La plusvalía en Marbella: lo que realmente pagan vendedores y herederos en 2026

Si vende, dona o hereda una propiedad en Marbella, hay un impuesto local que no podrá evitar: la plusvalía municipal. A menudo se confunde con el impuesto sobre la ganancia patrimonial, puede pagarla el comprador en lugar del vendedor y, desde la reforma de 2021, solo se paga cuando el terreno ha ganado valor realmente.

Esta guía explica cómo funciona la plusvalía en Marbella en 2026: quién la paga, cómo se calcula, qué bonificaciones hay en las herencias, los plazos y cómo encaja con sus demás impuestos cuando vende su propiedad en Marbella.

La plusvalía es un impuesto municipal sobre el incremento de valor del terreno en el que se encuentra un inmueble, desde que el propietario lo adquirió hasta que cambia de manos. Se aplica a inmuebles urbanos, como apartamentos, adosados y villas, pero no al suelo rústico.

Al ser un impuesto local, las reglas vienen de la ley estatal, pero cada ayuntamiento fija su tipo, sus coeficientes y sus bonificaciones dentro de los límites legales. En Marbella el tipo es del 29 %, cerca del máximo legal del 30 %.

La plusvalía se devenga siempre que se transmite la propiedad de un inmueble urbano. Los casos más habituales son:

• Venta de una propiedad
• Donación de una propiedad, por ejemplo a los hijos
• Herencia de una propiedad tras un fallecimiento

No se paga cuando no ha habido incremento de valor, lo que se acredita con las escrituras de compra y venta; en las transmisiones entre cónyuges o a los hijos por separación o divorcio; en las aportaciones a la sociedad conyugal; ni en el suelo rústico.

Comprador y vendedor deben acordar siempre por escrito cómo se gestionará la plusvalía, sobre todo si el vendedor es no residente.

Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 y la reforma posterior, hay dos formas de calcular el impuesto, y el contribuyente paga el resultado más bajo.

1. El método objetivo

El valor catastral del suelo, que aparece en el recibo del IBI, se multiplica por un coeficiente que depende de los años completos de tenencia. El resultado es la base imponible, a la que Marbella aplica su tipo del 29 %.

2. El método de la ganancia real

La ganancia real es la diferencia entre el precio de venta y el de compra según las escrituras. Solo se grava la parte que corresponde al suelo, según la proporción entre el valor catastral del suelo y el total. Si vende con pérdidas, no hay impuesto.

Los coeficientes en 2026

Los coeficientes los fija la ley estatal como máximos. Una actualización para 2026 no fue convalidada por el Congreso, por lo que en 2026 siguen aplicándose los coeficientes máximos de 2024.

Un vendedor que compró hace ocho años y medio vende una villa. El valor catastral del suelo es de 120.000 €.

Si el método de la ganancia real da una base imponible menor, por ejemplo porque la propiedad se compró en lo más alto del mercado, el vendedor paga el importe más bajo. Si la propiedad se vende por menos de lo que costó, no se paga plusvalía.

Marbella aplica una bonificación en la plusvalía cuando la vivienda habitual del fallecido se transmite por herencia o donación a descendientes, ascendientes, cónyuge o pareja de hecho inscrita en Andalucía. La bonificación depende del valor catastral de la vivienda:

La bonificación debe solicitarse expresamente, y los requisitos figuran en la ordenanza fiscal del Ayuntamiento, que puede cambiar cada año. Nuestras guías sobre el impuesto de sucesiones y donaciones en Andalucía y sobre heredar una propiedad en España explican los demás impuestos y trámites.

Venta o donación. El impuesto debe declararse en los 30 días hábiles siguientes a la escritura.

Herencia. El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento y puede prorrogarse hasta un año si se solicita antes de que terminen los primeros 6 meses.

Cómo. En Marbella, la plusvalía se declara en las oficinas de gestión tributaria del Ayuntamiento; normalmente la notaría o su abogado preparan la declaración. El pago fuera de plazo conlleva recargos e intereses.

La plusvalía no es lo mismo que el impuesto sobre el beneficio de la venta. Al vender, es posible que pague ambos.

La plusvalía pagada es un gasto de la venta y reduce su ganancia sujeta al impuesto sobre la ganancia patrimonial. Si el vendedor es no residente, el comprador además debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria a cuenta del impuesto del vendedor. Nuestra guía sobre los impuestos de no residentes en España lo explica en detalle.

Si vive fuera de España, en la notaría se retienen normalmente dos importes del precio: el 3 % a cuenta del impuesto sobre la ganancia patrimonial y la plusvalía estimada, que después el comprador paga al Ayuntamiento como sustituto del contribuyente. Dejarlo claro en el contrato de reserva y en el contrato privado evita retrasos en la firma.

Si su ganancia real es menor que el cálculo objetivo, o si vende con pérdidas, pida a su abogado que aplique el método de la ganancia real o solicite la no sujeción, y conserve su escritura de compra original y las facturas de mejoras.

Confundirla con el impuesto sobre la ganancia patrimonial. Son dos impuestos distintos, que se pagan a administraciones distintas.

Pagar sin haber tenido ganancia. Desde 2021 una venta con pérdidas no tributa, pero hay que acreditarlo con las escrituras.

Olvidar las bonificaciones en las herencias. No se aplican automáticamente y deben solicitarse dentro de plazo.

Dejar pasar el plazo. Las declaraciones fuera de plazo conllevan recargos, sobre todo en las herencias, donde las familias a menudo esperan demasiado.

Lo que conviene tener preparado antes de vender:

• Su escritura de compra, con la fecha y el precio
• El último recibo del IBI, con el valor catastral del suelo
• El número de años completos que ha sido propietario
• Una comparación entre el método objetivo y el de la ganancia real
• Un acuerdo con el comprador sobre cómo se pagará la plusvalía, si es usted no residente
• Una estimación de su impuesto sobre la ganancia patrimonial y de la retención del 3 %

¿Cuál es el tipo de la plusvalía en Marbella?

Marbella aplica un tipo del 29 % a la base imponible, que se calcula a partir del valor catastral del suelo o de la ganancia real, lo que resulte más bajo.

¿Quién paga la plusvalía cuando vendo?

La paga el vendedor. Si el vendedor es no residente, la paga el comprador como sustituto del contribuyente y normalmente retiene el importe del precio.

¿Pago plusvalía si vendo con pérdidas?

No. Desde la reforma de 2021 no hay impuesto si el precio de venta es inferior al de compra, siempre que pueda acreditarlo con las escrituras.

¿Cuánto cuesta la plusvalía en una venta habitual?

Depende del valor catastral del suelo y de los años de tenencia. En muchos apartamentos son unos pocos miles de euros, mientras que en villas con parcelas grandes puede ser bastante más.

¿Hay bonificación por herencia en Marbella?

Sí, para la vivienda habitual transmitida a familiares cercanos, con bonificaciones del 95 %, 50 % o 20 % según su valor catastral. Debe solicitarse dentro de plazo.

¿Puedo deducir la plusvalía de mi impuesto sobre la ganancia patrimonial?

Sí. La plusvalía pagada es un gasto de la venta y reduce la ganancia sujeta al impuesto sobre la ganancia patrimonial.

La plusvalía rara vez es el mayor coste de una venta, pero es uno de los que más confusión generan. Saber qué método se aplica, quién paga y cuándo, y si tiene derecho a una bonificación permite ahorrar dinero y evitar retrasos en la notaría.

Como los coeficientes y la ordenanza del Ayuntamiento pueden cambiar cada año, compruebe siempre las cifras del año de su venta o herencia con su abogado.

En Marbella Hills Homes acompañamos a los propietarios durante toda la venta, desde la valoración hasta la firma, y trabajamos con abogados y asesores fiscales de confianza. Lea nuestra guía para vender su propiedad en Marbella y nuestra guía sobre ser propietario en Marbella, o contacte con nuestro equipo para una valoración gratuita.