía gilt als Kosten des Verkaufs und mindert den steuerpflichtigen Gewinn bei der Veräußerungsgewinnsteuer.

Die Plusvalía ist selten der größte Kostenpunkt eines Verkaufs, aber einer der am häufigsten missverstandenen. Zu wissen, welche Methode gilt, wer wann zahlt und ob Sie Anspruch auf eine Ermäßigung haben, spart Geld und vermeidet Verzögerungen beim Notar.

Da sich die Koeffizienten und die Steuerordnung der Stadt jedes Jahr ändern können, prüfen Sie die Zahlen für das Jahr Ihres Verkaufs oder Ihrer Erbschaft immer mit Ihrem Anwalt.

Bei Marbella Hills Homes begleiten wir Eigentümer durch den gesamten Verkauf, von der Bewertung bis zur Beurkundung, und arbeiten mit erfahrenen Anwälten und Steuerberatern zusammen. Lesen Sie unseren Ratgeber zum Verkauf Ihrer Immobilie in Marbella und unseren Ratgeber zum Immobilieneigentum in Marbella oder kontaktieren Sie unser Team für eine kostenlose Bewertung.