Las Alamandas: Kaufratgeber für die Gartenanlage in Nueva Andalucía

Die meisten, die Nueva Andalucía kennen, kennen das Golf Valley über seine Plätze: Las Brisas, Los Naranjos und Aloha. Weniger kennen den umzäunten Garten zwischen den ersten beiden, in dem sich eine Handvoll weißer Gebäude fast vollständig zwischen Palmen und Bougainvillea verbirgt. Das ist Las Alamandas.

Es ist eine Wohnanlage mit Apartments, aber nicht von der Art, die sich die meisten Käufer vorstellen. Es gibt keine Hochhäuser, keine langen Flure und keine Hunderte von Nachbarn. Jedes Gebäude hat fünf Wohnungen, und viele davon sind so groß wie ein Reihenhaus.

Dieser Ratgeber richtet sich an alle, die überlegen, ob Las Alamandas zu ihnen passt, nicht an diejenigen, die sich bereits entschieden haben. Deshalb geht er über die übliche Beschreibung als „verstecktes Juwel“ hinaus und erklärt, wie die Anlage organisiert ist, was Kauf und Unterhalt kosten und welche Fragen Sie vor einem Angebot stellen sollten.

Wir nennen Ihnen keine einzelne Zahl für die Kosten eines Kaufs hier. Steuern, Gemeinschaftskosten und laufende Kosten hängen von der jeweiligen Immobilie und vom Käufer ab; die folgenden Zahlen sind daher eine praktische Orientierung und keine Rechts- oder Steuerberatung.

Das Ziel ist einfach: zu erklären, was Las Alamandas bietet, wo die Grenzen liegen und welche Wohnung darin am ehesten zu Ihnen passt.

Las Alamandas liegt im östlichen Teil von Nueva Andalucía, der als Golf Valley bekannt ist, im Gemeindegebiet von Marbella. Die Anlage befindet sich zwischen den Golfplätzen Los Naranjos und Las Brisas, rund 3 km landeinwärts von Puerto Banús, und der Golfplatz Aloha ist nur eine kurze Autofahrt entfernt.

Das Golf Valley hat eine lange Geschichte. Der Madrider Bauträger José Banús kaufte das Land 1962, und das Gebiet wuchs rund um Las Brisas, eröffnet 1968, und Los Naranjos, eröffnet 1977, beide von Robert Trent Jones entworfen. Las Alamandas entstand sehr viel später in einem bereits gewachsenen Tal.

Dahinter erheben sich die Sierra Blanca und La Concha, die den Blick von vielen Terrassen der Anlage einrahmen.

Las Alamandas liegt mitten im Golf Valley, mit den Plätzen zu beiden Seiten, den Bergen dahinter und Puerto Banús und dem Meer darunter. Die genaue Lage sehen Sie auf Google Maps.

Die Fußwege zu den Golfclubs sind real; der Spaziergang nach Puerto Banús ist es nicht. Mehrere Inserate beschreiben die Anlage als „fünf Minuten“ vom Hafen entfernt, was mit dem Auto stimmt. Zu Fuß ist es ein langer, heißer Weg entlang stark befahrener Straßen; Las Alamandas ist daher vor allem eine Adresse für Autofahrer, außer wenn es zum Golf geht.

Das Wichtigste, was man über Las Alamandas verstehen sollte, ist ihre Größe. Sie besteht aus 19 Gebäuden mit je fünf Wohnungen: zwei im Erdgeschoss, zwei im ersten Stock und einem Duplex-Penthouse darüber. Das sind insgesamt weniger als 100 Wohnungen, verteilt in Gärten, die Jahrzehnte Zeit hatten, zu wachsen.

Anders als Altos de Puente Romano scheint Las Alamandas nicht in Untergemeinschaften mit eigenen Toren und Gebühren aufgeteilt zu sein; die Inserate, die wir gesehen haben, beschreiben eine einzige Gemeinschaft mit gemeinsamen Einrichtungen. Klären Sie die Struktur und was Ihre Gebühr abdeckt vor dem Kauf mit der Hausverwaltung.

Zu den Gemeinschaftseinrichtungen gehören:

• Drei Pools, alle im Freien, einer davon beheizt für die Nutzung im Winter.
• Fitnessraum und Sauna, in einigen Gebäuden per Aufzug oder Treppe direkt von der Wohnung aus erreichbar.
• Subtropische Gartenanlagen, gepflegt auf einem Niveau, das Makler regelmäßig hervorheben.
• 24-Stunden-Sicherheitsdienst, mit Videoüberwachung und Infrarot-Alarmanlagen.
• Tiefgarage und Abstellräume, in der Regel ein bis zwei Stellplätze pro Wohnung.

Sicherheit und Gärten sind das, wofür die Eigentümer bezahlen, und das, was die Gemeinschaftskosten hauptsächlich finanzieren. Auf die Kosten kommen wir weiter unten zurück, denn sie sind der Teil des Kaufs, der die meisten überrascht.

Las Alamandas ist eine Apartmentadresse, doch die Apartments wohnen sich eher wie Häuser. Die meisten Drei-Schlafzimmer-Wohnungen haben rund 185 bis 250 m² Baufläche, drei En-suite-Bäder, ein Gäste-WC und eine Terrasse, auf der man wirklich leben kann. Das ist der Hauptgrund, warum Käufer sich dafür entscheiden: der Platz eines Reihenhauses mit der Sicherheit und Bequemlichkeit einer Wohnung, die man einfach abschließt. Sehen Sie sich die aktuellen Immobilien zum Verkauf in Las Alamandas an, oder erweitern Sie die Suche auf Wohnungen in Nueva Andalucía.

Erdgeschosswohnungen in Las Alamandas

Erdgeschosswohnungen öffnen sich zu den Gärten, oft mit privatem Gartenbereich oder einer großen überdachten Terrasse. Sie eignen sich für Familien mit kleinen Kindern und für Käufer, die Treppen ganz vermeiden möchten. Siehe auch Erdgeschosswohnungen in Nueva Andalucía. Aktuelle Beispiele:

• Eine Erdgeschosswohnung mit drei Schlafzimmern und rund 195 m² wurde für 1.250.000 € angeboten.
• Nach Westen ausgerichtete Erdgeschosswohnungen mit drei Schlafzimmern und rund 249 m² Baufläche wurden für 1.595.000 € bis 1.795.000 € angeboten.

Wohnungen im ersten Stock in Las Alamandas

Der erste Stock tauscht den Garten gegen etwas mehr Höhe und Privatsphäre. Die besten haben lange, nach Süden ausgerichtete Terrassen über den Gärten und den Fairways von Los Naranjos.

• Eine nach Westen ausgerichtete Zwei-Schlafzimmer-Wohnung mit 142 m², abseits der Straße, wurde für 1.195.000 € angeboten.
• Drei-Schlafzimmer-Wohnungen mit rund 195 m² und 76 m² Terrasse wurden für 1.385.000 € bis 1.795.000 € angeboten.
• Eine nach Süden ausgerichtete Drei-Schlafzimmer-Wohnung in erster Golflinie mit insgesamt 270 m² ging für 1.200.000 € unter Vertrag, eine Erinnerung daran, dass Angebotspreise keine Verkaufspreise sind.

Duplex-Penthäuser in Las Alamandas

Die oberste Wohnung jedes Gebäudes ist ein Duplex-Penthouse, und hier gehen die Preise am weitesten auseinander. Kleinere Penthäuser mit zwei Schlafzimmern wurden für rund 950.000 € angeboten. Das typische Duplex mit drei Schlafzimmern und rund 155 m² wurde für etwa 1.650.000 € angeboten. Größere Penthäuser, teils zusammengelegt oder erweitert, reichen von 2.500.000 € für 262 m² bis 3.950.000 € für ein außergewöhnliches, nach Südwesten ausgerichtetes Objekt mit 407 m².

Ein renovierungsbedürftiges Duplex-Penthouse mit 201 m² Wohnfläche und 102 m² Terrasse wurde für 1.350.000 € angeboten, deutlich unter renovierten Vergleichsobjekten.

Dies sind Angebotspreise aus Maklerinseraten von 2026, keine tatsächlich erzielten Verkaufspreise.

In Las Alamandas bestimmt die Lage einer Wohnung ihren Wert stärker als das Stockwerk. Die Anlage ist kompakt, doch ihre Gebäude sind unterschiedlich ausgerichtet und blicken auf sehr Verschiedenes.

Zum Golf hin blicken die Wohnungen am Rand der Anlage auf die Fairways von Los Naranjos und aus den oberen Etagen auf La Concha. Das sind die gefragtesten Lagen, die Inserate als erste Golflinie bezeichnen.

Nach innen blicken die Wohnungen auf Gärten und Pools. Die Aussicht ist kürzer, aber grüner, und diese Lagen sind oft die ruhigsten der Anlage.

Innerhalb dieser beiden Gruppen bestimmen vier Faktoren den Wert von Wohnung zu Wohnung:

• Ausrichtung. Nach Süden und Südwesten ausgerichtete Terrassen haben den größten Teil des Tages Sonne, was im Winter zählt. Westlagen bekommen das Abendlicht; Nordlagen sind im Sommer kühler, den Rest des Jahres aber dunkler.
• Worauf der Blick fällt. Ein Blick auf einen Golfplatz oder die Gärten der eigenen Anlage ist an dieser Küste so sicher, wie ein Ausblick nur sein kann. Prüfen Sie trotzdem, was zwischen Ihnen und dem Blick liegt.
• Abstand zur Straße. Wohnungen abseits der Zufahrtsstraße sind ruhiger, und Inserate, die das erwähnen, tun es selten ohne Grund.
• Stockwerk. Das Erdgeschoss bietet Gartenzugang, der erste Stock mehr Privatsphäre, die Penthäuser den Ausblick und die größten Terrassen, mit Innentreppe.

Bei jeder Penthouse-Besichtigung lohnt sich der Weg auf die obere Terrasse. Bei vielen liegt dort der eigentliche Ausblick, und seine Qualität unterscheidet sich zwischen benachbarten Gebäuden stärker als alles, was man von den Gärten aus sieht.

Für viele Eigentümer sind die Golfplätze zu beiden Seiten das eigentliche Ortszentrum. Die Clubhäuser von Los Naranjos und Las Brisas sind wenige Gehminuten entfernt, und beide haben Restaurants und Terrassen, die auch Nichtmitgliedern offenstehen.

Der Alltag hat einen entspannten Rhythmus. Der Morgen beginnt mit einer Runde Golf, einem Bad im beheizten Außenpool oder einer Einheit im Fitnessraum. Der Nachmittag gehört der Terrasse, der Abend dem Clubhaus oder der kurzen Fahrt nach Puerto Banús zum Abendessen am Meer.

Der Rest von Nueva Andalucía liegt ganz in der Nähe. Centro Plaza und das Gebiet um Aloha bieten Supermärkte, Cafés, Apotheken und alles für den Alltag, und die internationalen Schulen sind wenige Autominuten entfernt. Hinter dem Tal bieten die Hänge von La Concha und die Wanderwege der Sierra Blanca Ruhe und Pinienwälder in wenigen Minuten.

Was Las Alamandas nicht bietet, sind der Strand zu Fuß oder Nachtleben vor der Tür. Die Ruhe ist gewollt, und den meisten Eigentümern gefällt es so. Wenn Sie zu Fuß ans Meer möchten, suchen Sie näher an der Küste; wenn Sie zu Fuß zum ersten Abschlag möchten, suchen Sie hier.

Für eine Familie ist die Lage gut: zentral in Nueva Andalucía, mit Puerto Banús wenige Minuten entfernt und der Innenstadt von Marbella und San Pedro gut erreichbar.

Schulen. Mehrere der etablierten internationalen Schulen der Küste sind wenige Autominuten entfernt, darunter Aloha College in Nueva Andalucía, die Swans International School und die Schwedische Schule. Der Schulweg ist einer der häufigsten Gründe, warum Familien sich für das Golf Valley entscheiden. Gebühren, Lehrpläne und Wartelisten erläutert unser Ratgeber zu internationalen Schulen in Marbella.

Gesundheit. Das HC Marbella International Hospital liegt nahe Puerto Banús, etwa 10 Minuten entfernt, und Quirónsalud Marbella rund 15 Minuten in Richtung Marbella Stadt. Das öffentliche Hospital Costa del Sol liegt im Osten von Marbella. Unser Ratgeber zur Gesundheitsversorgung in Marbella erklärt, wie öffentliches und privates System zusammenspielen.

Straßen. Las Alamandas erreicht man von der Küstenstraße A-7 durch Nueva Andalucía, und die Mautautobahn AP-7 ist nicht weit. Im Sommer sind die Kreisverkehre rund um Puerto Banús und die Zufahrten nach Nueva Andalucía das Nadelöhr. Fahren Sie Ihre übliche Strecke vor dem Kauf zu der Uhrzeit, zu der Sie sie tatsächlich fahren werden.

Öffentlicher Verkehr. Die Busse entlang der Küstenstraße reichen für eine Fahrt in die Stadt. Ansonsten ist dies eine Gegend, in der man ein Auto braucht.

Internet. Die Glasfaserabdeckung in Nueva Andalucía ist gut, prüfen Sie sie aber für die konkrete Wohnung und ob die Glasfaser bis in die Wohnung oder nur bis ins Gebäude reicht.

Wer sich hier umsieht, schaut sich meist auch drei Nachbarn im Golf Valley an: Magna Marbella, Los Naranjos de Marbella im Gebiet Los Naranjos und die neueren Anlagen rund um Aloha. Nebeneinander gestellt werden die Unterschiede deutlich.

Wer zwischen Wohnung und Haus schwankt, kann sich auch Reihenhäuser und Villen in Nueva Andalucía ansehen, die modernen Häuser in La Cerquilla oder weiter oben Sierra Blanca und La Zagaleta. Unser Ratgeber zu Nueva Andalucía deckt das ganze Tal ab.

Für wen Las Alamandas passt

Passend für Käufer, die den Platz eines Hauses ohne dessen Unterhalt wollen, für Golfer, die zu Fuß zum ersten Abschlag gehen möchten, für Familien, denen Sicherheit und ein Garten wichtiger sind als der Strand zu Fuß, und für Besitzer einer Zweitwohnung, die abschließen und eine große Wohnung in guten Händen lassen möchten.

Nicht passend für Käufer, die zu Fuß zum Strand, zum Hafen oder zu Geschäften wollen, für alle, die eine günstige Ferienwohnung suchen, für Käufer, die Neubauausstattung und Energieeffizienz ohne Renovierung wollen, und für Investoren, die eine hohe Rendite brauchen.

Die Angebotspreise in Nueva Andalucía lagen im September 2026 im Durchschnitt bei 6.214 € pro m², rund 4 Prozent über dem Durchschnitt von Marbella und nur hinter dem Bezirk Nagüeles und Golden Mile. Innerhalb eines Jahres stiegen die Preise in Nueva Andalucía um 3,5 Prozent, etwas stärker als in Marbella insgesamt.

Zwei Hinweise, bevor Sie diese Zahlen verwenden.

Erstens bestimmt der Bezirkswert nicht den Preis einer Wohnung in Las Alamandas. Nueva Andalucía reicht von älteren Wohnungen nahe dem Hafen bis zu Villen in La Quinta und Los Naranjos Hill Club. Las Alamandas liegt deutlich über dem Durchschnitt: Aktuelle Inserate ergeben rund 8.000 bis 11.500 € pro m² Baufläche, renovierungsbedürftige Objekte darunter.

Zweitens ist der Quadratmeterpreis hier irreführend. Inserate geben denselben Wohnungstyp mit 155 m² oder 220 m² an, je nachdem, ob Terrassen mitgezählt werden, und eine große Terrasse ist viel weniger wert als Innenfläche. Vergleichen Sie Wohnungen nach Wohnfläche, Terrasse, Zustand, Ausrichtung und Ausblick, nicht nach einem Quadratmeterpreis.

Angebotspreise sind auch keine Verkaufspreise. Eine Drei-Schlafzimmer-Wohnung in erster Golflinie, die für 1,2 Millionen Euro unter Vertrag ging, stand neben vergleichbaren Objekten, die für 1,4 bis 1,8 Millionen angeboten wurden. Die Differenz ist kein Standardabschlag, erinnert aber daran, dass die Zahl auf einem Portal die Hoffnung des Verkäufers ist.

Die Preisindizes für das Gebiet wurden im Juli 2026 nach einer neuen Methodik neu berechnet; aktuelle Zahlen sollten daher nicht mit Berichten früherer Jahre verglichen werden.

Der Markt selbst bleibt stabil, im Einklang mit unserem Marktbericht für Immobilien in Marbella. Das Angebot in einer fertig gebauten Anlage mit weniger als 100 Wohnungen ist begrenzt, und die Nachfrage nach großen, sicheren Wohnungen im Golf Valley ist beständig. Renovierte Wohnungen zum richtigen Preis verkaufen sich; abgewohnte Wohnungen, die wie renoviert bepreist sind, bleiben stehen, wie die Preissenkungen bei mehreren aktuellen Inseraten zeigen.

Vieles, was in Las Alamandas verkauft wird, ist entweder bereits renoviert oder muss es noch werden. Zu wissen, was davon Sie vor sich haben und was der Unterschied kostet, ist der größte Teil der Arbeit.

Die Spanne ist groß. Derselbe Typ eines Duplex-Penthouses mit drei Schlafzimmern wurde zuletzt im Originalzustand für 1,35 Millionen und renoviert für 1,65 Millionen Euro angeboten. Bei den großen Wohnungen können neue Küche, Bäder und Fenster mehrere hunderttausend Euro Preisunterschied ausmachen.

Bei einer unrenovierten Wohnung ist die übliche Liste vorhersehbar: Küche und Bäder, Fenster, Klimaanlage, Beleuchtung und Abdichtung der Terrassen. Zwei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit.

• Die Terrassen. Große Terrassen sind das Beste an diesen Wohnungen und die häufigste Ursache für Probleme. Achten Sie auf Flecken an den Decken darunter, gerissene Fliesen und verstopfte Abläufe.
• Energie. Mehrere ältere Wohnungen haben hier die niedrigste Energieeffizienzklasse, G. Das begründet keine Pflicht zur Sanierung und verhindert weder Verkauf noch Vermietung. Es beeinflusst aber die Kosten einer 200-m²-Wohnung im August; lassen Sie sich daher das Zertifikat und die Stromrechnung des letzten Sommers zeigen.

Genehmigungen. Alles, was das Äußere verändert, etwa Fenster, Markisen, Terrassenverglasungen oder Fassaden, braucht die Zustimmung der Gemeinschaft und muss zum Rest der Anlage passen. Innen kann eine kleinere Renovierung oft per Verantwortungserklärung erfolgen, doch in Marbella steht dieser Weg für Vorhaben über 60.000 € nicht offen; sie brauchen eine vollständige Baugenehmigung. Fragen Sie Ihren Architekten, was gilt, bevor Sie den Zeitplan festlegen. Unser Ratgeber zum neuen PGOM von Marbella erläutert den planungsrechtlichen Rahmen.

Verglaste Terrassen. In älteren Anlagen werden Terrassen im Laufe der Jahre manchmal teilweise verglast. Prüfen Sie, ob jede Verglasung von der Gemeinschaft genehmigt und im Grundbuch und Kataster eingetragen ist, denn eine nicht genehmigte kann einen Verkauf erschweren.

Der praktische Test ist einfach. Wenn zwei ähnliche Wohnungen einige hunderttausend Euro auseinanderliegen, lassen Sie die Renovierung der günstigeren von einem Bauunternehmer kalkulieren, bevor Sie sie für das Schnäppchen halten.

Las Alamandas ist ein reiner Wiederverkaufsmarkt, daher zahlen Käufer hier Grunderwerbsteuer und keine Mehrwertsteuer.

Bestandsimmobilien in Andalusien unterliegen der Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP, mit einem allgemeinen Satz von 7 Prozent. Die Regionalregierung hat im Haushaltsentwurf eine Senkung auf 6,75 Prozent ab 2027 vorgeschlagen, beschlossen ist sie aber noch nicht. Da sich der Satz ändern kann, halten wir die aktuelle Zahl auf einer eigenen Seite aktuell: siehe Grunderwerbsteuer in Andalusien.

Auf dem örtlichen Preisniveau sehen Steuer und Nebenkosten so aus:

Die sonstigen Kosten umfassen Notar, Grundbuch, Ihren Anwalt und, bei einer Finanzierung, die Kosten der Bank. Ein bis eineinhalb Prozent des Kaufpreises sind ein vernünftiger Richtwert.

Zwei Besonderheiten in Andalusien. Das Finanzamt kann die ITP auf Basis des katastralen valor de referencia statt des gezahlten Preises festsetzen, wenn der Referenzwert höher ist; prüfen Sie ihn daher, bevor Sie einen Preis vereinbaren. Und Käufer, die in Spanien nicht steuerlich ansässig sind, sollten sich zur Einkommensteuer für Nichtansässige, IRNR, beraten lassen, die für eine Zweitimmobilie gilt, ob sie vermietet wird oder nicht.

Für eine Wohnung in Las Alamandas sollten Sie mit rund 11.000 bis 21.000 € Fixkosten pro Jahr rechnen, ohne Verbrauchskosten und Versicherung. Diese Summe entsteht vor allem durch die Gemeinschaftskosten, und sie ist der Teil des Kaufs, nach dem Käufer am seltensten genau fragen.

Gemeinschaftskosten. Die Gebühren sind für eine Wohnung hoch, weil sich wenige Eigentümer die Kosten für drei Pools, einen Fitnessraum, weitläufige Gärten und einen Sicherheitsdienst rund um die Uhr teilen. In aktuellen Inseraten haben wir gesehen:

Die Gebühr richtet sich im Großen und Ganzen nach der Größe der Wohnung, da der Anteil jedes Eigentümers über seine Beteiligungsquote festgelegt ist. Lassen Sie sich die aktuelle Gebühr immer schriftlich geben, mit dem, was sie abdeckt, und den Abrechnungen des Vorjahres.

IBI. Die kommunale Grundsteuer lag in aktuellen Inseraten bei etwa 1.500 bis 3.200 € pro Jahr, je nach Größe. Lassen Sie sich vom Verkäufer den Beleg des Vorjahres geben. Die Müllgebühr kommt mit rund 185 € pro Jahr hinzu.

Derramas. Fragen Sie, ob kürzlich eine Sonderumlage, eine derrama, beschlossen wurde oder erwartet wird. Eine Anlage dieses Alters mit Aufzügen, Pooltechnik, Garagentoren, Dächern und Bewässerung erreicht den Punkt, an dem Investitionen nötig werden. Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen geben Auskunft.

Verbrauchskosten. Große Wohnungen mit Fußbodenheizung, älteren Fenstern und schlechter Energieeffizienz können im Winter teuer zu heizen und im August teuer zu kühlen sein. Lassen Sie sich die Stromrechnungen des Vorjahres zeigen.

Zum Vergleich: Die Reihenhausanlagen in Altos de Puente Romano liegen bei rund 500 € pro Monat. Las Alamandas ist im Unterhalt nicht günstig, und das sollte sich in Ihrem Angebot widerspiegeln. Was die Gebühr bezahlt, sieht man allerdings bei jedem Spaziergang durch die Gärten.

Las Alamandas ist in erster Linie ein Kauf für den Lebensstil, lässt sich aber gut vermieten, und zwar in zwei unterschiedlichen Märkten.

Die Angebotsmieten für Langzeitvermietung in Nueva Andalucía lagen im September 2026 im Durchschnitt bei rund 23,7 € pro m² und Monat, leicht über dem Durchschnitt von Marbella und 6,9 Prozent über dem Vorjahr. Gemessen an den Angebotspreisen des Bezirks ergibt das eine Bruttorendite von rund 4,5 Prozent. In Las Alamandas, wo die Quadratmeterpreise deutlich über dem Bezirksdurchschnitt liegen, sollten Sie eher mit 3 bis 3,5 Prozent brutto rechnen.

Langzeitvermietung passt gut zu den großen Wohnungen. Familien, die nach Marbella ziehen, suchen genau das, was sie bieten: Platz, Sicherheit, Pools und internationale Schulen in wenigen Minuten. Die Nachfrage ist ganzjährig und weniger saisonal als bei Ferienvermietung. Sehen Sie sich unsere Langzeitmieten und Ferienvermietungen an.

Ferienvermietung ist im Frühjahr und Herbst für Golfer und im Sommer für Familien attraktiv. Sie erfordert aber mehr Sorgfalt als früher. Eine touristische Lizenz der Junta de Andalucía ist Pflicht, und seit dem 3. April 2025 braucht ein Eigentümer in einer Gemeinschaft in der Regel die vorherige Zustimmung der Gemeinschaft, um mit der touristischen Vermietung zu beginnen, mit drei Fünfteln der Eigentümer, die drei Fünftel der Beteiligungsquoten vertreten.

Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie an Urlauber vermieten können, nur weil ein Nachbar es tut. Lassen Sie Ihren Anwalt die Statuten, die jüngsten Protokolle und den Status einer etwaigen Lizenz der Wohnung prüfen.

Netto ist die Rendite niedriger als der Bruttowert. Gemeinschaftskosten von 9.000 bis 18.000 € pro Jahr, IBI, Versicherung, Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand gehen ab, und nicht ansässige Eigentümer zahlen in Spanien Steuern auf Mieteinnahmen. Für die meisten Käufer hier ist die Miete ein nützlicher Beitrag zu den Kosten des Eigentums, nicht der Grund für den Kauf.

Sie wie jede andere Wohnung behandeln. Die Wohnungen haben die Größe von Reihenhäusern, und die laufenden Kosten auch. Planen Sie die Gebühren ein, bevor Sie sich in die Terrasse verlieben.

Dieselbe Wohnung mehrfach zählen. Gefragte Wohnungen werden hier oft von vielen Maklern gleichzeitig angeboten, manchmal mit unterschiedlichen Beschreibungen. Zum Zeitpunkt der Erstellung erschien ein und dasselbe Duplex-Penthouse mit drei Schlafzimmern unter mindestens acht Maklernamen. Es stehen weniger Wohnungen zum Verkauf, als eine Portalsuche vermuten lässt.

Den Quadratmeterpreis des Bezirks verwenden. Der Durchschnitt von Nueva Andalucía mischt ältere Wohnungen und Villen und sagt wenig über eine große Wohnung hier aus.

Flächen vergleichen, ohne zu wissen, was gezählt wird. Die Baufläche kann Terrassen einschließen oder nicht. Vergleichen Sie Innenfläche mit Innenfläche.

„Fünf Minuten nach Puerto Banús“ wörtlich nehmen. Das sind fünf Minuten mit dem Auto. Zu Fuß ist es ein langer Weg, größtenteils an Straßen entlang.

Annehmen, dass eine abgewohnte Wohnung das Schnäppchen ist. Kalkulieren Sie zuerst die Renovierung; der Abstand zu einer fertigen Wohnung ist oft kleiner, als er aussieht.

Die Energieeffizienz ignorieren. Eine 200-m²-Wohnung der Klasse G kann teuer zu heizen und zu kühlen sein, und diese Kosten fallen jedes Jahr an.

Was Sie vor einem Angebot klären sollten, ungefähr in der Reihenfolge ihrer Bedeutung:

1. Wie hoch ist die Gemeinschaftsgebühr, und was deckt sie ab? Schriftlich, mit den Abrechnungen des Vorjahres und der Beteiligungsquote der Wohnung.
2. Steht eine Derrama an? Lesen Sie die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen.
3. Wie ist die Wohnung ausgerichtet, und worauf blickt sie? Besichtigen Sie morgens und am späten Nachmittag.
4. Wie nah liegt sie an der Zufahrtsstraße? Hören Sie mit geöffneten Terrassentüren hin.
5. Entspricht die Wohnung rechtlich dem Gebauten? Vergleichen Sie Grundbuch- und Katasterangaben mit dem Bestand, besonders bei verglasten Terrassen und erweiterten Penthäusern.
6. Welche Energieeffizienzklasse hat die Wohnung, und wie hoch waren die Stromrechnungen im letzten Jahr?
7. Was würde eine Renovierung kosten? Falls der Preisunterschied zu einer renovierten Wohnung der Grund für Ihr Interesse ist.
8. Dürfen Sie Fenster, Markisen oder die Terrasse verändern? Und muss die Gemeinschaft zustimmen?
9. Wie viele Stellplätze und Abstellräume gehören dazu? Und sind sie mit der Wohnung eingetragen?
10. Erlaubt die Gemeinschaft touristische Vermietung? Falls das Teil Ihres Plans ist.
11. Wo endet die Glasfaser?
12. Zu welchen Preisen wurden vergleichbare Wohnungen tatsächlich verkauft? Nicht, wofür sie angeboten wurden. Ihr Makler kann die tatsächlichen Verkaufspreise ermitteln.

Unserer Meinung nach bietet Las Alamandas eines der stimmigsten Apartmentangebote in Nueva Andalucía: Wohnungen in der Größe eines Reihenhauses, in einer kleinen, ruhigen und wirklich grünen Anlage, zwischen zwei der besten Golfplätze der Küste.

Günstig ist das Eigentum hier nicht, und so sollte man auch nicht kaufen. Die Gebühren sind hoch, viele Wohnungen sind alt genug für eine ernsthafte Renovierung, und fast der ganze Alltag braucht das Auto. Was Sie kaufen, sind Platz, Privatsphäre und Umgebung: die Gärten, die Sicherheit und der Weg zum ersten Abschlag.

Deshalb zählen hier die Details so sehr. Innerhalb derselben Anlage hängt der Unterschied zwischen einem guten und einem durchschnittlichen Kauf meist an drei Dingen: wohin die Wohnung ausgerichtet ist, worauf sie blickt und wie viel wirklich renoviert wurde. Keines davon zeigen die Fotos eines Inserats zuverlässig.

Am stärksten würden wir einen Käufer bei den Gebühren und beim Zustand fordern. Beides ist kein Grund, nicht zu kaufen. Beides ist ein Grund, die richtige Wohnung in der richtigen Lage zu kaufen, mit klaren Kosten vor dem Angebot statt danach.

Wenn Sie zu Fuß an den Strand möchten, suchen Sie näher an der Küste. Wenn Sie eine große, ruhige Wohnung in einem Garten möchten, wenige Minuten von allem entfernt, suchen Sie hier.

Wo liegt Las Alamandas?

Im Golf Valley von Nueva Andalucía, im Gemeindegebiet von Marbella, zwischen den Golfplätzen Los Naranjos und Las Brisas und rund 3 km landeinwärts von Puerto Banús.

Ist Las Alamandas eine bewachte Anlage?

Ja. Die Anlage hat einen 24-Stunden-Sicherheitsdienst mit Videoüberwachung und Infrarot-Alarmanlagen.

Welche Immobilientypen gibt es?

Wohnungen im Erdgeschoss und im ersten Stock sowie ein Duplex-Penthouse auf jedem der 19 Gebäude. Villen oder Reihenhäuser gibt es in der Anlage nicht.

Was kostet eine Wohnung?

Die aktuellen Angebotspreise reichen von etwa 1,2 Millionen Euro für eine Zwei-Schlafzimmer-Wohnung bis zu rund 1,8 Millionen für eine große Drei-Schlafzimmer-Wohnung, je nach Größe, Zustand, Lage und Ausblick.

Was kostet ein Penthouse?

Kleinere Penthäuser mit zwei Schlafzimmern wurden für rund 950.000 € angeboten, typische Duplex-Penthäuser mit drei Schlafzimmern für etwa 1,65 Millionen. Die größten Penthäuser wurden für 2,5 bis knapp 4 Millionen Euro angeboten.

Wie hoch sind die Gemeinschaftskosten?

In aktuellen Inseraten rund 750 bis 1.500 € pro Monat, im Großen und Ganzen je nach Größe der Wohnung. Lassen Sie sich die aktuelle Höhe und den Leistungsumfang bestätigen.

Kann man zu Fuß zum Golf gehen?

Ja. Die Clubhäuser von Los Naranjos und Las Brisas sind wenige Gehminuten entfernt.

Kann man zu Fuß zum Strand oder nach Puerto Banús gehen?

Nicht bequem. Beides ist etwa 5 bis 10 Minuten mit dem Auto entfernt.

Gibt es Meerblick?

Einige Penthäuser haben ihn, über die Golfplätze hinweg. Die meisten Wohnungen blicken auf die Gärten, die Fairways oder in Richtung La Concha.

Darf ich meine Wohnung an Urlauber vermieten?

Nur mit einer touristischen Lizenz der Junta de Andalucía und nur, wenn die Statuten der Gemeinschaft es erlauben. Seit April 2025 können Gemeinschaften touristische Vermietung mit Dreifünftelmehrheit genehmigen, einschränken oder verbieten; prüfen Sie das daher vor dem Kauf. Langzeitvermietung ist in der Regel einfacher.

Welche Steuern zahle ich beim Kauf?

Grunderwerbsteuer (ITP) von 7 Prozent, eine Senkung auf 6,75 Prozent ab 2027 ist vorgeschlagen, dazu rund 1 bis 1,5 Prozent für Notar, Grundbuch und Anwalt. Den aktuellen Satz finden Sie auf unserer Seite zur Grunderwerbsteuer.

Ist Las Alamandas dasselbe wie Las Brisas?

Nein. Las Brisas ist das größere Golfgebiet mit seinen Villenstraßen rund um den Real Club de Golf Las Brisas. Las Alamandas ist eine eigenständige, bewachte Apartmentanlage daneben, die manche Portale unter Las Brisas führen.

Las Alamandas ist eine Anlage, in der Ortskenntnis das Ergebnis verändert, denn das Wichtigste steht nicht im Inserat. Wie hoch die Gebühren wirklich sind und was sie abdecken. Welche Wohnungen auf den Golf blicken und welche auf die Straße. Ob eine Terrassenverglasung legal ist. Ob der Preis eine fertige Wohnung oder ein Projekt widerspiegelt.

Wir verkaufen Immobilien in ganz Marbella und kennen das Golf Valley und viele der Wohnungen darin. Wir sagen Ihnen lieber vor einem Angebot, dass eine Wohnung nicht zu Ihnen passt, als danach. Kaufen mit uns erklärt, wie wir mit Käufern arbeiten.

Wenn Sie Las Alamandas mit ihren Nachbarn vergleichen, stellen wir sie Magna Marbella, Los Naranjos de Marbella und den neueren Anlagen in Aloha gegenüber und sagen Ihnen ehrlich, wo Sie unserer Meinung nach glücklicher wären. Wenn Sie auch an der Golden Mile suchen, stellt unser Ratgeber zu Altos de Puente Romano eine ganz andere Art bewachter Anlage vor. Sie können die aktuellen Immobilien zum Verkauf in Las Alamandas und in ganz Nueva Andalucía ansehen, doch viele der besten Wohnungen hier wechseln diskret den Besitzer.

Am besten lernen Sie Las Alamandas an einem Vormittag kennen: die Gärten, zwei oder drei unterschiedlich ausgerichtete Wohnungen, eine Penthouse-Terrasse und der kurze Weg nach Los Naranjos. Wenn Sie möchten, dass wir sie Ihnen zeigen, oder eine ehrliche Einschätzung zu einer bestimmten Wohnung vor Ihrem Angebot wünschen, kontaktieren Sie uns.