Steuern für Nichtresidenten in Spanien: Leitfaden 2026 für Eigentümer in Marbella

Wer eine Immobilie in Marbella besitzt und im Ausland lebt, zahlt einige spanische Steuern, auch ohne zu vermieten. Keine davon ist kompliziert, wenn man die Regeln kennt. Dieser Leitfaden erklärt, was nicht ansässige Eigentümer 2026 zahlen und wann.

Spanien besteuert Nichtresidenten auf ein fiktives Einkommen, allein weil sie eine nicht vermietete Immobilie besitzen. Bemessungsgrundlage sind 1,1 % des Katasterwerts (oder 2 %, wenn dieser seit 1994 nicht revidiert wurde), anteilig nach Eigentumsquote und den Tagen ohne Vermietung.

• Steuersatz: 19 % für Ansässige der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins, 24 % für alle anderen, auch Eigentümer im Vereinigten Königreich, in der Schweiz und den USA.
• Formular 210, einmal jährlich für das Vorjahr, bis zum 31. Dezember.
• Beispiel: Katasterwert 400.000 € × 1,1 % = 4.400 € fiktives Einkommen. Bei 19 % sind das 836 € im Jahr, bei 24 % 1.056 €.

Wird die Immobilie vermietet, versteuern Sie die Mieteinnahmen für die vermieteten Tage und das fiktive Einkommen für den Rest des Jahres.

• Gleiche Sätze: 19 % (EU/EWR) oder 24 % (andere).
• EU- und EWR-Ansässige können mit der Vermietung verbundene Kosten abziehen, etwa Gemeinschaftskosten, IBI, Versicherung, Reparaturen, Nebenkosten und Abschreibung, sofern sie belegt sind. Andere Nichtresidenten, auch Briten seit dem Brexit, werden in der Regel auf die Bruttomiete besteuert.
• Die Erklärungen erfolgen vierteljährlich (in den ersten 20 Tagen im April, Juli, Oktober und Januar) oder, für Einkünfte ab 2024, gebündelt einmal jährlich im Januar.
• Ferienvermietungen in Andalusien müssen im Tourismusregister eingetragen sein, und viele Gebäude und Gebiete schränken sie ein, prüfen Sie das vor der Vermietung.

Jeder Eigentümer zahlt jährlich die Grundsteuer (IBI) an die Gemeinde, berechnet auf den Katasterwert, sowie die Müllgebühr. Die meisten zahlen beides per Lastschrift von einem spanischen Bankkonto, was Säumniszuschläge vermeidet.

Nichtresidenten unterliegen mit ihrem spanischen Vermögen der spanischen Vermögensteuer, mit einem Freibetrag von 700.000 € pro Person, abzüglich einer Hypothek auf die Immobilie. Sie können die Regeln der Region anwenden, in der sich ihr Vermögen befindet, und Andalusien gewährt 100 % Ermäßigung auf die regionale Vermögensteuer.

Die staatliche Solidaritätssteuer auf große Vermögen gilt 2026 jedoch weiterhin für spanisches Nettovermögen über 3 Millionen Euro pro Person, und die andalusische Ermäßigung mindert sie nicht. Ist Ihre Immobilie in Marbella allein deutlich mehr als 3 Millionen wert, lassen Sie sich zu Eigentumsform und Finanzierung beraten.

• Veräußerungsgewinne werden für Nichtresidenten mit 19 % besteuert, auf die Differenz zwischen Kaufpreis plus Kosten und Verkaufspreis abzüglich Kosten.
• Der Käufer muss 3 % des Kaufpreises einbehalten und als Vorauszahlung an das Finanzamt abführen. Sie reichen danach innerhalb von vier Monaten das Formular 210 ein und fordern einen Überschuss zurück, falls die 3 % die Steuer übersteigen.
• Zusätzlich fällt die kommunale Plusvalía auf den Bodenwert an, siehe unseren Plusvalía-Leitfaden.

• Bewahren Sie Ihre NIE, ein spanisches Bankkonto und alle Kauf- und Kostenbelege auf.
• Beauftragen Sie einen Steuervertreter oder Berater in Spanien, so behalten Sie die Fristen am einfachsten im Blick.
• Prüfen Sie, wie Ihr Wohnsitzland die spanische Immobilie besteuert und ob ein Doppelbesteuerungsabkommen greift.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information, Stand Oktober 2026. Steuerregeln ändern sich und jeder Fall ist anders, lassen Sie Ihre Situation vor jeder Entscheidung von einem spanischen Steuerberater oder Anwalt prüfen.