La plusvalía à Marbella : ce que paient vraiment vendeurs et héritiers en 2026

Si vous vendez, donnez ou héritez d'un bien à Marbella, il existe un impôt local auquel vous n'échapperez pas : la plusvalía municipal. On la confond souvent avec l'impôt sur la plus-value, elle peut être payée par l'acheteur au lieu du vendeur, et depuis la réforme de 2021 elle n'est due que si le terrain a réellement pris de la valeur.

Ce guide explique le fonctionnement de la plusvalía à Marbella en 2026 : qui paie, comment elle est calculée, quelles sont les réductions en cas de succession, les délais et son articulation avec vos autres impôts lorsque vous vendez votre bien à Marbella.

La plusvalía est un impôt municipal sur la hausse de valeur du terrain sur lequel se trouve un bien, entre son acquisition par le propriétaire et son changement de propriétaire. Elle s'applique aux biens urbains, appartements, maisons mitoyennes et villas, mais pas aux terrains rustiques.

Comme il s'agit d'un impôt local, les règles viennent de la loi nationale, mais chaque mairie fixe son taux, ses coefficients et ses réductions dans les limites légales. À Marbella, le taux est de 29 %, proche du maximum légal de 30 %.

La plusvalía est due à chaque transfert de propriété d'un bien urbain. Les cas les plus fréquents sont :

• La vente d'un bien
• La donation (donación) d'un bien, par exemple aux enfants
• La succession d'un bien après un décès

Elle n'est pas due lorsqu'il n'y a pas eu de hausse de valeur, ce que vous prouvez avec les actes d'achat et de vente ; lors de transferts entre époux ou aux enfants à la suite d'une séparation ou d'un divorce ; lors d'apports au patrimoine conjugal ; ni pour les terrains rustiques.

Acheteur et vendeur doivent toujours convenir par écrit de la façon dont la plusvalía sera réglée, surtout si le vendeur est non-résident.

Depuis l'arrêt du Tribunal constitutionnel d'octobre 2021 et la réforme qui a suivi, il existe deux méthodes de calcul, et le contribuable paie le résultat le plus bas.

1. La méthode objective

La valeur cadastrale du terrain, indiquée sur l'avis d'IBI, est multipliée par un coefficient qui dépend du nombre d'années complètes de détention. Le résultat est la base imposable, à laquelle Marbella applique son taux de 29 %.

2. La méthode du gain réel

Le gain réel est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat figurant dans les actes. Seule la part correspondant au terrain est taxée, selon la proportion entre la valeur cadastrale du terrain et la valeur cadastrale totale. En cas de vente à perte, aucun impôt n'est dû.

Les coefficients en 2026

Les coefficients sont fixés par la loi nationale comme des maximums. Une mise à jour pour 2026 n'a pas été validée par le Parlement, les coefficients maximums de 2024 continuent donc de s'appliquer en 2026.

Un vendeur qui a acheté il y a huit ans et demi vend une villa. La valeur cadastrale du terrain est de 120 000 €.

Si la méthode du gain réel donne une base imposable plus faible, par exemple parce que le bien a été acheté au plus haut du marché, le vendeur paie le montant le plus bas. Si le bien est vendu moins cher qu'il n'a coûté, aucune plusvalía n'est due.

Marbella accorde une réduction de la plusvalía lorsque la résidence principale du défunt est transmise par succession ou donation à ses descendants, ascendants, conjoint ou partenaire enregistré en Andalousie. La réduction dépend de la valeur cadastrale du logement :

La réduction doit être demandée expressément, et les conditions figurent dans l'ordonnance fiscale de la ville, qui peut changer chaque année. Nos guides sur les droits de succession et de donation en Andalousie et sur l'héritage d'un bien en Espagne expliquent les autres impôts et démarches.

Vente ou donation. L'impôt doit être déclaré dans les 30 jours ouvrables suivant l'acte.

Succession. Le délai est de 6 mois à compter du décès et peut être prolongé à un an si vous demandez la prolongation avant la fin des 6 premiers mois.

Comment. À Marbella, la plusvalía se déclare auprès des services fiscaux de la mairie ; le notaire ou votre avocat prépare généralement la déclaration. Un paiement tardif entraîne des majorations et des intérêts.

La plusvalía n'est pas la même chose que l'impôt sur le bénéfice de la vente. Lors d'une vente, vous pouvez payer les deux.

La plusvalía payée est un coût de la vente et réduit votre bénéfice imposable pour l'impôt sur la plus-value. Pour les vendeurs non-résidents, l'acheteur doit en outre retenir 3 % du prix et les verser à l'administration fiscale en acompte sur l'impôt sur la plus-value du vendeur. Notre guide sur les impôts des non-résidents en Espagne l'explique en détail.

Si vous vivez hors d'Espagne, deux montants sont normalement retenus sur le prix chez le notaire : les 3 % au titre de l'impôt sur la plus-value et la plusvalía estimée, que l'acheteur verse ensuite à la mairie en tant que contribuable substitut. Le prévoir clairement dans le contrat de réservation et le contrat privé évite des retards à la signature.

Si votre gain réel est inférieur au calcul objectif, ou si vous vendez à perte, demandez à votre avocat d'appliquer la méthode du gain réel ou de solliciter une exonération, et conservez votre acte d'achat d'origine et les factures de travaux.

La confondre avec l'impôt sur la plus-value. Ce sont deux impôts différents, versés à des administrations différentes.

Payer alors qu'il n'y a pas eu de gain. Depuis 2021, une vente à perte n'est pas taxée, mais vous devez le prouver avec les actes.

Oublier les réductions en cas de succession. Elles ne sont pas automatiques et doivent être demandées dans les délais.

Laisser passer le délai. Les déclarations tardives entraînent des majorations, surtout en cas de succession, où les familles attendent souvent trop longtemps.

Ce qu'il faut préparer avant de vendre :

• Votre acte d'achat, avec la date et le prix
• Le dernier avis d'IBI, avec la valeur cadastrale du terrain
• Le nombre d'années complètes de détention du bien
• Une comparaison entre la méthode objective et la méthode du gain réel
• Un accord avec l'acheteur sur le paiement de la plusvalía, si vous êtes non-résident
• Une estimation de votre impôt sur la plus-value et de la retenue de 3 %

Quel est le taux de la plusvalía à Marbella ?

Marbella applique un taux de 29 % à la base imposable, calculée à partir de la valeur cadastrale du terrain ou du gain réel, selon ce qui est le plus bas.

Qui paie la plusvalía quand je vends ?

Le vendeur la paie. Si le vendeur est non-résident, l'acheteur la paie en tant que contribuable substitut et retient généralement le montant sur le prix.

Dois-je payer la plusvalía si je vends à perte ?

Non. Depuis la réforme de 2021, aucun impôt n'est dû si le prix de vente est inférieur au prix d'achat, à condition de pouvoir le prouver avec les actes.

Combien coûte la plusvalía lors d'une vente type ?

Cela dépend de la valeur cadastrale du terrain et de la durée de détention. Pour beaucoup d'appartements, il s'agit de quelques milliers d'euros, tandis que pour les villas sur de grands terrains, le montant peut être nettement plus élevé.

Existe-t-il une réduction pour les successions à Marbella ?

Oui, pour la résidence principale transmise à des proches, avec des réductions de 95 %, 50 % ou 20 % selon sa valeur cadastrale. Elle doit être demandée dans les délais.

Puis-je déduire la plusvalía de mon impôt sur la plus-value ?

Oui. La plusvalía payée est un coût de la vente et réduit le gain imposable pour l'impôt sur la plus-value.

La plusvalía est rarement le coût le plus important d'une vente, mais c'est l'un des plus mal compris. Savoir quelle méthode s'applique, qui paie et quand, et si vous avez droit à une réduction permet d'économiser de l'argent et d'éviter des retards chez le notaire.

Comme les coefficients et l'ordonnance de la ville peuvent changer chaque année, vérifiez toujours les chiffres de l'année de votre vente ou de votre succession avec votre avocat.

Chez Marbella Hills Homes, nous accompagnons les propriétaires pendant toute la vente, de l'estimation à la signature, avec des avocats et conseillers fiscaux de confiance. Lisez notre guide pour vendre votre bien à Marbella et notre guide sur être propriétaire à Marbella, ou contactez notre équipe pour une estimation gratuite.